最高院:未经批准转让划拨土地上的房屋是否有效?

楼主:两高律师事务所 时间:2020-03-30 08:59:02 点击:270 回复:0
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  案例:刘合有、北京市农工商开发贸易公司确认合同无效纠纷案



  案号:(2018)京民终285号、(2019)最高法民再235号



  裁判要点:以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。



  案情简介:2011年3月30日,一审法院做出(2011)二中民破字第07680-1号民事裁定书,受理农工商公司破产清算申请一案。同日,做出(2011)二中民破字第07680-2号民事裁定书及决定书,宣告申请人农工商公司破产,其中载明由于经营亏损,农工商公司于2010年11月30日停止经营,2011年1月18日,经北京市企业兼并破产和职工再就业工作协调小组批准,成立了北京市农工商开发贸易公司清算组,并指定孙红军为破产管理人组长。1994年10月30日,金方公司作为甲方与刘合有作为乙方签订《协议书(代合同)》,约定甲方为解决综合楼建房资金不足,根据公司集资建房的意见,决定在公司内部以及合作单位集资,经与乙方协商,本着平等互利的原则,乙方投资与甲方同建综合楼,具体协议如下:一、建房地点:北京市丰台区左安门外南方庄68号;二、甲方根据乙方投资金额,经协商:甲方将综合楼第二层1384㎡的二分之一(南侧)692㎡(见附图),以5250/㎡产权出让给乙方,总金额3633000元;三、付款方式:协议签订以后,于一九九五年二月二十八日前乙方付给甲方;四、甲方保证房屋于一九九四年十一月十五日交付使用……;五、乙方按协议规定金额付清全部款项后,即拥有协议规定的房屋产权,乙方有权转让出售本协议规定的房产,甲方应协助乙方办好有关手续;……。刘合有接收涉案房屋后,自述于2008年4月将房屋转卖给严国富。



  争议焦点:案涉《协议书(代合同)》是否有效。未经批准转让划拨土地上的房屋是否有效。



  最高院认为:本案《协议书(代合同)》系农工商公司与刘合有基于真实意思表示签订。原判决是依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定,以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,判决《协议书(代合同)》无效。对此,本院认为:



  第一,原判决依据的相关规定不应理解为效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。



  《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”



  上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此,即便《协议书(代合同)》违反该两条规定,亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。



  《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,并非房屋买卖行为,而本案《协议书(代合同)》的性质为房屋买卖合同,故该规定不应适用于本案合同效力的认定。



  第二,经有批准权的人民政府审批、批准并非《协议书(代合同)》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此,是否登记或者交付,只影响物权变动的效力,并不影响合同的效力。



  虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:……”,但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件,并不影响房屋买卖合同的效力。



  第三,认定《协议书(代合同)》无效有违诚实信用原则和公平原则。《协议书(代合同)》基于刘合有和农工商公司的真实意思表示签订,第五条明确约定刘合有付清全部款项后即拥有房屋的所有权,有权转让、出售房产,农工商公司应协助办好有关手续。《协议书(代合同)》签订后,刘合有履行了付款义务,农工商公司亦实际交付标的房屋,合同主要权利义务履行完毕已超过20年。现农工商公司起诉要求确认《协议书(代合同)》无效,违反合同约定,有违诚实信用原则。标的房屋现值已远超20多年前的购买价格,且在农工商公司认可的情况下,刘合有早已将房屋出售,认定合同无效将对刘合有及其后买受人造成巨大损失,有违公平原则。故本院认为,《协议书(代合同)》基于双方真实意思表示签订,并不违反法律强制性规定,合法有效。原判决认定《协议书(代合同)》因违反法律强制性规定而无效,适用法律不当,应予纠正。此外,刘合有主张原判决认定农工商公司具有诉讼主体资格有误。本院认为,根据一审法院认定的事实,一审期间三方当事人均一致认可《协议书(代合同)》的签订主体为农工商公司及刘合有,刘合有在二审上诉理由中未就一审法院认定的上述事实提出不同意见,亦未在二审期间就农工商公司的合同地位及诉讼地位问题提出异议。故刘合有主张农工商公司不具有诉讼主体资格,缺乏事实依据。



  裁判结果:一、撤销北京市高级人民法院(2018)京民终285号民事判决及北京市第二中级人民法院(2017)京02民初94号民事判决;二、驳回北京市农工商开发贸易公司确认《协议书(代合同)》无效的请求。



  案例来源:裁判文书网

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