2020房地产迷局,孙宏斌是暴虎冯河,亦或步步惊心?

楼主:xylz626 时间:2020-09-11 01:01:57 点击:0 回复:0
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  编辑 | 谢治贤

  出品 | 于 见​

  据中央银行住房和城乡建设部会议中一位知情人士透露,为了保障防控疫情后房地产风险,监管部门要求参加会议的12家房地产公司必须提交一项最新信息:9月底之前的资产负债表,这不同于以往减少负债的预案。房地产公司提交的资产负债表应包括三个指标:资产负债率,净负债率和现金短期债务比(不包括预收款),而这三个指标无疑组成了新的“三条红线”,对融创的一干高管们形成了莫大的压力,这其中自然也包括了融创中国董事长——孙宏斌。

  根据要求,监管机构为房地产公司设置了三条红线和四档管理级别。踩满所有红线的均记入红色档案,以后的计息负债不得增加;橙色档案中包括踩红线中的两条的公司,其计息负债的增长率不得超过5%;踩中红线之一的公司列入黄色档案,计息负债的增加不得超过10%;未踩在三红线上为绿色档,但计息负债的增加也不得超过15%。

  根据媒体的计算,融创的2020年中期财务数据若以上述新的融资法规,第一项不包括预收款项后的资产负债率,融创的2020年中期数据约为82%,比新标准高70%。第二净负债率约为149%,直接超过了100%的门槛标准;第三,短期债务比率约为0.47倍,也远低于该标准。

  根据四级管理标准,融创中国的三种行为都被划入红色档,或将被限制未来的计息负债增加。在这方面,研究所高级分析师表示:“如果实施‘新的融资法规',将意味着融创需要在优化资本结构和减少债务水平方面做更多的工作。”

  在刚刚结束的中期报告投资者会议上,融创中国执行董事兼首席执行官汪孟德表示,净负债比率将在年底前降至120%,在2021年降至100%以下。而根据市场传闻,新规定将于2021年实施。

  孙宏斌的顺驰曾经深受高额债务所累,现在轮到了融创需要经受考验的时候了,孙宏斌和融创又将抛出何种法宝,是否可以力挽于狂澜之中?


  


  如此老孙,难得一见

  面对难题,今年3月,孙宏斌建议融创在2020年要做三件事:降低融资成本,优化资产结构,谨慎征地、购置合适的地块、选中合适的时间。

  孙宏斌想减少债务,却一直被外人认为可能只是“权宜之计”或“例行公事”。熟悉老孙的朋友知道,无论是当年的万达酒店、乐视还是金科,只要有好的项目和值得的投资目标,老孙就会努力跻身。他确实是投资行业中的耿直大叔。

  而这,也不能说不无成效。2020年上半年,融创的债务资产比率下降至86.54%,净债务比率为149%,下降了23%,而且处于疫情。当然,这与老孙所认为的120%净债务比率目标相去甚远,有很大的差距。老孙还表示,明年这个数字将降至100%以下。

  在优化债务结构方面,我们也看到了老孙的努力。

  例如,通过增加银行融资比重,把握公开市场债券融资机会,提前偿还高成本信托等,到2020年上半年,融创的成本下降了1.9%。上半年,融创的国内2 + 2年期债券利率仅为4.78%,比去年同期下降了约2%。融创的海外债券发行利率也下降了约1.5%。

  在去杠杆作用下,融创在上半年表现出对投资市场的克制和谨慎。

  新的土地储备同比下降了64%,老孙认为“现在是土地市场风险最大的时候”。

  但即便如此,融创的土地储备总价值仍超过3万亿元,总面积超过2.5亿平方米。根据融创2020年6000亿元的销售目标,这些土地储备的价值可供出售整整4年还多,万科和碧桂园的土地储备也只能出售3年左右。

  平均土地成本为每平方米人民币4,312元,其中80%的土地位于高能耗的一线和二线城市。但是令人没想到的是,老孙土地储备最多的城市实际上是重庆和青岛,确实是山河具备,风光秀美。

  值得强调的是,土地成本价为每平方米4312元,其中大部分在第一,第二线城市。难怪融创的净资产收益率和利润一直保持在如此高的水平。


  


  尽管老孙极力限制自己,但上半年,在孙宏斌的支持下融创还是成为了贝壳的投资者之一,购买了其4.07%的股份。融创还表示,公司长期以来对贝壳表示乐观,并且将其看作是一项长期投资。

  为了平衡财务水平,老孙逐步放出了对金科的持股,持股比例下降至4.99%。结果可想而知,给融创带来了充足的短期现金流。

  也许许多人从未想到过,有一天他们会用“克制”一词来描述孙宏斌。我不习惯这样的老孙,这让我感到有些不对劲。

  直播啥都能卖,房呢?

  从2017年到2019年,融创的合同销售额分别为3620亿元,4608亿元和5562亿元,每年均突破新的整数门槛。

  但是,到2020年,出现“黑天鹅”。在疫情情况下,线下房屋销售已成为长期难以直面的问题。因此,融创的房屋销售试图从线下转为线上,而实时流媒体房屋销售被视为“风向标”并为外界所重视,也就是——直播卖房。对于房地产公司而言,它不仅大大降低了营销成本,而且开辟了新的客户获取渠道。对于消费者而言,消除四处奔走的麻烦和扩大房屋选择范围似乎是一种双赢的商业模式。

  根据Crane研究中心的统计,截至3月中旬排名前200位的房地产公司中有143家在线上销售房屋。然而,理想是充实的,现实是残酷的。

  融创虽然是较早的一批玩家,但直播卖房对整体销售额的提升不过杯水车薪,无法肩负“推进器”的重任,譬如2020年6月狂欢节直播活动,成交额也不过1亿元。

  实际上,在今年,融创并不是唯一未能按预期出售房屋并取得优异成绩的公司。例如,碧桂园的直播现场购房节邀请了诸如汪涵和大张伟等名人,观看者总数接近800万,但最后却没敢公布交易数据。

  这也反映了其背后迫切需要解决的房产销售三个主要痛点:一种是现场直播着眼于转移导流,向消费者提供房地产信息和促销优惠等一般信息。二是实况转播提供的高价优质住房难以维护和规范化。第三是房产销售也并不能完全线上化,并且需要跟进许多过程与线下的诸多行动是分不开的。

  一位互联网观察者表示:“实际上,直播售出的套房数量并不重要。重要的是,低成本的广告吸引了潜在消费者的注意。”其还指出,房地产公司采用直播的重点是在建筑工地环境下开始直播,以便业主可以在不离开家的情况下检查建筑工地的状况。如有任何疑问,他们可以在直播期间随时进行交流。这样既避免了现场管理的风险,又有利于房地产企业提升品牌形象。

  某私募股权投资部经理表示,以往,“融创不是正在参与并购,就是正在参与并购的路上。”

  该经理指出,上市房地产公司的表现风格各不相同。万科专注于品牌能力和管理能力,并正在走轻资产交易之路。碧桂园专注于在城市边缘的荒地上打造和建设城市,是乡村包围城市的道路。融创专注于通过并购和积极的土地收购进行大规模扩张,它遵循“收购战策略”。例如山水文园遭受了资金链危机,孙宏斌却在6月选择接手了该集团的项目,扩大文化旅游领域。而今年似乎不同了。

  “今年6000亿的小目标,非常容易。”被称为“并购之王”的孙宏斌看到了危机,但仍保持乐观。“今年是房地产重组洗牌的一年,并购机会将增加,但良好的目标地可能不会大量出现。因此,公司在收购土地时也将保持比往年更深的谨慎,不会轻易尝试非盈利性工作。”

  热衷套现,现金流为王

  2020年上半年,突如其来的疫情,影响了大多数房企的项目进展。融创中国也受到重大影响。在今年3月27日的投资者会议上,孙宏斌提出融创的2020年销售目标为6000亿元人民币。根据这一计算,融创中国下半年的剩余任务约为4047亿元,是上半年金额的两倍多。

  由于疫情消退,下半年市场销售有所改善。据融创中国8月5日报道公告,7月集团实现合同销售收入约522.5亿元,同比增长26.97%。今年前七个月,融创中国实现了约2475.2亿元的合同销售总额,完成了年度销售目标的41.25%。


  


  据悉,下半年融创可售货值高达6213亿,其中76%位于一二线城市。融创中国在销售财报中表示,下半年可售资源充足,公司将持续保证推盘节奏,把握下半年销售风口,加速销售提升。

  在总收入773.4亿元中,融创物业销售收入达到730.7亿元,占比94.5%。而文化旅游城市的建设和运营包括收购万达文化旅游资产的收入仅为9.8亿元,仅占整体比重1.3%。

  此外,在融创的109亿美元净利润中,其他收入的贡献很大。 2020年上半年,融创中国其他收入为73.1亿元人民币,较2019年同期增加21.2亿元人民币。国泰君安最新评论,出售金科的股权为融创的税前利润贡献了21亿美元。

  今年4月14日,金科股份宣布,融创控股的子公司天津聚金物业以每股8元的价格转让了所持公司5.87亿股,总价为46.99亿元。转让后,融创的持股比例从29.35%下降至18.35%。

  随后,融创在5月份继续减持其在金科股份中的占有量,并在5月7日,5月14日和5月21日相继减少了持股。目前的持股量已降至5%以下,直至最后公告,融创公司及相关持有人共持有2.66亿股,占总股本的4.9906%。根据这一计算,融创通过四次减量套现共到手了约106.2亿元。

  “重文轻土”,良策否?

  作为房地产企业的命脉,土地储备始终是不可避开的话题。

  在过去的六个月中,疫情危机刚刚消退,全国许多热门城市的土地拍卖市场立即被点燃。尽管销售受到挫折,但各种规模的房地产公司在土地购置支出上都毫不含糊。

  但是,融创是一个令人惊讶的例外。

  财务报告数据显示,今年上半年,其新增土地储备约1730万平方米,货品新值约2330亿元,同比大幅下降64%,即新的土地储备仅是去年的1/3。

  在发布的上半年土地收购量公司名单中,融创以345亿元的资产排在第13位,仅是恒大的一半,甚至少于阳光城和滨江等中型房地产公司。

  对此,孙宏斌认为,现在是土地市场风险最大,土地拍卖价格较昂贵的时期,下半年和明年上半年将有更好的机会。

  孙宏斌指出,今年最初某时刻市场土地比较热,主要是因为一些公司土地储备不足。今年上半年,整个房地产销售市场疲软,复苏不平衡。它在四月份迅速反弹,5月份又陷入全国市场疲软,下半年销售市场承压。

  一方面,他显得对土地市场和销售市场漠不关心。另一方面,面对文化旅游市场却充满热情。

  据了解,自2017年以438.44亿元的价格完成对万达文化旅游的收购以来,短短几年,在多起百亿手笔并购之后,融创文化旅游已成为不可忽视的存在。全市有文化旅游城市12个,文化旅游镇25个,旅游胜地4个。它涵盖了49个主题公园,48个商业项目和近150家高端酒店,涵盖了融创公园,融创茂和高端酒店集群的三种核心业务模式,以及十多个主题模式,例如冰雪世界,海洋世界和水上世界。

  有内部人士指出,融创大幅减少土地购置及其他房地产业务支出,主要是因为资金投入到文化旅游项目上。

  但是,有了如此多的投资,目前的收效结果还没有表现出来。财务报告显示,今年上半年,公司从文化旅游城市的建设和运营中获得的收入仍不到10亿元,仅占公司总收入的1.3%。

  许多人认为文化旅游是一项长期的经营产业。万科的良渚文化村成立时,经过9年的运营和建设才实现盈利。近年来,刚刚开始尝试文化旅游的融创仍然有很长的路要走。而如此“重文轻土”,在各种风险交集的时刻,不禁让人试问一句:实为良策否?

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