杨光华:这一次,又是远洋

楼主:光华楼评 时间:2020-06-02 15:01:02 点击:350 回复:0
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  在汉口,半小时,卖掉271套房子。

  这是今年武汉楼市的首个2w+单盘成交记录。

  5月30日上午10点,远洋心汉口三期—“远洋万和四季”1号楼线上开盘。

  推出的312套房源,半小时成交271套,成交金额近7亿元。

  开盘首日去化率约87%,创下武汉5月单价2w+项目的销售纪录,成为武汉2w+改善项目复苏第一盘。

  这个项目半小时卖出了项目所在区一个月的新房总量。5月1日-31日,江汉区新房成交网签274套。

  截至6月1日,该项目累计销售289套。


  01

  5月份的武汉楼市,冰火两重天。

  疫情之后,很多家庭的收入受到冲击,买房计划搁置。同时,房价上涨的预期突然转向,很多买房人开始犹豫不决。

  最终的结果是,很多项目售楼部门庭冷落,来电来访跌入谷底。除少数豪宅项目外,其他在售项目均遇冷。

  “最近,网上各种涨价,我开始看房,”在汉口一家房产网站上班的王素静说,昨天,她看到远洋万和四季卖了271套,赶到售楼部认筹了一套。

  5月份,武汉2w+的项目开盘,首日去化率10%左右,最高40%。

  从事房产数据研究的王素静给出了一组数据:江汉某3w+项目,开盘首日去化率22%,洪山一2.45w项目,去化率10%;硚口2.1w项目,一口气推出336套,去化率40%,属于较好水平;汉阳某2.28w项目,去化率17%。

  事实上,从2019年开始,单价2万多项目开盘,推盘200套以上的,没有一个“日光”。王素静说,武汉单价2万多项目并不好卖。而远洋心汉口,是一个例外。

  它的备案价格较之前上涨2365元。当前,武汉市场上的备案价,多与此前价格持平,或微涨400-600元。除武汉天地外,武汉涨价最多的就是远洋心汉口。

  熊市之下,推盘的节奏往往是50-100套,分批加推。这样能控制好销售节奏,还能制造出热销。而远洋一口气推了312套房源。

  在哀鸿遍野的市场里,远洋的底气在哪里?


  02

  这一次,远洋万和四季,开盘均价22365元。

  人们买远洋万和四季,其实也是在买CBD板块4w+预期。

  如果把汉口分成三块,一块是滨江豪宅板块,一块是CBD板块,其他都属于刚需板块。

  今年5月,武汉新房成交11977套。其中,江汉成交274套。

  换句话说,江汉区的新房,仅占武汉的2.3%。这个数字,如果放到CBD板块,更小。大概是,武汉每卖100套房子,仅1套出自CBD板块。

  5月份,江汉新房成交网签274套,同期江岸是707套。

  这组数据,也能看出江汉的稀缺,物以稀为贵。从产业的定位上看,CBD板块定位于“金融新中心、总部新基地”。

  在CBD板块同一个区域内,F盘均价3.1万元,H盘的精装公寓,均价3万元。即使与这两个项目相比,远洋万和四季每平米有8000元以上的空间。

  如果视野再扩大一点,在江汉区,建设大道、青年路与范湖等地,多个豪宅项目,都在尝试打破4w的天花板。一旦4w+豪宅集体入市后,也将拉动CBD板块的价格预期。

  在CBD板块内部,还有发展空间。目前,我们看到的CBD,仅开发1/3规模,未来还有2/3的空间。随着区域内历史遗留问题的解决,极有可能出现高价地入市。最近,CBD板块旁的宗关,楼面地价破1.5万元。

  同时,华发、龙湖等两大购物中心,进入开业倒计时。这两大商业与此前的CBD,将形成一个成熟的CBD商圈。这个商圈,也将带来更多的商务人群与居住人群。

  当武汉天地5w+时,在汉口一定有一个4w+的区域,这个区域最有可能的就是CBD板块。


  03

  CBD板块的预期如此好,是不是其中的2w+项目都能卖得好?

  这也未必。

  毕竟武汉的整体趋势是,2w+项目多处于滞销。即使后期CBD板块,再出一个2w+楼盘,也未必能像远洋万和四季一样热销。

  在区域逻辑之外,成就远洋530现象的,还有其产品逻辑。

  首先,80万方大盘价值。

  如果是几栋楼的小项目,开发商卖完房子就走人,没有配套与运营,后期价格很难再溢价。

  而远洋心汉口,80万方大盘,5年持续开发与运营,教育、生活等配套的陆续兑现。从最早的城中村,到如今的城中城。

  据了解,远洋心汉口的放心食堂已开业,御峰幼儿园已开业,温德姆花园酒店已签约,即将进场装修。

  未来,该项目还规划有星级酒店、社区商业、邻里中心。同时,还有教育规划用地。项目周边有武汉一中、大兴路小学与红领巾小学。

  纵观武汉楼市,武汉天地、复地东湖国际等百万方的大盘,溢价能力均高于周边小项目。

  其次,远洋高端产品系“万和系”的价值。

  该产品系曾被评为中国房地产产品品牌10强。这一产品系在北京、上海等一线城市反复检验,在户型设计、功能布局等方面更舒适。万和系,成为高端精工的代名词。

  在北京,12年前,作为万和系的开山之作,远洋·万和城曾获”销量三冠王“,屡创单日2亿+的销售佳绩。8年前,远洋·万和公馆,是望京区域内一线豪宅,是当时采用”全套房“设计及超大面宽。6年前,远洋·万和四季,是区域内配置最高的全家庭住宅。

  武汉的远洋万和四季,是远洋集团在武汉的首个“万和系”高端住宅项目。

  “我们很多同事都买这里,离医院近,价格实在。这里的健康理念,很符合我们的生活”,90后女医生张秋洁说,至少这里还是汉口。对于土生土长的汉口伢来说,出了二环,很难找到汉口的感觉。

  第三,产品的超高性价比。

  武汉远洋万和四季不惜成本打造三梯四户,提升了业主的舒适度、私秘性。周边项目多是两梯四户。

  在外立面上,选用材料更耐久耐脏,保温与隔热性更强;项目内,采用双精装入户大堂、停车库、连廊等设计;在同等总价下,远洋万和四季的户型比周边项目的面积更大、功能更多。

  如今的市场上,买家都炼成了火眼金睛。他们看过的项目多,更懂项目好在哪里。“这个房子我看过三次,品质与档次,与CBD三万的房子差不多。有些地方比别人更好。”这是刚买远洋万和四季的一位“老汉口”的评价。



  [后记]

  花更少的钱,留在汉口。

  所以,289个家庭,买入远洋万和四季。

  在价格之外,他们买的是区域预期与品质产品。

  很多人没有看懂CBD板块,至少这289个人看懂了。

  这个区域发展十多年,一直不温不火。

  这就像烧开水一样,0℃-99℃之间,除了冷热,没有分别。

  但一旦到了100℃,就会发生质变,变成气态。

  这个区域可能很快到达100℃的质变临界点。



  文|杨光华(地产写字人)

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