【疫情下】图文分享我在柬埔寨首都金边开发房地产历程!

楼主:木木三sange 时间:2020-04-14 18:22:35 点击:29084 回复:397
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  老天涯号登不上了,今天重新申请了一个号,记录我出海在柬埔寨首都金边开发房地产的点点滴滴。

  第一次到金边的印象:东南亚柬埔寨的首都,人口近300万人(数据不准,官方也没用很详细的数据),其中有近100万外国人(大约50万中国人,反正中国人很多,商店门头都有汉字,类似新疆),热带,常年和中国内地夏天气候一样,工业薄弱,基本没有污染,常年蓝天白云。人们的出行工具大多是摩托车,东南亚不发达地区都是这样。大街上一天到晚突突突的很响。

  这就是我对金边的第一印象。

  

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作者:change_three 时间:2020-04-14 21:51:55
  支持一下,是购买还是建造呢
楼主木木三sange 时间:2020-04-15 10:48:56
  @change_three 2020-04-14 21:51:55
  支持一下,是购买还是建造呢
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  自己买地,自己盖,部分公寓销售,部分酒店
楼主木木三sange 时间:2020-04-15 12:01:59
  为什么我会选择在金边开发房地产?1、我在国内也从事房地产行业,属于术业专攻!2、国内的地产机会在慢慢消失!开发门槛越来越高,随便一个县城,土地都动辄一两百万每亩,开发前期投入高;3、国内2007,2009,2016三波涨价,国内地产有20年的好光景能不能复制到其他国家?或其他国家会不会在未来也要经历这样的历史?4、本次疫情很清晰的反映出欧洲的衰落,未来十年、20年,东南亚经济增长估计要引领全球。5、水库投资大军进入柬埔寨,带来了国内投资课的视野;6、柬埔寨中国人多,与中国关系较好,省会城市基本都有柬埔寨直达航班,出入方便。7、柬埔寨经济、人口、城市化数据看起来都不错。8、我们有朋友在柬已经有8年,对当地比较熟悉。以上等等吧

  所以让我心动,2018年底,和合伙人迅速定了机票,踏上柬埔寨做10天的考察!
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楼主木木三sange 时间:2020-04-15 12:09:23

  
  第一趟入柬:机场通关手续挺简单。出机场后,一股热浪迎面。因为和朋友约定的地点不远,我们叫了一个嘟嘟出租车(上图),第一次做这种三轮出租车,跑起来热带这种敞篷带来的风,还是比较惬意的。
楼主木木三sange 时间:2020-04-15 12:18:18

  

  
  到金边,已经下午2点多了,国内1点多;迅速找了一个东北菜馆,填填肚子!金边街头中国菜挺多的,都有汉字招牌,比较容易。这个店老板娘是东北人,饭的价格不算便宜(上图我拍的菜单,美金计价),味道不错,后期我们又在这家吃过三四次饭。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-15 12:22:02
  吃饱了,伙伴要在大街上溜达溜达,找找异国风情的感觉!我说你是要找看妹子的感觉吧,此处省略1万字。。。
  
  
  街头的店铺大概都这样,中文使用率超出了我的想象,三分之一的店门头都有中文。这让我们融入这座城市,看起来就简单了。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-15 15:04:49
  晚上和朋友碰面,聊了些金边的问题,制定了柬埔寨考察计划。
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-15 15:54:54
  考察第一站:金边郊区--4号公路沿线--西哈努克港(西港)

  
  
  ,4号公路边的一块土地,很大,本来是农田,旱季,没用雨水,就荒在那里,大概40美金一平方。
  然后一直不停的看地,看地,一路看到西港的海边。

  
  
  
  
  
  西港北部一线原生态海景,永久产权,每平方85美金。这里安静祥和,没有工业,没有人烟,偶尔有一两个游客或当地的小孩在沙滩上玩耍。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-15 16:00:09

  
  沙县小吃价格表(美金)
  
  2018年,西港来了30万中国人,让这里热闹非凡,嫣然成了一个中国特区,街头都是中国元素,国内的各种小吃也都过来了。大街上充斥着金钱的味道,临街房租每周一涨,土地价格一飞冲天。临海土地要到了2000--3000美金一平方,不临海的也在1000多美金一平。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-15 16:22:44
  在西港住了一晚,第二天一早,我们在周边看了几块地,然后直达国内大V欧成效和功夫财经买的地块--云壤国家森林公园。

  欧的地块离机场很近,但是离西港主城区还有一段距离,之前这里是原始森林,一把火,烧出了一片,就是这片地,在国内各个城市做分销。

  
  
  
  
  这里的海滩,也基本原生态,有一定的旅游价值。适合搞网红旅游目的地。国内带个小妮来这里度假,还是比较美哉美哉的。。。

  这里已经有一个重庆开发商在搞了,售楼部也对外开放了

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楼主木木三sange 时间:2020-04-15 16:26:19

  
  
  这就是那个重庆开发商的单页,给他们聊了一会,互加了微信,然后离开云壤,赶往下一个目的地---贡布!
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楼主木木三sange 时间:2020-04-15 16:31:04
  考察第二站:贡布
  这是贡布市区和西港中间的一块地,大概40公顷,北靠大山,南临海边,人烟稀少!
  
  这是我们考察的座驾,这里人都很喜欢日本车,因为新车100%以上的关税,太贵了,他们都买别国淘汰下来了的日本车。
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-15 16:35:34

  
  
  这里是贡布市区的一角,很漂亮,路边一侧全部是酒吧饭店,很多欧美背包客在这里休闲度假,很惬意。听说贡布要建港口,又有新规划,但是人口比较少,特别是中国人少,我们就没有在深入考察地产。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-15 16:43:46
  这里全部是美金计价,我们出发前在国内机场换了些美金,到柬后发现,国内机场利率真球坑啊!
  

  贡布考察完,经过几个小时车程,我们又回到金边。

楼主木木三sange 时间:2020-04-16 08:51:25
  在金边休息一夜后,我们去了水净化新区和李永发大道,看中国基建样板--体育中心;新区规划有了中国的影子,动物园、水上乐园、体育中心、纪念碑等汇集在一起,组成一个硬件明显高于主城区的地方,设施、道路都是全新的,整洁开阔,和主城区拥挤的街道形成反差。
  
  
  
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-16 09:02:11
  晚上,我们去了趟酒店附近最大的购物中心,生活超市里,80%以上的物资都是中国进口,柬埔寨因为没有工厂,物资太依赖中国了,超市和国内超市陈列都大同小异,不知道的以为在逛国内超市,唯一不同的,是价格标签换成了美金计价。听说这个超市刚开业的时候,震撼了柬埔寨上流人士,他们第一次见到物资可以这么丰富。。。超市价格各位对比一下,反正比国内贵不少,因为运输和中间商嘛
  
  
  
  
  
  
  
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楼主木木三sange 时间:2020-04-16 09:14:09
  在金边修整了一天,其实也不算修整,看了很多规划,对市区基本情况进行了摸底。第二天来到朋友位于马德望的制衣工厂,朋友是这里的厂长,贴牌生产国际一线品牌衣服,比如皮尔卡丹、阿玛尼。。。
  
  
  
  
  这里距离金边有2个小时车程,我们到时,已经中午,柬埔寨工人正在吃午餐,他们都是自带食物上班,三三两两围在一起吃饭,饭的内容具朋友说也就是一碗米饭加一条咸鱼,很咸很咸的那种鱼干。因为这里热,鱼不放很多盐会很快坏掉。她们工人工资一个月基本在200美金左右。

  
  
  
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楼主木木三sange 时间:2020-04-16 09:21:57
  我们不是来开制衣工厂的,不做特别调研了。随后去马德望看农业(合伙人有农业情怀,看看能不能搞大农场),为什么去马德望呢?因为这里是国内叫做泰国香米的主产区,这里的大米包装成泰国香米出口到中国来。。。这里和地产开发好像也不沾边,略过。

  吃完饭,我们就出发了;
  
  
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楼主木木三sange 时间:2020-04-16 09:31:58
  马德望看了几块农业用地,价格在10-30美金美平方不等。看完后,我们来到了美丽的旅游城市----暹粒;这里是中国人比较了解的地方,每年超过100万国内游客到此游玩。
  这里是世界奇迹,欧美人也很多,到处都是酒店,本来我们想考察一下酒店,看看竞争已经白热化。索性就暂时放弃这里酒店的念头了

  
  
  接下来看暹粒住宅开发地块,每看一块地,我都在谷歌地图上做了定位记录。

  
  
  
  
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楼主木木三sange 时间:2020-04-16 10:29:54
  看地时,口渴去村里一个超市买饮料遇到的一个当地小娃娃,很可爱,我拍照时害羞的不得了。具朋友说,当地人很淳朴,民风很好!类似10几年前的西藏。
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-16 10:46:36
  暹粒土地价格已经不便宜,位置稍微好点的,在300-500美金每平方,郊区很远了,价格还要50美金每平方,机场附近有一块适合搞酒店的,大概200亩,每平方220美金。在暹粒待了一天后,我们又沿6号公路返回金边。

  金边还是符合我们预期的地方,城市人口比较多,需求旺盛;土地价格相对适中,没有过热开发,城市化还在早期,未来还会有大量的人进城,等等一系列因素。。。那么我们把重点放在金边房地产市场。

  首先,我们要面对的一个问题,是在市区已经成熟的地方开发,还是在城郊结合部享受城市扩张红利?
  这个问题有点纠结,各有利弊!后来,我们统一了一下意见,如果囤地的思路,买城郊土地,如果开发,买市区较为成熟的地方。城区开发,还要考虑商业价值和后期销售时客户的抗性。

  经过多方位考察,我们把目光锁定在了三大华人聚集区的金宝城商圈附近。

  
作者:A白杨树 时间:2020-04-16 14:15:11
  期待中,本人去年也去过3次柬埔寨,感觉还是有商机的,期待楼主持续更新,方便加个微信吗?
楼主木木三sange 时间:2020-04-16 16:19:52
  @A白杨树 2020-04-16 14:15:11
  期待中,本人去年也去过3次柬埔寨,感觉还是有商机的,期待楼主持续更新,方便加个微信吗?
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  微信号:neicanwb
作者:没事就去和稀泥 时间:2020-04-17 10:08:20
  期待楼主后续,金边中国人超市多吗
楼主木木三sange 时间:2020-04-17 10:51:36
  @没事就去和稀泥 2020-04-17 10:08:20
  期待楼主后续,金边中国人超市多吗
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  很多,随手都能买到中国货,内部和国内便利超市一样,东西都是国内运过去的
楼主木木三sange 时间:2020-04-17 10:59:30
  锁定金宝城后,开始进行调研,下图是我们调盘当地的一个排屋在售项目,排屋是当地人的主要居中形势,类似国内的连排,但是面宽很窄,只有3.6m或4.2米,一般都是2层半高度,户型通风效果可以,有利于散热,天气比较热,本地人又不舍得用空调,电费比国内贵很多,当地很少电站,都是泰国越南进口电,当地人从节约成本的角度住这种房子是有道理的。另外就是这种房子,房间多,当地人年轻人兄弟姐妹6-8个,一家人十来口,房间不多,不够用。。。
  
  
  
  
  
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-17 11:08:33
  这的郊区一个定位高端一些的排屋项目,每个售楼部都有中文服务,看房很方便。样板间放着劳斯莱斯,彰显项目定位高端。劳斯莱斯这里很常见,据说2019年全球限量的150台劳斯莱斯,金边买了三分之一以上。。。反正大街上劳斯莱斯、宾利比在北京的出镜率都高。这里贫富差距很大。很大
  
  
  
  
  
  • dayan_he1: 举报  2021-04-02 20:36:37  评论

    感觉过几年又要排华了, 普通民众的低收入,对比物价 房价的高水准, 底层活不下去就要开始搞事了。
  • guanliyuan888: 举报  2021-04-03 01:07:49  评论

    评论 dayan_he1: 同样担心。 房地产 一搞热,价格上去了。底层老百姓 生存艰难,会怪中国人的
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楼主木木三sange 时间:2020-04-18 15:28:09
  国内二手房大军也进入了柬埔寨,比如21世纪、优居、房天下等等
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-18 18:01:51
  地已经看了不少块了,基本锁定2-3块要下手了,公司成立迫在眉睫。我们找了华人律师,河北石家庄的,在柬做律师做了8年多了。起草了公司章程和一堆注册文件,柬埔寨注册公司比国内还麻烦,费用还要高很多,前期注册公司加律师费大概花了2800美金。还有让我们柬埔寨朋友做为柬股东,柬埔寨法律要求必须有柬籍股东。她只占股份,在签署公司章程时,她也同时签署好股份转让协议。以后我们公司注销或转让,柬籍股东不需要出面。
  
作者:A白杨树 时间:2020-04-18 21:15:56
  楼主加油!写的很务实,持续关注中,希望通过楼主汇集更多有海外发展想法的朋友,大家一起多交流,交换思路,统一思路有机会一起合作出海。
楼主木木三sange 时间:2020-04-19 11:59:27
  @A白杨树 2020-04-18 21:15:56
  楼主加油!写的很务实,持续关注中,希望通过楼主汇集更多有海外发展想法的朋友,大家一起多交流,交换思路,统一思路有机会一起合作出海。
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  嗯,国内对于小开发商是不友好的,小地块很少,投资规模大。十几年前,省会城市还有小开发商,现在都出局了。随便一块地,都要上亿元。海外不一样,可以根据自己的实际情况,有中小开发商的机会。欢迎交流海外开发经验,有机会大家一块合作。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-19 12:06:17
  我们去看了金边最具代表性的楼盘--富力金边城。项目是高层社区,底层商业做的是排屋形势,中柬结合。小区规模比较大,套数多,有样板间可以参观。样板间一板一眼做的和国内没有两样。如果交付时能按照样板间呈现,还是不错的。房价我们算了单子,给大家做下参考,看完房后听说又涨价涨了不少。。。
  
  
  
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-19 12:08:03
  富力我们算的户型是北向,户型也不怎么好的,基本是他们小区最低价,所以参考价格不太具有参考意义。很多户型成交单价都是2000美金以上。
楼主木木三sange 时间:2020-04-19 12:17:31
  这是金边最牛逼的楼,没有之一。放在任何城市,这设计都不差。曲面玻璃幕墙非常前卫。
  
  我们去金边考察,几乎没有人知道,今天发了个朋友圈,说我在金边和咖啡看美女,朋友圈炸锅了,都要求爆照,看看东南亚美女漂亮与否,行吧满足一下他们的好奇心,哈哈,下图是在咖啡店门口随便拍的,讲真,柬埔寨美女还挺好看的。。。
  
  
  
  柬埔寨咖啡很好喝,来这里一定要尝尝,味道很纯正。这个是连锁的咖啡店,因为这家店在加华大厦一路之隔,很多加华大厦的小白领来店里喝咖啡,人很多。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-19 12:26:58
  注册公司的事情基本搞定了,下边是签署的文件,非常多。另外去加华银行开了个私人账户。对公账户要过几天才能开。
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-19 12:43:19
  时间来到2019年春节,我们这期间往返了金边4趟,这趟刚到金边,刚好碰见河南商会在八月十六餐厅搞新春团拜。这里中国人是真多啊,听说每个省基本都有自己的商会。。。我们有事在身,有没有被邀请,在门口看了看就走了。商会现在作用也有限,再加上我们在这边的事业还没起步,暂时就打扰他们了
  
  
作者:A白杨树 时间:2020-04-19 21:05:11
  坐等下回再续
作者:不当混混 时间:2020-04-20 09:14:11
  等更
楼主木木三sange 时间:2020-04-20 09:24:50
  考察金边楼市,钻石岛肯定是要去的。这里是金边硬件最好的地区之一,由于土地资源有限,大家的楼盖的都比较高。当然,房价也高,单价在3000-4500美金每平方,价格绝对是标杆。这里地价也很高,显然,这里不是我们的战场,这里太白热化,另外投资规模太大,我们简单的看看就走了。
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-20 09:48:42
  下图是金边国土部的规划图,按照中国城市的发展逻辑,从图上我们可以发现,湄公河的对岸目前还是荒地,会不会像浦东一样,未来火一把?我们就驱车过去考察一下。
  
  
  
  下图是我在湄公河东侧拍的照片,金边城市的全景。这里距离金边繁华区域确实很近,对岸就是大皇宫,但是这里类似一个小镇,因为湄公河天然的隔开。这里仅需一座大桥,就可以吧通勤时间缩短到大家都能接受。而现在我们开车来这里,需要两种办法,要么从北边绕,大概绕几十公里。要么乘轮渡,轮渡每次通过一人一美金的费用。轮渡人流通天然是瓶颈,不可能和大桥一样。带来的结果河西侧土地大概2000--6000美金一平,河东侧河边最好位置大概400美金一平,稍远一点大概200一平,再远一点基本不到100美金一平。差别5倍、10倍、20倍。。。
  
  那么?金边政府会不会修一座桥通过去?这是核心问题。如果能修桥,一切问题都解决。金边现在再用的大型桥很少,一座是日本援建的,一座是中国援建的。他们自己还没有修桥的先例。后来我翻看了一下柬埔寨政府,他们财政上确实穷啊。首先他们货币发行权很弱,市面流通的是美元。其次土地私有制,政府也没法卖地搞建设。政府收入基本靠各行各业微薄的税收。因为腐败,各种税在收缴时被腐败的官员漏进了自己的钱包,很少一部分上交财政。这样看来,5年内,基本是不靠谱了,我们又不能一直等下去,海外投资还是追求时效性的,这里还是放弃好了。如果手里确实有很多闲钱,囤几块地,周期囤10年以上,或许有不错的机会。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-20 12:21:12
  继续大量看地,一天马不停蹄;每块地,我都做好GPS定位,要不然这里的路名我也记不住,隔天就全迷糊了。在手机备忘录里,土地面积和价格,都做详尽的记录。手机真是个强大的工具
  
  
  
  
作者:A白杨树 时间:2020-04-20 16:04:15
  持续关注中,楼主很细心,每个细节都描述的很清晰。
楼主木木三sange 时间:2020-04-21 11:29:58
  重大好消息,我们的公司营业执照下来了!另外一个好消息,我们之前比较有意向的一块地,和地主沟通差不多了,价格谈判基本达成目标。
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-21 11:42:13
  我们意向开发地块,位于金边城附近。既然价格也差不多谈拢。那么我们就围绕这块地,做一个专项调研。调研一下这个地块周边可能存在的竞争项目、了解一下他们的产品规划、户型面积配比,销售速度,客户情况,销售价格,营销渠道等等,这次调研任务还比较重,这次调研为我们拿地做最终依据。

  金轴丽苑--新加坡的开发商,产品中规中矩,价格走性价比路线,70%卖给了外国人,30%卖给了柬籍客户。。。以下是沙盘
  
  
  下图是样板间

  
  
  入户的地方,有一个垃圾通道,设计的有防反味挡板,很方便。
  
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楼主木木三sange 时间:2020-04-21 11:49:24
  金宝城附近的样板项目--星汇城,中国的开发商。外立面设计不错,大量的玻璃。看起来比较现代。
  
  
  项目为投资客户也有托管服务
  
  
  
  
  项目价格也的周边标杆,基本全部是小户型,临街有一栋办公,一栋酒店,建筑面积销售,总价要十几万美金。套内单价折合到2700-2800美金,建面2200-2400美金每平方。
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作者:A白杨树 时间:2020-04-21 21:29:48
  星汇这个项目我看过,基本都是小户型。
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作者:一钱银子 时间:2020-04-21 23:44:10
  柬埔寨华人很多吧
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作者:A白杨树 时间:2020-04-22 12:58:25
  坐等更新,呵呵??
楼主木木三sange 时间:2020-04-23 15:00:48
  @一钱银子 2020-04-21 23:44:10
  柬埔寨华人很多吧
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  很多,随处可见,比例10%应该是有的,汉语随处可见,在柬埔寨不会外语也能轻松生存
楼主木木三sange 时间:2020-04-23 15:35:22
  经过和柬埔寨小伙伴不懈努力,2505地块,最终以每平950美金,顺利拿下,交了1万美金定金,抽时间去律师事务所签合同。2505地块旁边编号2554还有一块好地,但是地块比较大,地价大概需要3000万人民币(现金,不能贷款),如果建筑再搞起来(也没用杠杆),需要上亿元资金,对我和小伙伴来说,太吃力了,如果有合作伙伴再考虑,先拿2505练练手,摸清开发流程。
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-24 10:19:55
  我们买的这块地,周边地价基本在1200美金每平左右,并且这块地有一侧是临路的,路的宽度有8米,这已经很难得,金边很多地块的路不足5米,仅仅够三轮车双向行驶。我们这里进来轿车问题不大。另外一点,这里距离金宝城很近,购物很方便,华人超市非常多。再有就是学区,这里距离柬埔寨最好的学校(北桥和CIA)仅仅有300米的距离。住在这里,生活的方便度是有的。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-24 11:27:39
  在签订正式合同前,我们买了一台激光测距仪,对地块的尺寸进行了核实,以免在后期产生争议。这里的土地,和国内一样,也有红线概念。下图是小伙伴顶着火辣辣的太阳正在测量
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-24 11:42:46
  关于项目调研部分,周边大大小小有十来个,我们都一一去跑了一遍,就不再挨个发各个项目情况,区域做个小结:
  区域位置:此区域民宅和小摊小贩较多,私人公寓靠近St.2004比较多,往北很少,少有高层办公楼(办公以排屋为主)公寓基本都是居民私人建设的小型公寓,一楼可经营,整体出租出售;
  区域环境:毗邻柬埔寨大学,北桥国际,CIA,孔子学院等,学校是金边最好最集中的区域。这里整体环境稍差,后期还有比较大的发展空间,治安一般,交通较为拥堵,俄罗斯大道未来修建高架桥,对两边商业和环境的影响很大;
  人口架构:该区欧美人较少,华人比例很高,中国人随处可见。
  区域发展:商业氛围一般,中国超市很多,St.2004两侧发展势头很好,大型商业项目在建设当中;该区域有商业综合体“金宝城购物中心”,周围以中国人均多,韩国、日本人、巴基斯坦等也有少量。
  竞争项目:竞争项目目前不多,但价格普遍较高,普遍单价2000-2400美金每平,销售速度尚可。
作者:hchi_2020 时间:2020-04-24 12:07:37
  难。
  周围有多少公寓?去化率如何?销售渠道和成本是怎么样的?项目怎么定位?

楼主木木三sange 时间:2020-04-24 13:04:50
  我简单的画了一下平面布置草图,看看房间的摆放是否合适。经过对尺寸优化,小公寓户型完全没有问题。
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-24 15:19:48
  @hchi_2020 2020-04-24 12:07:37
  难。
  周围有多少公寓?去化率如何?销售渠道和成本是怎么样的?项目怎么定位?
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  哈哈,一看就是专业的人问的问题,我接下来会慢慢介绍
楼主木木三sange 时间:2020-04-24 15:52:53
  产品层面考虑的几个问题?

  客户定位,未来销售给谁,是项目成败的关键。天花乱坠的项目不少,但是客户能不能接受,至关重要。让他们拿钱谈何容易。

  1、我的一个小伙伴是基督徒,在没来金边之前,通过微信建立了联系。我们来到金边后,在金边参加过几次礼拜,迅速的结识了这个群体,金宝城国际教会大概有信徒2000多人,每周来礼拜的人大概400人(来自30多个国家)。这是我们的当地部分客户群体(自住属性和酒店方向),为什么有酒店考虑?据了解,他们这些教徒,经常在各个国家宣教,教徒一般生活都不宽裕,金边酒店价格比较高,这附近快捷酒店每晚大概40美金,商务酒店或略好一点的,大概50-80美金每晚,他们这个群体有酒店住宿需求。
  2、另外我们在国内有长期跟随我们投资的小伙伴(纯投资方向),大概有几百人。这部分人,只要保证他们的回报率就ok。
  3、另外就是亲朋好友,和信得过我们人品的人,出海投资如果没有信任基础,基本都不靠谱,还好我们几个合伙人人品都不错。身边信任我们的人比较多。
  4、渠道带来的客户,本地渠道和国内渠道两种(基本都是投资方向,首先考虑投资回报率);我们之前因为一直从事房产,国内分销渠道也认识靠谱的渠道,但是他们的费用略高,大概在8%-12%的佣金,如果佣金低了,渠道不给力,佣金如果再高,项目单价就比较难看了(低价还是要保证的),渠道是个双刃剑,会损失不少利润,至于用不用,前期预算时考虑到费用,后期如果销路打不开,那还是要用的。

  客户群越来越清晰。。。
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楼主木木三sange 时间:2020-04-24 16:34:38
  产品定位考虑

  1、项目投资回报作为第一考虑因素;同等投资金额,房价上涨空间和租金回报怎么比竞争对手更有优势?
  2、自住为辅,部分户型要考虑生活居住舒适度。
  3、排除低端,排除高端;中端档次。
  4、适合华人居住习惯的户型(或户型功能分区)
  。。。。

  经过反复论证,结合市场户型空白区域,我们几个小伙伴意见取得一致:小户型,户均30平方以内(目前市场上标间户型基本为40-60平),控制销售总价,40平以下小户型还是空白。建筑风格:采取现代式(当地人目前最喜欢英伦、其次法式、再次现代、再次其他)主要我们考虑到有酒店属性,现代风格略好。装修参考全季酒店风格(当地没有毛坯交付的,基本都是简装修交付)提高产品溢价能力,省去未来酒店装修成本。
楼主木木三sange 时间:2020-04-24 16:57:53
  大致想好开发思路后,我们约好在加华律师事务所与地主签订买房协议,并办理土地过户。
  下图是律师事务所会议室,签订买地协议。
  
  这是硬卡复印件,原件就不在这里展示了(硬卡就是土地证)
  
  支付美金。。。
  
  
  合影:律师、中介等见证。(柬埔寨还实行见证人约定,很多地方有见证人)
作者:hchi_2020 时间:2020-04-24 17:19:48
  今年买的地?
楼主木木三sange 时间:2020-04-24 17:34:18
  国土部人员上门服务(国内都是政府指定的第三方GPS定位),确定GPS坐标,并在土地关键红线位置打点标记,以便后期施工做参考。
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-24 17:50:05
  GPS坐标出来后,立即联系设计院的朋友,请吃了一顿大餐,根据我们的想法,先设计一个初稿看看。长期从事地产有点资源优势,各流程上的人都认识一些,随时可以推进工作[d:偷笑]
  
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楼主木木三sange 时间:2020-04-24 18:59:17
  今天出来办事,偶遇神车![d:阴险]
  
作者:A白杨树 时间:2020-04-24 22:06:29
  加油
楼主木木三sange 时间:2020-04-25 09:14:59
  户型再发一遍,小户型,基本根据我们的想法设计的。初稿还不错,再调一版估计就可以了,主要我们和设计师沟通也很重要,我们的想法设计师领会的比较快。
  
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-04-25 10:47:08
  关于项目操盘的思考:
  1、酒店做是必须的了,放在几楼合适?要不要引进运营商?
  2、报建手续怎么办?
  3、谁来施工?
  4、租赁办公地点,售楼部要不要?
  5、宣传要不要启动,如果启动,设计怎么定调?
  6、项目人马怎么快速组建?
  7、等等等。。。

  虽然是一个地产小项目,但是五脏俱全;每一个环节都需要大量的工作。为此,我们不断的开会讨论,不断的发动自身资源,要解决以上种种问题。
作者:A白杨树 时间:2020-04-25 23:16:04
  顶楼是泳池吗?个人还是比较喜欢柬埔寨酒店的空间安排的,一般顶楼公共空间会安排skybar或泳池,早餐厅和健身房也在上面。
作者:A白杨树 时间:2020-04-25 23:19:00
  现在项目进展如何呢?还在施工吗?
楼主木木三sange 时间:2020-04-26 12:57:40
  @A白杨树 2020-04-25 23:16:04
  顶楼是泳池吗?个人还是比较喜欢柬埔寨酒店的空间安排的,一般顶楼公共空间会安排skybar或泳池,早餐厅和健身房也在上面。
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  是的,顶楼游泳池和健身房,柬埔寨一年四季是夏季,顶楼设置泳池再合适不过了
楼主木木三sange 时间:2020-04-26 13:34:08
  案名起好了--金宝城壹号公馆,想法是产品的延续性,未来再这片区开发,可以叫二号公馆,三号公馆, 并且金宝城的知名度较高,这样楼盘位置容易让人认知。又请了设计公司的朋友一顿大餐,快速设计了几个logo[d:呲牙]朋友多,事好办!
  
  
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楼主木木三sange 时间:2020-04-26 15:00:39
  小伙伴在金宝城附近找了一个排屋,三层,面积约有300平,每月租金1200美金,一层可用做临时接待,二层三层可作为临时办公。我又加急找了一个装修小伙伴,赶紧出装修效果图[d:憨笑],临时接待,也不能太应付,咱做事就是这么认真!
楼主木木三sange 时间:2020-04-27 14:27:07
  临时接待点装修效果图
  
  
  
  
作者:A白杨树 时间:2020-04-28 23:20:19
  楼主忙什么去了
作者:迪士尼兄弟 时间:2020-04-29 00:29:08
  mark一下 老哥才是正儿八经生意人啊
楼主木木三sange 时间:2020-04-29 08:44:55
  租的临时售楼部出了点插曲,房东(当地人)要卖房子,不让我们装修。我们说我们用两年后,新装修的东西都不拆了,房子变的更好了,不好吗?他说怀疑我们装的质量不行,还不如他的大白墙,无语了,要是装那么次,我们能给客户展示?。如果装修,让我们出6000美金破坏房屋费。更无语了。我们决定不租了。幸好,租房时我们找加华律师事务所签的合同,律师见证了。他也不敢说啥,房租押金退我们的(柬埔寨律师地位还是比较高的,一般人都会给律师面子,比国内地位高很多)。由此我们得出结论,如果和当地人打交道,还是规范一点,请律师做,虽然会多花一点律师费,但是后期万一出岔子,律师还会出面解决。
楼主木木三sange 时间:2020-04-29 09:12:03
  本来在租房的时候,我们都讲好了,是让我们装修的。过了一夜,房东又变化了。这是我们意料之外的,他房子以后要卖我们是知道的。因为他们房子基本大白墙,我们想着装修一下,其他他房子卖,也会更好卖一点,颜值也会高一些。我们租赁期要求最长2年,因为是临时办公,也不会太久,也不太影响他卖房。就是在租赁期他卖房只要下家同意我们还租赁,我们也基本可以接受。

  好事多磨啊
楼主木木三sange 时间:2020-04-29 11:52:38
  听朋友说和几个售楼部开发人员验证,金边对限高基本要求很低。大多项目没有高度限制,由于我们地块,距离机场比较近,我还是找到了金边规划限高条件,我们项目限高45m,这样,建筑高度就确定了,我给设计院给我们安装45米设计(不超13层)。邻居星汇城开发部经理说,如果我们愿意掏钱20层也能过。考虑到我们地块比较小,也不宜高的很高,要不然楼看起来太单薄了。并且容积率估计高的吓人,虽然柬埔寨也没什么容积率概念
  
作者:hchi_2020 时间:2020-04-30 11:03:27
  地价算合理,但问题更多。

  如果没有强大的销售保障,接下来应该是无比煎熬的两年。

  嗯,我在柬埔寨。


  
楼主木木三sange 时间:2020-04-30 11:58:56
  @hchi_2020 2020-04-30 11:03:27
  地价算合理,但问题更多。
  如果没有强大的销售保障,接下来应该是无比煎熬的两年。
  嗯,我在柬埔寨。
  
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  貌似堆谷星巴克
作者:A白杨树 时间:2020-05-04 00:12:57
  坐等更新呢
作者:静遇稳 时间:2020-05-04 11:02:48
  请问:柬埔寨属于资本主义国家,还是社会主义国家?人民币能直接在那里使用吗?外国人可以在那里买卖土地吗?能永居吗?
  • 一钱银子: 举报  2020-05-25 18:11:22  评论

    君主立宪,美元可以直接用比当地币还实用。买土地必须跟当地人合资,最多占49股份
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楼主木木三sange 时间:2020-05-05 10:36:46
  @静遇稳 2020-05-04 11:02:48
  请问:柬埔寨属于资本主义国家,还是社会主义国家?人民币能直接在那里使用吗?外国人可以在那里买卖土地吗?能永居吗?
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  行政类似社会主义国家吧,但是私有制类似西方,因为被西方殖民过,骨子里有西方自由情节。人民币不能直接使用,但是支付宝微信可以使用付款(华人商店等可以,本地小商小贩不行)。外国人不能直接买地,可以注册公司买地。永久居留比较容易,花点钱就能办到长期签证,要是入籍也有相应办法
楼主木木三sange 时间:2020-05-05 11:54:03
  硬卡(国内叫土地证)顺利的拿到了,下图

  
  因为我们柬埔寨小伙伴比较给力,直接找了国土部的人员,在签订买地协议时,国土部上门办理过户手续,很顺利的在短时间内拿到硬卡,我们又通过其他渠道在国土部系统上查询了硬卡的真伪,验证过没问题,这我们就很放心了。至此,开发第一步是迈出去了,正式取得土地使用资格。

  关于土地过户费用,柬埔寨土地过户或者房产证过户,都是上家(卖家)出税费,买家不用付,这个国内不一样,土地过户和房产证过户费用都是4%,国土部有指导价,和国内房产过户交税的指导价一样,个人不管你合同签多少钱,交税基数不能低于指导价。
楼主木木三sange 时间:2020-05-05 16:23:27
  项目取得土地证,正式进入开发工作阶段:
  1、解决临时售楼、临时办公地点
  2、建筑设计图纸
  3、报建
  4、招人
  5、宣传资料设计
  6、销售渠道铺垫
  7、筹备资金
  8、等等、等等,开发是一门费时费力费钱的工作。[d:哈欠]
楼主木木三sange 时间:2020-05-05 18:52:58
  临时售楼部找好了,两套排屋,面积大概800平,租金一个月2700美金,之前是中国的一个微商品牌,做不下去了,听老板说赔了不少。我们接手时,货都处理的差不多了,剩余很多货架。原房东不太同意转租,我们只好以和绿叶合作的名义继续使用,租金我们给绿叶股东,原租赁合同(还有三年到期)不变,我们和绿叶签一个补充协议,因为是临时售楼部,能让用个一年就行,可能存在租赁风险,但是我们又请了律师,尽量的能让房东同意我们使用更久一些。接下来就是售楼部改造
  
  
  
  
  
  
楼主木木三sange 时间:2020-05-05 18:52:58
  临时售楼部找好了,两套排屋,面积大概800平,租金一个月2700美金,之前是中国的一个微商品牌,做不下去了,听老板说赔了不少。我们接手时,货都处理的差不多了,剩余很多货架。原房东不太同意转租,我们只好以和绿叶合作的名义继续使用,租金我们给绿叶股东,原租赁合同(还有三年到期)不变,我们和绿叶签一个补充协议,因为是临时售楼部,能让用个一年就行,可能存在租赁风险,但是我们又请了律师,尽量的能让房东同意我们使用更久一些。接下来就是售楼部改造
  
  
  
  
  
  
作者:hchi_2020 时间:2020-05-06 00:20:30
  感觉就是已经跳进了火坑,就看怎么挣扎着少受点伤吧。

  投资是严谨的事情,了解国内地产不代表可以在这边少做调研。

  如果有兴趣投资,为啥不找个楼盘扔个小兄弟过去上几个月班呢?

  抛开太子集团情况特殊不谈,金边有几个中国人靠开发公寓赚了钱并且123期的开下去?

作者:hchi_2020 时间:2020-05-06 00:41:53
  第三,公寓在金边是红海市场,红得发紫!先说销售佣金,不是你说的8-12%,给出15-20%的不在少数。其次,公寓在金边不是房子,你卖的是年回报8%的投资产品。15%以上的新房佣金,投资者想靠二手房赚钱就完全可以断了这个念想,谁给你卖?反之,假设你均价50000美元,那8%回报的月租金即便不算空置率,也是333美元/月,约25平米。附近中国小商贩会租吗?他们800租个排屋,一楼开餐馆,二三楼还有4间20来平米的房。
作者:hchi_2020 时间:2020-05-06 01:17:50
  第五再顺便说说金边公寓租赁市场,确实回报高,但是,这是建立在金边之前8000套公寓的前提下啊!后来呢?网赌和开发商包租把价格稳住了。但是现在金边年报建超过30000套,400以上的单人公寓是不是每个人租得起的?泡沫必破!
  你说泡沫不破那你倒推一下星汇城的租金和入住率。

  说这些不是为了杠楼主,只是能少让一个人跳这火坑便少一个人吧。
  别看一帖子就觉得国内生意不好做,海外人傻钱多速来。
  我自己身边修公寓把自己逼成酒店房东的,有两个,不是不想卖,是真卖不掉啊!使一屁股劲,卖个20%,一咬牙,退款,自己开酒店。

  顺口提一个简单的大坑吧,柬埔寨卖房子,交房之前基本客户只按阶段付20-40%,即便银行贷款也要交房放贷,算算销售怎么覆盖吧,都TM咬牙掏钱修啊!别墅还好,我一栋栋的修呗,公寓开弓没有回头箭!这就是为什么这么多公寓五年没修完,去化率不够没钱修啊,即便有钱封顶,去化率不够也不愿装修,我一栋楼才卖了20%,全装修了老化发霉啊?

  不过楼主的项目倒是起得快。

  还是那句话,投资是个严谨的事情,你必须要沉下心去了解一个市场,而不是只看浮在表面的美好。
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作者:hchi_2020 时间:2020-05-06 01:54:29
  至于我,楼主当我是市场调研机构或者风控机构吧。

  朋友之前分享这个帖子给我,写得翔实也正面,只是这不是一个真实的金边市场。

  去年我赶回去不低于20个想投资公寓的朋友的朋友,如果投资以五年为一个周期,公寓两年交房,三年包租,五年总回报24%,柬埔寨美元存银行五年收益都有30%,有病啊?买房被销售弄掉15%,五年后卖房佣金给多少,房价涨幅多少你敢说赚钱?

  这些是金边地产的基本面,你想开发公寓也好,投资公寓也罢,三思。

作者:hchi_2020 时间:2020-05-06 02:20:36
  真奇怪 天涯掉帖子,就这样吧,明天比萨宝蕉节
楼主木木三sange 时间:2020-05-06 16:31:35
  @hchi_2020 2020-05-06 01:54:29
  至于我,楼主当我是市场调研机构或者风控机构吧。
  朋友之前分享这个帖子给我,写得翔实也正面,只是这不是一个真实的金边市场。
  去年我赶回去不低于20个想投资公寓的朋友的朋友,如果投资以五年为一个周期,公寓两年交房,三年包租,五年总回报24%,柬埔寨美元存银行五年收益都有30%,有病啊?买房被销售弄掉15%,五年后卖房佣金给多少,房价涨幅多少你敢说赚钱?
  这些是金边地产的基本面,你想开发公寓也好......
  -----------------------------
  非常感谢这位朋友,提的很务实,也非常了解金边市场,对开发风险有一定的见解。目前大部分项目确实如这位朋友所说的一样。我们的操盘思路不同于常规公寓,这里有我们自己的打算,我之前没有讲,在接下来的产品说明里我会详细说一下我们的思路
楼主木木三sange 时间:2020-05-06 16:49:41
  我们决定开发这块地,是经过多次对市场的考察和结合我们自身的情况才定下来,主要结合是我们自身情况。

  一句话:金边项目决胜在销售!决胜在销售!决胜在销售!

  这是我们所有股东一致得出的结论。

  那么我们的销售问题解决了吗?
  在决定开发时,我们已有不少投资客(长期跟随者),项目总共144套公寓,2层24套被金边国际教会团购了(代价是免费为他们提供一个小的聚会场所),已交定金。剩余120套,我们国内客户(以前跟随我们投资的亲朋好友),有把握的销售量我们已经摸排了一下,大概可以出来80套左右(刚好可以作为酒店部分,一个小型商务酒店的套数量,酒店为这些投资客进行返租),剩余40套,是我们需要面向社会销售的。这40套是楼上哥们所担心的,也是我们担心的。

  我们接下来的工作,就是围绕这40套左右的公寓展开。如果这40套一套都卖不掉,我们做好最坏的打算。
  • 傻呆笨穷帅I: 举报  2020-09-18 13:12:35  评论

    胜算比较大
  • 爱烧锅炉的凤凰: 举报  2021-04-01 21:05:00  评论

    难怪这么快立项了。。。原来基本面就占了大半。。那销售压力并不大,。。
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楼主木木三sange 时间:2020-05-06 17:13:00
  这是我们项目的报建文件:金边报建和国内不一样,国内需要设计院出方案图然后拿政府部门报建。金边,我们找了国土部的副部长(一个老头[d:呲牙]),收了1万定金,剩余2.9万等证件快下来再支付,这次同时办
  两个证,一个类似国内规划证,一个类似国内施工许可证。是我们吧国内设计院的方案图给老头,他按照我们的方案他安排国土部的人再画一个,下图就是国土部划的。[d:呲牙]
  
  
  
作者:静遇稳 时间:2020-05-07 10:14:27
  @静遇稳 2020-05-04 11:02:48
  请问:柬埔寨属于资本主义国家,还是社会主义国家?人民币能直接在那里使用吗?外国人可以在那里买卖土地吗?能永居吗?
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  @木木三sange 2020-05-05 10:36:46
  行政类似社会主义国家吧,但是私有制类似西方,因为被西方殖民过,骨子里有西方自由情节。人民币不能直接使用,但是支付宝微信可以使用付款(华人商店等可以,本地小商小贩不行)。外国人不能直接买地,可以注册公司买地。永久居留比较容易,花点钱就能办到长期签证,要是入籍也有相应办法
  --感谢楼主回复,明白了。祝成功!---------------------------
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