(大概率事件)海南海口2019至2020年度房价预测

楼主:丁先生666 时间:2018-09-12 17:10:44 点击:770 回复:5
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以下所述,仅针对海口市未来两年的房价走势情况,以笔者个人观点进行分析和预判,供参考交流。 

时至今日,仰观动辄单价两万多,总价两百多万的海口市区住宅,原本辛苦攒了若干年钱,自以为尚有一丝能力成为房奴的刚需一族,只能望房兴叹,彻底断了念想。 

我算过这样一笔账,一套总价两百万的两房,首付最少60万,贷款140万,月供就要约7500元,按照月供能力最多为家庭总收入的50%来算,夫妻二人每月总收入达到1.5万元才勉强具备房贷资格。 

并且,除了供房子还要过生活啊,海南物价目前全国最高是有目共睹的,自从定位为国际旅游岛后,物价就像撒缰的野马一样只涨不跌;另外孩子还要上学,有好学区也就罢了,如果没有好学区,孩子再上个私立学校,每年最少也要两三万打底。这就是目前海口年青一代刚需族所面临的残酷困境。 

但是年轻人,不要慌,以下我所陈述的,或许是你希望听到的,也是未来大概率会发生的。 

一、海口近几年房价上涨因素分析 

1、近期海口房价走势的起点,我想从2016年底说起。大家也许都经历了2016年春节前和春节后房价跳涨的阶段,房价从年前的均价七八千,短短几个月时间跳涨到年后的一万多。此阶段上涨原因,一部分是受全国多个城市房价上涨的影响(具体可以自己去查主要城市当时的房价波动情况),另外是由于海口市坡博等棚户区的大范围拆迁改造,据统计当时有一万多户居民在棚改范围,导致短期内海口房产需求量暴增。 

2、近期海口第二次价格猛涨,是今年上半年两个利好政策的发布,一个是自贸区建设,一个是百万人才引进政策。尤其是自贸区建设政策落地前后(从2017年底申报,2018年4月13日 支持落地),稍有风声的大陆投资客包围了整个海南岛各处大小楼盘,以近乎抢白菜的方式包揽了大部分在售楼盘。很多开发商在当时一个月内就完成甚至超过了全年的楼盘销售目标。这种近乎疯狂的抢房状态直到今年4月22日政府下发《关于进一步稳定房地产市场的通知》后,才得以平息,因为,此通知下发后,不管是新入户海南的,还是岛外的购房者,最少要缴满两年社保才能在岛内购房。 

炒房源头掐掉了,并且价格已经炒到刚需族买不起,谁来接盘?…… 

2018年4月22日的进一步全岛限购政策,犹如一颗超大号的原子弹,瞬间炸平了整个海南岛,各个售楼处短期内从火爆抢购到无人问津。那么问题来了,为什么从今年4月份至今,房价不降反升? 

3、今年4月至今海口的房价走势不降反升的因素,首先主要是大部分楼盘在去年至今年4月份前的这段时间已经赚的盆满钵满,资金得到充分的回笼,已经远超了当时的销售额预测,没有资金压力,剩余的小部分尾盘可以继续维持在高价位慢慢卖。开发商抓住了中国人买涨不买跌的心理,能坑一个是一个。其次是部分本地购房者对海南利好政策的预期看好,想早点上车,这其中也包含一部分经济实力较好的刚需购房者。 

二、目前局面和未来两年房价的预测 

1、就目前局面而言,我想从海口目前具备购房条件的购房者群体的心理需求、一手、二手房实际成交情况以及政策引导情况三个方面进行分析。 

1)上文也提到过,目前海口具备购房资格的购房者主要群体是本地刚需,岛外投资客除了商住楼能买以外,住宅项目想买也买不了。海口由于收入水平很低,全国倒数,因此刚需族的购买能力极为有限,想买买不起。说到这里,之前在别的帖子看过这样一个理论,说没有购买力的刚需是假刚需,这句话说的虽然很残忍,但也很实际,房子价位高高在上,很多人对于变成房奴也成为一种奢望。对于整个海南岛而言,人口基数(包括外省常住人口)说破天也就一千三百万,缺房的人本来就不多,有购买力的真刚需群体又是少之又少,哪里有那么多人要买房子? 

2)近期有购房意向的人不难发现,海口新房售楼处鲜有客户去看房,并且多数成交量更是寥寥无几,新闻媒体也做过相关情况的报道,有心的可以去查一查。我自己最近也去过十多个新老楼盘,确实没什么人气。近期二手房交易表面上看着很火爆,为什么说表面上火爆呢?最近我刚刚出手掉自己的一套房子,大概是一个星期内就卖掉了,两房80多平,总价120多万,靠近市中心的房子。我在某二手房网站自己挂房子信息的第一天,中介电话就铺天盖地的轰炸过来,第一天全天我大概接了二百多个电话。然后接着就是各种中介看房,中介带客户看房,大概看了有四五十波人,然后有个客户相中就成交了。我是这样看待这件事的,首先我房子总价较低,户型地理位置都不错,符合目前海口刚需的心理预期,其次是海口二手房市场公司多、业务员多、客户少,造成市场火爆的假象,各家都在争抢客户,希望能快速促成成交,实际成交量很低。经过我与几个中介小哥聊天,总结下来目前海口二手房市场现状是:房源多,低价位的少,动辄两百多万;老破小因价位低,比新房好卖;客户少,观望的多;能成交的普遍是150万以内的小户型。大家有兴趣可以自行去了解下。 

3)从近期政策来看,8月份政府刚刚要求目前房价虚高的楼盘在9月28日前主动核查成本后,按合理价位重新备案。我跟大家这样算一笔账,目前在售楼盘多是2015年至2017年拿地的,拿2016年下半年西海岸几宗地块平均楼面单价来看,普遍为3100元/建筑平方米,再加上建设成本、管理成本等后,若房子售价在9000元/平方米左右,开发商依然是有利润的,你再看看目前西海岸均价已经到两万多了,价格虚高是板上钉钉的。上面提到开发商坑一个算一个,一点也不过分。政府此举一出短期内降价预期会立杆见影,不信的今年十月份看结果。 

2、未来两年海口房价走势分析 

上文提到过,政府今年8月的房价重新备案政策会在10月立竿见影的降低市场房价,这是政府行为导致的降价,预计会降至普遍低于17300元/平方米,这不是空穴来风。同时,我也相信未来两年内,海南全岛限购的政策不会松动,甚至会更加严格。那么除了政策外,我想从市场方面对未来两年的房价趋势进行分析并给出我的个人结论。 

1)很少会有岛外购房者为了买一套海南岛的房子,不惜落户海南或者在本地公司缴纳两年社保的,如果有也是极少数的(这种人也是想不开),并且等到他们具备购房资格,也是两年后的事了。因此两年内房子不会受到外地购房者的影响而波动。主要购房群体依旧是本地刚需。 

2)老楼盘因成本低,具备很大的降价空间。刨去老楼盘,在今天下半年以后的新盘,开发商可是一套房的都没卖出去啊,资金没有任何回笼啊,我们可以打一个大大的问号:价格要高的话,他能卖给谁啊,你们高价位能抗多久?!开放商用的都是银行的钱,要还本金和利息的,卖不出去房子拿什么还?因此,新盘打折也罢,降价也罢,促销也罢,都是必然趋势,这个都能理解吧,我就不多说了。 

3)还是根据本地刚需情况,我认为未来两年房价大体会呈现阶梯型下调,这是因为在不同价位都能释放一部分刚需购房者需求,但购房者人数毕竟极为有限,当在一个价位销量严重下滑不足以维持时,就会降价进入下一个刚需需求释放阶梯。 

4)从二手房市场来讲,一方面会分散新房的客户群体,另一方面大家有目共睹的是,海口大部分新、次新甚至是七八年前的好多小区,入住率极低,但都卖完了,这些基本都是候鸟、投资客群体买下的。今年入冬以后,必然会有看懂政策过来清房的岛外人士。因为目前价位已经有利可图,并且政策对炒房不利,可以高位出货。而且大家要记住,今年岛外人过来,只能卖,不能买,入冬后相对于往年必定是房源供大于求,到时各种二手房急售,各种降价,各种卖不掉会依次上演,不信到时来辩。 

综上所述,我个人对于海口未来两年的房价预测是: 

1、必然不会涨,这是板上钉钉的。 

2、2019年春节前后可以密切关注二手房市场,有价位远低于市场价的可以捡漏入手。 

3、两年内新房房价会呈阶梯式下跌,时间周期以季度计算。 

4、单价普遍会跌至15000元左右。根据自己财力选择入手时机。如果跌至13000元单价,不用犹豫,有钱就入手。 

以上就是我想分享给大家的。另外我想说的是,高收益必然带来高风险,雪崩的时候,没有一片雪花认为自己是错的。童话故事讲的再好,终将被现实打回原型,目前还在炒房投资的朋友们,你们多多保重。

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作者:窗帘15103088509 时间:2018-09-16 22:38:00
作者:ty_136588883 时间:2018-10-06 17:09:40
  mark
作者:圣依卡诺 时间:2018-10-06 21:00:10
  请问,二手房售楼信息从哪个网站上获取呢?58同城可以吗?
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作者:军D5 时间:2018-10-07 20:24:42
  分析的比较有道理,2018新政的效应会在6-9个月后出现

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