关于强烈吁请全国人大尽快制定《物业法》的几点建议

楼主:就爱大葱蘸大酱 时间:2020-01-17 11:28:40 点击:778 回复:18
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  关于强烈吁请全国人大尽快制定《物业法》的几点建议

  核心观点:
  1、请求全国人大尽快制定《物业法》,修改完善《物权法》,并废止国务院现行《物业管理条例》。明确业主的主人地位,弱化物业公司的管理,强化其服务职能。
  2、房地产开发商与物业公司之间建立人员、资金、业务“隔离墙”。禁止非公开上市开发商以任何形式参与物业公司的成立与运作。现有不合规物业公司按资质等级全部限期6-18个月内完成整改。
  3、前期物业由政府部门(街道办、居委会等为主导,住建局协助)招标选定,合同期不得超过1年,执行核定资质等级相对应的收费标准。
  4、政府主导,前期物业配合,在小区大力推动设立业委会(没有设立业委会的,政府工作考核为不达标),并协助业委会着手公开招标或协商选定新的物业公司或制定小区自治办法。拒不配合的前期物业自动失去业务资质,限期退出小区管理。禁止开发商及前期物业的关联人员入选业委会。
  5、对于业委会的成立、业主大会的召开,法律及政策进行合理倾斜,适当合理宽松。
  6、小区事务的决策以业委会为核心,全面依法管理。业委会的运作必须公开透明,所做重要决议应当采取业主听证会、座谈会形式广泛听取业主意见,及时公示,涉及小区重要敏感事务的,应当召开业主大会或业主代表大会表决,“我的地盘我做主”。物业公司必须无条件执行业委会及业主大会依法定程序做出的决议,禁止物业公司鸠占鹊巢、反客为主。
  7、业委会与招标、协议选聘签约的物业公司协商确定物业服务标准、服务收费标准,业主大会审议通过方始生效。物业公司按约定标准提供服务并收费。合同外未涉及的日常服务项目和收费标准需经业委会审议同意,物业公司无权单方面擅自决定。
  8、现行车位归属和管理非常矛盾和混乱,有必要高度重视,妥善解决。建议调整并统一公摊的法规,明确并统一车位的法律地位:没有计入公摊面积的给予核发不动产权证书(建议包括地下车位、地下车库、地面独立车库);凡是纳入公摊的(地面车位),一律为业主共有,使用的方式、面向业主收费的标准、划拨物业的管理费标准等细节均由业委会研究拟定并报业主大会或业主代表大会投票决定,禁止开发商或物业公司擅自出售或者以长租代售,否则视为严重侵权犯罪或非法经营犯罪。住宅、车位的法定最长租赁期,由现行的20年,修改为3年。
  9、电梯和户外广告收益、场地租赁收益等利用公共部位经营获取的收益归属于全体业主,物业服务委托合同可以约定划拨物业公司的分成比例,禁止开发商和物业公司擅自据为自有,否则公安局应当以侵占罪追究法律责任。
  10、追缴欠缴的物业费必须依法进行。禁止物业公司将水电气代售及其它物业服务与物业费捆绑。限售行为一经发生,不论有没有发生实际损害,即触犯禁止性法律,住建局给予警告、罚款、降低或吊销业务资质的行政处罚;支持业主向物业公司依法索赔(有金额的为十倍赔偿,无金额的为5000元)。造成业主权益实际受损,影响恶劣的,入刑。
  11、物业公司应当提供文明、规范服务,禁止物业公司以暴力手段或以暴力相威胁、不当约束、恐吓、殴打业主。
  12、建立开发商和物业公司黑名单制度,严格资质管理。对于明显涉嫌违法又拒不改正、严重侵犯业主权益、激起社会公愤的黑心开发商和黑心物业公司,立即吊销业务资质,依法追究刑事责任,责任人终身行业禁入。违禁者,重罚。
  13、强力约束住建、公安、物价、街道办等部门依法行政,禁止不作为、慢作为、软作为、乱作为。物业问题严重的,政府工作考核一票否决。
  14、各市区县成立业委会行业协会,随时交流协作。


  现在全国范围内小区物业管理十分混乱,开发商及物业公司粗暴侵犯业主权益的现象十分普遍而且非常严重,物业反客为主,霸凌业主,无法无天,已成中国社会第一大公害,业主生存环境十分恶劣,人民缺乏幸福感!现行国务院《物业管理条例》貌似公平,但内容空洞,尤其缺少对政府机关、开发商及物业公司的关键制衡,对非法行为的处罚软弱无力,缺少对业委会想依法作为的有效支持,对业主维权形同画饼,导致业主维权十分艰难。制定物业服务管理法规的根本目的是维护业主根本利益,制定的原则应当是:一是以业主利益为中心,业委会必须是小区整理的权力核心;二是乱世用重典,必须建立业主根本利益不可侵犯的高压线,强化对黑心开发商及物业公司的有效约束,加大对违法行为的惩罚力度,震慑开发商及物业公司的嚣张气焰。莫伸手,伸手必被捉!赚钱需有道,侵权必受罚!以下是几点具体的立法建议:

  一、全国人大尽快将《物业法》纳入立法程序,并修改完善《物权法》,废止国务院《物业管理条例》。修改刑法,明确部分违法行为入刑。要明确小区的主人是业主,当家做主的方式是业主大会;业委会由业主依法定程序推选产生,业主大会确认,对业主大会负责,享有小区重要事务的决策权;物业公司受业委会委托,协商签订服务合同,对业委会负责,无条件执行业主大会及业委会的决议。新的《物业法》要更强调政府部门的监管责任和监管不力须追责的约束机制;更加强调物业的“服务”职能,弱化其“管理”职能,物业公司通过提供专业化的服务,来赚取应得的报酬,而不是靠欺压敲诈业主来谋利!通俗地说,“我的地盘我做主”,小区怎么管,业委会出方案,业主大会说了算!物业公司本质上是小区业委会替主子们从外面聘请来的管家,外面来的管家必须听主人的!绝不能越俎代庖,反客为主,犯上作乱、欺压和盘剥业主。对于生了异心、反了天的物业,业委会有权依法定程序,报请业主大会审议并批准解除委托关系,依法把它们赶走!

  二、物业公司与开发商完全隔离
  目前,前期物业基本上都是开发商自己或其亲属办的公司,前期物业都与开发商利益捆绑,它的主子是开发商,而不是小区业委会。前期物业以开发商为后盾,孤假虎威,为虎作猖,对国家法律法规各项规定视若无睹,工作方式简单粗暴,唯利是图,严重侵犯业主利益的行为大量发生,已经成为中国大陆最广泛存在的、公开的、社会公认的以涉黑手段运营的企业化组织。社会实践证明这种制度安排存在根本性的制度漏洞,必须彻底对此进行改造和规范。可以参照并引入中国证监会关于证券公司内部管理“前、中、后台”业务板块隔离、风险控制的经验,在开发商与物业公司之间全面实施“隔离墙”制度,主要内容:
  1、开发商与物业公司双方完全独立,双方的股东、董监高及其直系、旁系亲属禁止存在利益关联,在人员、资金、业务等各方面全部做到完全绝缘,禁止股份代持,以此斩断各开发商与物业公司的利益纠缠。
  2、现有的全部非合规的物业公司必须限期完成整改。三级资质的物业公司整改时限为6个月,二级为9个月,一级为18个月。对于建立现代企业管理体制的股份有限公司,开发商可以合法参股,最高参股比例由住建部会同证监会统一核定,但单一开发商及其亲属(直系、旁系)联合持股最高不得超过20%。凡是到期无法达标的物业公司,一律取消业务资质,勒令清盘,进行中的业务全部移交给当地政府接管。
  也许一些开发商会钻法律的漏洞变相持股或控制某物业公司,但下面的多重措施会让他们根本折腾不起来什么浪花。
  三、物业公司的选聘
  1、在开发商向业主交钥匙之前,由政府部门(街道办、居委会等为主导,住建局协助,下同),为小区公开招标、指定、或选聘合规物业公司并聘请为前期物业;或者由政府部门牵头,组建临时物业办公室做为前期物业。前期物业的合同期不得超过一年。
  2、在前期物业服务期间,由政府主导,前期物业配合,在小区内推选成立有广泛民意基础的业主委员会。业委会人员必须全部来自有公益心的业主,禁止任何与开发商及物业公司有密切关联的人员参与其中。
  3、业委会应当在各小区全面设立。对因政府部门工作消极原因,导致部分小区业委会不能成立的,政府部门考核时一票否决,市县监察委员会对相关部门进行问责。
  4、广大业主对前期物业无明显反对意见的,业委会也认可前期物业工作的,可以由业委会与前期物业签订物业服务委托合同,由业主大会审议表决。
  多数业主对前期物业有明显反对意见,业委会也不认可前期物业工作的,由政府指导,业委会公开招标或选聘新的物业公司。
  6、业委会也可以根据小区实际情况,征求广大业主的意见实行业主自治管理。以业委会为核心,在政府部门的指导下,成立物业办公室,聘请管理、保洁、绿化、保安、水电工程师等专业人员实施管理,并接受全体业主的监督。
  7、开发商及前期物业公司有强制性法律义务配合有关部门在小区设立业主委员会。如果开发商、前期物业拒不配合、甚至威胁、恐吓、阻挠设立业委会、召开业主大会的,对开发商处以警告、1-10万元罚款、降低或吊销开发资质的行政处罚;对前期物业处以警告、1-5万元罚款、降低或吊销业务资质的行政处罚,其法定代表人、实际控制人列入黑名单,给予1-5年行业禁入。
  四、业主大会
  1、对前期物业服务合同期间,因入住率可能较低,召开首次业主大会的门槛应予以合理放宽。比如入住率只约20%,只要投票业主的一半以上投赞成票也视为通过。
  2、业主大会召开的形式可以多元化:
  (1)传统方式主要是业委会人员入户征求业主意见、以及小区内召开广场大会公开投票。(许多时候并不现实,成本高,许多人对出现场有顾虑,可能会受到黑恶势力阻挠)
  (2)允许业主委员会采取公示征求业主意见的方式召开业主大会,即在小区门口张贴相关议案,同时在网上(本地门户网站、业主微信群等社交群组等)公示具体内容。如果业主对议案有反对意见必须书面提交,否则视为同意。这样业主大会召开就会很容易,效率很高!但被踢物业公司往往会对以此方式召开业主大会形成的决议的法律效力提出质疑,业主的民意能否获得法律认可未知。
  (3)业委会在政府部门的支持下,利用网络技术手段和业主名册,大力推进各小区网上投票表决事项(包括业主微信群、其它社交工具群组)。网上业主大会形成的决议,产生同样法律效力。
  3、物业公司根据《物业服务委托合同》的约定,履行合同乙方的责任,提供优质的物业服务。对于小区管理服务中出现的具体事宜,物业公司应当服从业委会的指导,执行业委会及业主大会所做出的决议。非经业委会批准,擅自实施重大的管理措施,经业委会提出异议拒不改正的,该决定无效。
  五、物业服务收费
  实践中,面向业主的常见收费项目既包括物业费、车位租金等常规项,还有名目繁多的其它杂项,包括所谓的自来水二次加压费、电梯使用费、垃圾清运费、垃圾处理费等,还包括诸如出售门禁钥匙扣、蓝牙卡、水表更换电池等等大量服务性小项目,其明显畸高的收费标准多数显失公平,基本上是物业公司说了算,业主没有话语权,引发业主强烈不满。应当对物业公司收费严格限定:
  1、开发商交钥匙时,收费项目和收费标准必须报住建局、物价主管机关核准,上墙公示,禁止收取燃气开口费、保险费、评估费等国家早已明令取消的项目。
  2、前期物业服务的小区,执行不高于政府核定的与物业公司资质等级对应的物业收费标准,具体收费项目及收费标准必须报请住建局和发改局(物价局)审查批准,不实行市场定价。
  3、已经成立业委会的,实行市场定价,由业委会与受聘物业公司在签订委托合同时,磋商拟定服务标准和收费标准,并召开业主大会审议批准,最后向住建局备案生效。对于合同中未列明的服务项目的收费,物业公司应当提前与业委会沟通磋商。
  未经业委会同意,擅自收费的,为违反物业收费法规和委托服务契约的行为,一律定性为乱收费。物业公司屡次被举报乱收费、拒不改正的,业委会有权向业主大会提起议案,提前终止与物业公司的委托服务合同。住建局查实后,应当向物业公司发送行政监管函,勒令立即改正,处以罚款,情节严重的应当吊销该物业公司业务资质,责任人列入黑白单。(住建部应该细化物业公司管理细则)
  六、小区车位:小区车位是小区问题中目前群众反映相对集中、也是最敏感、最复杂的问题。小区车位形态复杂,分为地下车位和地上车位,地下车库和地上车库,人防车位和非人防车位。根据现行《物权法》第74条的规定,开发商似乎有权且已经普遍对地下车位的使用权进行了销售(即出售与商品房对应的70年年限的地下车位使用权)或变相售卖(即一次性收取法定最长20年的租赁费,并协议承诺20年之后免费)。地下车位有没有计入公摊?现行国家政策下,地下车位无法办理不动产权证是事实,在实践中容易产生转让环节的种种不便和纠纷。近两年,大批的本地中小开发商越来越多的将变相售卖的狼手伸向地上公共停车位,但无人纠正。这些普遍存在的乱象给广大业主带来极大法律上的困扰。立法部门必须对于地下车位是否纳入公摊,是否可以售卖,谁有权进行租售等根本性问题高度重视,快刀斩乱麻,给予明确,以绝后患。建议:
  1、在全国范围内统一公摊法规政策,统一明确车位的归属。
  2、凡没有计入公摊的地下车位、地下车库、独立的地面车库,给予办理独立的不动产权证。开发商在预售商品房时必须同时一次性公布全部的可售车库售价,禁止分期销售,禁止向业主以外的公司或个人销售。为了避免开发商以车位长期钳制业主,只允许出售,禁止其租赁。
  3、凡计入公摊面积,不能办理独立的不动产权证的车位,视为公共车位,不管是规划内还是规划外的,,一律应归全体业主共有,处置权和收益权归业主大会及其业委会,开发商无处置权!(禁止开发商为了拆迁需要,私下承诺赠送拆迁户车位)
  4、住宅、公共车位的法定最长租赁期,由现在的20年修改为3年,且不得超过本届物业剩余的物业服务合同期。租赁到期应当公告面向全体业主重新招租(不含已购买有私人产权车位的业主,车位充足的除外)。20年改为3年,除了可以根除开发商及物业公司以长租代售的非法行为,同时旨在平衡“买卖不破租赁”对买受人保护不力的现状。购买了法拍房的人都知道,一些不甘心的原房东往往会为了捞一把再走,用超低租金一次性收取房客长达数年的租金,侵犯新房东合法权益,即使你拍下法拍房成为新房东也无法顺利入住使用,这就是所谓的“买卖不破租赁”。法律应该规定,租赁合同只有在政府部门依法备案才能生效;租凭合同中如有显失正常的重要条款(例如旧房东在拍卖前6个月内,以异常便宜的租金,明显不合常理的一次性收取房客数年的租金)的,房管部门在备案时应知会法院/执行局,该合同只在发生房屋转让时(出售、拍卖等)无效,“买卖不破租赁”此时无效,新房东有权立即驱逐房客,房客可以向原房东维权;法院执行局有义务在拍卖公告中详细批露房屋的实际租赁情况;原房东弄虚作假,虚构租赁合同,以此阻挠新房东入住使用,或以欺诈手段揽取长达数年的租金拒不归还的,涉嫌诈骗罪,应受刑事制裁。
  5、车位租金收入归全体业主共有,首先用于补充物业维修基金,经业委会决定并业主大会批准也可以用于支付其它必要的公共开支。它也是业委会工作经费的来源。
  6、《物业服务委托合同》可以约定适当划拨一部分给物业公司当管理费。凡是合同中中没有上述约定的,法律默认物业公司收取的比例为不超过0-20%(物业公司疏于管理,事故频发的,提取比例为0)。
  7、禁止开发商及物业公司擅自处置公共车位并强占收益。现有已经出售的(即所谓“20年的车位使用权租赁,20年之后免费使用”),相关协议非法无效,必须限期全额清退,车位交还业委会另行处置。
  按本章第3条,地下车位假定不计入公摊,政府应核发独立的产权证,开发商有权销售;地下车位假定计入了公摊,则开发商无权处置,二三十年的处置史将被否定,开发商不愿意,业主也不干,社会上必引发严重的社会动荡。坦率讲,《物权法》语嫣不详,内容打架,不利于保护业主利益。政府对小区车位的混乱现状长期睁一只眼闭一只眼,管理存在重大漏洞和错误,也应该承担一定的责任。因此权衡利弊,必须稳妥解决,建议:
  (1)地下车位(库)、地面独立车库:承认开发商的销售权。需要修改法规,地下车位(库)、地面独立车库不再计入公摊,开发商有权公开面向业主出售所有权(但禁止出租),政府部门给予办理不动产权证(所有权证)。为此,可能需要对业主的房产产权面积全面调整。
  但假设国家最终决定将地下空间计入公摊,则开发商无权处置,必须限期整改。为减少社会动荡,宜采用过渡政策,分步解决。此细节待专文分解。
  (2)地上公共车位本就计入公摊,产权归属毫无争议,必须立即禁止开发商对外销售、租赁、赠送。已经租售、赠送的,立即限期全部清退。
  9、罚则:开发商、物业公司未经业委会同意并业主大会批准,违反国家相关禁令,擅自出售或者以长租代售公共停车位,严重侵犯了业主大会及其业委会的处置权和收益权,后患无穷,属于严重侵权和经济犯罪行为,必须严厉打击!黑心开发商、物业公司要为其严重非法行为承担可能倾家荡产的法律后果。一经业主投诉举报,住建局查证属实的,
  (1)住建局应当正式立案调查,对违法方立即发出行政监管函,直接给予最严重警告,要求立即改正;
  (2)违法方阳奉阴违、限期(7天)内拒不清退违法收入的,住建局应当处以50万元以上、全部已非法出售车位总金额2倍、二者孰高的罚款,对开发商降低或吊销开发资质,对参与承办的物业公司直接吊销物业资质,对违法责任人和实际控制人实施终身行业禁入,并以涉嫌非法经营犯罪(或侵占罪)将案件移送公安机关进行刑事调查。
  住建局、公安局知悉这一非法行为但不予处理或处理畸轻的,由接到群众举报的监察委以涉嫌渎职罪追究相关部门责任领导的刑事责任。环环相扣,重罚之下,看哪个开发商和物业公司还敢公然侵犯业主的利益!看哪个政府机关还敢不作为!
  七、明确户外广告费、场地租赁费等利用公共设施的经营收入分配权。法律应当明文规定,小区电梯和小区内户外广告、广场临时租赁等收益,收益权归属全体业主共有,首先用于补充物业维修基金,经业委会报请业主大会批准也可用于补充其它公共开支。业委会在与物业公司签订物业服务委托合同时,可以授权物业公司代为管理,并约定物业公司可以从广告收益中提取合理的管理费,法律明确规定最高提取比例不得高于50%。合同中无约定或约定不明的,法律默认物业公司提取比例为0-20%(物业公司对广告牌疏于管理,带来较大负面评价,提取比例为0)。
  物业公司将广告费、租赁费等收益据为己有的,为违约和侵权行为,业委会有权依合同追索;情节严重的(侵占金额超过2000元),业委会有权解除物业服务合同,并以物业公司涉嫌侵占罪向公安机关提告。
  八、业主尊严不容侵犯。物业公司应根据与业委会签署的《物业委托服务合同》约定为业主提供文明、周到、优质的管家式服务,禁止物业公司及其员工或其邀请的“社会人员”威胁、恐吓、污辱、打骂业主。
  实践中,部分业主以物业服务不到位为由拒不缴纳物业费,物业公司应当跟业主和业委会理性沟通,对服务确实不到位的行为公开致歉并承诺整改以换取业主的谅解,对无理欠费者可以依法发函催收、必要时司法诉讼解决,任何时候都坚决禁止限制向业主提供物业服务,包括限制出售水电气、限制业主使用电梯、限制业主车辆正常出入等等,否则物业公司必须承担违约和侵权责任。
  实践中,许多物业公司未经业委会研究决定,以建设“封闭式小区”为名,擅自禁止没有购买、租用小区车位的业主车辆进入小区。这也是非法的。小区部分业主虽然没有购买、租用小区车位(原因是复杂的),但做为业主仍然有权利和合理理由进入小区,比如在单元门口落客、卸货后立即驶离小区。这是业主做为主人的天然权利,只要不违反合理的物业管理规定,不妨碍他人正常通行,物业公司无权粗暴干涉!管家限制主人回家的决定不但荒谬,而且违法,物业公司严重侵犯业主权益,司法机关也用不着对他们客气!公安机关应当以涉嫌侵权为由进行调查,该拘留拘留,该判刑判刑!
  水电气及业主出行涉及直接民生,影响极大,住建局查证属实后应当:
  (1)立即发出监管函,给予物业公司警告等行政处罚。当日拒不改正的,第二天顶额罚款,第三天坚决吊销业务资质,由政府部门(街道、住建等)立即组建联合监管组接管该物业公司,对公司及责任人进行行政调查。
  限售水电气行为是行为犯,一经发生,不论有没有产生实际损害后果,应该立即给予处罚。如果有实际损害后果发生(业主挨饿、受冻、受热、用不上水、黑灯瞎火,用不了电梯等等),加大惩处力度,后果严重的应当追究刑事责任。
  (2)对物业的霸道非法行为激起广泛民愤、引发群众集体投诉、上访和社会广泛关注、造成恶劣社会影响的,住建局应当依法立即吊销物业公司业务资质,相关责任人终身行业禁入,并移送公安机关追究刑事责任。物业公司立即停业清盘并由政府部门接管。
  (3)支持业主通过诉讼方式向物业索取高额赔偿。(全国应当统一法定赔偿标准:断气赔偿标准为最高售气500方的金额的10倍,断水赔偿标准为不低于最高售水100吨的金额的10倍,断电赔偿标准为不低于最高售电500度的金额的10倍,因停水停电停气给业主造成人身、财产损害的另行计算)。物业公司必须为其粗暴对待业主的行为付出感到肉疼的代价。
  在互联网时代的今天,政府应该鼓励天然气公司、自来水公司和供电公司进行技术整改,支持业主通过互联网直接向公司购买水电气,最大方便业主日常生活,减少物业公司的非法钳制业主的渠道。
  九、物业公司一经业主大会决定辞退或被政府部门吊销业务资质,必须限期退出。有经济纠纷必须先退出、再走双方协商、行政调解、司法判决等法治渠道解决。修订公安110出警规则,对于业委会出示已经依法生效的证明文件、但原物业仍然赖在现场拒不退出的,或者对业委会成员、业主危言恐吓,110出警人员应当以寻衅滋事为由立即拘留非法滞留现场的原物业相关责任人。这是法律常理,绝不能再像现在一样110人员来了只是劝架而不作为!对于110出警人员此时仍然和稀泥、不作为的,公安督察或者县区级监察委应当对110出警带队人员给予行政处分。
  十、开发商、物业公司的违法情况一经业主举报,相关政府部门必须第一时间介入调查,查证属实的必须严肃处理。相应政府部门如住建局、街道办、物价、公安等如果行政不作为,拖延时间,不敢打黑、黑白勾结、庇护袒护、徇私舞弊、处理畸轻,监察委查证属实的,对相关责任人一律先就地免职,并追查是不是黑恶势力保护伞,有没有受贿、渎职、包庇犯罪。
  十一、建立黑名单制度,严格资质管理。
  (1)凡物业公司的实际控制人、董高监人员存在恶意违法侵犯业主合法利益、被行政查处的,录入全国住建行业信用系统,在全国范围内实行1-5年期的房地产开发和物业服务行业行业禁入,并予以张榜、网上公示。
  (2)凡违法情节严重,激发民愤发生群体性上访事件、舆论沸腾造成恶劣社会影响、或因涉黑犯罪被法院判处有期徒刑以上刑罚的,录入全国住建行业信用系统,在全国范围内终身禁止从事房地产开发和物业服务行业,并予以张榜、网上公示。
  (3)违反禁入规定,实际从事房地产开发或物业管理,为其事实上的股东、董监高人员或实际控制人的,一经群众举报查证属实的,由住建局勒令退出,并对相关单位给予罚款、降级直至吊销资质的行政处罚,对违法个人处以顶额罚款。
  十二、下列行为应当入刑:
  1、对于建筑面积200平方米以上、造价30万元以上的建设工程,开发单位(或个人)没有办理规划许可、或施工许可,无证施工的。一个人醉驾没有造成实际后果都可以入刑,违章建筑工程视法律为无物,浪费社会资源,败坏社会风气,也应该受到严厉制裁。
  2、开发商、施工单位使用劣质建筑材料和装修材料(比如使用不达标的钢筋,不达标的外墙保温材料等),造成楼房重大质量隐患,严重威胁业主生命安全的。
  3、开发商挪用业主所缴办理不动产权证资金(包括契税、维修基金等)用于企业生产经营活动的。(业主办证资金必须专款专用,禁止挪用。法律应当规定业主自交钥匙起1个月内应当收到不动产权证,如果超期未收到,就有理由怀疑开发商挪用资金。接到举报线索后,公安机关必须立案进行刑事调查)
  4、物业公司以黑社会手段欺行罢市,强迫业主购买指定装修材料(强迫交易),强行收取超过法定核准收费标准的物业费用,经业主投诉、政府行政处罚后拒不改正,造成恶劣社会影响的。
  5、开发商或物业公司非法出售或变相以长租代售公共停车位的的。入刑起点金额为2000元。开发商或物业公司将公共停车位没有面向广大业主,而是打包转让给指定商业机构或个人,视同非法倒卖,相关协议无效。刑期建议5年以上。
  6、非经合同约定,开发商或物业公司非法侵占私吞电梯间及户外广告费、场地租赁费收入,拒不归还的。入刑起点金额为2000元。
  7、物业公司非法将代售水电气及其它正常服务与欠缴物业费捆绑,造成业主生活受到严重影响(冻饿热伤等实际发生),社会影响恶劣的。
  8、未经业委会同意,未取得广大业主共识,非法不当限制无车位的业主开车自由出入小区权,引发业主大量聚集、上街游行、政府上访等严重不良后果,造成恶劣社会影响的。
  9、以暴力手段或以暴力手段相威胁,威逼、恐吓、辱骂、殴打业主,严重侵犯业主的人身权和人格尊严,激起民愤,造成严重社会影响的。
  10、开发商或物业公司非经业委会同意并业主大会批准,擅自动用物业维修基金的。
  需要着重指出的是,上述10条严重违法行为,目前基本上全部靠行政机关给予行政调解和行政处罚的方式解决,司法机关极少给予刑罚,这是开发商和物业公司猖獗侵犯业主、问题屡屡得不到根治的根本原因。
  十三、关于业委会行业协会。各市区县都要由政府(或者住建局)推动设立业委会协会,定期开会、调研,研究交流。
  十四、法制宣传。由政府、人大、街道办、居委会、住建局、司法、公安、检察院、监察、法院、媒体等组织要联合面向业委会、开发商、物业公司和广大业主开展物业法制宣传,开展警示教育活动。

  如果能做到以上几条,所有的开发商和物业公司将无不小心翼翼,遵纪守法,专心服务业主,绝不敢再生异心!业主才能真正当家做主,舒心过上平安日子!中国才能真正建成和谐、幸福社会!
  物业公司如果正规化、改良化,还有盈利空间吗,还有发展空间吗?回答是:有!物业公司不再赚违法的黑心钱,声誉变好,可以光明正大地向服务要收益。只要按约定能提供优质、贴心的服务,广大业主掏再高价的物业费也心甘情愿!


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作者:tcmz007 时间:2020-01-18 11:32:35
  就一句,你做过物业管理吗?
我要评论
楼主就爱大葱蘸大酱 时间:2020-01-21 11:28:13
  物业公司本身就是一个劳动密集型企业,如果服务一般,只能是获取微利,业主多掏一分钱也觉得不值;如果服务有特色,高水平,完全可以获得高额利润,业主多拿一倍的钱也心悦诚服,心甘情愿!

  现在的物业公司都是骑在业主头上拉屎的大爷,凭什么让他们在自己的小区作威作福?

  物业公司很复杂吗?没做过物业,就没有资格写关于物业管理的建议吗?
  • 热心的兔兔: 举报  2020-01-21 15:10:32  评论

    黑物业就是骑在业主头上的爷,无法无天。 全国那么多物业官司都判他们赢,所以有恃无恐 试问,难道《合同法》、《消法》等都不适用物业官司?连最起码的消费者权益都被恶意践踏,法院却视而不见。。。。。。。。。
  • qq20613877: 举报  2020-04-23 08:35:04  评论

    是的有些物业乱收公摊电费,水费只能物业代收,价格要比外面 的贵,请问这些可以向有关什么部门反应吗?
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作者:chentao7805 时间:2020-01-21 12:22:56
  虽然有几套房子,每年物业费交得心疼。但还是支持物业管理,不然小区就烂了,垃圾到处是,车辆横行!
作者:mfims04 时间:2020-01-21 14:50:11
  想法太理想化,如果有法律就可以改好,那监狱就不需要了。
作者:爷爷00 时间:2020-01-21 14:55:05
  写得挺详细周到的,但是能改变现状吗?
作者:幸福在呼唤 时间:2020-01-21 17:54:33
  大力支持楼主的提议,现在的物业就是骑在业主头上的黑社会。
作者:L少東O 时间:2020-01-21 18:35:09
  一说到物业,我就生气,什么时候能通过就好了,强力支持楼主。
作者:片子7 时间:2020-01-21 23:29:27
  强力支持,物业公司都是房开的代言人,维护的是房开利益,但是又要从业主这里收钱供养这帮狗
作者:ty_冬雪飘香 时间:2020-01-25 11:18:24
  我们小区是指定的业委会,没有人选举过,几个泼皮无赖在操纵所谓物业,自命的物业。
作者:大蚂蚁嗨哟 时间:2020-01-25 17:42:16
  说得很对,某些大型小区黑恶势力暗藏,物管的打手可以晚上打杂业主的车,可以殴打举报的业主,断水断电有异议者,操纵业主选举,业委会是摆设和聋子,随意侵占小区公共区域,毫无幸福感和安全感以及主人感,完全像被关起来的猪一样
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