中国房价已经失去投资属性到顶了,现在买房最大的问题不是首付,而是现金流

楼主:你瞅我做啥子 时间:2019-10-21 14:05:22 点击:2859 回复:38
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  标 题: 90的我彻底放弃在一线置业的打算了~~~
  发信站: 水木社区 (Sat Jan 5 22:46:15 2019), 站内

  收入30万,男女加起来60万 ,男女凑150万(估计要卖一方父母的房子) ,才能在一线500万上车

  但每年还23、4万房贷 ,还要养2个中年人+4个老人+1个小孩
  7张嘴,光是吃饭就要用掉21万 ,更不论小孩教育成本和老人医疗成本
  这样熬过30年,是人过的日子么?

  反正市郊有房,一个小时也能回家 ,所以我不会考虑在一线置业了
  两口子一线打工,租房,省吃俭用,能剩下40-50万

  老人在市郊养老,小孩在市郊上学,余下来的钱,防大病,防失业,防意外

  有人说太保守,当然我也是根据自己情况来算的。父母农民工,没有养老金,估计过些年就不能工作了
  这种背景,愿意跟我结婚的,估计条件也差不多。所以整个风险很大,所有现金流都依赖两口子的工作

  跑去北京、上海、深圳,如果确实是优秀人才,可以的,尽情施展。如果不是,在高房价、高物价、高强度工作下,真的是苟延残喘,没有意义的。青春,很快就过去了。大城市,吃干榨净你人生的红利,一脚把你踢开…

  其实所有的投资都是接盘游戏,价格要涨,就必须找到接盘侠。房市接盘涉及到两个因素,第一是接盘侠人数,第二是接盘侠实力(收入)。

  我查了一下数据,70后总数2.15亿,80后总数2.28亿,90后总数1.74亿,00后总数1.47亿,一路下滑。10后20后估计只会更少。

  所以70后接60后的盘轻轻松松,因为70后是完整享受WTO红利的一代,整个社会变革中最赚的一代。

  80后接70后的盘也不累,因为人多,平均1.06个80后接盘1个70后。此外80后大概平均是在2005年左右参加工作,基本享受到了黄金十年收入高速增长的红利。

  90后接80后的盘就麻烦了,平均1个90后要接盘1.31个80后。90后平均是在2015年左右参加工作,有一部分享受到了金融和互联网的尾部红利,但大部分还在职场中低层厮杀,离高收入还差得远,而且目测未来收入爆发增长的机会很小。

  至于未来的00后接90后的盘,大家自己看数据YY吧,反正我觉得够呛。

  所以90后的选择就是不和你们玩。包括但不限于:

  佛系低欲望过一生、租房、政策房、郊区房过一生(帖主基本就是这个意思)、蹭父母房子一生、一线赚点辛苦钱,回二三四线过一生。

  其实帖主的收入真不低,到手30万,税前估计有40万以上,即便在互联网大厂里面也属于中等收入了,然后帖主还YY能找个和他收入一样的老婆(其实概率不大),这样加起来一年60万。

  这个家庭的收入大概是北京市平均的3倍左右,而且家里可能还有条件卖一套房子给凑首付。然并卵,还是不敢买房子。

  ......

  其实从2015年之后的这轮房价翻倍开始,买房的主要矛盾变了。

  2015年之前,主要是首付的问题。北上深的上车盘大概300万一套,首付要凑100万左右。只要能凑到首付,200万按揭分30年还,每月大概按揭1.1万元左右。夫妻双方公积金总有几千块钱,实际自己出钱大概也就是6000-8000元。

  2015年之后,主要变成现金流的问题。北上深的上车盘500万一套,首付要凑150万,但由于三四线房价大涨,卖一套老家的房子也能有大几十万甚至100多万,首付反而问题不大。但剩下的350万分成30年按揭,每月要还2万元左右,那真的是要了亲命了。

  30年,每个月2万。此外房子到手后,装修可能还要花上几十万。

  话说这个社会对于90后的要求,是不是真的太高了?

  ......

  我有一个群,里面很多都是做房产股的大佬。基本上你们在网上听过名字的那些大V,都在这个群里面。

  很多时候这个群是不说话的,但昨天讨论了三个问题。

  1、有位大叔说,我儿子是90后,我让他买房子并给首付。儿子说:爹,你别逗了,每月工资还了按揭之后我去吃西北风么?

  2、前几天有篇暴文,讲深圳卖房子的。帖主卖一套1000万出头的房子怎样也卖不出去,最后降到900万成交。

  我们算了一下,买1000万级别的房子多半是置换。假设买家原来有一套600万的房子置换,就还要背400万的贷款。由于是2套,算下来30年每个月按揭3万左右。

  能买这个房子的基本人到中年了,谁又能保证未来30年每个月都能拿出3万块钱?

  即便勉强拿得出来,那也是大幅牺牲其它生活水准和安全保障,有必要么?

  3、杭州2016年到2018年卖了60万套新房子,平均每年20万套,2019-2020年每年还有20万套。

  算了下,16-18年,杭州流入人口分别是17万、28万、35万。按照每2个人需要一套房子的计算,能消化8万、14万、18万套房子。这就是为什么杭州卖了全国最多的地和房子,但房价还能涨的底气。但即便如此,杭州从2018年6月开始,房价还是回调了。

  全国又有几个城市敢和杭州比(高素质)人口流入?

  ......

  我朝房市,一线城市是大蓝筹,强二线是大白马,二线是创业板,三四线是垃圾股。只考虑上车盘的话:

  一线的顶大概是一套房子500万,首付3成,按揭30年350万,每月还贷1.8万。

  强二线的顶大概是一套房子300万,首付3成,按揭30年210万,每月还贷1.2万。

  二线的顶大概是一套房子150万,首付3成,按揭30年105万,每月还贷5500元。

  超出了这个价格,普通90后的现金流不可能支撑,包括哪些在金融和互联网行业工作的看起来光鲜的90后。

  无论再怎样上杠杆也好,每月的现金流是不会骗人的。炒房客当然有,但房价的基石却是一代又一代的刚需。

  就和股市一样,炒房客大概有能力在某些垃圾股里面兴风作雨,但绝对是远离大蓝筹和白马。

  8000亿的钱看起来多,但在房市面前那就是沧海一粟。更何况这些钱最后流入房市的,最乐观也不会超过一半。杭州一年就卖30万套房子,一套平均300万的话,就是9000亿。

  所以这些钱,完全不可能改变房市的走势,维持19年房价阴跌的判断。

  其实过去很多次都说过了,2019年必然是逐步放松房产调控的节奏。但这种放松的目的是为了稳住经济,逐步化解危机。

  阴跌,才是化解危机。跳涨,那是加剧危机。

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作者:zhwenh_0232 时间:2019-10-21 14:52:03
  【时代缩影】前些年凭运气挣得的钱,这两年都凭本事亏了大半。
作者:冰竹198212 时间:2019-10-21 15:01:42
  楼主,劝你一句,能上车就上,北上广深是全国的有钱人在买。有钱人的财富,不是你这么算的。
  • 你瞅我做啥子: 举报  2019-10-21 15:06:15  评论

    干嘛要去北上广遭罪?我在南宁啥也不缺,日子挺潇洒的
  • zhwenh_0232: 举报  2019-10-21 18:24:09  评论

    北上广深不如伦敦纽约,钱不是问题的话
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作者:zhwenh_0232 时间:2019-10-21 15:02:06
  【房企开始为“地王”付出代价】看起来一片歌舞升平背后,悄然无声的压力正在肆虐地产圈。克而瑞数据显示,2019年9月,29个重点城市新建商品住宅成交面积2422万平方米,环比下跌6%,同比下跌2%,成交面积不及2019年月平均值,“金九”成色明显不足。市场普遍预期房价大概率将继续走稳,甚至小幅下调,进一步加剧市场观望情绪。“案场一天就来两组客户,你说项目怎么卖?”一位华东地产人士在电话里告诉记者,她的项目分布在环沪多地,因为市场冷淡,项目销售面临严峻挑战。
  ——第一财经(2019年10月16日)
作者:天外之王0001 时间:2019-10-21 15:38:34
  支持楼主
作者:hnsjy001 时间:2019-10-21 16:26:43
  工资几年没怎么涨了,房价15年到现在翻了一倍,普通人已经没法玩了。新房好多买的人是置换改善,二手房交易已经门可罗雀。
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作者:zhwenh_0232 时间:2019-10-21 16:36:00
  古往今来,钱才是刚性需求,没有之一。
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作者:天崖骗子多 时间:2019-10-21 17:11:26
  楼主没考虑通货膨胀因素吗?纸钱和黄金有本质区别。
作者:佛系大叔K 时间:2019-10-21 17:38:05
  40年前的万元户幻想着吃吃利息就能过一辈子啦。
  • 荌迪: 举报  2019-10-21 17:49:29  评论

    但是现在的400万却可以吃吃利息过日子,现在的大额存单的利率已经达到5%,去年就跑赢了房租了。
  • 佛系大叔K: 举报  2019-10-21 17:52:36  评论

    评论 荌迪:40年前的一万元比今天的400万值钱多了。有个屁用啊。能吃几年利息
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作者:ratterz 时间:2019-10-21 17:40:14
  接盘不是这么算得,是二三线接一线盘,三线接二线盘。
  • 你瞅我做啥子: 举报  2019-10-21 20:27:54  评论

    上文有表达三线接盘二线,二线接盘一线的意思啊!所以现在凑首付已经不是问题,问题是日后几十年月供现金流能不能撑得住的问题,很显然我国经济这个规模增速,工资再想向以前一样已经不大可能了
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作者:荌迪 时间:2019-10-21 17:50:44
  现在的400万却可以吃吃利息过日子,现在的大额存单的利率已经达到5%,去年就跑赢了房租了。

  现金为王的时代再去投资房子就是找虐了。
作者:腹黑大清官 时间:2019-10-21 17:53:41
  先把语文学好,话说通顺了,再来大谈特谈经济吧。
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作者:zhwenh_0232 时间:2019-10-21 18:23:13
  炒房企业破产后,其囤积的空置房都得被拍卖,那就大大糟糕了。
作者:大陆农伯 时间:2019-10-21 20:01:19
  楼主我也南宁的,据说9月南宁新房涨幅全国领先,你怎么看?
作者:阿斯顿发过火K 时间:2019-10-22 07:32:10
  以后的房地产市场就好比是现在的玉石市场,标价几百,上千万的玉石多的是。可是对于老百姓来说没这个能力,事实上也没这个需求,只有在房地产不断上涨的背景下,才会有所谓的刚需。这场游戏的最终是有资源的赚有钱的,钱多的赚钱少的。可不可持续是显而易见。生活最终将回归其本质,人有一套符合自己能力的房子已远远足以。
作者:zhwenh_0232 时间:2019-10-22 09:23:18
  【值得深思】我国房产经济时代的出现是( )?A、必然;B、偶然;C、模仿;D、特色。
作者:Jscztonyxu 时间:2019-10-22 09:43:30
  一个通货膨胀,一个中心城市的资源还是短缺,然后财富的集中度,现在有传言说1%的人掌握41%的财富,虽然不知道数据的真实性,所以整个市场,还是不可以以全国或者总人数来衡量
作者:基博 时间:2019-10-22 10:56:10
  有多大能耐就吃多少饭,钱不够放下身段去下级城市买房,就跟买车一样,没钱买了豪车也开不起
作者:临窗观雪不觉寒 时间:2019-10-22 13:14:24
  产权房买得起的买,买不起的租房住,生活开支应该按需量力~
作者:roamer200 时间:2019-10-22 17:12:56
  感觉这个分析还是有道理的,首付是一次性的开支,可以集中六个钱包,还20-30年的房贷大多数情况下就只能靠小两口了。

  至于指望有钱人接盘的,可以看看下面这段招行贝恩2019财富报告里面的话。。。

  房地产市场

  2017-2018年回顾:2017-2018年房地产政策持续收紧,在坚持“房住不炒”,落实“长效机制”的基调下,
  一、二线城市成交量降温明显;三四线城市在棚改工程实施和去库存的影响下,维持一定销售热度。综合而言,
  整体市场增速放缓, 2016-2018年投资性不动产年均复合增长率由2014-2016年的30%下降至8%。

  2019年展望:国家结合“因城施策”和“五个坚持”,稳健推进房地产市场“房住不炒”,平稳健康发展;同
  时,随着棚改货币化安置比例下降,三四线城市为主的住宅及商品房累计销售面积增速较2018年或有放缓。在房
  地产税立法完善进程加速推进预期下,预计2019年增速将在7%左右。
作者:zhwenh_0232 时间:2019-10-22 17:21:41
  炒房企业破产后,其囤积的空置房都得被拍卖,那就大大糟糕了。
作者:roamer200 时间:2019-10-23 14:46:54
  humm... 后来发的财富报告的链接被和谐了?
作者:咖喱炖牛奶 时间:2019-10-23 19:40:43
  供房真的是问题,压力太大。前几年生意好的时候上车的今年月供下来压力也大,也得嗷嗷叫。
楼主你瞅我做啥子 时间:2019-10-24 15:42:46
  月供骗不了人,大幅牺牲几十年的生活质量來供房真的是我们需要的吗?
楼主你瞅我做啥子 时间:2019-10-24 15:46:13
  自己踩一下
作者:zhwenh_0232 时间:2019-10-24 16:13:37
  【糟糕现实】雾茫茫前途无亮,叹浮生几时得闲;还月供苦如填海,挣钞票难比登天。
作者:ty_贝贝46 时间:2019-10-25 11:41:03
  这世界真奇妙,假象越来越多,为什么呢?贪心。想看明白真相就不要贪心
作者:ssjfiytf 时间:2019-11-03 18:46:42
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