当前市场环境下,买不买房?

楼主:房产研究员 时间:2019-12-10 14:05:58 点击:776 回复:4
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  19年房地产形势的确遇到很严峻的挑战,18年万科喊出活下去口号的时候,很多人不当回事,进入19年,市场不在与往年周期一样,各大小开发商为了回笼资金,纷纷降价销售,很多人手上有资金,但是市场下行,不敢买,因为追涨杀跌的规律,让很多人不敢入市,怕套牢。

  那么我从几个角度去分析,探讨一下目前是否值得入手,仅供各位参考,也欢迎大家一起交流。

  房地产已经进入理性投资时代
  房产在近20年,都是中国人心中地位的象征,买房成就了多少人的财富积累,也让多少鸳鸯被生生拆散,有房搞定丈母娘让很多单身男青年奋斗的目标,但回首当年,很多人也得感谢丈母娘当年的苛刻,让很多人少奋斗几年甚至几十年。
  进入2000年到08年,买进房产,那时候随便买哪,每年都会涨,房子也是年年被买不起房的人喷,但买房的人心中窃喜。
  08年次贷危机,影响了一波,让房地产进入寒冬,但随着4万亿出来,房地产又进入了快速发展期,又回到买哪都会涨的神化,直到14年,全国库存压力大,15、16年去库存席卷大江南北,短短一年时间,很多房子翻番,高回报也滋生了众多杠杆机构,许多人利用杠杆买卖,毕竟短短几个月房价翻倍,做什么生意都达不到这个回报率,因此滋生了众多p2p公司,随着政策收紧,众多p2p公司爆雷,许多人大赚也有许多人血本无归,至今高位套牢。
  因此,我认为当下房地产已经不在是投机,而是回归理性,回报率不能盯着要涨多少,每年都要涨,如果每年都涨,那么我们很可能跟日本90年一样,泡沫破裂,日本10年都没有缓过来,所以房产不会把这个泡沫吹下去。

  当下投资哪里比较好呢?
  李嘉诚说过,投资房产看地段、地段、地段,地段永远是要每个投资房产的人铭记于心的,除非你只是喜欢,不在乎未来出售,全国范围内,投资哪里呢?在这里我不展开,后续这个帖子有人关注,我会细展开,我只建议大家看几样数据,宏观政策、经济指标、流动人口、地理位置及当地政策及环境。

  该不该入手,这里我讲几点
  1、你如果做实体经济,可复制性门槛高,而且有稳定收益,可以考虑扩大规模,或者搞研发,目前制造业低迷情况下,高精尖企业必然会在竞争中脱颖而出,会在市场占据一席之地,反之则要考虑资产保值,市场在变化,要守住财产才是最好,而投房产,有以上所说的资产是可以考虑配置资产;
  2、如果你年收入,日常开支后有富余,在股市不明朗,没有投实体经济情况下,可以配置一些小资产,例如公寓,但要考虑后期出售,板块发展潜力。
  3、如果是自住,我认为当下是很好的时机,开发商年底冲任务,只要不亏钱,或者亏一部分都愿意去卖,至于买哪里的盘,每个城市不同,这里不展开。
  4、很多人临退休,想找个地方养老,这种是刚性需求,就不要考虑太多以后出手的问题,需要考虑那个城市,那个环境你是否喜欢,生活在那边是否便利。
  5、许多人认为房价会跌,鹤岗跌成90年代了,的确房产会回归理性,房价高低取决于几方面,供需,地价、税费、建安成本等,如果地价高,综合成本高,那么你认为房价会跌到你想要的价格吗,开发商不是雷锋,除非后续拿地价大幅降低,那么那个板块房价可能会降下来,因为除了地价和开发商的利润率,其余都是固定成本。

  今天先到这,还没吃饭呢,欢迎大家探讨。

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作者:我不是宋朝人 时间:2019-12-11 05:32:37


  不买房的就是佃农。
作者:zhwenh_0232 时间:2019-12-11 08:24:04
  【豪赌地王失败,安徽房企文一风光不再】也是在2016年,文一地产横扫合肥土拍市场,共花了152亿元在合肥拿下8宗地块。最大的那一笔,是合肥滨湖总价地王,经过百轮竞价,溢价率超过了400%,最终总价达到76.89亿元,把合肥的总价地位纪录往上提高了30亿元。文一地产拿下的合肥滨湖总价地王,拿地楼面价达到了19834元/平方米,打造成豪宅系产品”文一塘溪津门“,蓄客期间吹风价达到3万元/平方米,但最终受合肥调控影响,首批418套住宅价格仅在2.2万—2.5万元/平方米之间,如果算上建安成本,这批房源只亏不赚。
  ——界面新闻(2019年12月1日)

  【多宗土地流拍,房企谨慎缘于出让条件苛刻?】对于近期土地市场屡现流拍的现象,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,流拍说明了当前房企拿地是比较谨慎的,尤其是企业资金面没有完全改善,房屋销售数据也没有明显回暖的背景下,房企都会比较谨慎,采用保守的策略拿地。
  ——新京报(2019年12月1日)

  【11月百城房市趋冷:中国房价下跌城市数量创近4年新高】中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的一份《中国住房市场发展月度分析报告》称,本轮房地产房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列,表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。
  ——中新网(2019年12月3日)
楼主房产研究员 时间:2019-12-11 10:08:34
  确实,目前房价跌是开发商库存压力,资金回笼压力,阶段性下跌,但这批高点入手的地块,去化后,后续拿地开发商必然会谨慎,在市场没有回暖情况下,且地方政府不把地价降下来,那么开发商不敢拿地,地方政府卖不出地,那么地方政府财政会面临很大挑战,必然会降低门槛。

  前几年很多地方会出现面包贵过面粉,这是市场好,也是开发商的策略,前期在这片区取得多块地,有新地块出来,就拉到地王,那么原来储备的地块也会水涨船高,买了房的人很开心,开发商也很开心,没买的也着急很有信心,但政策收紧后,地王亏本卖,但这家开发商,在这个片区,还是赚的,亏的是高点入市的人。
作者:追逐光光 时间:2019-12-15 13:57:01
  不用分析,如果是刚需就买,如果是炒房那就别买了,毕竟房子是用了住的……
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