棚改红利加速消失,碧桂园的焦虑加倍

楼主:xylz626 时间:2021-03-03 07:55:54 点击:121 回复:0
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  编辑 | 于斌

  出品 | 潮起网「于见专栏」

  2021年伊始,地产行业传来惊人消息:近日有消息称,碧桂园拟100亿并购蓝光嘉宝75%股权。同日,上交所披露,蓝光嘉宝服务与碧桂园服务双双宣布停牌,一位接近交易的人士称,两家会有重大合作事项,但并未透露交易的具体细节。

  随后,彩生活总裁李长江与前总裁唐学斌在朋友圈的隔空对话,也暗示该并购消息的真实性。他们一个“恭喜”,一个“致敬”,一唱一和的互动,也让这场并购显得有些耐人寻味。

  最终,碧桂园服务(06098.HK)宣布,收购蓝光嘉宝物业(02606.HK)64.62%的股权,收购实际所涉及的48.5亿人民币。消息坐实后,业界也众说纷纭。

  有人认为这次收购对于碧桂园服务,有进一步扩充管理面积、提升西南市场市占率,提升第三方服务的实力和话语权等方面的价值。但是也有人担心,这是一场鲨鱼吃鲨鱼的"贪心",可能会导致"消化不良"。

  实际上,外界对于碧桂园的质疑,一直不绝于耳。异口同声的质疑声也预示着,碧桂园疯狂扩张的同时,暗藏的隐忧, 也不容忽视。

  裁员风波折射出的真相

  2020年疫情来袭,实体行业遭遇重创。大企业裁员时有发生,甚至都算不上新闻。自2020年春节之后,碧桂园就不断地对于组织内部进行调整,改变了非常多的运行机制,同时也对于员工进行了很大的调整。

  以至于有相关的人士统计,碧桂园在疫情期间,员工人数减少数万人。8月25日,碧桂园的财报显示,截至2020年6月30日,碧桂园现有8.7万名员工,比2019年的10.2万人,减少1.4万人。至此,过去的裁员风波也宣告坐实,碧桂园“减肥瘦身”的传闻,也尘埃落定。

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  据了解,实际上,碧桂园裁员早就在进行中。2019年报显示,2019年全年,碧桂园裁员约2.96万人。裁员表面看起来只是一组数据,但是却折射出碧桂园面临的一些现实。

  有业内人士认为,碧桂园的安全生产事故频发,是其裁员的导火索。不过「于见专栏」认为,还有更深层次的原因。

  首先,过去碧桂园以速度致胜、及销售结果为导向的经营理念,让其在三四线城市野蛮生长、一路狂奔,此举尽管为其成长壮大打下了根基,但是也为其后来的事故频发埋下了祸根。

  因为深究房地产业务,销售只是其产业链条的很小一部分,服务交付才是其为客户创造价值的根本。但是,因为三四线城市的房产库存巨大,楼市行情明显下行,这也让碧桂园过去的那套打法面临“水露石出”的危机,过去疯狂销售的楼盘,也因为物业服务跟不上,而口碑大打折扣。

  而目前,碧桂园已经渗透到中国1000多个县城与镇区,其增长空间也逼近天花板。据业内人士透露,碧桂园有超过3万多亿的货值,销售压力之大,甚至已经让碧桂园的管理层喘不过气。

  其次,让很多业界对手如法炮制“高周转”合伙人模式,一直为地产圈所津津乐道。但是在业绩呈数倍增长的同时,也为公司带来了巨大的经营成本。在市场空间变小之后,也让地产巨头碧桂园,也深感压力。

  而其扩张速度,在过去几年吃尽了房产政策环境的红利。数据显示,过去房地产火热的年份,房地产及与房地产有关的信贷,占全部信贷的三分之一,多数年份占到四分之一。

  但是,随着国家准备收紧房地产,时代变了,所以地产先锋必须调整步伐,变慢已经是迫不得已。巨头过去30%的销售额增速,也进一步放缓,即使是三四线的房地产市场,天花板也触手可及。

  再者,房地产头部企业云集,碧桂园一直被视为房产界的拼多多。虽然其在三四线城市占尽先机,但是一二线城市却很难找到存在感。因此,对于碧桂园来说,从市场的地域拓展来发力,几乎没有可能。如此,摆在碧桂园面前,或许只有这条轻松便捷的减肥瘦身之路。

  并购的利与弊:鲨鱼吃鲨鱼,可能会消化不良

  天下大势,分久必合。通过碧桂园并购蓝光嘉宝,也可以看出碧桂园的如意算盘。据了解,在蓝光嘉宝服务的社区增值服务中,拎包入住及房地产经纪业务表现较为抢眼,2020年上半年其拎包入住业务和房地产经济业务分别同比增长30.9%及30.6%,占社区增值服务的营收比重分别由2019年上半年的7.2%和4.9%提升至2020年上半年的9.2%和6.2%。

  而碧桂园擅长的物业服务与蓝光嘉宝的增值服务完美融合,让碧桂园离拎包入住的业务方向更近,也能让房产经纪业务的下滑趋势得已缓和,看似这是一桩双方满意的联姻,结局也可谓皆大欢喜。

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  不过不能忽视的是,蓝光嘉宝也是一条胃口不小的“鲨鱼”。因此,这可能是一场鲨鱼吃鲨鱼的游戏,碧桂园是否能够顺利消化,还得打个问号。因为这次并购,也必然会面临着双方复杂的运营整合,以及整体战略方向的调整。在房地产界,也不乏因为并购、适得其反的案例。

  2016年8月,彩生活母公司花样年,以20亿收购万达物业100%股权,涉及面积6406万平方米。这笔资产随后在2017年11月,正式注入彩生活。但是,耀眼的数据只是持续了2年多,合并后的繁荣,不过是昙花一现。时至2018年,其营收及净利润涨幅都不及预期。

  2020年,花样年历史遗留的”烂尾楼“星雨华府,让南京万科物业显得束手无策,现场消防瘫痪、外墙渗漏、电梯大修等售后问题乱作一团。最终,南京万科物业也不得不以一封长信宣布,退出星雨华府,其并购后的水土不服,着实令人唏嘘感叹。

  如今,碧桂园服务收购蓝光嘉宝,也同样面临着两个团队前期磨合的问题,这种大跃进式的并购,能否打破物企收并购“消化不良”魔咒,还是一个未知数。

  安全事故频发,潜藏的信任危机

  房产企业,一直主张将安全生产放在第一位。但是碧桂园却没有让这句口号真正落地。自2018年以来,被权威新闻媒体证实、公开报道的工地事故、业主安全问题就多达10余起。轻则伤势严重,重则是多人死亡。因此,这类房企也被戏称为“ICU里的房企”。

  实际上,碧桂园并非不重视安全。碧桂园集团 杨国强不止在一个场合表态:把安全、质量放在第一位。且按照速度让位于安全和质量的要求,碧桂园集团发文2018年就成立了“碧桂园集团安全生产委员会”,并确定每年7月26日为“碧桂园安全生产日”,全面贯彻安全生产指导方针:安全第一,以人为本。

  然而,事故的发生总是在不经意之间。与其说这些事故都是偶然,不如说是其背后的管理机制存在漏洞使然。因为在速度与安全质量之间,需要一个平衡,必要的时候,就会有一方需要牺牲。

  不幸的是,在碧桂园过去的考核机制中,依然让安全质量让位于工程进度,所以也必然翻车不断。据了解,碧桂园难以打破被安全事故笼罩的魔咒,还是源于其高周转文化的根深蒂固。

  与此同时,在安全事故频发的同时,碧桂园还经常陷入信任危机。

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  例如,2020年7月,微信公众号、抖音、头条号朋友圈关于碧桂园的事件引发全民口水战,包括山东青岛、枣庄、济宁、安丘、淄博等多地发生业主维权事件。业主的集体维权、让这场矛盾升级成骂战。

  据了解,当时碧桂园在山东枣庄的2个楼盘,因为物业管理纠纷,业主们到碧桂园售楼处讨要说法,寻求公平公正的合理解决问题,但是却遭到售楼处工作人员的谩骂,碧桂园的很多业主通过社交媒体表示,这样的服务态度,着实让人寒心。

  一时之间,因为该事件引发的舆论漩涡,让碧桂园“五星级的家”的宣传文案打脸,长期经营的品牌口碑也大打折扣。不难看出,这个事件,看似只是一个个案,却是一个导火索,可能对于过去遭遇过同等“待遇”的业主来说,不过是通病相恋。而由此带来业主的“集中造反”,也似乎在说明,碧桂园提供的服务已经让某些业主“忍无可忍”,不仅亟待改善,甚至刻不容缓。

  结语

  实际上,摆在碧桂园面前的危机,不只限于此。过去,棚改红利也是碧桂园能够快速崛起的重要原因,现在,随着该红利的不断消失,碧桂园也由激进走向了沉稳。

  而其“资金快周转”的风格,却像是一把双刃剑。一方面为其过去的高速扩张打下了基础,让其保持了抢开盘节点带来的现金流回血优势。另一方面,却因此伤了筋骨,不仅供应链线条付款消极,而且因为将资金快周转列入了管理制度与文化,由此也带来了暗藏的各种危机。

  诚然,碧桂园的这种打法,也有一定的优势,在保证其现金流的巨大流入前提下,至少碧桂园不会因为资金链断裂而陷入被动局面、甚至因此崩盘,因此也一直被某些金融机构认定为好资产,甚至连政府资源也向碧桂园倾斜。

  不过,这一切的优势,如果离开了质量安全,抛开了“以人为本”的价值观,可能都如无本之木,难以茂盛。更重要的是,偏离人性轨道的高楼大厦,可能随时都会危若累卵。但愿未来的碧桂园,能够让其口碑配得上其市场地位,人们也不再是一边住着它的房子,一边却对其口诛笔伐。

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