「抬杠贴」炒房团资深操盘手,在线抬杠。

楼主:喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 07:35:49 点击:21249 回复:608
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

上页 1 2 3 下页  到页 
  炒房团很久之前的词了,为什么叫炒房团呢?
  炒房从来不是一个人可以做的。
  这里分成四个部份跟大家聊聊


  第一。选城市

  其中分也为新房或者二手房,整体方向也相差很多,都跟大家叫聊

  第二。银行杠杆

  相对比较核心的问题了。
  因为比如按房价涨幅20%
  你拿100万 你利润20万
  如果100万换成月供贷1000万利润是?

  第三,装修。
  给大家聊聊。装修。
  这个我最喜欢聊的了。

  第四。收尾
  涉及房屋大量房屋出手。怎么出手,怎么盈利了


  以上是四个内容,也许会令你惊讶,感叹甚至震惊,以及引起你的不适,谨慎阅读。



















打赏

31 点赞

主帖获得的天涯分:0
楼主发言:151次 发图:44张 | 添加到话题 |
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 07:52:14
  先聊聊第一个主题


  选城市

  “炒房”永远避不开任何话题。

  人口 刚需 政府与银行政策

  1.人口低于200万的城市不考虑
  2.资源性城市不考虑(不管前景多好)
  3.gdp不低于。1500亿
  以上数据。百度等软件可以提供
  银行政策问题。后面聊。

  聊人口与刚需。

  只要符合者三个条件。一切皆可做。

  选择上来说第一步往往是最好走的。

  反正“基本国策下去哪都是赚”
我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 08:22:47
  第二。 银行杠杆

  先说一个段子,都说劳斯莱斯好,但是从来没有人告诉我,买劳斯莱斯的钱哪里来。

  经常看到某些自媒体的,

  [揭秘炒房团杠杆方法]
  [原来他们这么炒房]
  等等分析,爆料内容等内容看的这叫一个尴尬。
  什么,刷信用卡凑首付。什么借钱付月供等

  简单两句话。

  新房操作简单暴力。比如某楼盘 备案价10000
  售楼处 贷款98折 全款96折 等等等
  直接去找售楼处经理,上报给领导
  问他们三个问题立马回答

  这个盘 备案价多少。证件是否齐全,几家合作银行

  拿房 200套起 8折以上拿房 是否有的谈

  一般合作银行3家左右 ,备案价8折拿房就是8000甚至更低。

  大家对杠杆买房有误区。就是新房30%首付。二手房20%首付 是国家政策,银行规矩。
  这个没错的。 错就错在这是个悖论。
  悖论在于。比如 10000一平的房子 100平
  总价100万 首付20万 贷款80万

  新房如果直接成交价是80万 但是合同打的100万
  是不是就完成杠杆了?

  二手房具有很大的定价空间,不考虑市场。同一个小区,同一个楼层,相差十几万也很正常,也就是说 二手房比如也是10000元一平购入。 到银行合同做成12500即可。

  有人可能会说了,你当银行,和评估公司是傻子吗?
  那我就一句话,中国特色你明白吗?只要是人在操控的东西,都可以聊。 够不够直白呢?哈哈哈。

  100万买一套房子。赚20% 是20万
  100万 换成月供。可以供700万到1000万的房子
  利润20% 140到200万 是否能算明白这个利润呢。
  至于怎么赚这20%

  第三 部分。和第四部分讲解。)
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 08:29:55
  第三部分 装修。

  为什么要拿一个板块来说装修,因为这个是中间顶替月供,以及出售房屋时候利润的主要增值点,至少占到总利润的40%以上。

  先放几个装修图。炒房买的房子,基本户型。
  60平左右一室一厅

  80到95的 两室一厅
  110 左右。 三世一厅

  以下三套实装图,都是从毛坯开始装完,包含家具与家电。







  58平。一室一厅。3.5
  

  

  

  

  
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 08:31:00
  117平。三室一厅一卫。8万 装修图

  

  

  

  

  

  

  

  

  
我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 08:33:08
  86平 2室1厅 实拍图。5万
  

  

  

  

  

  

  

  

  
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 08:33:20
  86平 2室1厅 实拍图。5万
  

  

  

  

  

  

  

  

  
剩余 10 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 08:38:54
  装修成本涉及很多,各地有差距。
  但是不大,材料基本都是一个地方物流大量够买,人工本地获取即可。有材料与设计,干活的人比较好找的。


  每个环节不细聊,不知道大家喜欢听什么,可以提问。我会回答。
我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 08:49:49
  第四 收尾


  这个多讲几句。

  09年的时候大家都觉得房价高。之后暴涨
  12年房价大家觉得该跌了。之后暴涨
  15年大家觉得房价跌了。 之后暴涨
  19年了大家还是觉得房价跌了 之后呢,我就不下定论了。

  有人说,房炒不住,大环境,有人说之前几次都是有原因的。的确。金融宽松也好,货币放水也罢,棚改也行,都是事后总结罢了。谁提前看出来了呢?

  你说这次调控严格?敢问哪次不严格呢?限购?限贷?哪次拦住了。

  我想说的很简单,请比较通货膨胀,房价09年12 年15 年19年。货币购买力,我觉得房价真的没涨。只是在跑通货而已。

  • 无名一2013: 举报  2019-12-17 15:42:24  评论

    09年厦门岛外房价是4千左右,现在是三万左右,岛内的部分商品房更高达八万左右,你真觉得没涨只是在跑通货吗。当时我在买房的时候就看到一个温州的(并没有地域攻击的意思),手中拿着一叠身体证,指着房子模型跟购房处的一位小妹讲,这几橦的几层到几层还没卖出去的我全要了,带我找你们的负责人去谈
  • 无名一2013: 举报  2019-12-17 15:43:40  评论

    评论 无名一2013:上条写错字了,身份证打成身体证了
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 08:50:32
  休息一下。看有没有人看,有的话在更新。欢迎大家提问,抬杠哈哈哈哈哈。
作者:一叶知秋0305 时间:2019-12-14 09:53:48
  哈哈,我在看啊,2014年第一套房,2016年第二套,今年2019年第三套~大家都不买的时候,我下手买。。。不在乎涨跌,谁能想到2016年40多万买的66平米小两居,现在能租2000一个月~反正我又不是贷款买的,也就当跑过通货膨胀吧。
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
作者:u_113398051 时间:2019-12-14 09:55:06
  说说呗
我要评论
作者:暗夜无眠 时间:2019-12-14 11:42:39
  写得挺好,持续关注。若有具体案例和心得,看得就更过瘾了。
作者:北京大兴2016 时间:2019-12-14 11:57:24
  稳,都稳
作者:zhwenh_0232 时间:2019-12-14 11:59:38
  有赌未为输,穷汉都是不敢入场的。——鲁树人
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 12:42:40
  更新一波。更新一个炒二手房的套路。

  城市,楼盘不说了。

  10人团队,杠杆买了110套二手房。

  城市简介 260万人口。1500亿gdp地级市

  2012年建成的二手房 。

  大概35栋楼 每栋2单元23楼顶 一梯3户

  整个小区 800多户。安居客 58。等在售房源60套左右当时
  便宜的5500+。贵的6500左右 (装修风格不同)

  买了110套 用了整整1年 (小区房子太少在售的)
  通过银行公关全部做到0首付了。
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 12:52:25
  接15楼

  只炒这一个小区的

  在小区正门租了一个门市,开了一个房产中介公司

  雇佣本地人做房产中介。

  开始全市买卖房屋,装修。在卖,做倒卖,但是除了这个小区的别的一般也不要,开始几个月平均每个月可以收到这个小区的20套左右。后期越来越慢,小区有800多户,去掉自有,出租,没剩多少,便宜的时候5000多买,买到90多套的时候,都买到有市无价了。有6500左右成交的了。

  收够100套了开始炒房了。这些房子通过自家门口的房产公司开始出租。不够持平月供的。但是可以抵消物业费,取暖费。
  因为需要避2年的大税_不满两年交易有5.6的税费

  这两年只做一个事,炒房。

  就是开始继续收房子,高价收。但是不买。
  这期间2年,我们已经不买房子了,但是还是会有人在卖,虽然少。但是依然有人想卖,也有想买的。我们要让2年内,想买的买不到,想卖的也卖不出去怎么做呢?
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 13:00:08
  接16楼

  哈哈,游戏开始了。

  因为你这个小区门口只有这一个 房产中介

  而且你已经以房主的身份,在业主群里安插进去十几个演员。(2个人玩十几个身份)

  本来小区均价6000左右。100平 60万,某业主要卖房子。房产中介立马跟进,出现下列对话。

  中介:大哥,卖房子呀?打算卖多少?
  业主:我也不知道咱们小区价格(早就问完了)
  中介:你想卖多少哥,你就说,老弟帮你卖,这小区现在房子很少呀。
  业主:那60万吧,我家房子装修我跟你说……巴拉巴拉
  中介:别呀哥,我跟你说前几天成交一个,85万呢。
  业主:卧槽?不能吧,我家邻居刚卖的55万。
  中介:亏死他了,现在就这个价。我帮你挂着吧。
  业主:心想多卖试试呗。

  期间我们也会从手里选出5.6个挂网上85到90万。有没有人买根本不重要,因为游戏刚开始。
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 13:17:26
  接17楼

  这期间,第二波演员就为。

  我们演员开始去看房,由我们的中介带领。
  看几个后,大概一个月后。我们某演员看上了,要买,但是通过中介表达,价格希望谈谈。

  业主开心啦。85万谈谈呀?谈吧,心理价位55到60!
  你怎么讲价还能讲价到55万吗?

  好了。我们一号演员中介,二号演员。买家就位了,大家开始谈判咯。 表示价格有问题。 一号中介演员在中间,介绍此房子出过985大学生。房主发财了。换别墅了吧啦吧啦的,风水好。买家心想“大哥咱们要不是一个公司的我就信了”!
  最后买家演员表示不耐烦,表示80万,我就要,不行拉倒!
  业主一听?我擦? 80万啊。但是还是表示82就卖。(假装矜持很讨厌)!又经过段时间交流。成交价81万,中介拟定合同,买家表示出门没带钱。要求微信,支付宝等转账10000订金 注意,是订金,中介不提出异议,房主不懂的。买家表示需要贷款,需要卖家配合。卖家多卖20多万,一万个开心呀!别说贷款,你说什么都行,但是买家演员有要求,比如老婆怀孕生孩子呀,自己房子刚卖,等回款啊,点等三个月。卖家同意,反正收了订金。
  等着呗。

  这三个月别闲着啊。早上晚上遛弯。把这个房子卖了81万的消息透露给遛狗的,送孩子的,晨练的大爷大妈们。群里十个演员也开始表演,假装卖房子,少85万肯定不卖。偶尔新进群的演员。表示83万刚买的房子。

  三个月后怎么办呢,老婆在老家,自己家房子,钱没回来,通过中介转告业主再等等。虽然业主一万个不开心,但是还是点等。
  好了,拖个半年没问题,实在拖不住了,订金不要了(想要也能要回来,但是做人还是有点底线比较好)
  加卖,已经拖了8个月了。
  在挂房子业主怎么想?之前都卖82了,他还会卖55万吗。如果还卖55,故技重施,三号演员再来一波。哈哈

  这几个月,业主群,炸了。我们小区涨价了,开心啦。

  只要有卖房子的,都按这个办法,订金2年损耗不会高于50万。跟总利润比起来,就是少吃几顿饭的事儿。

  房价谁炒起来了?谁在盼房价涨?我们有助手的!
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 13:25:39
  总结下房价。

  有句话很好,房产就是击鼓传花,这个我赞同,盈利方式方式很多,从业多年。

  在卖房子的时候,这个小区2年前55万买的,做的零首付。月供2年,在按4楼5楼装修
  房子成本在62到65左右

  也就是说。只要银行和评估公司公关到位,我们在撤盘的时候。
  房子出售价80到85万
  首付 15到20万。贷款额 是我们成本。
  110套。直接套现1600到2200万退场。
  30个月即可完成,也符合经济周期。

  有机会大家可以查一下中国杠杆率。

  这里全款买房的大佬很多我看,
  但是凑首付的年轻人更多。改善住房的也不在少数。

  最后一句, 一个企业 除了创新跟销售是利润,其他统统是成本,谁说炒房团,不是企业? 哈哈
  • 弯道超车心不慌: 举报  2019-12-16 20:37:24  评论

    总结一句话:1、这个小区这30个月就你一家中介公司,可能吗?2、银行公关零首付,我的天这是啥关系能做到零首付?而且资金还是流向房地产。3、就靠几个演员演戏外加大爷大妈遛狗的以讹传讹房价就上去了?这个城市其他地方的房价别人不会参考吗?高出那么多真有傻子去买?而且还是110多个傻子?
  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-17 00:40:06  评论

    评论 弯道超车心不慌:请看,95 96楼,并不是针对您写的,请不要对号入座,但是可以稍微解释下您的问题。
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:北京大兴2016 时间:2019-12-14 13:53:22
  很会玩,楼主你说上层要稳地价,房价,让地产不涨,不许降,怎么能做到?还有所让房子在涨价,涨一倍,能做到吗?还有现在需要买房年轻人,都是农村刚出来的毕业生,他们该怎么买房,城市内的人基本都有了,农民就该这么倒霉。
剩余 21 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 14:06:09
  说几个看似很房价无关的问题


  2005年 个人所得税起征点为1600元

  2007年 个人所得税起征点为2000元

  2012年 个人所得税起征点为3500元

  2019年 个人所得税起征点为5000元


  不知道大家对此事的看法

  不聊房价

  就说沙子 水泥

  人工说 瓦匠 水暖 力工

  2005年。2007年。2012年 2019年 都是什么价格

  我们除了享受科技带来的福利。电子产品越来越便宜了

  你们还记得以前的。拉面。包子 多少钱 饺子呢?


作者:北京大兴2016 时间:2019-12-14 15:18:06
  关键钱确实很通涨,但是年轻人工资不高,30岁的年轻人在北京上班到手也就是7千左右,二线城市就是5千左右,两口子再有一个孩子,最后而是所剩无几。
剩余 11 条评论  点击查看  我要评论
作者:ty_beiwan 时间:2019-12-14 15:39:19
  写得真好,楼主续继。
我要评论
作者:冷雨孤夜 时间:2019-12-14 15:46:21
  干货啊 长知识了
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:zhwenh_0232 时间:2019-12-14 15:58:11
  【神风新传】正在背水一战的炒房企业,是国民经济软着陆的最后脊梁。
作者:10这就是我 时间:2019-12-14 16:29:29
  已经收藏,希望楼主不要弃楼!另外请教,你那些装修的怎么那么便宜呢?是不是也是房子多所以买的材料多,可以省很多钱,效果也不错,我们这里的这个效果就说86那个,最少要8万
我要评论
作者:zdtl1937 时间:2019-12-14 17:27:37
  观摩,学习
作者:gwm肚里蛔虫 时间:2019-12-14 19:09:21
  凤变冰的手法经验教一下啊
我要评论
作者:ty_beiwan 时间:2019-12-14 20:00:32
  有炒学区房吗?
我要评论
作者:小北春天 时间:2019-12-14 20:02:09
  好像这么炒得有前提条件吧,政府放水,需要拉房价的时候才可以这么玩,大环境不好,就把自己玩里边了
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
作者:andsenI 时间:2019-12-14 20:35:17
  好帖,杠杆炒房能快速致富
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:大国小民123 时间:2019-12-14 21:56:43
  收到100套?
  我没看错吧?

  200套8折?

  吃的啥菜 喝这么多?
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 21:58:50
  更新一波 我个人主观想法


  马上2020年了,论坛有搜索功能,大家翻看下 10年 13年 15年 一直不缺唱衰房价,觉得即将暴跌的,基本语调和现在看跌的差不多。反正不管什么时候都会有这样的人群。

  中国就是中国,世界也只有一个中国,你明白了中国政府 与银行的方向其他都不难理解了。

  什么首付贷,什么 信用卡凑首付都是扯淡。

  到了哪个城市直接找行长,告诉他你的目的,他就帮你了。至于怎么谈。还用多说吗
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-14 22:12:54
  回复34楼@大国小民123

  如果让你穿越到明代,让你和500年前的人讲 电脑,电视,手机。你会被当成疯子,因为你和他的世界是两个世界,他无法理解汽车的运作方式,你也根本解释不了,一个道理,我们存在的世界就是偏差,你觉得很不可思议,但是试试就是可以8折甚至更低拿。

  我已经在用最通俗的语言来形容了。

  答应我,不懂没事,你点虚心学呀。
  

  

  
作者:汐梦宝宝 时间:2019-12-14 23:39:49
  接着更啊,虽然看的很心塞,但是打开了新大门
剩余 4 条评论  点击查看  我要评论
作者:曾小淏 时间:2019-12-15 00:00:05
  艾玛,天涯房观又出了神贴,几年一遇,先占个楼层先。看好万丈高楼平地起,这几年真少见这样的干货贴了。
作者:ty_beiwan 时间:2019-12-15 00:08:38
  想问一下学区房怎么个炒法?买老破小学区房有什么风险?
  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-15 00:17:33  评论

    不懂个人炒房,因为我们都是抱团杠杆炒。 以下纯个人经验和建议。 炒房从来不炒老房子。我们老房子的标准很高2014年以前的都算老房子。不买步梯的。没学区的也不要,个人买房投资不建议老破小。 80到110平之间 2014年以后的房子 物业完善。最基本的
  • ty_beiwan: 举报  2019-12-15 13:38:22  评论

    好的,谢谢楼主点拔。
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 00:28:40
  更新一条个人见解。

  现在应该布局的时候“西北”

  甘肃 宁夏 青海等地

  京津冀首都经济圈也好,长江三角经济带也中。港澳粤大湾区也就那么回事了,后知后觉。基本完善了。

  西北现在国家大规模建设,高铁,高速一级公路等。

  基建带来的红利不言而喻。 基本处于 南方2000年状态甚至再往前,个人经验建议,现在布局。三年后国家调控,完美收割。

  补充一个,刚学会看私信哈哈。

  有些违反社会和谐的,法律法规。不符合核心社会主义价值观就不发了。哈哈
我要评论
作者:汐梦宝宝 时间:2019-12-15 01:04:26
  我大陕西不算西北吗??
  我所在五六线城市,雅居乐,新城吾悦,碧桂园,恒大去年到今年疯狂进入,房价拉高3000左右,突然本月碧桂园降价了,一地鸡毛,这是神马操作哇
我要评论
作者:汐梦宝宝 时间:2019-12-15 01:05:24
  求指点
作者:自干五为自己代言 时间:2019-12-15 02:53:57
  顶 大神
作者:自干五为自己代言 时间:2019-12-15 03:09:57
  楼主大神装修是找的装修公司吗?希望你在装修这里讲讲,很感兴趣
我要评论
作者:北京大兴2016 时间:2019-12-15 07:37:06
  春节前会有很多城市会放松调控,梦想拉升地产销量和价格,对于楼主所说,买不起租不起还有一段距离,感觉错误,老家农村里的30岁年轻人基本在县城或在外地都买了房子,贫困县的房价这次涨到了6000加,大致看全国16年至18年全部翻倍,在县城夫妻上班20年以上的每月不会过万,教师和公务员,楼主说房价怎么支撑?有的家庭为了孩子结婚买房子外债累累,做分期付款十有八九消费能力力度降低,楼主看好楼市也是有道理的,12号国家经济会议开完,广州南沙就全部放开限购,看来没有房产税收他们可能会活不下去了!
  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-15 07:50:42  评论

    跟您抬个杠别介意。 房价真的低,我从几方面认知这个事。 随便来一个比如。 您说的公务员,和教师。不说别的,基础收入公积金抵重房贷统太容易了,就按6000一平 90平两居 54万 一般这两个职业,首付太容易(至少本科毕业)贷款40万月供2000左右,俩人不低于1500。
  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-15 07:54:55  评论

    我觉得房产这个东西,还是不要太轻易获得比较好。现在国家政策也好,银行政策,对老百姓简直不要太好。 从业多年。别说小夫妻。几乎只有想买和不想买的问题,一个房价6000的小区。顶楼一般7折左右 0首付随便做。甚至费用全包(中介可操作就是买家愿意不愿意的事)月供1500左右
剩余 19 条评论  点击查看  我要评论
作者:北京大兴2016 时间:2019-12-15 10:11:01
  楼主写下去,千万不要诱惑年轻人炒房,现在的孩子禁不起诱惑,杠杆高了他们会出事的!
  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-15 10:23:08  评论

    嗯,感谢提醒。 帖子的讲的也是炒房团。 不是炒房。 两三个人。10套8套的,根本左右不了一个小区的房价。 其中 房产中介 装修团队 银行公关。就算核心团队也要10人左右 不算外招,门槛也不低。我觉得就算全盘托出。也未必有人能做,更何况很多还没说。 先生切莫多虑。
  • 北京大兴2016: 举报  2019-12-15 11:19:46  评论

    评论 北京大兴2016:现在的孩子勤奋的不多,抗压能力有限,特别是90后,独生多,从小娇生惯养,但是他们其中很少孩子知道机会是留给勤奋者的,努力上进的人,你讲不错适者生存,但是中国传统父母宁可不吃不喝,也不想让孩子受委屈,感觉十几年后90后可能有不少的可伶虫!
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 10:15:42
  更新一波。
  整体有点跑题了。
  炒房目的是什么?赚钱呀。
  1000万炒房赚200万
  100万炒房也是赚200万(这个不严谨了因为有利息)

  你面对的客户也是 改善住房的,刚需的,和本城市相对中上的人群,讨论送外卖的,开滴滴的,服务员和社会底层没意义,大家来赚钱的,又不是做福利的。

  一个城市按300万人。多少户就不统计了,营销掉100多套房子而已。

  爆个内幕。 哪怕房价出现问题。 引导传销进场。把手里的房子做成零首付,让他们一分不花买到房子。 帮他们做“装修贷”,信用卡。让他们一人到手几十万,让他们专心做传销就是了。 他们觉得自己一年能挣几千万,不会在乎,利息呀,房价一类的东西。
  不用考虑银行。 那年银行公关近百万费用。不是白花的。
我要评论
作者:北京大兴2016 时间:2019-12-15 11:23:38
  若年前调控放开,银行不放水的话,春节后火不起来,在大水漫灌可能性不大。明年楼主估计?
我要评论
作者:北京大兴2016 时间:2019-12-15 11:25:35
  春节成交量飞享,价格涨,还真是苦了需要房子的农村进城的年轻人。
  • 大梦罗4: 举报  2019-12-15 16:10:03  评论

    评论 北京大兴2016:农村进城的为啥一定要买房?租房不行吗?租房不能结婚,小孩不能读书。这样不就能淘汰底端,劣质人口吗?有什么不好的??
我要评论
作者:生生不息hara 时间:2019-12-15 11:27:12
  三线热点城市或大都市周边热点小城 ,16、17年入手的那一波,到现在都卖不掉,套得大爷都不认得,死不死。一线、二线城市限购,出手周期过长,一旦积压时间过长资金回流出现问题,翻车的节奏。
剩余 4 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 11:44:47
  更新一下

  上面解释了,炒房团,炒房团,炒房呀?
  跟政策有关,但是也无关。
  如果国家放水,或者银行降基准。当然属于白送钱。
  但是就算没有,也是赚。上面讲了一个小故事,简单的说了下,如何操控一个小区的房价。一个小区房价都有差价,更别说一个城市了。比如一个均价5000的城市,有的地方3500有的地方7000也是正常的。无非是怎么做到的问题了,上面简单介绍了下,有些不太符合社会主义核心价值观的,就不在这说了。

  一般一个小区单次持有1万平左右没理想。多了出手慢,影响循环周期,少了,就跟闹着玩了。 社区一定要完善,远离老破小,和经济房。

  主要讲讲关于杠杆。 下一楼更新。这一层就是重点说下。

  炒房,炒房,你点炒呀,也不能买了以后租出去等涨价啊?一个团队十几号人,陪你来玩这个?这不是炒房团啊。最多投资客。)
我要评论
作者:zdtl1937 时间:2019-12-15 11:47:42
  增见识了
作者:自干五为自己代言 时间:2019-12-15 12:05:08
  装修3万,5万,8万,是包括家具家电的价格吗?
我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 12:08:30
  讲下纯干货,杠杆收益与运用。可能涉及法律法规了,被和谐的话,跟大家没缘分了,就告别天涯啦。

  先问是不是,再问为什么!

  网上智障一样的首付贷,什么信用卡,纯来搞笑的。
  反正也有人信,挺逗的。

  银行的运作方式简单又复杂也是炒房团的核心部分。
  规则是20%或者30%首付 商业贷款年龄要求是65岁到69岁(各地区有差异)现在基准利率4.9 一般都是1.1倍或者1.2倍

  能做商业贷款的银行不用说了,基本都能任何地级城市不下10家银行能做。每个银行至少10个以上网点,原则上来讲,搞定一家就可以了。
  房价5000举例。 一个小区评估价也受楼层,装修影响。
  银行运作体系现在是放款和评估分离。(但是互相都认识)

  让他把房子评估到6100元左右按100平房子算。

  即可做到零首付。贷款50万 贷款20年月供3200到3500之间。100套房子 持有2年。付出月供是77000到84000
  其中冲抵本金是30000到32000之间 持有两年实际付出成本是。47000到52000元左右。占房产总价10%。出租暂时不计算在内(小区门口的房产,炒房团开设)

  按上面介绍装修2年后出售。不考虑国家政策单纯操作可以把房价提高25% 赶上放水那就是跟抢钱一样了。
  也就是杠杆的作用就是你实际付出的成本翻倍的利润。
  细节不在陈述。上面有简单故事介绍。
  你拿50万全款买个房子。等2年 装修在卖按最低赚5万 年利润。年利润2.5万。算上出租。年利润我就35000左右。50万房子月租也就1000 多也多不了哪里去。

  但是运用杠杆。你50万,买10套 变成5000万 年利润至少35万, 是否够清晰了呢。

  以上信息算法,都是粗略算法,因为实际炒房团,银行公关成本很大。但是平均到每套房后就很低了。

  收益算法也不严谨。因为涉及很多问题,经济周期,房产自然升值,税费,装修,出租等问题。

  考虑了下,还是不聊如何公关银行了。容易出事,见谅,有八卦兴趣的,等我不干了,回头更新,哈哈哈。
剩余 6 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 12:15:09
  哈哈,楼上很多打错了,但是不影响。
  比如50万。变成10套。是500万,打成了500万


  10套打成了100套,各位看官,自行纠正。
剩余 7 条评论  点击查看  我要评论
作者:自干五为自己代言 时间:2019-12-15 12:31:34
  楼主厉害,装修源头普通人能拿到便宜材料吗?很想和楼主混
  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-15 12:35:09  评论

    两个概念,举个例子。 你地板你正常家里就是40平。比如50块钱一平已经极限最低。 但是咱们4000平的呢? 3米7的欧式沙发,家具城那个3500 你一次买100个 定做的时候2000多就可以拿下。 瓦工贴瓷砖一平40元市场价 往墙上贴一平45 但是按月付费,价格省3分之1
  • 曾小淏: 举报  2019-12-15 18:54:21  评论

    评论 喜欢炒房的程先生 :现在南宁这边房开都搞精装房,3000一平的标准,吃相难看啊。去年官方居然还想出台标准提到7000,吃相难看,引发民愤,又收回去了。太过血腥,这可是官方政策,不是房开出的。想想可怕
我要评论
作者:大可要健身 时间:2019-12-15 12:35:30
  楼主快来呀,坐等更新
我要评论
作者:大可要健身 时间:2019-12-15 12:49:38
  楼主,我想知道比如说16年炒房,18年就被现售了呀,遇到了限售岂不是很懵逼
我要评论
作者:汐梦宝宝 时间:2019-12-15 12:50:40
  讲讲个人杠杆嘛??
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:大可要健身 时间:2019-12-15 13:11:32
  海南现在建立自贸区,三亚到处都在建设,又有稀缺的一线海景,三亚海景房是不是值得投资的
  呢?
  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-15 13:13:31  评论

    上面说了,没做过1万房价以上的城市,不敢妄评。 还有就是一直做的都是刚需,改善住房。对这些没有研究,也不敢乱说。
我要评论
作者:华华丹丹2017 时间:2019-12-15 13:13:08
  看看
作者:崇珉大观 时间:2019-12-15 13:19:37
  如果银行有一套首付20%,二套首付40%,三套首付100%,如果是三套全款杠杆就不存在了。第三套以后怎么操作可以得到银行贷款?
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 13:23:17
  分享段干货

  一个人能买5套最少的原因在于银行时差,比如同时买5套 在建行 邮政 农行 工商 中国银行 同时贷款 产调没有房子,征信也无房贷。银行签字了,提交资料批准贷款了,不过户。等所有银行统一批款,统一过户。过完户统一去抵押。贷款结束第一个月,月供前,是不上报给人民银行的,统一享受第一套利率。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 14:21:29
  一条广告你发两次,你就过份啦…………
作者:后天回火星2 时间:2019-12-15 14:49:50
  吹牛逼也不做功课。房子不是这么玩的。
我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 16:44:21
  论坛真的不适合我。

  有问题说,有分歧大家聊。

  整的现在气氛很差。不更新啦。大家散了吧。

我要评论
作者:大国小民123 时间:2019-12-15 16:47:30
  吹牛逼见的多,像你这种这么能吹的真少见。

  来吧,你在哪个城市哪个楼盘哪个时间点一次拿了100套?

  不用贴房本,贴个契税单子吧。

  这个盘销售费用怎么算的?

  资金怎么来,什么方式拿到的?成本如何?

  限购吗?房票怎么来?房票成本?

  这100套,有交易吗?交易成本?

  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-15 16:57:35  评论

    我给你证明这些一点意义都没有?明白吗? 本来不想回你的,但是还是说一句。你脑羞成怒成这样何必呢? 就比如我说,4.0的感觉加速不去 总裁3.0 你几天巴拉巴拉说我说这些?你也没必要这样,有点品,别整的愤世嫉俗这出,让人很看不起的。 一个大学生跟三岁讲微积分的确无聊。
  • 北极圈里长着草R: 举报  2019-12-17 00:27:01  评论

    其他的我也不清楚,但是我家那前几年真的有温州炒房团一下拿一栋得,不过估计被套住了,二手没啥人买。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:江心岛ABC 时间:2019-12-15 17:00:29
  出货了,炒不动了,被套在高位了,炒房暴富秘籍就开始大行网络了!

  有这么好的事,谁不会自己带领自家亲戚朋友偷偷大把发财?!
  发财的事,能大张旗鼓告诉天下人????
  • 喜欢炒房的程先生: 举报  2019-12-15 17:03:25  评论

    哈哈哈哈。挺遗憾的。挺更了。 发之前就说了,内容也许过于震惊会引起大家的不适。 现在我很不适。唉,作践自己了。再会!抱拳
  • 曾小淏: 举报  2019-12-15 19:07:57  评论

    评论 喜欢炒房的程先生 :唉呀,怎么停了呢?看了那么多贴,炒房团的是第一次。不是说好抬杠帖的吗?为何经不起抬杠啊?大部分人的人生活圈子有限,见识有限,对集团操作可能无法接受,也许无法想象拉高平均工资的那一小搓人的世界是如何。以为生活在同一个世界,看到的都一样,乐于否定自己看不到的
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:t_v_t 时间:2019-12-15 17:12:49
  @喜欢炒房的程先生 2019-12-14 08:49:49
  第四 收尾
  这个多讲几句。
  09年的时候大家都觉得房价高。之后暴涨
  12年房价大家觉得该跌了。之后暴涨
  15年大家觉得房价跌了。 之后暴涨
  19年了大家还是觉得房价跌了 之后呢,我就不下定论了。
  有人说,房炒不住,大环境,有人说之前几次都是有原因的。的确。金融宽松也好,货币放水也罢,棚改也行,都是事后总结罢了。谁提前看出来了呢?
  你说这次调控严格?敢问哪次不严格呢?限购?限贷......
  -----------------------------
  房价涨不涨,不要和什么M2比,要和老百姓的收入比。十年前收入3千,房价一万,十年后收入6000,房价4万,你说房价涨没涨???

  大道至简,脑子不够用的人,才煞有介事的去扯M2之类的东西,那些数据是官家的戏法。
作者:t_v_t 时间:2019-12-15 17:52:19
  显而易见的问题是:

  一个几百万人口的城市,小区众多。炒房团控制了了某个小区的二手房价,那么隔壁小区呢? 买房人至少会比较同一地段的3-5个小区的。跑的更多的,甚至会全市区范围内比较。

  那么问题来了,

  如果隔壁小区没有被控制,房价也涨了,那么炒房团所谓一顿操作猛如虎,是不是多此一举?如果隔壁小区没有被控制,房价没有涨,买房人为什么不选同地段更便宜的?
我要评论
作者:回不到从前2018 时间:2019-12-15 19:08:39
  一百套房子,还是商业贷款的,请问一年要付多少利息?
我要评论
作者:曾小淏 时间:2019-12-15 19:24:34
  提问,你操盘的地方都不涉及到房票问题吗?低于1万的城市一般都是4线以下了吧?这种城市人口规模能符合要求?4线以下的人口应该是流出的,比如炒房团热衷的防城港,房价从18年高点跌下来,重回17年高点的位置,没有有考虑被套的风险,如果被套怎么脱身?以上问题不是抬杠,纯粹想了解。
剩余 6 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 19:51:31
  以单套50万为例 月供单月是3200到3500
  利息每个月是1800到2000

  每年单套利息是22000到24000

  炒房团的精髓在团。

  上面说了。炒房团组建都是亲戚朋友。

  每个人5套 10套。组成一个炒房团。

  10套持有 就是那个人那年付出利息22万到24万。
作者:别吵吞下它 时间:2019-12-15 20:01:34
  零首付我知道,但没做过,我就想知道55万房子你零首付,一开始总要有人垫首付吧,不然银行怎么会放全款
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 20:03:45
  回答76楼朋友问题

  文章开始的时候说了选城市的规则。
  也说了面对的客户群是什么。
  城市要求 车牌a b c d

  比如银川。270万人口gdp 1800亿 车牌宁a
  四个区 贵的均价6000 便宜的均价3000
  二手房。3000到7000。有个别高档社区万元。

  牡丹江。 250万人口。 1400亿 车牌 黑c

  四个区 贵的6000。便宜的。4000
  个别高档小区7000元

  东营市。 220万人口。gdp 3800亿。车牌 鲁D
  均价7000左右。市区新房子总体不大。

  以上所有数据可以通过,百度,安居客,58同城获得。

  套牢在银行公关的时候,就避免了。上面也有介绍。
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-15 20:13:38
  回答74楼

  两句话。
  第一,装修概念。上图所示。装修现场看的的效果更好。
  第二,房产中介的作用。这个涉及行业内幕,这个实在不方便细说,就说两个事你看是否可以领悟。卖房子给红包,全市中介都会帮你卖,甚至卖给他的亲戚。每个城市都有中介群,千人以上的。

  首付概念 比如我们买的房子。50万 但是银行评估61万 在银行的购房合同就是61万 或者更多,加上装修,按2年后买85。首付只要控制在10到15万 半过户。
  在重申客户在乎的就是首付,他心中,首付的钱正好抵扣精装修。就是便宜,旁边小区差不多的价格卖 55 60 但是你卖85。 中介加装修加银行 三方的问题。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:赤足的行者 时间:2019-12-15 21:25:29
  楼主是专业选手,写的很实在,确实是这个玩法,真心佩服
作者:为了护肤 时间:2019-12-15 22:46:08
  楼主写的相当真实啦,大开眼界,可惜普通人做不到
作者:为了护肤 时间:2019-12-15 22:46:53
  能继续写下去吗?不要在乎个别人
作者:自干五为自己代言 时间:2019-12-15 23:26:37
  楼主不要管那几个人,估计是崩溃论坛过来的,他们就那样,不用理
作者:GLGLGLGL2019 时间:2019-12-16 11:19:58
  其实就是不要脸点儿,忽悠一个是一个。人活着都为权利和金钱。
作者:北京大兴2016 时间:2019-12-16 12:52:27
  写的很好,也很实在,自身经历最真实!呵呵
作者:t_v_t 时间:2019-12-16 13:23:37
  @喜欢炒房的程先生 2019-12-15 20:13:38
  回答74楼
  两句话。
  第一,装修概念。上图所示。装修现场看的的效果更好。
  第二,房产中介的作用。这个涉及行业内幕,这个实在不方便细说,就说两个事你看是否可以领悟。卖房子给红包,全市中介都会帮你卖,甚至卖给他的亲戚。每个城市都有中介群,千人以上的。
  首付概念 比如我们买的房子。50万 但是银行评估61万 在银行的购房合同就是61万 或者更多,加上装修,按2年后买85。首付只要控制在10到15万 半过......
  -----------------------------

  我买过也卖过二手房,不过是在强二线城市。就我自己的经验,再提点疑问。

  1. 房产中介可以优先推某些房子,促进成交,这个不假。但把60万的房子以80万卖出去,在强二线是不可能的。因为:a。中介太多,难以统一战线。b。买家都是人精,不傻。3. 强二线资讯发达,每个小区的市场价基本透明。当然,你们在下面城市操作,也许中介少,买家傻,咨询不透明的条件都存在。总体上,我仍然强烈怀疑。

  2. 装修挣钱。比如你的房子装修,批发价,花了5万,个人搞要7万,现在你忽悠买家,装修价值12万。这个很难说的通。买家自己对房子的装修值会有一个预估,对卖家所说值多少多少嘴上客气下,心里当放屁。一般情况下,你7万的装修,买家考虑到折旧及装修风格,给与的估值最多5万,这个大小城市都一样。

  3. 最后一条我理解的不错的话,你的意思是指你们可以协助买家以尽可能多的首付买房,这一条,我个人经验看来毫无意义。比如我前面一套房买进时,做到了首套,可以首付3成,我主动付了5成,因为银行贷款5.7的利息,我留钱在手里没有意义。除非你的买家也是短炒,但问题时短炒的人会愚蠢到去接盘你的虚高房吗?


  • t_v_t: 举报  2019-12-16 13:25:20  评论

    笔误,尽可能少。
  • 曾小淏: 举报  2019-12-16 16:10:47  评论

    评论 t_v_t:你很逗,你活在自己的世界里,用自己的经历去评判其他买家。如果人人都那么精明,那骗子们都别干了,现在流行说傻子太多,骗子不够用,当然我说的不是楼主。但我觉得你不去接受装修不去接受低首付就直接去推导所有人都像你一样那显然是不成立的。楼主估计都懒得理你
剩余 6 条评论  点击查看  我要评论
作者:zhwenh_0232 时间:2019-12-16 14:13:26
  【神风新传】正在背水一战的炒房企业,是国民经济软着陆的最后脊梁。
作者:潇潇自逍遥 时间:2019-12-16 14:26:21
  加入炒房团,快带我飞
作者:对酒当歌吃肉 时间:2019-12-16 14:40:35
  青岛5年限售,利率上浮15%,楼主有兴趣来炒吗
作者:淡然Q6 时间:2019-12-16 16:02:38
  好文长见识了,佩服??
作者:gwm肚里蛔虫 时间:2019-12-16 18:11:29
  团队利益怎么分配,
  ,按入股吗,卖出节点如何选择,有分歧怎么办,如果公司化运营,效率必定大大折扣。
  像你这样的话房产基本都是代持吧,风险如何把控,叠租约叠谁的头上,万一代持反水导致亏损谁来担责。

  只见过公司化的凤冰团队,没见过买一手的。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:甘棠湖畔2019 时间:2019-12-16 20:04:46
  很感兴趣,这个月刚刚入手一套,也不知道是不是做了接盘侠了
作者:百转与千回 时间:2019-12-16 22:45:25
  楼主说的一部分还是相信的,我们这里中介就是抱团的,除了互相分享信息买卖外,其中就有大量的中介装修的房子出来卖,一看就知道,老破小,装修却看起来很好,就和楼主发的照片一样好看。我们都说是中介炒房的,但我们这里都说这个装修质量不好,材质不好,所以我想问,从你们来说,一般装修什么样的材质?真的很差吗?
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-17 00:30:41
  更新一个心得。
  收到很多朋友私聊的,安慰支持很感谢。
  写这和帖子的初衷事一个预测贴。
  前面只是一个引导前提。
  不从经济,宏观跟大家讲一下这个事儿。
  现在偏移轨道很多,也不打算在天涯继续更新了。

  下面送给所有朋友一段话。

  开头也说了,很多事情过于震惊,甚至会引起你的不适。这个行业内幕,我透露不足十分之一。

  大家的质疑,正常范围内的,我都会做出解释,有的质疑太幼稚,也懒得回复。

  你做不到的事,没见过的事,就是不可能。

  比如人类的想象无法超出自己的认知,无论什么科幻片的外星人虽然长得奇怪。都是有脑袋,有眼睛,有嘴。 就算“异形”也是有脑袋,眼睛和嘴。因为人类的认知只在地球。

  谁说,外星人一定类人?一定跟地球生物相近呢?也许每个星球都是一个‘外星人’,空气也是外星人呢? 形态大小。生命形式与地球不一样,也不奇怪吧。只是可能不适合用于艺术塑造与表达罢了。

  电信诈骗,特别匪夷所思。一群操着一听就是骗子的口音,告诉你洗钱被监控了,钱取出来。转给他。听着我都觉得搞笑,每年国内被骗几百亿。

  有人自称是乾隆,吃了长生不老药。在深圳骗了200多万,后来个同伙,又称自己是索罗斯的弟子,又骗4000多万。

  这世界,很奇怪。这能下面这段话,有点过分了。

  真正投资过房产受益过。懂此贴其中一些原理技巧。反而问的问题,也都的确存在,稍作分析解释,也能豁然开朗。


  但是反而没有房子,也没有能力资格。
我要评论
楼主喜欢炒房的程先生 时间:2019-12-17 00:35:07
  接楼上。

  反而咄咄逼人,出言不逊。

  我到觉得无聊。

  我看好未来至少5年内 房产发展。

  至于方法模式,不管多么令人震惊。但是事实就是这样。


  不管中间 开发商也好,银行也罢多么的令人诧异

  但是就是可以做到。

  不管装修,还是炒房环节。多么无聊而且就是可以成功。
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
作者:重庆男渣 时间:2019-12-17 10:46:35
  楼主对待重庆如何看,经历过了一波炒房团,跑了一些,不过还是剩很多
作者:uowe 时间:2019-12-17 11:16:17
  楼主写的真实..也是高手...

  但是奇怪的是...楼主正是那些傻空杀父夺母的不共戴天的仇人...在这里却很少见....

  往往普通人家...多买个一两套来保值的...被喷的体无完肤...
作者:淡淡的佛系女子 时间:2019-12-17 13:17:18
  炒房过气了,来讲机密,有价值吗?
我要评论
使用“←”“→”快捷翻页 上页 1 2 3 下页  到页 
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规