光耀地产:危险的资金链(转载)

楼主:pege 时间:2012-09-25 14:56:00 点击:3903 回复:1

字体:

边距:

背景:

还原:

  位于广东惠州市惠城区上东平片区、毗邻东江的豪宅项目翡俪港,是惠州本土房企光耀地产斥以巨资打造的高端项目。
  作为惠州市场的龙头,光耀地产以及开发的楼盘在当地几乎无人不知。
  翡俪港所处的上东平片区被称为豪宅区,这一地块有着“两江四岸”的景观资源,被惠州当地市场称为“黄金三角”居住板块。但近期有知情人士向《新经济》记者表示:由于资金紧张,光耀将这个楼盘的部分房子抵押给了工程建筑商和材料供应商。后者将这些“抵押房”在私下进行拍卖。
  记者从翡俪港售楼人员肖经理处确认了这一说法。肖经理称:翡俪港楼盘确实有部分“抵押工程款房”的房源。
  “这类房源主要是开发商由于欠款抵押给工程建筑队、材料供应商的房子。”肖经理介绍道,“这类房源目前还没有放出来委托售楼部卖。主要是为了不影响开发商的正常销售,这类房源应该会迟些时间才会拿出来卖。”
  “(抵押)房子会比开发商卖的要便宜大概300-500元/平方米,当然,房子的位置和楼层也会相对差一些。”记者从肖经理处了解到,该楼盘正在推出高层项目,销售均价为7800元/平方米。目前,开发商正在组团做促销团购,参与团购则可以享受九八折优惠。
  在谈话中,肖经理还向记者透露出一个信息,即光耀在惠州的其他在售楼盘都或多或少存在“抵押工程款房”的房源。
  随后,记者向光耀地产方面求证上述信息。
  “基于对房地产行业的看好,对于一些畅销的房子,施工单位愿意以工程款来置换成房子。”光耀地产负责人回应记者称,业内有很多这样的做法,从上世纪90年代就开始被开发商和施工单位接受。
  光耀地产还向记者提供翡俪港项目的销售数据,今年3月初开盘一周内就进账1.6亿,截止6月底,该项目累计销量超过5亿元,销售状况良好,项目运转正常。
  但上述这位知情人士向记者指出,“既然是畅销的房子,资金的回笼情况也不错。那么,开发商怎么舍得将房子低价抵款给施工方、材料商呢?通常开发商将房子‘抵押’给施工方,多是由于资金紧张的无奈之举。”上述这位知情人士认为,光耀这么做,恰是其公司资金紧张的反映。
  从去年至今,光耀为了回笼资金,对旗下在售楼盘均进行不同程度的降价促销。如位于惠州大亚湾的DADA的草地,推出现购房赠送最高7万元装修费等优惠活动。但由于该项目位于大亚湾石化区,其销售情况并不佳。
  此外,光耀在售的另一艺术居住概念项目马克住区,其楼盘价格走势从去年6月开盘至今,一直呈下降趋势,从均价6800元/平方米降至目前的均价5200元/平方米。
  资金的压力,正是光耀“大跃进”式的扩张所造成的。据郭耀名对媒体透露的信息,2011年光耀用20多亿元去拿地。同时,光耀在全国上马10多个项目,其中有8个是超千亩的大盘。
  今年以来,光耀对旗下独立出来的旅游地产板块,进行大力度的扩张。6月9日,光耀与韩国JDC公司、DK集团共同签署了三方合作谅解备忘录,将由三方共同开发位于韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目。据了解,该项目拟分三期开发,总投资约30亿元人民币,预计今年年底正式破土动工。光耀方面透露,这个项目未来很可能会发展成为“候鸟”产品。相关资料显示,目前光耀旗下全球候鸟度假地项目已经在售的有惠东和威海两地项目,处于前期规划即将落地的还有佛山、千岛湖、滦平、韩国济州岛等地的项目。另外,目前光耀在马来西亚、吉隆坡等地有项目正在洽谈。
  而为了加快迅速扩张的步子,光耀近年来一直在谋求上市获得更多的资金。本应在今年冲刺上市的光耀,因为市场原因,目前已取消上市的计划。
  去年4月,郭耀名曾对外称,光耀已开始启动香港H股上市,差不多已完成整个进程的一半,预计2012年上半年便可在香港IPO。
  2011年10月,光耀地产还通过间接收购瀚明投资获得新都酒店(000033.SZ)13.83%的股权,成为新都酒店的第一大股东。光耀此举被外界视为图谋借壳,同时也为冲刺上市做出两手准备。
  因此,大规模扩张的同时又缺乏资本市场这个融资平台的光耀,其资金链所承受的压力可想而知。
  对于质疑,光耀地产相关负责人表示,“光耀目前的项目,有相当一部分是合作开发,在资金的需求方面,远低于一般的项目开发。”
  该负责人在回函中反复强调,光耀的财务状况良好,其过去三年的资产负债率分别为45.7%、50.3%、55%,优于行业的平均水平。
  同时,光耀相关负责人对于暂缓的IPO计划还做出解释:“暂缓IPO计划,是公司综合考量目前资本市场行情后做出的选择。众所周知,目前无论是香港H股还是国内A股的资本市场环境都不好。不管是A股还是香港H股,现在都不是很好的时机。”
  在光耀高速的发展中,其资金是通过何种渠道解决,一直是个迷。
  郭耀名曾对媒体透露,其开发资金80%来源均是项目贷,20%信托作为补充。除了自有资金,其他资金来源渠道主要依赖银行贷款。同时,光耀也在拓展如信托、基金、发债等融资渠道。
  但实际上,信托的融资成本非常高,某些房地产信托产品成本高达15%-20%,这还不包括约5%的信托发行费用。
  就上述光耀的两个信托融资项目,华澳这款“长昊1号”信托产品,预期年化收益率为7.5%-9.5%;东莞信托“宏信”新都集合资金信托产品,其投资者的预期年化收益率则为8.5%-10%。信托的融资成本要高于银行贷款的利息。对于高成本融资,光耀也实属无奈。对于缺少资本市场融资能力的房企而言,面对银行信贷渠道的收紧,只能借道信托。
  今年以来,信托公司已经超过银行成为上市房企融资的主要渠道。据相关数据统计,按照证监会行业分类,从年初至今,房地产开发与经营业的上市公司共发布191次股东股权质押公告。其中,111次质押给信托公司,而同期质押给银行的次数仅为72次。今年质押信托股份数量共计超过90亿股,涉及上市公司共45家。
  此外,一位不愿具名的惠州本土开发商告诉记者,为了应付资金周转的困境,光耀地产被迫向民间高利贷融资,其借款的月息高达4%-4.5%。但这个消息记者并未能从光耀官方获得证实。
  事实上,今年上半年,光耀面临资金压力的各种传言就开始不胫而走。
  6月25日,《21世纪经济报道》报道称光耀面临偿债危机,文中华澳信托对光耀资金问题进行了公开质疑。
  资料显示,2011年6月,华澳信托发行华澳?长昊1号——光耀股权收益权流动化信托产品,募资规模为8亿元。其中,优先级A类信托单位募集规模为3亿元,存续期为18个月,可延长6个月;优先级B类信托存续期为24个月,同样募集3亿元;优先级C类募资2亿元,存续期24个月。
  按照信托的约定,所募集资金将用于向光耀集团旗下荷兰水乡八期项目和惠环项目的开发建设,而这两个项目,也是“长昊1号”的第一还款源。
  根据 “长昊1号”对外公开的季度管理报告,截至2012年6月2日,光耀方面向监管账户存入了销售收入1.2882亿元。
  报告显示,荷兰水乡八期项目及惠环项目销售情况良好。其中,荷兰水乡八期共签约销售213套,目前已销售房屋占所有已开盘房屋的61%。与此同时,惠环项目签约销售共计955套,占已开盘房屋的94%。
  从销售情况看,荷兰水乡八期项目和惠环项目剩下的可售房源分别剩下39%和6%。若按照之前售价全部售罄,其累计销售收入也不足2亿元。即第一还款来源的两个项目的所有销售收入,并不足支付“长昊1号”全部融资额的1/4。
  随后,华澳信托为降低信托产品的风险,要求光耀增加担保措施——增加惠州光耀城项目以及光耀威海项目股权作为换款的补充源。
  截止2012年 3月2日,华澳信托已完成深圳光耀地产集团有限公司100%股权、惠州光耀城100%股权以及威海光耀70%股权的质押登记手续。
  目前,该信托产品的优先级A类还剩3个月的存续期,如果光耀未能还够3亿元,优先级A类将会面临延期。因此,外界猜测光耀集团面临偿债危机。
  “光耀没有债务危机,外界的传言不真实。”面对外界的各种质疑,光耀集团董事长郭耀名在今年8月初首度开腔向媒体澄清。
  郭耀名表示,针对华澳?长昊1号信托优先级A类3亿元募集资金,公司计划从今年10月份开始分批偿还,11月底前全部还清。对该信托优先级B类、C类共5亿元募集资金,公司偿付也不存在任何问题。
  为了证明光耀并没有资金压力,郭耀名对媒体称,今年上半年已经完成20亿销售,打算提前偿还2亿元的银行贷款。
  但就在偿债危机传言四起的6月,光耀地产这边厢又与东莞信托合作发起“东莞信托‘宏信’新都集合资金信托计划”,计划募集的规模为1.2亿元。
  该信托计划资料显示,该项目信托资金将会用于购买深圳市瀚明投资有限公司持有的4500万股深圳新都酒店股份有限公司(000033.SZ)股权收益权。其担保方式是,回购方将其持有的不少于4500万股新都酒店的股权出质给东莞信托作为担保,初始质押率不高于55%。
  光耀地产为新都酒店的控股股东。2011年10月,光耀地产与润旺矿产品贸易(深圳)有限公司签署股权转让协议,以1.35亿元收购深圳市瀚明投资有限公司的100%股权,从而间接获得瀚明投资持有的4555万股新都酒店的股份。如此,光耀地产持有新都酒店13.83%的股权,成为新都酒店的第一大股东。
  但根据“东莞信托‘宏信’新都集合资金信托计划”成立报告,本信托计划于2012年6月14日正式成立,本信托计划在推介期募集资金5880万元。相比最初计划募资的规模,认购金额缩水一半。而光耀地产品牌管理部媒介主管邹先法表示,5800万是在募集过程中某一时点的数据,并不是最终的募集金额,对于这笔信托资金,光耀已经足额募集,没有缩水一半。
  导致融资金额缩水的原因,在于这款“东莞信托‘宏信’新都集合资金信托”产品,是为投资上市公司新都酒店的股权收益权。
  近半年来,新都酒店的股价表现一直不佳。从新都酒店公布的2012年上半年业绩看,其净利润亏损680万元,相比去年同期亏损404万元,其亏损幅度是进一步加剧的。主要是由于新都酒店的业务单一,且盈利能力薄弱。而光耀地产在入主新都酒店之后,对新都酒店的运营并未有任何的介入动作。
  光耀面临的正是企业“成长的烦恼”。
  2011年,光耀全年销售总额为60亿元,其中50亿元来自惠州市场的贡献。这表明,其中8成的销售业绩是单靠惠州市场来支撑。
  有熟悉光耀的地产分析人士认为,过去几年光耀实现了爆发式增长,去年的百亿目标没有冲击成功,其高度依赖单一市场的“瓶颈”已经显现。相信这也是间接影响今年暂停IPO计划的一个因素。
  而光耀正是为了急切地摆脱外界对其“惠州房企”的印象,让未来上市能获得资本市场获得较高的估值,才不惜通过高额的融资成本来进行扩张。
  2010年,光耀启动了“3+X战略”,开始大迈步地在全国各地拿地布局。资料显示,目前光耀已进入惠州、深圳、杭州、临沂、上海、天津、东莞、北京等11个城市,总开发面积超过200万平方米,储备用地近900万平方米。
  对于外界对其高度依赖单一市场的质疑,郭耀名还表示,珠三角区域以外的业务还在逐渐发展成熟,预计今年惠州以外的市场能占到集团总销售的四成。
  此外,光耀一直维持较大力度的营销投放。记者从惠州当地一些房地产人士中了解到,目前大亚湾在售的项目,营销费用不会低于10%,像光耀这样大的营销力度,其成本应该超过20%,而并非光耀对外宣称的5%以内。但光耀地产品牌管理部媒介主管邹先法在对记者的回复中反复强调光耀的营销费用一直控制在4%-4.5%左右。
  过高的营销成本和融资成本,正在成为光耀的负担。从光耀今年进行的较大动作的企业战略调整,可以从中看到,光耀正在试图改变自身盈利空间被高运营成本所蚀食的现状。郭耀名对外称,2012年是光耀地产的“成本年”。他对内外均强调,光耀今年最重要的任务不是追求产值,而是会将更多的精力用于内部管控、成本控制以及提升管理效率上。
  “之所以这么做,主要是考虑到随着调控政策的不断深入,今年的房地产发展环境与前两年有较大的变化,我们正好趁这个机会,进一步梳理公司的业务,发展规划、成本控制等方面,注重内部效率的提升,为今后的发展做好准备。”光耀方面对《新经济》记者表示。
  同时,该负责人表示,为了更好地进行内部调整,光耀调低了增长预期,将今年销售目标定为70亿,预计比去年增长约15%的保守水平。

楼主发言:1次 发图:0张
作者:鸡七 时间:2014-05-08 13:54:09
  强
作者:

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规