暴击三重顶

楼主:金牛哥看楼市 时间:2020-08-09 22:18:02 点击:525 回复:1
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  近来很多朋友咨询一些买房的事情,大多情况是这样子,自住房已经解决。

  手头上有部分资金,剩下来的资金年终奖,没有其他更加靠谱的投资渠道,希望拿出来投资套房子。

  不敢追求回报率有多高,但希望投资可以保本跑赢通胀。

  这类客户的普遍情况,以前工作积累的一些资金,早几年投资的一些P2P理财平台,基本上都爆雷,落得过血本无归。

  经一事,长一智。

  他们普遍的投资心理,是追求稳健可靠,之后才追求投资回报率的问题。

  投资P2P,平台爆雷,投资股票,股票不涨,万年熊市。

  社会上的普通投资项目,这几年生意也不好做,很难赚钱。

  思来想去,国内投资项目还是买房子比较靠谱。

  选择投资房产,走的是一条专业化的道路。

  也需要掌握大量的房地产投资知识和专业的技能。

  在房地产投资的路上,也有不少各种各样的坑!

  虽然早几年投资房子的人来说,普遍都赚了钱。

  以前是房子普涨的时段,赚了钱并不等于以后还可以延续以往的路径方法继续下去,就可持续赚到钱!

  市场每时每刻都在变化!

  我们需要寻求,适合市场变化的投资新方法,寻找新的房产投资机会,以期获取房产投资综合回报率的新暴击。

  首要寻找新标的,可潜在发生地段裂变的房子,寻求地段暴击!


  一)地段暴击

  能发生裂变,暴击的地段,往往会有以下几个引暴击点。

  地铁暴击点:交通地铁站点,有单线站点,双线站点,多线地铁轻轨枢纽性站点!

  交通权重:枢纽站点>双地铁站点>单地铁站点

  枢纽站点的人流量与交通出行通勤便捷程度,要比双站点与单站点的人流与便捷程度要高的!

  枢纽站点,四通八达。地铁轻轨汇合,转乘出行方便。

  双地铁站点,人流也很集中!远比单站点人口要集中。

  双地铁站点,往往是地铁换乘中转的站点。

  地铁对楼价的影响和拉升作用是非常明显的,地铁上盖的地铁楼盘往往通勤便利,出行方便。

  地铁盘是一类非常优质的物业,特别是地铁盘的小三房。

  非常优质,流动性非常好,属于高流动性标的。

  地铁的规划、地铁的开挖和地铁挖好后这一段时间,地铁对附近楼盘房价的拉升有一定的规律。


  地铁对周边楼盘房价拉升影响的“3-5%”理论:5%-5%-5%

  ①地铁規划近期开工:楼价拉涨+5%以上。

  ②地铁开挖动工:楼价拉涨+5%以上。

  ③地铁正式开通:楼价拉涨+5%以上。

  地铁完全开通一段时间以后,交通利好释放始尽,楼价不再暴击性增长,只会跟随大盘走势涨跌!

  打算投资地铁盘的话,在地铁出规划准备近期开挖,或者正在开挖的时候,就要进场买入,做好投资资产埋伏!

  不要等到地铁开通以后,房价地铁因素已经完全暴击完毕了,才进去投资,那只成了别人的投资接盘侠而已!

  地铁导致的暴击性拉涨要素已经与你无关了。


  商业与医疗生活配套暴击点:房子楼盘附近建新大型商业中心mall,这种集购物娱乐消费餐饮于一体的大型商业中心,对于聚集人流拉升楼价有着非常积极的作用。

  大型商业中心mall的建立,会带动附近一带的各种餐饮商业配套,各种生活设施配套的完善,改善宜居生活环境便利的条件。

  商业体起来了,人流量上来后,其他各种与生活需要相匹配的各种业态配套,各种小商业,也会陆陆续续起来。

  有人流,有人到的地方,自然有生意,聚合在一起!

  商业兴旺,让生活更便利。

  规划配套的医疗医院,是配套生活需求的一部分,这些是构成地段配套价值暴击的又一要素。

  学位暴击点:楼盘地段有新建的品牌名校,又或者是名校合并了旧的普校,这对学位房来说都是有利的价值刺激。

  优质学位是引发地段暴击的一个重要变量。

  现在的城市家庭子女不多,家长非常重视对子女的教育。

  花费在子女教育上,都不惜重本,重金投入对子女教育的军备竞赛。

  有品牌名校的学位,一房难求,非常抢手!

  地铁,商业配套,学位,这些潜在暴点往往在一定的条件集合下,集中引爆地段价值的暴击!

  这些区域还在发展,常未成熟阶段,房价相对较低时,就要进去建仓埋伏起来。

  大面积仓位,大寸头建仓,耐心等待地段区域的发展裂变成熟!

  一旦发展成熟,地段暴击,房价必然暴涨!


  二)杠杆暴击

  三成首付:普通人买房子三成首付,贷款七成,3.3倍的杠杆。

  再加上其他一些交易的税费,总体上的杠杆基本上去不到3倍!

  真实杠杆率去到2.5~3倍,就已经不错了,取其低值2.5倍!

  0首付:零首付买进的房子,名义上是零首付,交易的定金中介费和过户的税费还是要交的。

  实操过程中,整个交易税费达到总价的8--10%左右,已经很不错了,总的杠杆率约10--12倍,取其低值10倍杠杆率!

  超贷:超贷货市场上不是那么容易找的,这类产品一般都超豪宅的特点,贷款金额特别大,贷款难度高,交易税费重!

  这类货品专业投资者,一般都使用全款反贷的操作手法,以避重税,虽然可以货值超贷。

  但算上垫资过桥的费用,中介费和超豪宅的交易税费,贷款的费用,综合成本往往占到整个成交价的12%-16%左右!

  可能做到超贷,倒拿一部分的贷款资金!实际操作上综合杠杆率可以去到15~20倍,取其低值杠杆率15倍!

  精算

  A方案(三成首付方案):投进100万,2.5倍的杠杆,买了250万的房子,经过五年房价翻了一番达到500万,那么投入资产总值翻了5倍,赚了400万!

  B方案(0首付方案):投进100万,10倍的杠杆,买了1000万的房子,经过五年房子价值翻了一番,达到2000万,投入资产总值翻了20倍,赚了1900万!

  C方案(超贷方案):投进100万,15倍的杠杆,买了1500万的房子,经过五年房子价值翻一番达到了3000万,投入资产总值翻了30倍,赚了2900万!

  比较发现,同样投入100万,使用不同的杠杆率,同样5年时间!(当然这是简化案例,选择了不计算月供的理想状态)

  A方案,资产增值5倍。

  B方案,资产增值20倍。

  C方案,资产增值30倍。

  可见,买房做到杠杆暴击的话,威力巨大,一杆成天下!杠杆爆击,简直是价值核爆!

  杠杆暴击,高倍杠杆买入的房子,不是轻容遇到的,需要投资理论知识的积累、投资技巧和耐心等待,慢慢淘到低单价超级笋盘!


  三)涨幅(房价)暴击

  房子的单价,在跟随大市上涨过程中,能够跟随并超越大市,增长率在大市通涨之上。并比大市通涨跑高出一大截,这就是涨幅暴击!

  16--17年,上一波大市中,广州的中心区域的房子,普遍上涨80%,外围普遍上涨了60%-70%。

  而在广州次中心的潜力发展区域,房价普遍上涨100%到至120%。

  而这些区域的房价上涨幅度远远超越了其他区域,短时间内房价翻番,完成了区域房价暴击。

  四)暴击三重顶

  地段暴击、杠杆暴击、涨幅暴击、暴击三重顶,井冈山式会师!崔生我们所追求的投资综合回报率暴击置顶!

  投资综合回报率暴击=地段暴击+杆杠暴击+涨幅暴击

  投资综合回报率暴击,没有地段暴击不可,没有杆杠暴击也不可,没有房价暴击更不可!

  地段暴击是房价暴击的有力支撑,杠杆暴击最终扩张了综合投资回报率的暴击,三者相互依存,决一不可!

  地段暴击+杆杠暴击+涨幅暴击,是所投资物业的颠峰时刻!

  在中心城市未来的潜力发展中心区域,投资入货,寻找房价洼地。

  以追求投资综合回报率暴击为最高投资准则,寻求未来的地段暴击,杠杆暴击,未来也必将房价暴击!

  (更多好文请关注微信公众号:金牛哥 看楼市 金牛拉车 2020年1月3日)

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作者:沫小滐o 时间:2020-08-12 08:54:04
  好文
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