美国房屋买卖故事(连载)

楼主:海纳愚夫 时间:2016-05-28 10:53:00 点击:8271 回复:98
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  美国房屋买卖故事(1)

  文:海纳愚夫

  历时两年多,不知不觉之间,《话说美国买房》已经连载七十篇。为了给读者朋友们更多启迪与现实意义,从本篇开始,愚夫将着墨于具体案例与买房故事,相信将获得更多读者朋友们的喜爱。

  从四月末开始,愚夫团队就开始进入超负荷运转状态,到今天已经二十多天,愚夫没有完整休息一天。

  人生就像一个陀螺,一旦转动起来,就无法停歇。人在江湖,很多时候身不由己。曾经三年的悠闲生活,或将对应三年的忙碌。

  历经三年,愚夫打造了真实、诚信、可靠、专业的品牌,赢得众多赴美买房读者朋友的信任。愚夫在解决了市场与客户的问题后,接下来将是愚夫完成团队建设,实现年销售收入破亿美元的目标。

  进入2016年,交易不断。四月三十日开始,随着五月第一个客户赴美,五月三日、四日,第二、第三个客户陆续登陆洛杉矶,愚夫便进入了超级忙碌状态。

  先从第一个客户说起吧,愚夫称呼她为Z大姐吧。Z大姐本来也是愚夫微信圈中朋友,通过搜索洛杉矶学校,找到愚夫,加了我的微信。是在愚夫一位读者朋友与一位购房客户朋友的极力推荐下,她炒掉了原来的经纪人,选择了愚夫。

  愚夫在面对客人的选择时,也在同时选择着客人。因为愚夫五月本来工作已经排得非常满,三个房子在(Escrow)公证行,都将在五到六月初相继完成交易。此外,还接受大陆一位开律师行的客户朋友委托,直接帮助他们买房,在五月上旬,必须达成交易。

  还有一位深圳的读者朋友,也已经确认五月三日登陆,洛杉矶购房事宜也全权委托愚夫。

  做好对这些忠诚与信任愚夫客人的服务,责无旁贷。所以,对朋友们介绍的三心二意的客人,愚夫一向不感兴趣。

  Z大姐之前与愚夫有过交流,但找愚夫代理并不坚决。愚夫从来不追着客户后面去强求,喜欢随缘。在朋友的力荐下,Z大姐既然最终选择愚夫,信任愚夫。一旦接下案子,愚夫必须做好。这不仅是对客人的负责,更是对愚夫声誉的负责。

  五月三十日晚上,接上他们一家三人,送到尔湾,安排住下后。愚夫回到家,已经接近深夜十一点。

  第二天,愚夫即与他们一起,按照助理事先预约的路线,开始看房。旧房、新房,一路看下来,他们最终还是选择了之前看过的小区在建的一栋新房。

  由于这个小区销售很不错,之前曾经想预订的楼盘已经售出。而在售房源非常有限了,当晚接近六时,他们便确定了一套房子。

  (未完待续)
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作者:安然简 时间:2016-05-28 21:44:43
  想做房产中介的人不少,做得好的人不多。第一步应该是取信于人。网络上难上加难。
楼主海纳愚夫 时间:2016-05-28 23:52:15
  美国房屋买卖故事(2)

  文:海纳愚夫

  在确定房源后,由于售楼处需要准备相关文件,我们约定第二天(五月二日)下午签订相关购房合约。第二天上午,我们陪同Z大姐一家先到贷款银行,厘清了贷款相关事宜。

  下午到达售楼处签订购买合约,愚夫便安排助理陪同翻译,处理相关事宜。愚夫提前离开了,奔赴与一个关注愚夫多年、来到洛杉矶读者朋友的预约。

  愚夫本以为能够顺利签约,达成交易。但是,当晚助理来电告知,因为门前可能有一颗树对着门,风水上有瑕疵,Z大姐一家非常纠结,导致合约没有完成。

  双方约定,售楼处查询规划后,如果门前没有树正对大门,第二天(五月三日)再继续进行。而五月三日上午,助理需要陪同另外一个客户朋友签订放款文件,完成一个房子最后的交易手续。

  愚夫深知,买卖房屋是每一个人人生中的大事,对客人的任何纠结,都必须充分理解与尊重。

  我及时调整了第二天的工作安排,当晚与Z大姐进行沟通。上午由我再陪同他们看看其它的目标房源,一边等待售楼处的答复。

  五月三日上午在看了几处房源后,因为贷款时限,我们的选择受到了很大限制。接近中午,售楼处来电告知,根据规划,门前将不会有树。

  我再陪同Z大姐一家,反复权衡比较分析后,最终还是确定购买既定的新房。

  陪同他们再到售楼处,完成相关合约。接近中午一点,助理按时抵达,接续我的工作。

  我奔赴北京大哥、大嫂下午两点在阿罕布拉(Alhambra)的约见。晚上到机场接另一位来自深圳的客户朋友。

  Z大姐的购房合约完成后,由于他们在五月八日将离开洛杉矶,回到中国。在与售楼处沟通后,他们安排在五月六日进行房屋升级部分的工作。

  五月四日,安排助理陪同他们到社安局处理了美国社会安全卡的办理,考察了三家家具店,看了不同档次的家具。

  五月六日,完成了房屋升级的工作。Z大姐一家顺利完成此行购房目标,五月八日离开美国,等待年底交房时,再来洛杉矶。

  历时不到八天,终于圆满完成任务。

  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-05-29 09:35:23
  七十三说美国买房——美国房屋买卖故事(3)

  文:海纳愚夫

  五月四日进入洛杉矶的客户朋友,在春节期间曾经来过洛杉矶,愚夫陪同他们看过几天房。

  姑且称呼他们为Z先生与Z太太吧,Z太太知性大方,气质优雅。Z太太是我的读者朋友,在与愚夫联系时,是咨询关于跨国公司移民的一些事宜,并没有谈到购房事宜。

  Z太太向她先生引荐了愚夫,在第一次与Z先生微信语音交流时,因为Z先生的怀疑与不信任,双方气场并不对路。但是,愚夫内心坦荡,无欲无求。

  此后,Z太太一直与愚夫保存密切联系,在愚夫的指导下,她在大陆完成了开立美国帐户的工作,并汇入了二十余万美金到达帐户。

  春节登陆洛杉矶时,愚夫帮助他们预订了房间,并在机场接上他们一行四人,在机场租好车后。由Z太太驾车跟随我,到达入住的地方。

  不得不佩服Z太太是愚夫见过最有胆量的女性,第二次来美国,就驾车随行。因为傍晚交通拥堵,我们当晚穿越了从约巴林达到奇洛岗的142号公路,丛山峻岭,道路蜿蜒崎岖,路况非常不好。

  Z太太驱车顺利跟随愚夫,到达目的地,真的厉害!

  按照他们的购房预算,以及目标区域,愚夫安排助理将所有房源全部预约,安排现场参观后,看中一套报价728000美金的房子。

  而根据他们资金情况,以及贷款事宜,这种情况根本很难买到理想房子,因为卖家根本不会考虑我们。但是,愚夫深知,必须让客人自己明白,才能去改变。而愚夫要做到的,就是耐心陪伴客人去改变。

  开价72万多美金的房子,价格非常公道合理,Z太太要求我们出价66万去试探。其结果,对方经纪根本不回复我们,还教训我们说不懂市场。

  当然,我们只能分析市场告知客人,最终出价必须由客人决定,这与专业无关,而与服务态度有关。客人至上,是最高服务原则。

  只有客人参与交易过程,他们才可能改变,也才能改变。基于人性,基于中美巨大的文化差异,这是必然的过程。

  春节期间,他们仅仅停留不到二十天,而且准备也不够充分。所以,未能完成目标,便回到了中国。

  在停留洛杉矶期间,他们与愚夫进行了良好的互动,也参加了愚夫在家中举行的聚会。

  回到中国后,他们一边继续汇款,一边通过Zillow网上平台选房,并委托愚夫现场查看。愚夫通过视频与照片,发送给他们,并告知房屋的优缺点。愚夫仅给出自己的意见,是否出价,完全由他们来做决定。


  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-05-30 07:47:02
  七十四说美国买房——美国房屋买卖故事(4)

  文:海纳愚夫

  在帮助Z太太夫妇买房的同时,还有愚夫的一位四川老乡同时在看房选房。每次愚夫都会将我们的共同意见与看法,传递给Z太太,希望能够给她决策提供参考。

  由于他们已经明确区域,锁定了范围。所以,可选择的目标房源并不多。

  终于一套优质房源出现了,愚夫的老乡,以及武汉大哥,都非常喜欢这套房子。但是,因为先接受Z太太的委托,所以,愚夫阻止了他们的竞买。

  房子报价799000美金,我们从780000开始出价,因为资金仅到位40多万美金,根据资金进入美国速度,我们完成交易需要六十天,在竞争中明显处于劣势。

  我们虽然第一个出价,得到了卖家经纪的回应。但是,随着其他竞买者的加入,价格稳步上升,其它竞买者已经加价到81万美金,并免费送房东住三个月。

  面对激烈竞争,交易价格已经超出他们的预算,Z太太只能选择退出。而这个房子,是愚夫在数千栋房子中,难得一见的好房子。

  而这也得到了正在购房老乡的认可,他购买的预算本在100多万美金。但是,面对这样一个好房子,他不想错过。

  Z太太退出竞争后,由于老乡帐户余额接近100万美金,我们代表老乡,开出了现金交易,接受卖家81万的价格,免费送房主住三个月的条件,击退了其他竞争者,获得了交易权。

  老乡购房,暂且不表。继续说Z太太的购房,错过这个好房子后,我们继续寻找合适的目标房源,但是,市场供给面始终有限。

  在他们每选中一栋房子后,愚夫都会通过视频,图片,以及谷歌地图方位,朝向,截图与他们查看。

  最后他们选择一栋开价825000美金的房子,要求我按79万美金出价。愚夫因为找不到对这栋房子的感觉,并查阅了房屋历史,周边成交,建议从78万美金开始出价。

  对方回复我们79万美金,交易价格本来已经达到他们预期,但是愚夫建议再砍5000美金,最后卖家接受了我们的价格。

  房子进入Escrow(公证行)办理交割手续,在完成房屋检查后,我们给出了再降价3000美金的要求,但是遭到了卖家的拒绝,Z太太此时也可以选择退出交易。但是,基于市场供给面,我们没有更好的选择,Z太太选择了接受,交易继续进行。

  根据他们汇款进度,我们约定55天完成交易,在五月三日Closed,房子过户到Z太太,Z先生名下。

  (未完待续)

楼主海纳愚夫 时间:2016-05-30 23:44:18
  七十五说美国买房——美国房屋买卖故事(5)

  文:海纳愚夫

  五月四日,Z太太与先生再来洛杉矶,他们已经由准客户升级为实际客户了,愚夫再往机场接他们,而且他们不远万里,还帮助愚夫从中国带来了两箱书籍。

  与我一同去迎接他们的还有前一天来自深圳的客户朋友X先生。在机场,介绍了X先生与Z太太夫妇的相识。

  陪他们到租车公司后,还是由太太自行驾车,我们约定直接到奇洛岗酒店相见。

  再次见面,由于与Z先生此前有过多次交往交流了。Z先生也接触过洛杉矶其他的经纪人,最终还是选择了信任愚夫,把买房代理交给了愚夫,愚夫心存感激。

  当晚一起聚餐后,安排第二天现场看他们从未看过的,已经属于他们的房子,第三天考察愚夫引荐的投资移民项目。

  这栋房子在大环境,大格局上没有硬伤,但是房主疏于打理,所以房子给人感觉非常一般。第二天陪同他们进入屋内,明显感到,还是有些失落。

  因为愚夫也没有看上这栋房子,但是,作为经纪人只能遵照客户的意见办理。难得遇见一栋好房子,因为竞争资格不够,而被淘汰。

  Z太太又急于办成一件事,市场没有好的供给面,只能退而求其次。房子买下后,他们也不需要自住,所以,对屋况要求不高。再委托愚夫团队代理出租,我们很快就找到了一个高薪租客,以每月2900美金租出了。

  这次愚夫与Z先生交流更加深入了,愚夫明显感觉,Z先生身上有一种亦正亦邪的气质。

  愚夫也明显感到,Z先生非常爱Z太太与他们的宝贝女儿。春节期间,我们本来在La Verne看到一套很好的房源,但是被Z太太否决,Z先生完全尊重了太太的意见。不过这套优质的房源,还是由愚夫做代理,帮助另外一个兄弟买走了,这笔交易堪称愚夫最经典的杰作,此事暂且不表。

  在陪同Z先生考察投资移民项目过程中,Z先生细致入微的观察,深入浅出的分析,不仅彻底折服了愚夫,也折服了来自深圳的X先生。

  而Z先生认为愚夫内心干净纯粹,无论正与邪,一旦进入愚夫的气场,都会被愚夫的磁场带着走。

  Z先生游走商海多年,像一只过河的斑马,随时需要防备鳄鱼的吞噬。在感受到他身上极端善良一面的同时,也明显感到,如果与他玩阴的,只会被他玩!

  Z先生夫妇五月九日将离开美国,回到大陆。在离开美国的前一晚,他们非要采买食材再到愚夫家做鱼火锅,我们从下午五时开始,一直聊到晚上将近十点,相谈甚欢。

  以Z先生的人格特质,虽然他比愚夫小几岁,口口声声叫我 “李哥”,但是他可以破格位列俺的第七位重量级兄长了,难得的奇葩级人才!Z先生具有亿万富豪的特质,愚夫夜观天象,未来三年,Z先生或将成为愚夫朋友圈内最年轻的亿万富豪!

  愚夫也与Z先生约定,如果Z先生在中国商海疲倦了,就来洛杉矶度假,住愚夫家中,一起享受洛杉矶灿烂的阳光、清新的空气、蔚蓝的大海、静谧的时光!

  愚夫有时在想,如果有一天将七位重量级兄长聚在一起,叫他们去斗智斗勇,愚夫旁观,是不是人生一件具有极大乐趣的事情呢?!这是不是很好玩的一件事呢?!


  (未完待续)
作者:风雨一艨艟 时间:2016-05-31 08:08:39
  楼主你好,我也是偶然间看到你的帖子。写的很好,继续。千万别弃楼呀。
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楼主海纳愚夫 时间:2016-05-31 23:46:26
  七十六说美国买房——美国房屋买卖故事(6)

  文:海纳愚夫

  春节期间,还有一对已经投资移民登陆美国的年轻朋友,男士G先生是关注愚夫多年的一个读者朋友,他与愚夫电话、微信交流多次。

  春节期间登陆洛杉矶后,便约见了愚夫。我们在公司罗兰岗办公室进行了见面,G先生与G太太的年轻,还是超越了愚夫的想象。

  因为G先生给愚夫的印象是沉稳与内敛。这与他的实际年龄,个人形象,差距甚远。而且,愚夫一直以为他是一个投资商人,没有想到他是拥有数十个律师的事务所老板,专业做知识产权保护、企业法律服务方面的业务。

  G先生与G太太高中校友,他们大学开始恋爱,一同前往新西兰、英国留学,后来回到中国,开创了属于自己的事业。

  见面第二天,便与G先生夫妇一同看房。G太太挺着还有月余就要临产的大肚,时差都没有倒过来。她是愚夫见过最厉害的孕妇了,三天下来,青岛的一个大老爷们客人,都说腿打颤了,而她似乎劲头还非常大。

  带他们熟悉了尔湾、约巴林达、核桃市、钻石吧、奇洛岗的城市环境与房源情况后,他们决定先在尔湾购买一套投资类房源。

  由于他们资金刚刚进入美国,走华资银行贷款,利率将接近百分之五。他们接受了愚夫的建议,因为他们已经拥有绿卡,在没有报税前,只要有两个月干净的月结帐单,从汇丰银行贷款,利率只有3.5%左右。数十年下来,资金成本节约不少。

  而且,他们是购买投资类房子,没有必要那么急迫。G先生夫妇采纳了愚夫的建议,只要保持帐户不动,三月、四月,他们就可以拥有干净的月结单。

  五月我们即可以开始选房看房,在六月底他们报税前完成交易。

  在五月八日、九日先后送走了Z大姐,Z太太一家后,愚夫必须尽快完成G先生的委托,当然,进入五月,愚夫就一直关注着尔湾70到80万美金房源的变化。

  因为有春节期间共同的相处,彼此认识与了解,愚夫知道G先生夫妇需要的是什么。所以,盯紧市场,精准出击。在集中两天看了尔湾市场的一些供给房源后,愚夫眼前一亮:“就是它了!”

  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-01 23:29:13
  七十七说美国买房——美国房屋买卖故事(7)

  文:海纳愚夫

  在帮助G先生看房选房的同时,来自深圳的X先生,也顺便考察尔湾的房源,与我们一同查看。

  他们的预算原本也在80万美金左右,但是X太太否决了在尔湾置业的方案。

  不过X先生也看中了我为G先生选择的房屋,因为大家人到中年,眼光差异不大。

  这栋房屋三房三整浴,1600多平方英尺,上下二层,还有一个后院。布局合理,采光效果也好,功能齐全,开价也公道,接近74万美金。

  上市接近二十天,愚夫分析比较了周边房屋成交情况,并与对方经纪进行了交流,可能略有一点降价空间。

  愚夫建议从716000美金开价,杀的太多,对方可能不会理我们,因为当前市场同类房源,没有比这栋更好的了。

  愚夫建议G先生,对方如果回复到73万左右,我们必须马上接受,避免贻误战机,导致错过这栋房子。愚夫并且将当前市场同类房源,以及周边历史成交状况发给了G先生,以事实与数据说话,让G先生能够有决策依据,心中有数。

  在对方经纪人与卖家协商后,给我们73万的回复,G先生尊重了愚夫的建议,爽快接受了对方的价格。

  临近周末,对方卖家希望周末能够再有更好的Offer进来,在没有得到卖家最后签字,房子进入Escrow前,主动权还没有转移。

  不过,我们运气不错,没有人争抢。卖家在挣扎后,并且要求房子交易完成,再返租给她半年到一年,并且谈好租金每月3100美金。因为G先生是投资,租谁都一样,我们答应了卖家的返租要求。

  房子进入Escrow,开始办理交割手续。

  后来来自武汉一位曾经在国内做地产的读者朋友,看过这个房子后,也赞不绝口,把这栋房子形容为一个精致的女人。

  G先生与太太将于六月底登陆洛杉矶,签订最后的贷款手续后,银行完成放款,Escrow完成产权登记过户,整个交易完成。

  在紧张繁忙中,愚夫总算完成了G先生的重托。愚夫深知,这种信任,在当今社会,非常难能可贵。

  这已经不是第一套,也不会是最后一套,愚夫将以专业与诚信,为更多大陆客人提供这种便利的服务。

  当然,接受这种委托前,必须与愚夫共同相处一段时间,愚夫明确了客人的价值观与需求后,大家才能事半功倍,达到彼此的理想,实现共同的目标,避免出现失望。

  (未完待续)
作者:箐箐我心1107 时间:2016-06-02 09:23:04
  配点图啊楼主,光看文字又想起那句话。。。。。
  • 海纳愚夫: 举报  2016-06-03 12:18:15  评论

    抱歉,为了保护客户隐私,我不能配图。我将写三十篇,每一个案例都具有代表性,至于真假,读者朋友可以当虚构的看吧,只要能够有所启迪与收获即可。
我要评论
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-03 12:15:57
  美国房屋买卖故事(8)

  文:海纳愚夫

  在完成G先生的重托后,来自深圳的X先生,从五月三日登陆洛杉矶,就一直在陪同愚夫处理其他客户的事宜,愚夫一直深感歉意。

  X先生登陆洛杉矶前,委托愚夫在家附近帮助他租下来一个套房,方便与愚夫交流。X先生第一次来美国,愚夫在机场接上他后,由于共同有销售经历的背景,所以,我们的见面没有疏离感,反而一见如故。

  为了便利,也为了深入了解洛杉矶,他尊重了愚夫的建议,每天与愚夫在一起。一边熟悉洛杉矶,一边了解美国生活,一边观察愚夫如何处理工作与业务。

  在认识X先生前,先认识X太太。因为X太太是愚夫的读者朋友,她是最简单,最直接的客户。在给愚夫的留言中,她条理清楚,目标明确的列出了自己需要的条款。她在留言中说,愚夫工作一定忙碌,不要忘记她的委托。

  愚夫深为感动,虽然我们交流不多,但是彼此心灵相通。她在准备好资金,汇到香港后。由于身为某大型企业集团部门主管,所以工作非常忙碌,与先生商量后,决定由做国际贸易的X先生先到洛杉矶打头阵,摸清情况,房子看到差不多的时候,她再登陆洛杉矶,完成扫尾工作。

  在忙完其它较紧急的工作后,愚夫与助理陪同X先生查看了约巴林达、尔湾、奇洛岗、钻石吧、核桃市的目标房源。

  由于我们出价不及时,在犹疑中,看中的房子先后被其他买家买走了。

  在X先生比较了几个城市后,考虑到便利性,最终确定在奇洛岗购买。同时,通过比较,我们也看中了两套房子,一栋卖家开价800000万美金,一栋卖家开价847000美金。

  开价80万美金的房子,房子温馨,格局紧凑,房主从新房一直住到今天,把房子打理得不错,X先生希望出价78万美金买下此房。愚夫查询房屋历史及周边成交后,建议出价73万美金。

  时隔一天,卖家经纪来电询问,75万美金我们要不要。由于此房占地格局不方正,加上房子实在有点小,所以,X先生最终选择了放弃。

  我们决定主攻报价847000美金的房子,在第一次出价816000美金后,便出现了多人竞价情况。由于临近湖区公园,位置优越。X先生志在必得,为了拿下此房,在第二次竞价中,我们答应了卖家经纪的条件,出价86万美金,卖方放弃周末的开放屋,直接签回给我们。

  但是,卖方毁约,未能履行承诺。周末继续开放,为吸引更多买家参与竞买,企图抬高价格。

  X太太在五月二十日与母亲一起来到洛杉矶,准备完成最后的工作。本来我们一起期待周五晚上的好消息,但是,卖家的毁约,让我们非常沮丧。

  当然,愚夫明白美国房屋的交易规则,卖家没有签订书面合约,只有道义上的责任。不过,这是愚夫交易生涯第一次遇见。

  在X先生当晚比较后,决定还是这栋房子好。但是愚夫分析了周边成交状况,给予的评估价格在83万美金左右。第二天,X先生想出价88万美金拍下此房,意图击败其他竞争对手。

  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-03 22:51:31
  美国房屋买卖故事(9)

  文:海纳愚夫

  第二天,愚夫安排查看了奇洛岗其它在售的所有目标房源。同时,带领X太太与母亲一起看这栋X先生志在必得的房屋。

  再进这栋房子,愚夫发现,这栋房子一楼格局非常一般,而且院子小,完全没有打理,房子与院子大小完全不协调。亮点仅仅在于二楼格局不错,空间感强,近湖区公园,与市场同类房源比较,根本不值88万美金。

  我们交换意见后,X先生也发现,没有想象中的好,也否定了自己志在必得的想法。而且大家一致PS了这套房子,不再考虑购买。

  决定竞价另外一套开价85万美金的房子,性价比很高。考虑到市场供给面,他们想按卖方开价直接购买下来,但是愚夫经过查询比对,以及与卖方经纪人沟通,我们可以在82到83万美金之间成交。

  我们当晚按82万出价,屋主是在伊拉克服役的军人,卖家经纪与屋主商量后,给予了我们近83万的回价。但是X太太经过一夜考虑,觉得房屋有错层的缺憾,还是有些纠结,愚夫非常理解。

  由于目标范围内的房源,已经没有更好选择,X先生夫妇决定提高预算价格空间。在90到100万美金之间,愚夫找到了一套没有靠近高速、主干道,没有路冲,装修精致的房屋,只是房屋土地面积比较小。

  我们还是决定亲自查看一下,房子的格局,风格,装修,品味,真的非常不错。虽然地小,但是,后院打理不错,而且与房子还很协调。

  X先生一直十分期待愚夫一句:就是它了!这栋房子本身与X太太夫妇风格非常接近,但是愚夫考虑超出他们预算不少,所以,不能贸然鼓动。

  愚夫尊重每一个客人自己的任何决定,因为每一个人面临的情况千差万别,愚夫只有建议权,没有替客户的决策权。愚夫明白自己的角色定位,不能成为客户朋友的负担。

  经过比较权衡后,X先生夫妇决定买下这栋房子。愚夫经过分析,认为这栋房子市价在92到93万之间。但是,卖家是否愿意降价出售,在于我们的运气了。

  X太太建议出价90万美金,愚夫经过思考,因为房子上市二十余天,是一个很微妙的时间。

  我们需要击破卖家的心理防线,让他们露出底牌,速战速决。决定按88万美金出价,这是一个看上去似乎没有诚意的价格。

  但是卖方经纪人与愚夫有过过招,一栋开价80万,愚夫75万掀过他的底牌,而且也与他们有过成交记录。

  我们运气比较好的是,没有其他买家竞价,卖家认为自己的房子市值925000美金,直接露出了底牌!

  愚夫不怕他降价,怕他降价进入不了我们的射程,我们需要速战速决。因为X先生夫妇已经非常着急,而这是交易的大忌!

  卖家的底牌,就是我们需要的,或许,卖家也没有想到,我们爽快接受了他们的价格,达成交易。房子进入Escrow,办理交割手续。

  X先生夫妇虽然已经做了EB5投资移民,但是他们还没有获得绿卡,目前只能以B1/B2身份通过华资做贷款,利率在4.875%。

  在持投资移民签证登陆后,再重新进行贷款操作,降低资金使用成本。

  从X先生五月三日登陆洛杉矶,五月二十六日离开美国,历时二十三天达成交易。由于他们是第一次来美国,购房速度算是超级快了。

  在关键时刻,调整战略,适应市场,应该是X先生夫妇实现目标最根本的原因。他们尊重愚夫的专业分析与判断,对愚夫充满信任,愚夫心怀感激。

  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-08 01:06:04
  美国房屋买卖故事(10)

  文:海纳愚夫

  两年多来,愚夫最经典的一笔交易是五月十日Closed,位于La verne的一套房子。姑且称买主为Y先生吧,Y先生是与愚夫相识多年的一位兄弟,来自深圳。

  三年前,Y先生带着太太与一双儿女,说是受到了愚夫文章的蛊惑,来到美国。愚夫帮助Y先生在阿罕布拉租下了一套公寓,安顿了下来。

  Y先生凭着良好的语言能力,以及以前的人脉资源,做起了中美贸易,三年多年,生意越来越大。

  连续两年报税收入均在十万美元上下,他们卖掉深圳的一套房子,作为头款,申请了美国查收入、查税收、查信用的贷款。

  愚夫在审核了他们的资信与贷款能力后,从三月份开始看房,而他们自己利用周末也经常去看开放屋。

  由于经常观察市场,他们发现市场很火爆,自己看上的房子,还没有出手,就被其他买家买走了。

  奇洛岗也是他们置业的首选,我们在奇洛岗参与几次竞价,都失败而归。

  预算也由六十余万调高到八十万,在他们调整预算后,愚夫带他们看了La Verne 的几套房子。其中一套,武汉大哥与Z先生都先后看过,而且都非常喜欢。

  Y先生夫妇一进入这栋房子,也非常喜欢。房子紧邻高尔夫球场,视野开阔,非常漂亮。

  房主是一对年迈的白人夫妇,还是一个画家,从1979年房子建好,一直住到现在。他们将房子打理得非常具有艺术气息,温馨而甜蜜。

  房子开价789000美金,已经上市六十余天了。房主1979年购买价格145500美金,刚开始上市价格825000美金,房主已经主动降价一次。

  去年愚夫在La Verne帮助一位经营超市的兄长,买过同样的一栋房子,交易价格781000美金,而且当时价格谈得非常艰难。

  房主主动降价,说明他已经想尽快卖出了。而上市六十余天,愚夫都曾经带过两批朋友看过此房,对不断的看房人,相信房主早已不胜其烦。

  而从市面供求看,优质房源非常有限。而我们资金竞争本来不具有优势,如果能够买下此房,完全是好运了。

  经过比对分析,愚夫建议Y先生,从76万开始出价,对方回任何价格,我们都必须接受,包括原价,Y先生夫妇同意了我的方案。

  (未完待续)
作者:ouyang108 时间:2016-06-08 14:28:35
  写的不错 , 对打算去美国购买房产的人非常有帮助!
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楼主海纳愚夫 时间:2016-06-09 07:57:49
  美国房屋买卖故事(11)

  价格开出后,我们静待对方回复。对方经纪人在调查了我们的资信与贷款能力,僵持两天后,愚夫没有想到,卖家竟然接受了我们的价格,交易达成,房子进入Escrow,办理交割手续。

  因为在贷款额度上存在一些问题,我们在贷款条件移除上设置了三十天,完成交易上设置了六十天。如果贷款出现意外,保证客户定金不受到损失,在规则范围内我们可以安全退出交易。

  根据报税额度与收入证明,我们在与花旗银行(CITIBANK)和富国银行(WELLS FARGO)贷款经纪沟通后,在贷款额度上都存在一些问题。

  Y太太曾经在某中文媒体工作一段时间,认识做贷款的中介公司,她联系了其中一家。与愚夫合作的都是贷款银行经纪,愚夫极少与贷款中介公司合作业务。因为,降低客户成本,是愚夫时刻要为客户考虑的问题。

  因为额度问题,我们的交易随时可能中断,被迫退出。只能“死马当作活马医”,愚夫与Y先生一起拜会了贷款中介,在确认了没有前置审批费用,没有贷款点数费用,而且利率也在4%以下,我们开始与这家中介机构进行合作,提供相关文件,办理贷款手续。

  再次让愚夫没有想到的是,我们的贷款申请很快得到批准,获得理想贷款额度,而且三十年固定利率在3.85%。

  Y先生夫妇顺利购下自己喜欢的房屋,而这栋房子也是愚夫喜欢的风格。

  虽然这栋房子仅仅三十七年,但是能够感受到历史的尘埃,岁月的沉淀,充满着浓浓的艺术味道!

  这栋房子也曾经被两个富豪看上,但因为种种原因,都与他们无缘。

  这栋房子也是愚夫做得比较轻松的一笔交易,由于工作实在忙碌,愚夫陪Y先生夫妇看房不过三到四次,很多时候都是助理在陪同他们进行一些工作,愚夫很感激Y先生兄弟的理解。

  能够比较快速的帮助Y先生达成交易,买到理想房屋,与愚夫对市场的熟悉,以及Y先生夫妇充分尊重愚夫的专业能力密不可分。还有就是运气,当一栋房屋面临多人竞争时,处于弱势的一方通常比较难以买到理想房屋。

  美国房屋买卖,开价是一个极有技巧性的工作。不仅要分析房屋的历史,周边成交状况,还要考虑房屋上市时间,卖家心理状态,等等综合因素。这些需要交易经验的积累,以及极强的悟性。博弈,不仅需要智慧与能力,还需要机会与运气。

  愚夫祝福Y先生一家顺利入驻新居,祝福Y先生生意兴隆,中美贸易越做越大,越来越好!

  (未完待续)
作者:leijoe 时间:2016-06-09 10:24:15
  楼主能否配些图片
  • 海纳愚夫: 举报  2016-06-10 00:50:28  评论

    162万的房子已经得到客人允许,会发一些图片上来,其它房子还不可以,抱歉。
我要评论
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-10 00:48:45
  美国房屋买卖故事(12)

  文:海纳愚夫

  愚夫的四川老乡,姑且称他为L先生,他于二月十日到达洛杉矶,时值春节期间,愚夫非常忙碌。

  在来美国前,他与愚夫取得联系,通过俺的一个兄弟,租下了一辆奔驰越野车。这位兄弟在机场接上他,直接把他送到租住的房子。L先生以1500美金租住了一个大套房,准备在洛杉矶住上两个多月,一边选房子,一边熟悉洛杉矶。

  L先生住下后,与愚夫进行了会面。因为在来美之前,我们已经有着很好的互动,加上老乡关系,所以,我们没有陌生感。

  正月初五,L先生也参加了愚夫每年一度的客户聚会。在忙完较紧急的工作后,愚夫与助理花了一周时间,陪同L先生查看了目标房源。

  L先生目标明确,置业城市奇洛岗,价格在130万美金以内,现金购买。

  为了帮助L先生更准确详细了解市场,愚夫将奇洛岗70到150万美金的优质房源全部搜索了出来,陪同L先生查看。

  几天下来,能够入眼的房源也就三套,其中一套位于奇洛岗最南边,有些偏僻;第二套因为牵涉银行,属于非正常交易,加上屋况原因,也选择了放弃;另外一套,因为Z太太先委托愚夫,愚夫阻止了L先生的竞买,愚夫很感激L先生的理解与尊重。

  因为竞争激烈,后来Z太太退出,L先生介入,接受卖家所有条件,击败其他竞争对手,脱颖而出。坦白说,愚夫心怀愧疚,因为如果L先生从一开始就出手,可以以更低价格,更好条件买到此房。

  但是,L先生的大度,理解,与不计较,令愚夫很受感动。

  在获得此房的交易权后,我们还在继续观察市场,因为我们获得交易权的房子距离L先生预期还是有些差距。

  我们在完成房屋检查后第十天,也即移除条件最后一天,一套更加优质,符合L先生要求的房源出现了。

  L先生希望退出获得交易权的房屋,在规则范围内,这是完全可以的,只是我们将损失房屋检查费用与Escrow费用,共计500美金左右。

  在与助理商量后,助理觉得非常不好意思,无法与对方经纪人讲。因为对方经纪人在签订合约给我们时,反复问过会不会后悔,助理说一定不会后悔。

  但是在规则范围内,我们必须以客户意志为转移。愚夫亲自致电对方经纪人,在表示深深歉意后,希望她能够理解客户的决定。

  而这栋房子本来就不愁卖,在规则范围内,也即反悔的最后一天,对方经纪人也只能接受我们的退出。后来这栋房子重新上市后,又很快卖出了。

  我们开始主攻这栋刚刚上市的房子,房子报价96万美金,是当时市场上同类房源中性价比最高的房子。

  愚夫将历史与周边同类房源的成交记录一并整理出来,与L先生进行比对分析。

  我们开出了全价现金Offer,三天完成房屋检查,移除条件,七天Closed,完成交易。逼迫卖方二十四小时回复我们,避免更多人看到此房,造成竞价抬价现象。

  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-11 00:38:05
  美国房屋买卖故事(13)

  文:海纳愚夫

  卖家遇到我们这样的买家,也是非常不容易。特别是对于卖家经纪人而言,这样他们就可以快速完成一笔交易,获得佣金了。

  所以,我们成为了卖方的当然首选。但是,对于屋主来说,能否知足,成为成交的关键。

  卖方经纪人很快回复,我们是对方的首选,但是屋主在从南美回美国的飞机上,需要晚些时候才能书面回复我们。

  卖家给出了两个选择,一个选择是三天完成房屋检查,移除后悔条款,一个月Closed,完成交易,加价一万美金;如果七天Closed,完成交易,加价二万美金。

  在与L先生商量后,他问我怎么办,我说我们没有选择,只能二选其一,如果拖延,有其他买家参与进来,价格将飙到上百万。因为我们已经完全了解与熟悉市场,即便卖家加价,目前的加价幅度,依然屋超所值。

  作为成功的投机商人L先生,大智若愚,选择接受加价一万美金,一个月完成交易。房子进入Escrow,开始办理交割手续。

  L先生是愚夫客户朋友中活得最潇洒,最自在的,目前赚钱最轻松的。他喜欢自由自在,无拘无束的生活。

  他两次死里逃生的经历,验证大难不死,必有后福的人生哲理。也正因为这些人生经历,他已经看淡一切。

  去年第一次来美国,就租车畅游洛杉矶,不认识英文单词,不熟悉道路与交通规则,但是,敢于尝试,勇于探索,是每一个新移民必须经历的道路。

  第二次再来洛杉矶,战略清晰,目标明确,再自行驾车,熟悉洛杉矶华人老区、新区、新贵区。特别是自己置业的奇洛岗一带,多次驾车往返周边钻石吧、核桃市、罗兰岗、哈仙达岗,对周围地形分布完全了如指掌。

  在与愚夫的互动中,因为价值观的一致,视愚夫家为自己家一样,我们相处轻松愉快,在一起开心相处了两个多月。

  在交屋后,愚夫安排助理为他房子转换了水、电、气等户头。他花了二十余天,对房屋装修做了一些改动,添置了全新家具,购买了新车。

  在四月二十八日,将车、房全部托付给愚夫后,离开美国回到中国,准备先行办理留学签证登陆美国,一边陪伴孩子在美留学,一边等待投资移民绿卡。

  愚夫期待L先生兄弟携带全家,再次早日登陆洛杉矶,开始在美国新的人生征程!续写老乡之间的情缘!

  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-12 00:15:07
  美国房屋买卖故事(14)

  文:海纳愚夫

  五月三十日登陆洛杉矶的L女士,是第三次来到美国。第一次在2016年初,带着孩子持旅游签证首次到美国,第二次是在三月份持投资移民签证登陆洛杉矶。

  第一次登陆美国,便在洛杉矶多个银行开立了数个帐户。回到中国后,便通过亲戚朋友户头将资金汇往美国。

  在朋友的引荐下,L女士与愚夫相识。当时她还在中国,此前到洛杉矶看过多处房源,由于与原来的经纪人在沟通上存在一些障碍,所以决定找愚夫做买房代理。

  她向愚夫提供了银行资信证明,以及贷款银行预审信件。我们便向三个房子出过Offer,但是因为价格原因,而没有达成交易协议。

  三月底持投资移民签证再次登陆洛杉矶后,愚夫陪同L女士及其先生,一同查看了尔湾目标范围内的所有上市房源,进行比较。

  最后在两处房子中间,我们选择了其中一处,经过艰巨谈判与妥协,以162万美金,买下一处2014建造的样板屋。

  房子交易达成后,开始办理贷款交割手续。陪同考察家具,办理社会安全卡,一切妥当后,她在四月中旬回到中国,等待贷款申请的最后批准。

  由于资料准备充分,我们顺利获得一家华资银行的贷款。贷款期限三十年,前三年利率固定4.875%。

  五月三十日再次登陆美国后,为了办事方便,而且彼此已经成为朋友,她就住在了愚夫家中。

  为了赶工作进度,她五月三十日上午到达洛杉矶,愚夫安排下午便签署了Escrow及银行相关放款文件。

  五月三十一日上午向Escrow汇去了40%首付款,并根据新的地址更新了驾照。

  六月一日银行放款,Escrow完成了产权转移登记过户手续,房子过户到L女士名下。

  由于她已经持有绿卡,而且没有报税,为了降低资金成本,我们与汇丰银行联系确认了重新贷款,年利率在3%不到,利率固定五年。

  房子产权登记过户后,帮助她完成了水、电、气等过户手续,把主要家具配置完备,为八月份带孩子定居洛杉矶,做好准备。

  六月六日L女士再次离开美国,回到中国,她将房子钥匙交给了愚夫,委托愚夫处理信件,房子维护等相关事宜。愚夫团队定将不辜负每一位客人的重托,做好客户朋友们在美房产守护者的角色。

  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-13 08:30:29
  美国房屋买卖故事(15)

  文:海纳愚夫

  2015年岁末,夜深人静,雅凯蒂亚某独立屋,J先生还在向太太念愚夫的连载《话说美国买房》。(这是J先生后来给愚夫的描述。)

  此时J先生夫妇来美不过一周,他们唯一的儿子小J,曾经是国内某知名球队少年组的主力队员,经常赴全国各地参加青少年联赛,完全可能成为中国足球界的明日之星。

  但是,经过慎重考虑,J先生夫妇中断了小J的足球明星之路,把他送到了美国留学。

  J先生夫妇希望能够在洛杉矶购买下一套房子,为孩子,也为自己将来能够在洛杉矶有一个家,同时规避人民币贬值的风险。

  在找到愚夫之前,J先生曾经找过其他经纪人看房,但是感觉有点不对味。在看过愚夫文字后,与愚夫取得了联系。

  J先生儒雅绅士,J太太恬淡静美,通过微信语音与愚夫交流后,我们见面便相约看房。

  我们将奇洛岗、拉文尔、圣迪马斯、蒙罗维亚、格伦多拉、克莱尔蒙特等城市的目标房源全部现场参观。由于年末岁初,市场房源供应面非常有限。

  我们仅仅在拉文尔与奇洛岗发现两处值得购买的房子,这两个城市,通过71与57号高速相连。两个城市,各有千秋。

  拉文尔属于白人中产阶级居住区,白人比例占近75%,家庭中位数收入77000多美金,房屋性价比较高。

  奇洛岗也属于白人中产阶级社区,白人占比近51%,家庭中位数收入97000多美金。社区宁静,漂亮。

  奇洛岗距离华人新区钻石吧、核桃市比较近,拉文尔距离华人老区雅凯蒂亚近。两个城市的学区也都在9分上下,难分伯仲。

  只是奇洛岗有华人超市、中餐馆,华人居住生活会更方便一些。而拉文尔华人生活便利性相对差一些,采买生活用品需要到华人老区或者新区,车程大约二十分钟左右。

  通过权衡比较,J先生夫妇一直在两个城市摇摆,犹豫难决。我们多次往返拉文尔与奇洛岗之间,进行比较权衡。我们不可能让每一个客人百分之百满意,但是,我们会付出百分之百的努力,尊重每一个客人在决策过程中的纠结。

  因为,买房不是菜市场买菜,可以随便扔掉,重新再来。

  愚夫相信,只要给予每一个客人充分的时间,都会有自己的取舍,做出最适合自己的决策。作为经纪人,除了尊重,还是尊重。充分尊重每一个客人自己的意愿,也是对自己职业的尊重。

  我们等待的只是时间,而对客人来说,却是一生最重要的决定!

  (未完待续)
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-16 11:58:18
  八十六说美国买房——美国房屋买卖故事(16)

  文:海纳愚夫

  我们在拉文尔看中的房子占地近8000平方英尺,建筑面积2200多平方英尺,封闭社区,上下两层,四房二浴半,三厅两车位车库,上市60余天。

  房子最初上市开价近70万美金,卖主后来自动降价到近67万美金,由于此房一直出租,屋况一般。但是,房子采光、格局、性价比是当前市面最优的了。

  我们从625000美金开始出价,得到卖家回复658800美金。同时卖家的附加条件是“AS IT”,也即卖家不承担房子任何维修,白蚁查杀等。

  契约社会就是这样,一切都在桌面上,买卖双方自觉自愿。同样的房子在半年内成交价格在70万美金左右。此房价格便宜就在于屋况与装修一般,卖家不愿意再去折腾。

  而且作为一个继承房,房子是否发生凶杀,或者病死等事件,因为卖家一直出租,从无居住。卖家无法签署相关责任文件,为了保护买家利益,对买家负责,愚夫团队花钱委托第三方调查机构,对房屋历史进行了调查,保证了房屋居住历史的清白。

  J先生对于卖家的回复,从性价比看,基本接受。但是,考虑卖家不做任何维护,我们决定再杀价五千。同时设置了保护条款,如果房屋检查,出现较大问题,我们依然可以退出交易。

  最后,卖家急于卖出,再次接受了我们杀价五千的交易条件。房子进入公证行,开始交割。

  同时,我们继续关注市面上出现的房源,直到我们放弃后悔条件前,也没有更好房源出现。

  在贷款进行过程中,因为J先生头款存期问题,造成贷款延期,在规定时间内,我们无法完成交易。与卖家协商后,我们接受每天一百美金的罚金,由愚夫团队来承担这笔损失,保证买家利益。

  基于这些交易经验,这也是愚夫要先审核客户资信能力的缘由。愚夫就能够根据每一个客人资金情况,合理掌控交易进度,避免不必要的损失。

  最后,我们延迟九天完成交易,被罚款900美金。当然,与最终完成交易,保护客户定金不受损失相比,这是很小的代价。

  在帮助J先生买房子的同时,我们帮助J先生的儿子重新联系了洛杉矶的私立学校,将孩子从不适应的美国中部,转到了洛杉矶。因为孩子需要住寄宿家庭,J先生夫妇选择了将房子出租,待孩子满18周岁后,再入住。

  最后,我们以每月2600美金顺利出租,每月定期将租金支票存入J先生的帐户。

  在租房过程中,曾经有三位老外租客,其中一位八十多岁高龄,愿意一次性支付两年租金。但是,考虑美国报税与老人年事已高,如果中途离世,我们还得重新寻找租客,退回租金。愚夫否决了这位高龄租客,因为我们不是做慈善,既然出租,重点考虑稳定性、长期性与租客的优质性。

  J先生尊重了愚夫的专业意见,我们选择了一位太太是护士,先生是艺术家,两个孩子的家庭结构,他们信用分数都在700分以上,年报税收入在十万美金以上,押金两月,每月支付房租的常规模式,这样也避免J先生在税收上的麻烦。

  J先生夫妇与愚夫有了更多交流与互动后,也更加了解与认识了愚夫的为人处世方式,在春节前夕,完成孩子的转学手续后,将房子交给愚夫,他们回到中国欢度春节。

  (未完待续)
  • heyikai: 举报  2016-06-20 08:59:07  评论

    想问一下美国洛杉矶旧金山一般70万的房子月租金大概有多少?
我要评论
作者:bailingniao2010 时间:2016-06-16 15:19:36
  不错 继续
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-20 02:09:15
  每一栋房子,就是一栋艺术品!充满了历史的韵味与传承!

  

楼主海纳愚夫 时间:2016-06-23 07:43:17

  

  

  
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-23 23:59:27
  细说美国贷款买房(必看)

  文:海纳愚夫

  美国贷款买房,是大部分朋友买房的常态,全现金购房毕竟还是小众。

  美国作为一个规则至上的国家,贷款买房同样有着众多规则。了解规则,认识规则,熟悉规则,我们才能够更好的应用规则,让贷款买房的金融成本降至最低。

  美国购房群体,有着各种各样不同的身份状态,外国人B1/B2签证、L1签证、移民绿卡签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份,各种不同身份状态,贷款规则、利率都是千差万别。

  因为大陆移民群体的不断涌入,特别是新贵投资移民群体的进入,都将面临第一次置业。不论投资移民群体,亲属移民群体,特殊人才移民群体,只要是移民签证登陆美国,此为条件一;条件二,没有报税,也即在报税前置业;条件三,头款的40%,在美国国内任意银行,存期两月以上,并且能够提供两个月干净的月结账单,即可申请3%左右,固定五年以上超低利率。这是新移民登陆置业唯一一次享受超低利率的机会,三个条件,缺一不可,机不可失,失不再来!

  举例说明,如果甲某6月22日在华美银行户头开立,在此后一个月陆续汇入40万美金,在7月22日后,再也没有资金进入,那么,华美银行就能够为甲某提供7月22日到8月22日,8月22日到9月22日,两个月干净的月结账单。记住,请将资金存入支票帐户,因为华美银行储蓄帐户月结账单三月连,这样就需要多一个月才能够提供干净的月结账单,将影响购房时间。

  甲某在9月15日即可开始选房看房,房屋价值最大额100万美金,在9月22日后达成交易协议,房子进入Escrow,即公证行。开始办理交割手续,通常三十天即可完成交易。

  而B1/B2签证贷款,由于只有部分银行开展这类贷款业务,目前利率已经飙升至5%左右。针对这部分贷款买房朋友,愚夫目前可以做到4.875%,固定三年利率,头款50%需要在美国任意银行存期一个月以上,提供一个月的干净月结账单。

  以上两类贷款,都需要提供国际信用报告,移民前所在国的工作收入证明。

  有很多移民朋友登陆前持B1/B2签证贷款购房置业,建议持移民签证登陆后,立即申请重新贷款。举例说明,愚夫一位客户朋友,购房金额162万美金,申请4.875%的年利率购房后,再申请重新贷款,利率降至2.9%,月供由5000多美元,降至4000余美元,每年节约资金成本万余美元,三十年节约了多少钱,相信读者朋友自己都会计算。

  凡事豫则立,不预则废。

  持有工卡的朋友,同样可以贷款买房,35%的购房头款存期两月,提供两个月干净的月结账单,即可享受年利率4.35%左右,利率固定三年,但是需要支付贷款金额1%的手续费用,每笔贷款手续费用如果不足2800美金,按2800美金收取。

  工卡也可看两年报税,根据报税金额、信用分数、收入证明,享受超低利率贷款政策,与绿卡、公民贷款一样。此类贷款,没有手续费用,年利率通常在百分之3到4之间,固定三十年,贷款金额与报税额度成正比,头款需要存期两个月以上,提供两个月干净月结账单。

  愚夫在工作中,经常遇见很多朋友购房准备工作不足,导致只能接受高利率贷款,或者不能够顺利购房,甚至贷款被拒,订金被没收。

  愚夫在接受每一个案子前,都要结合客户实际情况,进行评估,找到适合客户的最佳金融服务方式。保证客户的最大利益,保证客户的利益不受到伤害。

  愚夫经手的每一个案子都能够经受住历史、时间、客户的检验。在做每一个案子前,不仅有方案,预案,还要有备案,确保万无一失。

  专业是基础,服务是保证,人脉是附属,打造美国华人地产世界的“海底捞”,或将成为愚夫毕生的追求!

  2016年6月 于美国洛杉矶

  (作者:海纳愚夫,加州持牌专业地产经纪,网络自由撰稿人,专业著作《话说美国买房》)
楼主海纳愚夫 时间:2016-06-26 00:08:09

  
作者:海与玫瑰 时间:2016-06-28 04:49:12
  @海纳愚夫
  很详细,谢了
作者:海与玫瑰 时间:2016-07-01 00:45:37

  
作者:海与玫瑰 时间:2016-07-03 23:42:19

  
作者:海与玫瑰 时间:2016-07-05 23:51:59
  @海纳愚夫
  
楼主海纳愚夫 时间:2016-10-27 03:43:51
  海纳愚夫:如何把握美国房产买卖合约中的关键点?

  美国房屋买卖,规则完善,一切都是按章办事。在美国房屋交易过程中,因为房屋交易合约已经完全格式化,我们需要重点关注哪些关键点呢?

  第一,交易价格。通常在Offer过程中,买卖双方都可能对价格做出让步,互相妥协,方能达成相互认可的交易价格。当然,也有很多一口价,即卖家开价就是最终成交价格。

  第二,移除房屋检查条款。这一条标准合约通常是17天,但是可以根据交易周期进行调整,笔者在交易过程中最短有缩为三天。即在17天或者三天内完成房屋检查,也即在17天或者三天内,买家可以后悔退出交易。达到17天或者三天,买家如果选择交易继续,必须书面移除后悔条款,也即买家不能以房屋质量等问题为由退出交易了。

  第三,移除贷款交易条件。标准合约通常是21天,但是笔者在交易过程中,通常会要求三十天,这样会给买家申请办理贷款充足的时间。如果在规定时间内,贷款被拒绝,买家可以退回订金,安全退出交易。

  第四,完成交易时间。也即关闭公证行时间,通常在45天。笔者会根据客户资金情况,适当要求延长或者缩短。贷款交易时间相对较长,现金交易,笔者最短一周时间完成全部交易。

  第五,关注附加条款。在Offer过程中,如果卖家有特别要求,通常会在附加条款中出现。比如,移除贷款条件,通常需要买家书面回复。但是卖家为了防止买家拖延时间,有时会加注一条,在贷款规定时间内,不论买家拒绝或者同意,都必须及时提供书面通知,否则视为买家同意,不得退出交易,违约将没收订金。

  第六,房屋检查状况及白蚁虫害状况。房屋检查结束后,会有一个图文并茂的检查报告。买家通常会要求卖家根据检查报告,修复房屋存在的问题。一般房屋都有白蚁虫害状况,根据房龄大小,程度不一。在交易完成前,卖家都必须进行查杀,并有相关报告文件。

  第七,房屋告知文件。卖家需要将房屋相关状况,即涉及房屋地质灾害、房屋是否发生自然或者非自然死亡事件等,卖家必须如实告知买家,否则将视为欺诈。

  美国房屋交易合约,经历百年发展,已经非常完善。格式化合约,充分考虑到买卖双方的利益。当然,从规则上,更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险,保证买家只要按规则行事,不会买到问题房。违背规则,比如找卖方经纪直接交易,可能因小失大。


  (海纳愚夫,洛杉矶专业地产经纪,网络自由撰稿人,专业著作《话说美国买房》)
楼主海纳愚夫 时间:2016-11-07 01:34:29
  海纳愚夫:说说洛杉矶银行的美眉们

  很多读者朋友说我写文章总离不开房子,今天不谈房子,说说大家都会感兴趣的话题——美女。

  因为工作关系,我常常奔波于洛杉矶各个银行间。协助客户开户,办理贷款等事宜。有幸认识了很多在银行工作的美眉,有银行客户经理,也有银行贷款专员。

  由陌生到熟悉,由熟悉到朋友。

  爱美之心,人皆有之。我也会时常观察哪个银行的美女颜值高,哪个银行人气旺。

  美国银行,花旗银行,大通银行,华美银行,中国信托银行,国泰银行,汇丰银行,富国银行,是我常常光顾的几家银行。从华人老区圣盖博区域,到华人新区罗兰岗区域,再到尔湾,各个银行,时常往来。

  洛杉矶银行界,华资银行以台湾人居多,与我合作的银行贷款经纪,大多是台湾人。当然,人上一百,形形色色,我有幸见识各种类型。

  本事不大,脾气大的;本事大,脾气也大的;本事大,脾气小的;本事不大,脾气也不大的。

  当然,经过考察,我会选择尊重规则,在规则范围内,合理合法变通,帮助客人完成贷款,实现目标的贷款经纪。我喜欢与本事大、脾气小的贷款经纪合作,也能够接受本事大、脾气也大的贷款经纪。

  我不能够接受办事条理不清楚,做事拖拉不积极;更不能够接受为了拉业务空口许诺,到时推诿搪塞的人。

  有的银行经纪为了拉业务,乱许诺言,到时无法实现,关键时刻,贷款不能批准,就会将客人架到火上烤。当然,我做每一个案子,都会考虑预案与备案,确保万无一失。

  因为客户群体身份不同,贷款方案也千差万别。我会根据客人实际情况,选择银行,以最小资金成本,来帮助客人实现贷款目标。

  美国各银行业,因为完全市场化,资金利率差异很大。笔者2016年经历的案子,最低年利率达到2.8%,最高达到5.625%。客人准备情况不一样,都可能导致利率差异很大。

  写作犯了职业病,说美女,又说到贷款方略上去了,继续说颜值。

  笔者发现,大通银行的客户经理美眉颜值比较高,气质也很好;中国信托银行也有个别气质美眉;华美、国泰银行大姐比较多;花旗、美国、富国银行帅哥美女差不多;中国大陆移民以在美资银行工作比较多。

  汇丰银行怎么样?大家来评说。不过,对于刚刚持移民签证登陆美国的人,不管您是投资移民,还是特殊人才移民,或者亲属移民,不可放过低利率贷款最好的一次机会。机不可失,时不再来。但是,准备不充分,一切都白搭!

  最后,笔者慎重提醒,美女只可远观而不可亵玩焉!

  以一位行内美女经纪人的总结作为本文的结束,做经纪这行的女人只有三种:第一种是不结婚的女人;第二种是离婚的女人;第三种是养家的女人!

  (海纳愚夫,洛杉矶专业地产经纪,网络自由撰稿人,专业著作《话说美国买房》)
楼主海纳愚夫 时间:2016-11-17 03:39:41
  海纳愚夫:川普执政对美国房市走势的思考

  地产商人川普在美国民众的抗议示威中,将于2017年1月20日入主白宫,成为美国第四十五任总统。

  川普走马上任对美国房市走势,将可能产生什么影响呢?

  因为2008年金融危机,美国收紧了对本国居民贷款买房的金融政策。本国居民贷款买房,需要查收入,查信用纪录,查报税。并依据这些记录,倒推贷款额度与利率。

  因此,这大大限制了美国本土居民的贷款买房。这一政策能否松绑,将直接决定未来美国房市的走势。

  所谓最简单的美国梦,就是能够拥有一栋房子,有一群孩子,养有几条狗。据美国官方统计数据,目前美国房屋拥有率在63.7%,已经降至历史最低点。

  物极必反,否极泰来。

  川普上台,作为一个地产商人,相信他对美国房地产了如指掌。美国平均房价现在还不及2006年高点,而同为移民国家的加拿大、澳大利亚、新西兰,房价已经一骑绝尘,将美国远远抛到了后面。

  与2009年的低位相比,美国房价如今已经大幅飙涨。很多人有上涨恐惧症,简单认为美国房价要下跌。

  从目前市场交易看,法拍屋,即所谓破产屋已经非常少了。市场没有了2013年抢屋的疯狂,但是,供应面也在持续萎缩。

  美国房价经过三年的持续上行,目前市场处于胶着状态。但是,优质房源,开价公道合理,还是很快就会被买家买走。

  举个实例,笔者曾经在微信朋友圈推荐过的一处房源,位于帕萨迪纳,1505 Creekside Ct # B, Pasadena 91107。这栋房子,上市仅仅七天就被买走,比卖家开价高出15000美金。笔者可以想象,这笔交易背后买家竞争的激烈程度。同样小区同类房源,笔者查询,2006年交易价格在690000美金。

  市场有效供给在减少,才会造成买家竞买加价现象,房价就是这样持续走高的。从租售比看,买房付月供还是比租房划算。

  川普上台,重振美国梦。是一句口号,还是会落到实处?

  过去多年的全球化,对美国边远地区经济发展造成了巨大的伤害。而民主党精英无视了这些群体的痛苦,是这次选举败北的重要原因。

  通过选票革命,在和平中,美国民众就将民主党赶下了政坛,这应该是一个社会变革最小的代价。虽然还有很多人不适应,抗议也罢,示威也罢,但是,历史潮流不可阻挡。随着时间流逝,一切都将复归平静。

  保守共和党上台执政,必将延缓全球化进程。美国将更加关注国内经济,民生问题。

  随着川普上台执政,美元升值,全球资金回流美国的大趋势,将更加明显。美国仍将是这个世界最安全的国度,她对全世界移民的吸引力,将有增无减。

  川普上台,对非法移民是巨大利空,但是对有钱有势的投资移民来说却是巨大利好。

  而房地产作为金融产品之一,未来走势,持续上行,或将无法避免。

  川普如果松绑美国居民贷款买房政策,那么,对还没有达到历史顶点的中低价房产,或将迎来一波较大的行情。

  川普上台,美国将往何处去,美国房价将往何处去,让我们拭目以待!

  (海纳愚夫,洛杉矶专业地产经纪,网络自由撰稿人,专业著作《话说美国买房》)
楼主海纳愚夫 时间:2016-11-29 00:24:59
  海纳愚夫:走近圣马利诺,进入厚重的历史!

  圣马利诺(San Marino)位于洛杉矶圣盖博谷,属于华人老区商业范围。

  这座名城与圣盖博(San Gabriel)、阿罕布拉(Alhambra)、帕萨迪纳(Pasadena)、阿凯蒂亚(Arcadia)接壤。

  圣马利诺建于1913年,由美国铁路大王“亨利•亨廷顿”,以及二战时期美国著名陆军上将“乔治•巴顿”将军家族共同建立。亨廷顿图书馆已经成为了该市标志性的历史性建筑。

  每次与客人走进这座城市,都能够感受到美国厚重的历史文化。这个移民国家虽然历史短暂,但是,她对生活的传承,在住宅文化上体现得非常明显。

  百年豪宅,在这个城市并不鲜见。大树林立,古树参天,植被茂盛,一座座具有历史韵味的房屋掩映在绿树成荫之间。

  笔者陪同客人步入屋中参观,常常不得不惊叹一座座近百年房屋保存的完好。

  在这个由高端白人居住为主的城市,随着历史的变迁,大量亚裔移民的涌入。经过百年发展,如今已经成为高端亚裔移民的首选。据美国官方数据,目前该市亚裔居民已经超过百分之五十,而其中华裔又占有绝大多数。

  圣马利诺城市的房屋总共仅4400多栋,而且全部属于独立屋。这个城市的房价因为豪富阶层的支撑,常常处于只涨不跌的格局。优质房源上市,通常会出现竞价现象。

  2008年到2012年美国房市最萧条的时期,圣马利诺房市也具有超越市场的抗跌性。因为需求与供给面始终处于不平衡的状态,因为资源的有限性,决定了圣马利诺房市的坚挺。

  经过笔者持续不断的观察,目前想在圣马利诺买到一栋差不多的房屋,预算需要在三百万到五百万美金之间。

  圣马利诺房屋年代久远,大多建于三四十年代,占地面积大,多数占地在一万平方英尺左右。

  该市居民多为律师、会计师和医师等高专业程度的中上阶级白人,入住的亚裔、华裔居民,多以商人为主。圣玛利诺因此有着“小比佛利山庄”的美名。

  雷西公园与亨廷顿图书馆公园,是圣马利诺天然的氧吧。一所高中,一所初中,两所小学,都属于全十分学区,分布在亨廷顿(Huntington)大道两旁。

  临近的帕萨迪纳亨廷顿朗廷酒店,是圣盖博谷区域最高端的酒店。该酒店具有庄园的风光与气质,该酒店常年宾客盈门。

  距离华人老区圣盖博市核心商圈“Valley”大道,也仅十多分钟车程。与老美历史文化名城帕萨迪纳也仅一街之隔,中西文化,互相交融。

  随着加州寸土寸金时代的到来,房大地大的建筑风格,或将进一步成为历史。

  圣马利诺,也将注定成为一个符号,成为一个象征,成为历史中永远矗立的一个标杆!

  (海纳愚夫,洛杉矶专业地产经纪,网络自由撰稿人,专业著作《话说美国买房》)
楼主海纳愚夫 时间:2016-12-02 04:03:46
  海纳愚夫:交易的不是房子,而是人心

  ——写在参与美国房产交易三周年之际

  一、

  2013年8月,在与一帮朋友结束拉斯维加斯之行,回到洛杉矶后,我就收到了加州地产局寄来的房产经纪人执业执照。

  收到执照,没有兴奋,也没有激动。因为,我清楚知道,这一切,不过刚刚开始。全美有执照的经纪人,多如牛毛,而能够活出来的,凤毛麟角。

  时间退回到2013年2月19日,那一天,是我踏入地产经纪培训学校的第一天。

  年届四十,重拾专业英文,是人生一场巨大的挑战。但是,我清楚知道,我没有选择,面对高山,只有跨越。因为追逐人生某种理想,人到中年,背井离乡,有幸来到日思梦想的美国。重新打拼,寻找人生新的定位,是人生重大的战略转折,也是必须做出的选择。

  面对专业英语,百分之八十的单词都不认识,更何况理解一段完整的句子。从单词开始,四个月,我通过了加州地产局的执照考试。

  凭着一股毅力、勇气与坚持,跨越了面前的第一座大山。参加完考试,重新回到社区成人语言学校,看见英语,我有一种想吐的感觉。

  人生都是逼出来的,的确如此!前面没有路时,或许,坚持一下,路就在前方!

  二、

  作为一个小商人,阅读与写作,却是我人生最大的爱好。

  从踏入美利坚的第一天起,我就笔耕不辍。因为价值观的差异,我曾经面对众多网友的围攻,身边朋友劝我放弃。但是,我始终坚信,身正心正何惧影斜?

  阳光下的博弈,曾经是生命的追求。身处自由的土地,面对宵小之人,有何惧之?

  通过文字去传播人生观、价值观与世界观,找到志同道合的朋友,重新搭建跨越世界的人脉资源,是写作的主要目标。

  我清楚知道,我不是一个文学青年,无病呻吟,浪费时间与生命,不仅是对自己不负责任,也是对读者不负责任。

  一年多的坚持写作,通过网络的广泛传播,积累了大量的人脉资源。

  2013年8月获得执照,9月就完成了第一笔交易。看似偶然,偶然中或许蕴含着某些必然。

  我始终相信,这世界没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨,一切都有因果缘由。

  那时,因为经济的拮据,我开着一辆破旧的丰田凯美瑞,成交近百万美元的房子,或许,在洛杉矶地产界,也是一个传奇与奇迹。

  三、

  随着时间的持续,随着交易的增加,经验也日积月累。

  为了让读者朋友更加广泛深入了解洛杉矶地产市场,2014年9月,我开始了《话说美国买房》的写作,并通过网络持续连载。

  我将自己知道的美国房产交易内幕,毫无保留的告知读者朋友 。赠人玫瑰,手有余香。随着文字在网路上的持续传播与发酵,很多读者朋友循着文字而来,因此,我也获得了众多客户朋友的支持与信任,房产交易不断持续增长与放大。

  我非常珍惜因文字而结缘的情份,本着宁愿天下人负我,我绝不负天下人的责任感,为客人提供着专业与贴心的服务。

  真心换真情,真情换真心。

  当然,我也不可避免遇见一些做事缺乏规则、底线与基本道义的人。但是,本着只要不亏欠他人的原则,面对这些人,笑一笑,挥挥手,道声尊重与再见,我相信,我的路一定越来越宽。

  舍得与亏得,又有多少人能够悟透与看透?

  四、

  华人世界,因为文化因素,人与人之间,最缺乏的就是真实与诚信。我深知,事业成功的关键就是能否打造真实与诚信的口碑。

  从迈入美利坚的第一天起,我就开始了《一个中年人的旅美轶事》纪实连载,相当于直播我在美国的生存与发展。

  展示自己,开放自己,是赢得他人信任的第一步。四年来,我坚持了下来!

  智慧为命运之本,做人为做事之本,信义为立业之本,有恒为成功之本。

  面对每一笔交易,严谨、认真、负责,站在客人立场,不为交易而交易,不为佣金而交易。永远秉持,客人至上,服务第一的原则。

  客人由怀疑,到信任,再到全权委托。沟通是桥梁,行动是保证。

  客人不仅会听我们如何说的,客人更会观察我们如何做的。沟通非常重要,行动更加重要。

  如果说一套,做一套,只会自毁前程。做得一定要比说得漂亮,才能建立口碑。

  五、

  中美之间,跨越太平洋,白天连着黑夜。很多客人在美置下房产,就回到了中国。一栋房子,面临水、电、气、税、租等诸多事宜,如果我们缺乏责任心,缺乏担当,将给客人带去无尽的麻烦与烦恼。

  对客人而言,是远隔千山万水的忧虑,而对我们而言,往往是一个电话就可以解决的问题。帮助客人解决问题,不烦客人,是基本的行事准则。

  凡事只要换位思考,具有责任、担当与道义,我们就一定能够得到客人的理解与尊重。

  客人帮助介绍客人,我们的圈子就会越滚越大,我们的道路就一定会越走越宽。

  仅用三年时间,我带领团队就创造了年近两千万美元的销售纪录。

  我为人人,人人为我。

  三年来,我建立了银行贷款、保险服务、房屋检查与维修等系列人脉资源网络。

  我已经站在行业制高点,房屋交易佣金已经给予了劳动成果的最大回报,我拒绝了产业链上任何形式的佣金与回报。

  一个人如果什么钱都赚,将失去品与格。也正因为此,围绕在身边的服务链,能够尊重我要求的对客人提供及时、准确与优质的服务。同时,我也赢得了他们的尊重与信任。

  六、

  对待工作,我是一个认真而且较真的人,力求完美。秉持客户的事无小事。及时、准确,并且具有预见性的帮助客人解决与处理问题,与客户建立良好的沟通渠道。日积月累,理解、信任与尊重,因此建立。

  当然,生活中我又是一个很随和的人。或许因为丰富的人生阅历,面对形形色色的各种购房客人,我都能够与他们打成一片。

  三年来,我见识过各种各样类型的人,专家学者、商贾佳人、官商二代,坦诚相待,真诚示人,就如鱼得水。

  换位思考,理解与尊重中美之间不同的文化,不同的行事风格与作风。基于人性,很多时候,需要我们陪着客人一起去碰壁,一起去改变,只有如此,我们才能赢得信任与尊重。

  人生路上没有如果,只有结果与后果。

  这波移民大潮,史无前例。大潮汹涌,激情澎湃,在大潮中,我们能否脱颖而出,拭目以待!


  2016年12月 于美国洛杉矶
楼主海纳愚夫 时间:2016-12-22 04:07:36
  海纳愚夫:说说美国房屋保险

  参与美国房屋买卖,就不可避免与保险公司打交道。说美国房屋保险,就从一笔现金交易的房屋说起。

  2015年,笔者帮助一位客人全现金购房,客人当时要求暂不买保险。公证行(Escrow)完成产权转让登记,结束交易前,获知客人不买保险。她告知笔者,不买保险可以,但是请客人签署一份免责声明,不得追究公证行的责任。

  据她讲,加州历史上曾经发生一起房产交易,当天产权转让登记完成,晚上房子就被大火烧毁。最后买家将经纪人与公证行全部告上法庭,当然,加州购房标准合约中有告知免责条款。买家申告也是白忙活,但是没有公证行与经纪人希望去卷入官司诉讼。

  这个故事在笔者脑子里扎下了深深的根。根据美国房屋交易规定,买家现金购房,可以不买房屋保险,全凭买家自愿。而贷款买房,房屋保险必不可少,否则根本过不了银行这一关。

  笔者有很多现金购房客户,在交易过程中,也有很多责任心不强的公证行(Escrow),买家保险不到位,也直接完成了房屋产权过户,直接将房子置于风险之中。

  这种时候,通常会让笔者睡不好觉。当然,我都会抓紧与买家、保险经纪沟通协调,尽可能最快速度让房屋置于保险之下。

  由于经验的积累,此后每次交易完成前,我都会督促保险经纪与公证行密切配合,在Closed前,完成房屋保险的生效,保证无缝对接,避免万一发生。

  今年初冬,笔者又接到一位读者朋友的电话,告知在美国中部某州现金购买一栋独立屋,中午十二点才完成产权转让登记,下午两点房子就被火烧了。

  买家连钥匙都没有取到,而且同意卖家再暂住两周,给卖家搬家时间。

  可悲的是房屋没有保险,产权转让登记已经完成。

  买家经纪是一个老美,但是很明显缺乏经验,警惕性不足。买家作为一个新移民,完全傻了眼。打官司,花掉大笔律师费,还不一定能够赢。而且极有可能面临卖家的法律追诉,赔偿他的家私财产。

  就这个案子,我咨询了圈内美国律师朋友,给了他们一些建议后,因为精力所限,也没有追踪。因为买家已经签署相关合约,或许因为语言障碍,买家并不知道完全责任后果,懵懵懂懂就签字了。但是既然已经签字,所以,追诉公证行与经纪人,打赢官司的可能性极小。

  美国房屋保险,保的就是万一。因为美国木制结构房屋,一把大火,就可能化为灰烬。所以,美国房屋火灾保险,绝不可少。

  因为笔者信誉所在,很多客人都不看合约,委托笔者全权办理,所以责任就更加重大。当然,笔者做事只抓关键点,就能够事半功倍。

  我把这些故事也常常告知合作的保险经纪、公证行以及购房客户朋友,以引起他们的警惕与重视,确保万无一失。

  一栋房子,是很多家庭最重要的财产,所以,保险必不可少。什么钱都可以省,但是这笔开支绝不能够节省。当然,即便支付了保险,我们也希望意外永远不要发生。

  如果发生过巨额赔付,多数保险公司都会拒保,所以,保险保万一,但是我们还是需要一万的谨慎与小心,确保自己财产的安全。

  (海纳愚夫,洛杉矶专业地产经纪,网络自由撰稿人,专业著作《话说美国买房》)
作者:洛城置业 时间:2018-03-04 13:52:25

  
作者:洛城置业 时间:2018-03-05 02:44:02
  海纳愚夫:说说美国租房的一些游戏规则

  由于我们管理众多房源,这些房源大部分都是我们帮助客人买下来的。很多投资类房子完成交割手续后,客人委托我们独家代理继续向外招租客人。

  美国租房,通常都是年租合约,没有任何家具,不管水、电、气、网,都由租客以自己名义去开通。租客凭着这些凭证,就可以安排孩子就近入学。

  我们在工作过程中,经过房主授权许可,房子进入加州地产交易平台,即Crmls.org。经过我们专业经纪人授权,各大公众平台,如Zillow、Redfin,才能跟进公开发布。卖房也是一样。

  租客可以通过经纪人联系我们先现场看房,也可以自己联系我们现场看房。房子看中后,递交租房申请,申请资料包括:

  第一、银行存款月结单,这是租客的资金保证;

  第二、上一年度报税纪录表,这是租客收入的重要凭证;

  第三、工作证明与收入证明文件;

  第四、信用记录分数;

  第五、居住人员状况,需要提供驾照等身份信息。

  以上资料缺一不可,如果租客拒绝提供以上任何资料,都将被我们关在备选的门外。

  有了这个程序,我们就将职业租客,二赖子租客阻挡到了门外,避免招到不良租客。

  当然,因为中国文化,很多读者会有疑问,如果租客提供假材料怎么办?我们是否对上述资料进行查证?

  坦白告诉大家,我们不会对租客提供的资料进行查证,我们也不会怀疑租客提供资料的真实性。但是,我们会有逻辑上、常规上的判断。

  有一些房子,因为性价比高,可能面对一大堆租客提供的资料,我们要从中找出最优质的租客,那么我们就会对租客提供的资料进行比较。

  在美国做事,都是本着我相信你的原则,如果你胆敢造假,一经发现,不仅是道德上的问题,而是可能涉嫌犯罪。伪造文件,或将面临牢狱之灾。所以,本着这个道理,不会有租客为了租一个房子,去伪造假文件。

  而每一个租客提供的资料,条件好坏都是不一样的。我们比较后,选择一个有诚意的,有支付能力的租客,将房子租给他(她)。

  我们现在管理数十栋房子,基于管理的经验,租客以家庭为单位,对房子的维护保养相对最好,租给学生损耗最大。租客通常三年,最多五年必须更换一次,否则房租不易上涨,很难跟上市场节奏。

  管理房子只是我们业务中的一部分,也是不赚钱的部分。我们收取客人的费用,坦白说不够我们的付出与支出。当然,作为一个商人,不是每一块业务都必须赚钱。

  房屋买卖、法拍屋投资交易,才是我们盈利的关键部分。房屋管理只是为了积累客源,为了今后数年获得房子独家销售代理权。

  当然,在房屋管理服务过程中,我们从来没有半点马虎。有的房子维修维护问题多,有的少,我们有四批长期合作维修人员,帮助客人以最小代价,维修好房子,是我们最高原则。

  基于美国这些租房原则,新移民登陆租房,就比较麻烦。当然,这个问题也不是问题,一次性交半年租金,或者一年租金,多交一个月押金,就可以租下房子了。

  美国本土租客通常是一个月押金,一个月房租,按月交付。

  2017年6月 于洛杉矶
作者:洛城置业 时间:2018-03-05 02:51:46
  海纳愚夫:有感于2018年春节客户聚会

  2018年2月17日,农历正月初二,来自世界各地的客户朋友,从洛杉矶多个城市聚拢到新港滩(Newport Beach)。

  中午一点左右,近120位客人到达指定地点,参加海纳地产组织的2018年新春游艇聚会活动,参与人数创造了海纳地产客户朋友聚会新的纪录。

  为组织这次活动,我们一个月前就开始了大量准备工作,联系游艇,确定人数,组织报名。

  凡事豫则立,不豫则废;谋定而后动,三思而后行。

  由于每一个个体都受到一定时空限制,整个游艇人数上限144人,最后几天,人员变化非常频繁,有的来不了,又有很多新朋友申请加入,造成人数只能凭着感觉来判断。

  所以,让人最担心的是人数超过限制,这将让组织者处于非常尴尬的状态。不过非常幸运,一切顺利,游艇人数刚刚接近上限。

  游艇在下午1时45分出发,还是有个别朋友因为堵车因素,耽误了登船。所以,只有来年再弥补遗憾。

  游艇从新港滩港口出发,两岸风光,尽收眼底。驶出港口,进入大海,一望无际。大家非常幸运的看见了灰鲸,老外引航员介绍说,我们运气非常不错!

  本次聚会,来了很多老朋友,同时也来了很多从未谋面的新朋友。愚夫感恩大家的支持与参与!

  三个小时的船上时光,伴随着优美的古筝演奏,进入了高潮,孩子们也积极的参与了演唱。

  下午四点三十分,海上游艇聚会结束。大家驱车赶往圣盖博全统广场海鲜半岛酒楼,辛苦了半天的客人们,在晚上近七点,随着客人陆续到齐,开始了晚宴。

  本次聚会活动,顺利圆满成功。愚夫感谢大家的支持,感恩每一位朋友!

  永久、持续回报每一位客户朋友,将成为海纳地产的精神与文化,并将深入骨髓。

  2019年,期待我们再聚首!

  2018年2月 于美国洛杉矶
作者:平和恬淡 时间:2018-03-05 06:25:26
  楼主厉害!
  请继续
作者:ty_陈晨505 时间:2018-03-06 21:43:58
  外汇平台套利500美金试单,到账收费,有兴趣做代理的加我,佣金返现90%。。咨询+Q:107864113
楼主海纳愚夫 时间:2018-03-08 09:58:42
  海纳愚夫:2018年美国房市之思考

  今年的加州,没有了去年充沛的雨量。雨季到来,没有了大雨,反而因为干旱与干燥,山火烧个不停。从北加到南加,山火将很多加州居民驾到了火上烤,雾中熏。

  在大火中,很多靠近山区的房屋,也在大火中化为灰烬。然而大火无法阻挡加州火热的房市,一房难求,让冬季的房市,淡季不淡。

  2017年已经过去,时光进入2018,美国房市还会持续火热吗?

  任何一个市场,有人看多,就一定有人看空,交易才能形成。

  美国房市2009年触底,经过2009年到2012年,长达三年的底部盘整,2013年开始,美国房价持续上扬,至今已经连续五年上涨。进入第六个年头,美国房价还能持续上涨吗?

  从当前市场供应面来看,供需严重失衡,一处优质房源出现,就会出现多人争相竞价的局面,房价自然上涨成交。而当前,供需结构发生变化的局面,似乎没有出现任何端倪。供应面的持续紧张,将继续推升房价上涨。

  从大格局看,美国经济持续向好,十五年周期理论,美国房市都还有三到五年的上涨空间。

  大洛杉矶地区,作为美国西部最大的城市群,这座城市文化上的多元性,以及对各族裔强大的包容性,吸引着世界各地的移民。而洛杉矶房价与世界一流城市群相比,绝对价格依然偏低。人口的持续流入,这个趋势短期将很难改变。

  2018年,川普税改,也无法改变美国房市走势。而全美房价也不过刚刚超越2006年美国房价高点,应该还有相当的上涨空间。

  从美国房地产历史走势与周期回顾,81至89年牛市,90至96年熊市,97至07年牛市,08至12年熊市,13年至当前处于牛市周期中。总体规律是牛长熊短,10年左右为一个完整的牛市周期。

  美国房市自12年见底以来,如果按照周期性规律判断,本轮房地产牛市或将持续到2022年左右。所以,根据历史数据,当前还不是美国房市最高点。

  2018年初 于美国洛杉矶

作者:yxhrasia 时间:2018-03-13 10:10:26
  哈尔滨东大直街上和置地就是个贼窝子,2017年9月本人因为孩子生病急用钱看病,在报纸上看见小额贷款广告,就抱着试试看的心理打通了电话,对方说可以马上放款,只要抵押房产证或者汽车就可以,于是我和爱人就去到了他们的办公地点,在东大直街上和置地广场,一个写字楼,里面全都是贷款公司,我按照地址去到4楼找到了报纸上的公司,屋里有4个20多岁的青年,我说明来意,他们说可以马上贷给我钱,贷2万到手1万6,分期偿还贷款,办妥相关手续后我将车抵押给了他们,说明半年还清,等我12月去的时候人去楼空,我赶紧报警,警察到现场后找到物业查资料,结果物业没有登记,说房子都是房东出租出去的,现在我的车被这伙骗子骗走,没处找寻,挨千刀的王八蛋,放高利贷的我愿你们吃饭噎死,喝水呛死,得艾滋,出门让车撞死,得了癌症都是晚期,提醒广大市民千万不要受骗上当,不要因为着急用钱而被骗子利用,切记。
作者:ty_熊学军 时间:2018-03-15 11:51:24
  不错不错不错
作者:春胜堂中医 时间:2018-03-18 09:49:00
  美好生活从居住开始,四海皆宜
作者:changeTB 时间:2018-03-22 12:09:01
  学习学习!
作者:hulianrui 时间:2018-03-26 16:41:30
  m
作者:hulianrui 时间:2018-03-26 16:56:30
  好
作者:不进园林 时间:2018-03-28 20:41:42
  写这类东西,要有常识,不能写先看房,看了没用! 因为你不知道土地产权性质,连买都不能买,何谈购房合同? 一定要明白一件事,加州的房产所属土地共有产权居多,你买这个房不是你一个人就能成的,要这片土地所有业主,也就是整个社区同意才行。我们中国人在加州买房,要不买好莱坞山腰上那种独立产权土地的别墅,要不买百年翻新房或者公寓,而要买共有产权那种房,看完房一定还要找业主委员会或者社区负责人谈心,要人家接受你才行。这很难的,往往还要有额外的投资,比如为社区再投资兴建一个篮球场或者老年人活动中心。懂吗?
作者:安城如末影 时间:2018-03-29 22:59:21
  喔房子很漂亮但现实很残酷啊
作者:翡翠商胡歌 时间:2018-03-30 22:54:30
  ——1、你有微信
  ————2、你有手机
  ————4、你在浪费时间读这个东西
  ————5、你没发现到其实3.不见了
  ————7、你跑去检查到底有没有3.
  ————8、可是,6.呢?
  ————9、你笑了,觉得自己很白痴
作者:我的zs 时间:2018-04-05 22:16:35
  ??
作者:海虹2018 时间:2018-04-07 00:03:03
  楼主英语不太好,是怎么和老美房主经纪人沟通啊?我听说买房时需要大量沟通交流,才能获取有用信息,拿到好的价格。
楼主海纳愚夫 时间:2018-04-07 04:35:45
  海纳愚夫:说说房屋出租过程中的霉菌处理

  美国房屋管理维护过程中,因为房屋木质结构,经常会遇见两大问题,一是白蚁防治问题,二是霉菌问题,今天重点谈谈霉菌处理问题。

  房屋霉菌问题通常因为房屋漏水或者潮湿引起。长期在霉菌环境中居住生活,将对人体健康产生或多或少的影响。

  据笔者了解,洛杉矶有因房主不重视霉菌问题,租客以人权与健康问题为由,把房主告上法庭,发生巨额索赔,最后房主产生巨大损失。

  笔者团队管理三十多栋房屋,四年多来,发生了两次疑似霉菌事件。

  第一次问题不太严重,我们及时联系了第三方公司进行了空气检测,花费了七百美元,检测结果表明没有霉菌,室内空气正常,对轻微潮湿的区域进行了处理。租客非常满意,而且放心居住,没有停付房租。

  第二次问题比较严重,租客非常烦躁。霉菌检测公司针对现场情况,需要破墙、破地板,进行墙体内检测与烘干处理,室内产生了巨大噪音,租客直接就停付了房租。连墙体恢复,更换地毯、地板,连同一个月的租金,损失非常大。不过比较幸运的是处理及时,霉菌并没有产生。虽然对租客生活带来困扰,但是我们积极主动处理相关问题,最后租客也无话可说。

  笔者经常接到一些读者朋友告知,自己的房屋出租,遇见租客以各种各样的理由,拒付房租,并拒绝搬出。

  美国是一个规则至上的国家,房屋租赁同样有很多规则。在租客选择上,就必须调查租客的信用记录、工作收入情况、报税记录以及银行存款证明,从根子上杜绝无赖租客入住。

  房屋出租过程中,关于房屋大小问题都必须与租客及时沟通,及时、积极协调处理,避免小问题酿成大问题,最后造成问题无法控制,产生巨大损失。

  在房屋出现疑似霉菌事件时,必须马上联系第三方公司进行检测,把握主动权,避免租客拿霉菌事件做文章,拒付房租,还以身体健康损害为由找房主索赔,到时就得不偿失了!

  笔者团队在房屋出租管理过程中,也经常告知租客,我们需要共赢合作,互惠互利。租客维护好房子,如果小问题能够自己解决,尽量自己解决,避免房屋维护带来更大的成本,房主在租金上才会更多考虑租客的利益,共赢格局才会形成。

  美国房屋出租管理,是比房屋买卖更复杂、更繁琐、更系统的服务工程。

  2018年4月 于美国洛杉矶


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作者:此生为幂1206 时间:2018-04-10 18:13:51
  您好,我是开美国亚马逊店铺的,现在想找一些在美国的朋友做测评,定期免费赠送一些产品来换取您的评价,如果感兴趣的话可以加我的微信详谈,WX:minihjx1206
作者:金刚经125 时间:2018-04-11 23:06:06
  美国真好 人文环保都是一流的 我喜欢
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作者:倾橙之恋2009 时间:2018-04-13 20:58:11
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作者:赤霄纯钧 时间:2018-04-13 21:18:13
  @倾橙之恋2009 2018-04-13 20:58:11
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作者:赤霄纯钧 时间:2018-04-13 21:22:24
  @倾橙之恋2009 2018-04-13 20:58:11
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作者:赤霄纯钧 时间:2018-04-13 21:26:35

  
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作者:赤霄纯钧 时间:2018-04-13 21:40:53
  @倾橙之恋2009 你他妈死了吗?
  • 赤霄纯钧: 举报  2018-04-13 21:42:18  评论

    @倾橙之恋2009 你全家都去火葬场了吗?先烧你妈还是先烧你爹?
  • 赤霄纯钧: 举报  2018-04-13 21:45:42  评论

    @倾橙之恋2009 建议把你妈烧个七成熟,边烧嘴里还嗷嗷叫唤,半天才咽气的。建议把你爹烧个十二成熟,切开不见血,吃起来外酥里嫩的。
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作者:u_114004170 时间:2018-04-14 20:35:20
  还是待在中国吧
楼主海纳愚夫 时间:2018-04-19 01:43:00
  今天两个房子进入公证行(Escrow),都加价方获得交易权,2018年累计实现交易12栋房子。当前七个客人买房,前天出Offer六个,一个竞价失败,一个直接出局,两个没有得到卖家任何回复。四到八月,属于美国房市旺季,目前市场格局属于绝对卖方市场,优质房源,只要开价公道合理,上市便会引起买家哄抢,不加价很难获得交易权。买房投资属于买势,趋势不对,再精明的投资也白搭。以愚夫个人经验判断,根据美国房市历史走势,美国房市还有三到五年上升期,目前入市还不算晚,美国房市必将还会迎来一波猛烈的涨幅,方可到达阶段性顶点。要想买到心仪房子,稳、准、狠,缺一不可!任何犹豫不决,一定与市场机会插肩而过,很难实现目标,最终无功而返。美国房屋买卖,很难百分之百满意,交易过程就是人性挣扎的过程,就是不断自我妥协的过程!只有妥协,才能共赢!

  海纳愚夫 2018年4月于美国洛杉矶
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