武汉楼市,又要火了吗?

楼主:光华楼评 时间:2021-02-24 19:31:09 点击:712 回复:2
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  “昨天我看了李焕英没哭,今天看着自己的账户哭晕了”,这就是今天的股市。相比“闪崩”的股市、基金,还是楼市相对靠谱。

  2月24日,武汉新房单日成交506套,创下春节后的最好单日纪录。

  2月24天,武汉新房累计成交6730套,预计2月新房成交破1万套。这是不是说,武汉楼市又要火起来了?

  最近,看到两组武汉楼市的数据分析,有些离谱,却被业内广为流传。

  一组是用2021年1月份的新房成交数据,说武汉楼市成交同比涨了多少,市场有多好。

  另一组是用春节期间的成交,说武汉楼市春节成交冷了很多。

  这两组数据分析,是失真表达。


  01

  第一组数据是,用2021年1月的31天数据,对比2020年1月的23天数据(武汉1月23日后,因疫情,无数据)。

  用31天,对比23天,就很不靠谱。

  2021年1月1日-23日,新房成交13988套;2020年1月1日-23日,11605套。这样对比,或许更合适,两个年份相差无几。

  通常情况下,次年1月份的成交量,是前一年12月份的“剩余”成交量延缓释放。因此,并不具有环比价值。

  第二组数据则更离谱。武汉春节期间的房管备案系统休息,没有成交数据。

  2月11日-17日的所有数据,均是节后第一天的补录数据。其中很多区域每天成交为零。

  用这一系列数据,得出武汉楼市的任何结论,都是不靠谱的。

  从2月18日起,单日122套。此后,每天约300套,表明武汉新房成交恢复正常。

  2月18日-24日,7天时间,累计成交2240套。环比,1月18日-24日,3653套。

  表面上,环比下降63%。实际上,2月是春节假期,1月是非正常市场月,两个月之间没有可比性,也就不能说明春节市场的好坏。

  02

  再看一个数字:2020年,单日平均成交585套。

  2021年2月18日-24日,单日成交320套。

  也可以说,当前武汉单日新房成交,约是去年的一半。

  未来10个月,每个月的平均单日数据,更能体现市场趋势。如果武汉的单日成交量600套左右,说明武汉楼市与2020年一样的热度。

  还有一个数据,值得关注。

  春节后,2月18日-24日,武汉没有新增一个住宅预售备案证。

  一位营销负责人解释说,现在拿证,马上要开盘,担心认筹人数达不到预期。所以,大家都不急着拿证。

  市场上的在售楼盘,都是春节前拿的证,属于正常平推。平推项目在节后出现集中签约,不是正常现象吗?

  数据与市场之间,有一定的时差。但从现有数据,看不到丝毫的火爆现象。

  当前,个别售楼部出现签约人潮,是正常现象。个案不代表整体市场。

  这与最近武汉的天气一样,总体上是,春暖花开。春节后气温一度热起来,最高28摄氏度。后来又将降温,最高9摄氏度。

  3月份-4月份,如果武汉市场上有这样的信号:

  再出现千万级豪宅,当天100多套房源售罄;

  再出现刚需楼盘,1000多套房源,当天开盘卖掉八九成。

  那时,将是武汉楼市真正热的时候。

  对于武汉楼市的底层逻辑,大致有这样三点:

  一是,一线城市调控后,购买力向武汉等核心二线城市转移;

  二是,武汉周边、湖北省内的购买力,持续向武汉集中,因为子女教育;

  三是,在校大学生的父母,成为武汉楼市的一群新生力量。

  火不火,火到什么程度,我不清楚。但火的逻辑,逃不出以上三条。


  03

  像2016年那样买房,几个月后暴富的行情,一去不返。一夜暴富的神话,更不会有。

  当前的人们过于焦虑与着急,今年种下一棵果树(比喻投资一套房产),明年就想到挂果。我们要学会当农民,学会等待,等待三五年的周期。

  2月23日,国家统计局数据说,武汉1月份新房房价,环比上涨0.7%,同比上涨4.6%。这两个数据,与我们的体感,相距甚远。

  2021年,武汉楼市在慢涨中,靠时间换取可观的累计上涨。两三年前投资的房产,此时则享受复利效应。

  上半年,大概率延续2020年下半年行情,这是市场的惯性。下半年,如果没有新政策、非可控因素出现,依然走慢牛行情。

  这是因为武汉的经济基本面稳健。交通等基建与城市的持续向好,传递到买房上的资产增值信心。

  2025年,武汉经济总量2.4万亿。也就是说,5年时间,武汉再造一个武汉。经济总量翻倍时,房价怎么可能原地打转?

  未来,武汉经济的全国排名将稳居前七(2020年是第九),而房价却在全国第18名。这种错位,将被市场重新排位。

  在全国排名前十城市里,武汉是房价较低城市。同时,武汉是全国省会城市人口第二的城市。

  当然,全国的投资者也发现了这座机会之城。


  04

  今年,火的区域,持续火;贵的楼盘,更加贵。

  今年,光谷依然是热门。光谷中心城的新盘,集体跨入2万新门槛。这里,依然是投资沃土。光谷提出5年,再造一个光谷。2025年,光谷经济总量4000亿元。科技产业、年轻的人口,是光谷楼市可持续的动力。

  汉口、武昌依然是新盘少,豪宅多。想买的地段,买不起。3万+的项目,将成为汉口与武昌核心区的稀缺项目。中心区域的好房子越来越贵,新房越来越少。

  长江右岸时代到来。武昌内环滨江,更多项目开花结果。二七之后,对面的青山滨江,即将登场。武昌滨江的新期待-武昌湾,也将在今年名花有主。从青菱-白沙洲-武昌湾-武昌古城滨江-武昌滨江商务区-杨园-青山滨江,整个长江右岸全线打通。

  刚需如果买三环外,地铁口、有好学校,或者有商业,至少有一项。

  历史总是在重复。看懂北上广深,就能猜到武汉即将要走的路。如今,还是武汉买房的窗口期。总之,劝人在武汉买房,就是积善行德。



  文|杨光华(地产写字人)

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作者:丫头4L 时间:2021-02-24 21:35:16
  想在武汉买房!
作者:yuskyee 时间:2021-02-25 10:21:01
  房价的走势,不是用简单的环比同比来预测的。
  因素一:
  商品房,二手房交易属于二级市场了,价格必定受到一级市场的影响
  比如原油期货涨了,你家的车加油肯会涨价;
  房价的一级市场在哪里?地方政府的土地出让价,政府的地价涨了么?
  因素二:
  因为疫情的影响,全球经济下滑,导致我国出口受影响,但是国内经济复苏,号称是全球资金避风港,大量的资金进到国内,这些资金流向哪里?
  股市肯定会受影响,基本上全球的股市都是个资金蓄水池;
  消费市场已经明确表明今年的消费品价格会上涨;
  楼市还能蓄水么?
  因素三:
  武汉属于全国城市GDP十强,目前这个房价和其他几个相比如何?
  因素四:
  经过近几年的调整,不听话的中小开发商已经从房地产行业中淘汰的差不多了,目前基本都是央企当话事人,房地产三大板块:地方政府、银行、开发商都是国家队;
  房价降谁受影响?房价稳谁受影响?房价涨谁受影响?
  经济稳定:国内不乱;
  国际形势稳定:国家不至于发生战争;
  政权稳定:必须的;
  百年变局,维持稳定是首要目标,金字塔的底部稳定,顶部才能存续。

  好了,现在看看房价是什么走势?
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