疫情当前,律师认为应当减免租金!

楼主:广东扬鼎律师所 时间:2020-02-05 13:39:30 点击:626 回复:1
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  (图为卫健委公告)

  2020年1月20日,随着国家卫健委1号公告的发布,这场没有硝烟的疫情防控阻击战打响了。
  对此,国务院及各地人民政府纷纷出台一系列防控疫情的政策和紧急措施,这也带来了许多事关你我的法律问题。

  

  
  (国务院、省政府对延迟复工进行通知)

  为应对疫情,许多线下实体门店不得不选择关门停业。现广东扬鼎律师事务所(以下简称“扬鼎律师所”)就疫情停工期间的租金减免问题,进行如下简要阐述:


  

  
  (机关、组织主动提出减免租金的倡议)

  一、法律分析
  (一)本次疫情是否属于“不可抗力”?
  《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效,但仍有参考价值)第三条:“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”
  《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
  一般认为,不可抗力包含两种:一是如台风、地震、海啸等重大自然灾害;二是如战争、罢工、暴动等异常社会事件。导致本次疫情的冠状病毒,是目前已知的第7种能够感染人类的冠状病毒。黏膜感染、空气传播等传染特性,使得病毒迅速传播,疫情大面积爆发,这是人类始料未及的。如今,疫情发展至全民动员的局面,属于异常、突发的社会事件,也是不能预见、不能避免并且不能克服的。因此,本次疫情符合“不可抗力”的规定。

  (二)本次疫情是否属于“情势变更”?
  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
  为全面做好防疫工作,政府作出了封城、交通管制、延长假期等一系列行政行为。有观点认为,政府行为未包含在不可抗力的两种情形中,因此不属于不可抗力,但上述行政行为导致社会发生了重大变化,从而实际影响了租户的经营状况,致使其不能实现合同目的,即属于“情势变更”的规定,应根据公平原则减免租金。

  (三)减免的数额该如何确定?
  扬鼎律师所魏展谦主任律师提到:“减免租金时限的长短直接影响了租金的数额”,因此除了是否应当减免外,实践中争议较多的还有减免的时限的长短。一般而言,减免期间应当包含政府禁令的持续期间,比如本次疫情中的延长复工期间。然后,再结合行业特点及自身特殊情况,适当延长一段时间。
  因此,在没有明确合同约定的情况下,具体减免数额需结合疫情对合同履行所造成影响的大小等各种因素进行考虑。


  

  
  (图片源于网络)

  二、判例说法

  (一)支持减免
  1.(2018)晋04民终2272号:非典属于不可抗力,依法应免除承租人的租金。
  “本案承租人刚经营酒店不久,2003年4月酒店抗击‘非典’关门歇业,歇业5个月,2004年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,‘非典’、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。”
  ——长治市中级人民法院

  2.(2008)绍中民一终字第143号:非典期间要求免除租金是合理的,双方在非典之后也继续履行了合同,法院可认定减免租赁费成立。
  “关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于‘非典’期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定,‘非典’期间停止营业,在特定的历史事件条件下,被上诉人要求免除此期间的租金是合理的,结合双方在此事件前后均按义务履行,上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况,一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。”
  ——绍兴市中级人民法院

  3.(2004)沪二中民二(民)终字第354号:“非典”疫情一事众所周知,相关行业相应政府停止营业,根据公平原则应减免租金。
  “基于我国在2003年春夏季节发生‘非典’疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治‘非典’的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”
  ——上海市第二中级人民法院

  (二)不支持减免
  1.(2007)桂民四终字第1号:“非典”并不必然导致经营目落空,不构成情势变更,即使构成,亦应通过合理协商,合理分担非典导致的不利后果。
  “‘非典’这一突发事件的发生,虽然给酒店业的经营造成一定的影响,但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空,上诉人申请停业是其经营策略而非‘非典’导致的必然结果。故‘非典’对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响,不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使‘非典’对租赁合同的履行构成情势变更,上诉人有权要求的是对合同作合理的变更,以体现公平原则。经双方协商,广升公司已经减收上诉人因‘非典’停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资,已合理分担了‘非典’事件对上诉人经营带来的不利影响,体现了公平的原则。相反,如果免除上诉人‘非典’三个月期间全部租金,其实质是让广升公司承担‘非典’所致的全部不利后果,反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除‘非典’三个月期间全部租金的上诉请求于法无据,本院不予支持。”
  ——广西自治区高级人民法院

  2.(2017)吉04民终441号:“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力,属于正常的经营风险,由经营者应承担。
  “2003年因‘非典’期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失,因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力,属于正常的经营风险,该经营风险不应由巨源公司承担,故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免‘非典’期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误,应予纠正。”
  ——辽源市中级人民法院

  3.(2011)白民初字第107号:非典期间后主张减免租金的,超过诉讼时效的,法院不予支持。
  “鼎鑫公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年非典期间减免租金81.336万元,2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元,及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元,因超过诉讼时效,不予支持。”
  ——南京市白下区人民法院

  三、扬鼎律师所建议

  (一)对于承租方
  魏展谦主任律师建议:“有条件的,可在签订《租赁合同》时敲定免责条款,对特殊事项(如征收征用、政府行为、武装冲突、瘟疫、罢工、暴乱等)的免责情况进行约定。若《租赁合同》中没有相关约定,按《合同法》等法律规定进行即可。”
  承租方可在疫情发生后主动、及时地向出租人提出减免的申请,协商一致后签署补充协议。同时,应当保留疫情对经营影响的证据,如店内监控、客流照片、经营流水等,以便后期维权。

  (二)对于出租方
  魏展谦主任律师提示:除了在签订《租赁合同》时共同对免责条款进行协商、约定外,在疫情发生后,还可针对租赁商户的不同营业情况,制定不同的租金调整方案。控制疫情需要全国上下众志成城,万众一心。适当的减免租金,不仅有利于加强租户信任、维系租赁双方的感情,还有利于体现企业的社会责任感、树立企业形象。


  以上意见属律师个人意见,仅供参考!
  END

  审核:魏展谦 主任律师
  朱 静 管委会

  撰稿:刘俊凯 实习律师




  

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作者:LiuSeaRiver1688 时间:2020-02-12 22:45:23
  你是房东,同意减租吗?
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