在美国投资公寓、管理公寓的路上

楼主:Snowie3C 时间:2018-05-02 03:19:12 点击:5633 回复:129
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  2018-05-01

  很久没有来,之前写帖子已经淹没在大海里了,不打算再把它从海里捞出来。

  2015年的时候,我们除了投资公寓,还投资了一些独立屋实践了我们学到的理论,独立屋相对现金流虽好,但是管理还是比较麻烦一点,因为每个独立屋相隔的距离都不近,每次如果需要到各个独立屋看看,在路上回来上所花的时间都需要超过一个小时甚至到两个小时的时间,如果需要察看四五个独立屋,一天的时间已经用光了。虽然,我有些独立屋已经从出租出去到现在都没有去看过一眼,但是有些还是在这几年的时间里有看过那么两眼。鉴于时间问题,今年年初,我们在这些独立屋有租客搬出的时候,都陆续把这些独立屋再重新修整、装修并且挂上市场出售。

  公寓的投资及管理,可以用最少的时间,一次性看过几套、几十套甚至是几百套单元。

  我们用了两年多的时间实践过了,公寓和独立屋都做了对比,总结出来,还是公寓投资更适合我们。以后,我们会把所有的资金、时间和精力都花在公寓的投资上,尽量在今年年底或者明年年初把所有的独立屋都出手。

  重新开新篇,写写在管理投资公寓及独立房产遇到的形形色色的人与事,我有时候会记录下有趣的卖家、奇葩的租客、令人咂舌的故事、还有各种各样投资过程中的房产。

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作者:jiaofu841003 时间:2018-05-02 09:22:03
  是不是独立屋的房产税和人工维护费比较高,所以相对而言还是公寓投资比较好?
  • Snowie3C: 举报  2018-05-02 21:17:18  评论

    同一个地区(county)的公寓房产税和独立屋房产税相比较,可能公寓的房产税比率要比独立屋,人工费也比较难相比较。但是,这两个也不是不投资独立屋的主要原因。主要是假如我提高了房产的租金,公寓房产可以因为租金升高了而商业价值增值了,而独立屋不会,还有方便管理这个原因。
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作者:baiyun522 时间:2018-05-02 14:27:25
  mark
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作者:szhnpgc 时间:2018-05-02 18:12:59
  加油
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作者:yuwei_0712G 时间:2018-05-02 22:16:31
  mark一下
楼主Snowie3C 时间:2018-05-02 23:59:19
  2018-05-02

  周一的时候,收到6个独立屋的保险继保通知,还有部分房产的今年的房产税增加的信函,部分因为去年的Harvey飓风而延迟通知。这些通知,我都需要每个房产打大概20分钟的电话来处理继交保险的事情。填写、申请反对增加房产税的表格也要花很长时间。虽然每年只有一次,但是这些都是时间,这也是投资多个独立屋比较让我觉得麻烦的地方之一,投资公寓的话,几十套或者几百套的公寓,同样的事情,只需要做一次。

  而且水电服务也一样,如果有租客搬出的时候,每次都需要打电话给水、电、煤气公司开通服务,这些都需要时间成本。而公寓我们设置的是租客搬走的时候这些服务自动转到我们公司的名下,有新租客入住他们打电话过去转到他们的名下即可。
作者:szhnpgc 时间:2018-05-04 10:21:03
  你之前“和巴比伦最富有的人学理财。。”那个贴一直有跟,也有提问题。
  后来看你没怎么更新,知道你是带孩子忙。

  虽然不在那边,但多学习也是好的。
  • Snowie3C: 举报  2018-05-04 23:22:00  评论

    谢谢你一直的支持,带孩子比较忙,加上去年下半年多花一些时间在刚刚过户公寓房产的装修、管理上,所以,时间不太多。
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作者:nab0007 时间:2018-05-06 11:51:26
  应该说明是哪个城市,再上点图片,
  发帖的目的,是让大家去租还是让大家投资买入出租...
  • Snowie3C: 举报  2018-05-08 00:25:14  评论

    谢谢你的回复及建议。我们投资有几个城市,以后我写到的时候尽量写上投资房产的城市,我会多发一些图片的。发贴是让大家知道,除了独立屋的投资,还有公寓房产可以投资。
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楼主Snowie3C 时间:2018-05-07 23:25:19
  作为以投资为目的的房产,拿到房产后,我们最需要做的就是让它产生收益。
  
  (我们投资的公寓之一)

  房产的收益,除去看不见的增值,房产最直接的收益是“正现金流”。
  
  (网络图片)

  无论是在中国,还是在美国,做房东,都有同样的烦恼,那就是收不到租金。
  
  (网络图片)


  在管理投产房产这几年当中,我们遇到好几起赖租的租客。今天,我们要讲的这个故事,是关于一位美国租客撒泼无赖的故事,这不是在美国当房东当中遇到的个例,也不是惯例,但这种无赖的租客,不会是第一个,也不会是最后一个。

  01

  北宋理学家周敦颐的《爱莲说》曾说道:“出淤泥而不染,濯清涟而不妖。”

  这个世界上,总有那么一些人,洁身自好,高风亮节,即便世态浑浊,也绝不同流合污。

  但,毕竟属于少数,甚至极少数。

  而中国古言讲到的,近朱者赤,近墨者黑,却比比皆是。

  今天我想说的故事,正是印证了这个道理,让我更加明白,物以类聚,人以群分,真的是这样子。

  在自己管理的美国公寓里,居然出现了这么一个美国女租客,自从她结交了她的男朋友后,变得游手好闲,胡搅蛮缠,真的让我寒心,可恶之极,简直不言而喻。

  执笔写下这个故事,不仅仅是厌恶这个美国租客的流氓行为,更是想告诉你们:人生在世,交友需一再谨慎;若交友不慎,误入歧途,那么面临的,可能不仅仅是一个教训,或自认倒霉这么简单,更严重的,可能将是毁其终身。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-08 00:33:35
  02

  故事的女主角叫Samantha,1992年9月出生,还不到26周岁。

  我们接手这公寓的时候,她还是一位时薪$20的护士,算是持有一份正当、高薪的职业,当时与她一起租公寓的室友Megan,也是一位护士,她们两个是好朋友。

  一般购买公寓时,我们会核查每个租客的申请、租约情况,过手后更是会再次查阅每个租客的档案。我查看过她们的交租记录,她们都是在每个月最后一天交下个月的租金,后来得知这是室友Megan小姐强烈要求的,她是必须把租金、吃饭这些最必要的费用先存起来足够支付了才花余钱的人。

  2017年,不知道具体什么时候,Megan小姐带了她的男朋友,入住她与Samantha一起合租的公寓,之后,Samanthsa小姐不知道去哪里认识了一个无业游民男朋友,也领进了合租的公寓。

  在我名下管理的美国公寓里,双方签订的租约有明确规定:如果租客有客人在公寓居住超过三天,租客的客人必须填写申请表,递交申请费,通过背景调查之后,才能入住我们公寓。

  可是,即便我们已经提出口头警告、书面通知,一再要求她们的客人按照程序履行申请,Samanthsa和Megan小姐,却一直没有执行。

  更让人匪夷所思的是,他们不但没有递交申请,还变本加厉,叫上了几个2017年12月初曾经被我们驱逐的租客到她们公寓里居住。

  这几个租客,曾经因为吸大麻,被我们列入房产租赁的“黑名单”,我们非常担心他们的存在对其他租客造成不利影响。

  我们甚至报警,让警察参与查房,对于私闯公寓违反规定的人群,采取当场驱逐的方式,限制这些人进入到我们的房产当中。关于这些人,我们以前也有报警过,他们被限制进入我们的房产的,我在以前的帖子也有写过。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-09 04:58:15
  03

  2018年1月10日,我们到所在公寓进行例行检查,经过他们的单元时,闻到了从单元里散发出来的大麻味道。

  我们当场给他们提出警告,告诉他们,在我们所在的房产范围下,是禁止租客以及客人吸大麻的,若再发现,我们将即刻报警处理。

  两个星期之后,我们听说Megan小姐因为受不了Samantha小姐带回的无业游民“男友”而搬到别的公寓了,两个好朋友就此分道扬镳。

  再后来,从另外一个租客口中说起Megan,说她还帮Samantha推荐她申请更高时薪的工作。

  但是,这个90后的姑娘Samantha,却在应该面试的时候失约,工作之后或者经常迟到,或者在没有提交请假申请的情况下旷工。

  2018年1月底还没到,Samantha已经丢失工作。

  2018年2月,Samantha没有像以往那样,在上个月的最后一天交下个月的租金,她选择分两次交了2月份的租金和滞纳金。

  她仍然与无业游民保持男女关系,并且,依然无视我们的要求,没有按照规定填写入住申请。

  其实,我们本来可以按照她违反租约的情况,给她书面通知让她搬出公寓,但是权衡之后,我们没有这么做。

  首先她曾明确告诉我她在积极求职,她的专业、证书加上她的工作经验,能让她很快找到工作;其次她和她男朋友除了与她在自己的公寓单元内吸大麻之外,暂时没有做别的对公寓及其他租客不利的事情;再者,退一步讲,我们也想积极维护我们和租客之间的关系,凡事不能做得太绝。

  结果,不幸的事情发生了。
作者:你才是李宇春 时间:2018-05-09 19:34:44
  感兴趣,接着说
  独立屋和公寓租金怎么样
  • Snowie3C: 举报  2018-05-09 22:38:33  评论

    谢谢你的支持。独立屋和公寓租金各有利弊,并且与所投资的城市、位置及购买的价格都有很大关系。主要比较收益率吧,当然升值的幅度也很重要。
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作者:宜家猫64 时间:2018-05-09 20:38:42
  顶一个,在看。
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楼主Snowie3C 时间:2018-05-09 22:27:45
  04

  Samantha小姐在她失业的这段期间,据公寓里她另外一个好朋友说,她和她无业游民男朋友一起关在公寓单元里吸大麻。

  这一吸,便没完没了。

  因为吸大麻,她的新工作还没坚持多久,被便辞退了,接着又找到了一份新工作。

  2018年2月及3月份,她分了三次才交完租金和滞纳金。她已经交了租金及滞纳金,理论上讲我们也没有理由赶她走。

  但是2018年3月底,可能她又没有准时上班,又被辞退了。这一次的失业,她变得更无所谓了。

  2018年4月5日,她迟迟未交租金,按照法律及合同规定,我们给她发出搬出公寓的通知。按照公寓租约的规定,每个月的3号,租客如果在当天晚上11:59之前未缴纳租金的,都会收到一份类似这样的通知。

  但是samantha在收到通知后,却没有马上给我答复,一直等到4月15日我们才收到她的回复,她说会在4月20日缴纳租金。

  她回复我的时候,我们已经启动了向法庭提交驱逐的程序了。我告诉她,如果她自动搬走,我不会向法庭提交驱逐令,并且她的租赁记录及信用记录上不会留下不良记录,这对她来说应该是最好的结果了。

  结果,她骂我冷酷无情,说她工作都丢了,我还一味催她交租金。紧接着第二天,她发信息到公寓的管理软件上,说她父亲去世了,而公寓的管理者,就是我,一点同情心都没有,居然还向她索要租金,简直太冷酷无情。

  我看到信息后,很是愧疚,开始自我反省,自己是不是太不近人情了?
楼主Snowie3C 时间:2018-05-09 22:36:36
  05

  她不交租客的那段期间,有将近一个多星期,我没有去公寓。

  直到之后的有一天,我去到公寓,见到了同样居住在公寓里Samantha一个好的朋友。

  我问她,Samantha的父亲是不是去世了?如果是,我真的很抱歉,因为我是看到她发布的信息才知道的。

  可是,令我吃惊的是,她的好朋友说:“不是,我知道你想说什么,她让我说谎告诉你她父亲去世了,这样子可以避免交租金还可以继续在这里居住。”

  天呐!我的内心瞬间崩塌,这是个什么样的女人?简直无法想象!

  知道真相后,我的心情久久不能平静,我惊讶有些人的内心,居然可以可恶到这种程度,天底下怎么会有这样的女儿呢?为了一点点租金,为了继续死皮赖脸留在公寓,居然撒谎自己父亲去世了来博取别人的同情心。

  我能说我感觉到自己的同情心好像是被狗咬了吗?我能说亏她长得那么漂亮,却空有一身皮囊,实则内心丑恶。

  这样丑陋的人心,真的不值得我的任何同情。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-09 22:58:10
  06

  

  在2018年4月18日,我直接把驱逐申请提交给法庭,第二天法庭接已经有受理号出来,确定了驱逐听审的时间为5月8日。这次是我提交驱逐申请确定听审日期最快的时间,前后不到3个星期,其它的案例基本最快定听审的日期为一个月时间。

  到目前为止,她还是赖在公寓里,驱逐的听审是5月8日,听审完后一般需要过一个星期才可以拿到驱逐令,并由警察来执行驱逐他们离开公寓。


  警察拿到驱逐执行令后,会提前一天通知房东或房产管理的相关人员,告知第二天执行驱逐的时间。驱逐令执行当天,警察和房东或房产管理相关人员一起到被驱逐的房产中。

  

  一般情况下,警察会让房东或其他人员在房产门外等,由警察进入房产每个角落都检查一遍,确保安全了才会让房东或管理人员进入。警察执行的时间可是带着真枪的,可以从上图的警察腰间看到。

  如果租客在警察上门的当天,租客识相自己搬走的话,那作为房东的我真的可以省事很多,房东可以换锁以防租客再次用锁匙进入房产。而如果租客还继续赖着不走,警察也会帮房东把租客的物品搬离房产。当然,这些都是付费得来的。

  警察到的当天,被驱逐的租客已经搬走的话,警察会在窗口贴这么一张纸,这张纸同时也是警察前一天打电话给房东告知驱逐令执行的时间,以及警察会在执行的24前把这张通知贴在租客的门口、如果租客还在的话,会亲手交给租客以便他们有足够的时间搬走他们的物品。

  

  但是在美国,通常被驱逐的租客还有一个星期的上诉时间,也就是说,驱逐听审判决当天开始,到第7天,也就是警察去贴黄色驱逐通知的那一天,租客都有权利对些驱逐令进行起诉。

  如果在一个星期内租客不上诉的话,那么还好,顶多给她无赖多一个星期;但是有些无赖租客很狡猾,通常会拖到最后一天的时候向法庭申请起诉。

  起诉后,按照美国这边的规定,如果租客还是继续赖着不走,房东也不能驱逐他们,只能应对他们的起诉,而且还得花更多钱请专业的律师。

  这几年,我已经遇到两宗这种案件了。如果租客起诉的话,房东只能让他们一直居住到法庭开庭听审后一个星期才可以执行驱逐,那样的话,通常快的话,一个月后的事情,但是一般两到三个月之后的都是很平常的事情了。如果租客一直懒关不走,基本上房东只能白让这些无赖租客白住上半年的时间而没有办法做任何事情。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-09 22:59:52
  在美国,什么都得讲法律,如果一不小心,可能会被告。所以,我们能做的,也只能拿起法律的武器来对付这些无赖租客。

  这个故事里,Samantha本来正常工作按时交租的,后来认识了无业游民男友之后,便走上游手好闲,蛮不讲理的可怕之路,她还居住在公寓里的朋友说:“她以前不是这样子,我刚刚认识她的时候,她真是一个很让人喜欢的姑娘,但不,知道什么原因她变成这样子。”

  Megan小姐知道她没有交租金后,还打电话给她们共同的朋友,也就是还依然居住在公寓里的这个朋友,说她可以帮她交租金,但是她们共同的朋友告诉她不能什么事情都为她做,而且她自己有钱的话,是拿来买大麻吸,她觉得可能 是在帮她,可是,可能最后却是在害她,Samantha已经是成人了,她应该为她自己所做的事情负责,别人只能给她建议、但去不能为她的人生做主。在对她所作所为感到厌恶的同时,更为她的交友不慎感到惋惜和唏嘘。

  Samantha失业后与她无业游民男朋友的故事还很多,如她在邻居好友发工资的时候向她借钱去买大麻,如她无业游民男朋友纠集了更多的无业游民朋友一起到她的单元里吸大麻被发现报警后,她们不打开门让警察搜查及同一天被报警几次的事件发生了两次,而且警察居然对她毫无办法,他们告诉我:“你一定知道如何合法让他们离开这个公寓。”是的,我知道,只不过我需要等待而已。

  她的事件,不但多少让我见证了近朱者赤,近墨者黑这个道理的存在和影响,而且最可恶的是,这么多的报警记录,会让我们的房产蒙受一定的信誉损失,我们的公寓房产好不容易在过户后,慢慢地积累了一定的好名声,就这样被打折了,不爱自己羽翼的人,也不值得让人同情。

  目前还不知道最后的结果如何,至少还不知道在5月8日的听审后能不能顺利将她踢出房产,但是我真的想分享这个真实故事给大家,不仅让你们了解美国公寓的管理过程中的一些可能遇到的人和事,更加想让你们明白,交友不慎,一旦失足很可能成千古恨。
作者:参赛520 时间:2018-05-09 23:35:43
  记号,慢慢看
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作者:meizichang 时间:2018-05-10 15:36:37
  之前一直就在看你之前发的帖子,受益匪浅,让我了解了很多美国的情况,感谢!希望能看到你更多的分享!(来自天涯社区客户端)
  • Snowie3C: 举报  2018-05-11 00:48:41  评论

    谢谢你的支持,过去两年还有很多的故事,只是没有时间记录下来。这个帖子有空就记录现在还有将来发生的情况好了。当时不记下来,很快就忘记了。
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作者:szhnpgc 时间:2018-05-10 17:00:25
  结合楼主的分享和其它的一些了解

  在美国投资房子居住面积在2000尺左右的 3B 2.5B的9分以上的独立屋比较好租,价格也不容易跌,也可以通过信用调查选择一些比较靠谱的家庭租户,比较省心,但缺点是租售比和回报率偏低。

  大型公寓楼的投资,一般是交通方便,近公共交通,单位面积较小,每套的租金绝对值不高,但租售比及回报率均高出独立屋很多。但是管理也是问题,因为单位多,有时候考虑空置率所以在租客甄选上降低要求。遇到坏租客的几率会大很多,然后很多几十个单位的公寓楼还要专门请一个全职的物业经理,住在其中一套里面负责管理。

  公寓花的精力操的心遇到坏租客的都会多一些,所以不容易。

  老话说“食得咸鱼抵的渴”“力不到不为财”就是说的公寓楼出租。


  楼主请教一下 美国不是有很多房地产基金 REIT'S吗?据说回报也不错,你怎么看这个?


楼主Snowie3C 时间:2018-05-11 00:46:33
  可恨之人必定有可恨之处

  

  2018年5月6日 周日

  早上不到10:00,我接到一通电话,原来是我们公寓所管辖的警局打来的,问道:“我想调查公寓里一个租客叫Kevin XXX。”根据我的记忆,我们公寓根本没有一个叫Kevin的租客,我上了公寓的管理系统检验一次之后,告诉警察公寓里并没有此租客。警察说:“我接到一位女士报警,称在你们公寓里有一位叫Kevin XXX的租客性骚扰她。她声称他住在40号单元的公寓里。”

  40号单元不就是我们正在驱逐的无赖租客Samantha吗?难道是她没有登记的无业游民男朋友?我只告诉警察我们没有这个租客。

  约10:30,警察又打来电话,说他们已经到我们公寓了,需要进入40号单元进去调查,于是我让Zach同学从家里过去公寓里看看什么情况。

  后来据Zach同学说,原来那位女士和什么叫Kevin的,都是Samantha和她男朋友带回来过夜的,但是,不知道什么原因,那位女士又报警说男的性骚扰她,真是莫名其妙。真是不明白她为什么越来越多交这些狐朋狗友,还以为荣。

  她告诉她的朋友,她的朋友后来告诉我说:“她求我来和你说情,希望可以住到5月底,她说每个人都会经历制造麻烦的阶段,所以,她现在自己现在经历这段时期,但是,她没有地方可以搬去,她想你给她宽限到5月底才让她搬走。”

  我只能无语,但是,告诉她的朋友:“她交了房租了吗?”

  这个Samantha已经把我们的公寓搞得乌烟瘴气,我真是一刻都不能容她多呆在我们的房产里,但是,我又无法可施。

  2018年5月8日

  今天是驱逐这个无赖租客的听审时间,听审时间为9:00。早上8:12分,Samantha打电话给我:“今天是听审时间,我把法庭给我的通知丢了,你可以把法庭的地址及听审的时间告诉我吗?”

  我回复:“不好意思,我不知道。”

  她:“你丈夫去法庭吗?你可以告诉我他的电话吗?”

  我:“不好意思,他的电话无可棒告。我们已经请律师给你通知了,这些信息你自己找吧。”

  她:“可是,我已经弄丢了,我不知道去哪里找。”

  我:“那不是我的事,我们付费请了律师给的通知,请你也去付费请律师查资料。谢谢。”

  挂了电话后,我真是很想骂她,感觉她认为我们什么都有义务为她免费提供任何东西一样,而且还是说得理所当然,理直气壮地觉得你必须告诉她,让她得到她认为她应该得到的东西。天下没有免费的午餐,请你去劳动付出你应该付的再说吧。

  但是,想想,她真的不值得我骂,这种人,我们按照法律程序来让她得到她应该得到的教训吧。我又不是她的父母,我不需要给她任何仁慈。

  上面的图片是我今天早上收到的最新更新信息,驱逐已经有结果了,现在已经是在possession 进行时,希望她不要再给我搞出别的名堂出来。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-11 01:31:07
  @szhnpgc 2018-05-10 17:00:25
  结合楼主的分享和其它的一些了解
  在美国投资房子居住面积在2000尺左右的 3B 2.5B的9分以上的独立屋比较好租,价格也不容易跌,也可以通过信用调查选择一些比较靠谱的家庭租户,比较省心,但缺点是租售比和回报率偏低。
  大型公寓楼的投资,一般是交通方便,近公共交通,单位面积较小,每套的租金绝对值不高,但租售比及回报率均高出独立屋很多。但是管理也是问题,因为单位多,有时候考虑空置率所以在租客甄选上降......
  -----------------------------
  回复会比较多,所以,不直接在写的评论了。

  独立屋一般1800-3000这个范围大小的受众群体会比较多,而且根据不同的城市、位置以及租金高低,都会很好出租,学分高低也不一定是一个选择标准,因为在美国,租赁方有很多并不一定有孩子,需要有好学区,当然安全的区可以更快地出租出去。

  公寓的位置,也不一定都是交通方便的,在美国公寓有分A级公寓、B级公寓、C级公寓及D级公寓,A和B级很多时候位置并不是很方便,而且可能是离主要的交通工具都比较远的,但是这些的租金相对要高很多,所以,基本上大家都会有自己的交通工具。而C和D级公寓大部分的位置是在相对交通便利的位置。这是给收入相对低一些的蓝领提供的居住房产,并不是人人都有自己的交通工具。

  有些A级公寓的租金还比同区的独立屋要高,因为这些公寓提供了更多便利的设施,如泳池、健身房,这些并不是所有的独立屋或者独立屋所在的小区都有提供的,租客需要另外交费才可以享受到的设施。当然,还有不需要租客自己打理前后院。

  是的,管理是一个很重要的原因来对待分独立屋及公寓的原因之一。原因我之前都有写过了。关于因为空置率高而降低租客要求的,也看管理人及房产主人决定,因为其实房产的收益,并不完全是看入住率,还要看实际收到多少的租金而言的。但我经历过的,基本上都是卖家在出售房产的时候,为了让卖价更高一些,他们会不管租客的信用如何,也不管能不能收到租金,只管在最短时间内让公寓的入住率提高到一定程度的时候,才会随便把一些租客放进去,这很正常,当然下一个房产的主人就得花时间把这些毒瘤割掉,需要花一定的时间。

  REITs有很多,回报也看不同公司的实际经营情况,肯定有不错回报的公司。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-15 00:57:23
  2018年5月14日

  离明天的警察过来驱逐他们还有24小时的时间,据公寓的管理人员告诉我,她每天都说:"我明天就会搬走了,我不会再呆在这里了。”

  但是事实上今天我过来看看其中一个单元在装修的情况的时候,她还在公寓里,完全没有搬走的意思。明天再继续看看,是不是要警察来了她才搬走。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-16 02:30:35

  

  2018年5月15日

  昨天下午住在我们公寓一个狱警到办公室说他在被驱逐40单元的租客门口及窗口之间找到一袋东西,他觉得是drug。他和办公室工作人员马上打电话给警察,警察即刻过来拿去销毁,但是警察说没有证据没有办法抓人,我真是很怀疑是40号单元租客及她无业游民男友的。可惜,真是很希望她被抓了,这样的害群之马,可能对她还是好事。幸好没有被小朋友看到,否则后果不堪设想。

  后来他们打电话过来告诉我,说警察听到之后很快过来了。并且给了一个报告号码。有什么问题可以让我打电话过去咨询。

  这也太恐怖了,不知道是什么drug。

  希望这个无赖租客赶紧搬走,今天是她的最后一天,不知道她会不会完全搬走。否则真是麻烦。我们好不容易积累起来的信用,就这样子让她一点点的毁掉。

  幸好我们又有一些新的信用很高的租客搬进来了,我们这个月和上个月搬进来的几个租客,他们的信用分数都是720左右的,而且这几个的收入真是不错,有一个IT人员,他的收入是差不多10万,另外对夫妻,他自己在家里家教孩子,加一份兼职,他的太太的收入是年大概18万。

  只要我们慢慢换掉那些之前遗留下来的不良租客,我们的公寓会变得越来越好。
作者:蓝色天空在板鸭 时间:2018-05-20 00:09:17
  不知道那个租客搬走没?
  • Snowie3C: 举报  2018-05-22 00:03:25  评论

    谢谢!居然还有人关心。搬走了,但是,我最近比较忙,孩子生病了,没有时间写。这个星期找时间写写这些狗血的事情。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-05-22 00:24:28
  2018年5月21日

  

  上周五拿到贷款公司给我们新的260套公寓贷款的预批准证明,可以贷款$1100万,首付20%,贷款80%,自己再出多一些装修费用,总共需要自己出的资金约$400万。

  30年贷款期限,可以选择10年或者12年锁定利率,利率相差不多,10年锁定利率的是4.97%每年,而选择12年锁定利率的利率是5.01%,可以说基本没有差别了,而且两都还可以最开始2-4年选择只付利息,不要还本金的贷款方式。我们应该会选择锁定利率12年的。去年以来贷款利率不停上调,这个时候可以拿到5%左右贷款利率还是不错的啦,知足了!

  贷款$1100万,不知道到时签字的时候会不会手发抖?以前签贷款的时候,只有几百万最多,那时还没有手软。

  美国我了解的关于商业房产的贷款额度的多少,与贷款申请人的以下几个方面有关系:

  1. 经验:这个可以说是最重要的一点了,你没有相差经营的经验,你想申请一项此类经营范围的贷款,相对来说不容易。或者之前有投资失败或者是经营抢购的话,这些经验也分给贷款增加负的分数。

  2. 房产:房产本身的自身条件也是最重要的因素之一。房产本身条件不好,经营条件、地理位置条件、入住率不好,能贷款的金额会越低。

  3.贷款申请人本身的条件:其实这个可以说和第一个条件也有关系,但是,还需要贷款申请人本身的净资产、加上与所申请贷款金额所需要的一定比例的资金(现金)的保证金及流动资金。
  • 蓝色天空在板鸭: 举报  2018-05-22 12:52:16  评论

    这么多房产,房产税是不是很大一笔开支
  • Snowie3C: 举报  2018-05-22 23:32:55  评论

    评论 蓝色天空在板鸭:是啊,理论上是。所有的房产的房产税都是按估值的%收的,所以,越高的价格税也就是越高。但是这都是算在你的经营开支里,我们讲的收益是净收入,也就是除去了房产税、保险、房产管理、维护维修、工人、员工工资之后的收益。不要被房产税吓到了,主要看收益。
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楼主Snowie3C 时间:2018-05-22 23:46:14
  2018年5月22日

  上周面试了一个新的员工,一个还在家里上网络课程的退休有伤军人,年纪也不大,不到40岁,他说他想找点点兼职,因为每天都在上课,找点兼职没有那么无聊。

  于是我们聊了很久,感觉这个人很实在,所以,打算用他,我问他的时薪要求。他答:“$9.00/小时可以吗?如果你觉得太高,也没有问题,我不需要那么多,我只是为了找兼职而已。我不需要那么多钱,我有伤残军补贴,上学也是政府给钱。”

  哇,感觉太便宜了。我告诉他我会给他$10.00/小时试试兼职,如果大家合作很愉快,也许我们可以按照质量加些工资。

  周末他就开始上班,做公寓维修的工作,原来我的全职维修工也还在工作,只是我们要再继续购买新的公寓小区,所以,我需要先培养好接班人,我需要把全职的维修工到时候调到新公寓那边上班。所以,我们需要找多一个人来接这边公寓的工作。

  周六的时候我采购完装修材料过来公寓的时候,看到他工作很认真,完成的工作也很不错。

  今天早上6点多,他打电话告诉我,公寓一个楼上的单元小孩子把坐厕储水箱的把手弄坏了,顺便把里面一个开关给弄坏了,但是大家都不知道,可能一整夜都在流水,把楼下单元的洗手间、厅里都淹了,楼下单元早上6点多报告了给他,他马上赶到公寓维修了。

  这样子的工作态度我是很满意的,知道什么是紧急情况,也知道这种问题需要马上解决。如果这样子一直下去的话,我们可以请他当全职的员工的。
  • 蓝色天空在板鸭: 举报  2018-05-23 02:11:08  评论

    还是比较费心的,遭遇各样的租客,遇到各种事件
  • Snowie3C: 举报  2018-05-25 22:19:30  评论

    评论 蓝色天空在板鸭:任何的事情,都需要花费一定的心思、精力,目前这个阶段,这些我还需要花,叫付出。但是“Work on your business not in your business. ”,等到积累到一定程度的时候,我就可以不需要啦。
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作者:APPSupplier 时间:2018-05-23 10:06:42
  需要信息化管理手段吗?通过微信、WAP、APP、PC等,实现公寓信息化管理,提高效率,具体实施可以私聊,或者Q1959033730(可发Q邮箱)
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作者:蓝色天空在板鸭 时间:2018-05-26 02:45:33
  期待你的更新……
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作者:joana317 时间:2018-05-26 14:06:38
  开新帖了,也过来mark!
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楼主Snowie3C 时间:2018-05-27 09:48:07
  2018年5月26日

  前两天公寓的Leasing Agent打电话给我,说收到一份申请,这个申请者在去年12月份有一个驱逐记录,但是她现在还是住在这个公寓里,她目前居住的公寓里已经居住了三年。

  她的信用记录也不太高,但是,她是一个单身妈妈,她自己打三份工,养三个孩子,她去年因为丢了一份工作,所以,迟交租金,但是那个公寓已经申请了驱逐她,后来她在被驱逐后房东同意她继续交租金,就可以继续居住。但是她的租约已经到期了,因为房东完全没有讲情面驱逐她,所以,她打算重新找新的公寓。Leasing Agent想让我来决定要不要租给这样的申请者。

  其实我很多情况下会看是什么原因被驱逐,如果有些情况可以接受的话,我们要求交更高一点的押金,也会租给他们。如果是不交租金而被驱逐的话,并且继续拖欠的无赖租客,我们肯定是不会租给他们的。

  但是当我听到是三个孩子的单身妈妈的时候,我还是考虑了又考虑,而且还打三份工,她告诉我们的Leasing Agent,她为了不申请政府的救济和政府提供的廉价租房而且打三份工自食其力。我还是觉得这样子的人应该不会太坏的。

  于是我让Leasing Agent回复她,如果她同意交一个半月的押金,我们可以租给她,因为她的收入还算可以,也是在我们要求的租金和收入比的范围,还要更好一些。因为不知道我们签了这个租约是不是一个比较大的风险。然后Leasing Agent和她沟通了之后,她同意。

  不过,也有可能我做了一个错误的决定。因为我之前已经有过两次这种心软的经历。有一次是一个租客他们的孩子和我家的一个孩子差不多大,丈夫是建筑工人,那段时间因为天气不好而少了很多工时,我都免去他们的滞纳金几次,但是,他们倒是最后都有交租金。另外一个是一个带着俩孩子的单身父亲,合约到期几个月前有几交他们迟交租金,我也给他们免去了滞纳金,但是,最后一个月只交了一半的租金,就不再交了,每次我们打电话他都说迟几天再交,结果下个月依然没有交,最后我们花了差不多两个月多月才把他们给合法驱逐。第三次的经验也和第二个差不多,但是,合约还没有到期他们搬走了,也没有和我们说。后来过了最迟交租的时候打电话找不到人,去房子看了才知道人去楼空。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-27 10:35:06
  驱逐判决书
  

  2018年5月26日 没有狗血,只有更狗血

  40号单元的驱逐结果之前因为太忙,迟迟没有及时更新状态。

  5月16日,我们拿到了驱逐的判决书。其实她应该是在5月15日就必须被强迫搬走的,但是,她在警察和我一起去敲门的时候扮可怜,说她已经在搬东西了,但是太多东西,根本不可能那天完全搬完,她向警察保证她在第二天会全部搬走。无赖的人果然无其不用。公寓工作人员答应给她多一天的时间。

  到了5月17号早上,公寓的工作人员收到她的信息(在公寓管理系统上,我也可以查看到。),说她把锁匙交给公寓其中的租客了,她的东西不要了,公寓想如何处罚就如何处罚吧。

  当我们的人去看看公寓单元被她毁坏成什么样子的时候,他们看到了这样子的单元:

  


  

  听说一开门进去就是很浓的大麻味道,而且奇臭无比,原来她在厨房堆满了不知道几天的食品,都发臭了。想想都恶心。
  

  看样子,她有很多东西没有搬走。我们需要找人来清理这些垃圾,又是一笔额外的费用。
  

  好的,狗血的是,据报告,当天晚上,这个脑筋不知道变成这样子的女人,大半夜打电话到公寓,没有人接电话,于是留言说要马上给回她锁匙,她有一份重要的东西忘记拿了。需要马上回去拿,第二天办公室的人处理留言的时候听到了,而且有租客跑到办公室说他在午夜回来时看到原来40号单元租客和她男朋友从公寓后面爬进去,而且还爬窗户进到40号单元里。当时他以为是因为他们忘记拿锁匙了。办公室人员报案了,可惜警察来了说他们已经走了,完全没有办法。真是让人生气呢。我们只能报警要求她及她男朋友不可以出现在我们的公寓里,否则我们可以随时报警。

  后来又有租客几次看到他们半夜或者凌晨在公寓后面,想爬窗户进去,但是我们的工作人员在第一次发生情况的时候,已经从里面的窗户加多了些锁了,第一次他们能够进去应该是他们把窗户的锁弄坏了,但是工作人员不知道没有换。

  后来找到了清洁公寓的人来清洁搬东西的时候,据说还找到了几包之前在他们门口发现的水晶状的东西,可惜,清洁公寓的人不懂,后来才告诉我们的工作人员,他们自行把它们丢在公寓的大垃圾箱了。我和公寓办公室的人交待了,以后需要交待清洁公寓的人,这样的情况,看到了拍照,并且不要碰,需要立即报警,让警察处理。其实当时如果报警的话,应该对我们更有好处,因为之前那么多次报警,对这个无赖租客一点办法都没有,警察也每次都说没有证据,其实如果当时报警,应该多多少少可以在她的记录留下一些不良的记录吧?

  但是,总之,总算是把这个无良租客驱逐了。
作者:meizichang 时间:2018-05-27 23:01:22
  真是什么样的人都有啊,喜欢看你写的故事,感谢分享!
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楼主Snowie3C 时间:2018-05-28 20:20:17
  2018年5月28日 房产管理真的很重要

  前天早上,因受人之托,开车去察看了一个他们投资的公寓,176套,在San Antonio,这个房产的所有者不在德州,也就是说他们是外州的投资者,15个月前买的房产,刚刚开始接手后,他们用了一个Dallas的房产管理公司,这家管理公司在San Antonio没有任何别的房产管理,也就是说只有这么一个。房产过户时,公寓的入住率为86%,这家管理公司用了一年的时候,公寓的入住率一直在60-65%,但是没有办法提上去。

  目前他们用的这个管理公司依然是Dallas的,离这里5个多小时的车程,他们在San Antonio附近也只有这么一个房产,另外一个离这里最近的是一个半小时之外的San Marcos的另外一个公寓。这家管理公司接过来后,入住率更惨,基本上维持在58-60%的幅度。

  我们到这个公寓小区的时候,办公室根本没有人,门口写着工作时间是预约,我们上了它的网站查了,也网站上也写着Office Hours: Monday to Friday, appointment only.这么大的公寓,居然是预约才会有人。而且在主要的几个公寓广告网站上,他们也完全没有广告,所有网站都写着not available,这样子是入住率100%才有的,或者是他们没有付费做广告。关键是他们的入住率现在不足60,差不多都是58%的样子。

  我们帮他分析了一下,广告都没有做、主流招租的网站完全没有,没有办公室人员、没有人开发市场。公寓所处的位置周围都是商业区,很多地方是步行的距离可以到达,这样的位置,和它所定位的居住条件很符合,如果处理、广告做得好,其实可以有很高的入住率。投资者现在都很心急,想叫我们接手管理这个房产的公寓,可是我不是很想,这样我不是多一些事情做了?

  这个公寓所处的周围都是墨西哥语系的人群,可是,我们看过这个公寓之前的外部颜色,比目前这个还好一些,更符合墨西哥人群的审美颜色,但是,他们过手后,他们改成这样子的颜色,完全不可能吸引这个群体的租客:

  

  办公室位置是在所有建筑群的中间,不显眼,而且,重点是标示也不明确,让人不容易找到办公室,可是,没有人在办公室是一个最不应该有的事情,因为根据我的经验很多时候,很多租客决定签租约的时候,其实是很多路过找公寓的这些人,网上的广告有一定的效果,但是相对于实地去察看寻找出租房产的人,还是要少很多。

  另外,公寓所处的位置不是在最主要的交通干道上可以很容易被看到,它是在很多一般的独立屋中间,更加让它不那么显眼,虽然离主要干道只有几栋房子的距离,可是,这种情况,一般的人做法肯定在路边花点钱做做广告,但是,它没有,这可能也是它的入住率一直没有办法提高的原因。

  但是,听说他们过手后花了$70万装修,我看不出这个房产用了70万装修的了,不知道内部的装修如何,总之,很多一言难尽的地方。而且,公寓前后两个门出入,一边的门用了他们购买后改的新名字,另一个门居然还是原来公寓的旧名字,简直是不想评价。而且网上对这个公寓的评价真是不可以更差了。
楼主Snowie3C 时间:2018-05-31 01:56:12
  2018年5月30日

  刚刚接手这个公寓是大概6个月前,那时的入住率看起来还不错,接近90%,但是好多个没有交租金,有两个单元已经搬走了之前的卖家都不知道。我们接手后又被我驱逐2个吸大麻的租客,两个不交租金的租客,入住率下跌到80%以下,当时我压力很大的。

  把不良租客及不交租金的无赖租客都赶走之后,慢慢招入质量更好的租客,入住率也慢慢增加,到4月、5月已经没有可以出租的,有的也只是一个在装修,那时也有烦恼,因为没有可以多一些单元出租。

  我们月租金收入比刚刚过手时提高了10%,整体月收入比原来的卖家高20%不止。

  所以,上周六去帮人看的公寓,入住率能越来越低,肯定是有很多方面的问题的。目前在看看各种财务报表,也许这是一个值得低价收购的房产呢?

  2017年12月31日入住率 88%
  

  2018年1月31日入住率 79%
  

  2018年2月28日入住率 86%
  

  2018年3月31日入住率 90%
  

  2018年4月30日入住率 95%
  

  2018年5月30晶入住率 97%
  



楼主Snowie3C 时间:2018-05-31 06:34:54
  2018年5月30日

  今天拿到了176套入住率在60%左右的公寓的经营报表,看到这个报表的时候,实在是没有兴趣接手,目前差不多是60%的入住率,但是,租金能收到的差不多只有50%,还有剩下的50%要很好运气才可以收到,应该说这个公寓目前为止的租客质量很差。

  15个月前他们购买的价格是平均4万来美金一套,70万美金装修,平均差不多是4000美金一套,那么这个平均成本应该是4.5万美金一套了。他们觉得他们可以以这个价格出售,感觉完全不可能。

  如果是50-70%的价格拿下的话,再投入一定的装修,加上把绝大部分的租客重新换一次血,然后再5.5万美金到6万美金一套出售的话,可能有一定的吸引力。但是,如果这样价格出售的话,卖家肯定需要再拿出很多的现金才可以过户,因为他们有银行贷款。

  如果这个房产的经营情况再这样子继续下去,很可能这个房产需要被银行拍卖,因为它的收入根本没有办法还贷款。
楼主Snowie3C 时间:2018-06-01 01:10:18
  2018年5月31日

  明天有一个单元空置出来,我决定在上次升租金的基础上再升个小幅度,也就是$25/月,我早上调整好价格后10:30试着放市场看看反馈,不到12点的时候,据说已经有一个潜在租客来看公寓了。

  不过,我告诉了Zach同学之后,他马上好担心,决得我已经升了一次了,再升怕会吓跑潜在租客,他的意思是需要先做做市场调查,看看周围的公寓的租金帐户,再决定是否再升租金。我的看法是我们的入住率已经这么高了,我需要拿一个试试能不能把租金调高一点点,租金高一些的话,租客的质量也可能会相应提高,况且25块一个月真的不多。我们只有一个空置的单元,可以用这个试度它的效果。而且它有一定的卖点。如果不行,一个星期后我还是可以再调回价格的,不是吗?

  当然,他说的也有道理,可以不增加这25块,或者少赚25块一个月,但是以最快的速度出租出去,这个单元可以开始赚钱了。
楼主Snowie3C 时间:2018-06-02 00:14:27
  2018年6月1日

  美国没有儿童节,小朋友们今天还是依然上学。

  昨天提高了一点租金的空置房间放到市场,其实租客还没有搬出去,还在收拾,但是已经有人来看公寓了。而且提交了申请,后来又有几个打电话过来,但是,他们嫌太贵了,可是,我们已经有潜在租客申请了,他们嫌弃不嫌弃意义不大。

  今天早上据说也有好几个电话过来问,而且有一个希望可以马上搬入,一个需要在6月7日入住。这个时候,又不得不感叹一下,为什么这个公寓不够大呢?如果大一些的话,肯定会有多一些单元可供租赁。真是不管如何都矛盾。

  看来我这次的市场测试还是成功的。我可以在之后继续把新的租金提高一点点。毕竟我们花了不少的资金在提高公寓的居住条件上。
作者:听琴逐月 时间:2018-06-02 15:28:29
  4.5万美金一套,房租是多少呢,你真用心,是个上进的人
  • Snowie3C: 举报  2018-06-02 23:06:09  评论

    谢谢,过奖了。是平均一套的价格啦,因为有单间的,有两房间的,单间和两房的也有大有小,不同规格。按照这个价格,176套的营业收入以90%计算的话,一年需要有100-110万美金的收入才对。这个房产的租金单间大概是600来美金吧。
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楼主Snowie3C 时间:2018-06-04 06:51:10
  2018年6月3日 在美国装修房产

  在美国装修和在中国装修应该有一定的不同,但是,我想,相同都是需要烦恼是否遇到好的装修承包商。

  这几年的房产装修,包括独立和公寓的小装修、大装修不计其数。总而言之,遇到省心的承包商,可以让自己少去很多麻烦,遇到虎头蛇尾的装修商,你不但花了更多钱,还多一些糟心事和烦恼。

  之前也有几个合作开的装修承包商,刚刚开始真是没有话说,做过几个质量不错的工程后,慢慢地每个承包商都会出现这样那样的问题,而且会让我越来越不满意。目前还剩下一个唯一满意的地板安装供应商,他们的质量和速度真是很不错。

  去年开始自己老是有想法去组建一个装修团队,但是,我又不想让自己变成contractor,我这是给自己多找一份工作而已,而且蓝领工人真是很难请。我见识过合作开的承包商,他们用的大部分都是墨西哥人,他们很多看起来都很勤快,只是他们都是讲西班牙语,我以前学过一点都早忘光了。所以,装修这一碗饭,还不是自己能够吃的。

  美国的房产出租,每次旧租客搬走之后,都需要对房产(独立屋或者是公寓)进行重新刷漆,有些租客好的话,没有什么破坏,我们可以只需要进行局部补漆,而且对于一些破坏性比较大的租客,基本上都需要重新刷漆过。以前很多的户主会用地毯,因为价格相对便宜得多,但是,地毯很容易损坏,据我自己的经验,很多租客住一次基本已经把地毯损坏了,需要重新换过。我与一些地板装修商聊过,他们最喜欢的就是装地毯,因为需要更换更频繁一些,他们会接到更多的单子。我们目前全部换了,一有租客搬走,我们都整个房子、单元都搬成这样子的地板,这种地板还有一个好处就是旧租客搬走后,清洁的时候方便,我们可以省下一些清洁费用。

  

  每一套单元空置多一些,就会损失多一些,每天看着不能如期交付使用的公寓,我都会有些忧心。现在还继续在找好的装修商,希望每次有租客搬出去后以最快的速度完成装修。


  • Snowie3C: 举报  2018-06-04 20:36:00  评论

    评论 不会泳游的鱼:你好。我现在在San Antonio, TX, 如果你是旅游的话,这个地方能玩的几天就可以玩透了,周围也没有太多可以游玩的,一般大家来美国都喜欢去加州、纽约这些大城市。我们的公寓一般的租约都是12个月,如果愿意租金给高一些的话,6个月也可以考虑,但是,少于6个月的话,我们不出租。
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楼主Snowie3C 时间:2018-06-07 20:55:30
  2018年6月7日

  看到有网友发短信问关于公寓短租的情况,我们的公寓是不做短租的,不好意思。可以查阅我上一篇写的关于装修的记录,在美国的公寓,新的租客搬进去之前,都需要重新粉刷一新,还有其它的维修、更换等,这些都是需要资金的,大概平均一个单元$1000(有些多一些有些少一些)。

  如果我们只租几个月半年的话,同样需要做这些,那么摊分到每个月的成本会增加,就算我一个月多收$50的租金,半年才多$300块,远远不够覆盖这个开支。而且,并不是我不近人情不出租给你,只是我们不做这种租客而已,无论是美国人租客还是哪个国家的租客。希望理解!

  况且,美国的一般公寓,基本上都没有家具,只有最基本的配置炉和洗碗机,洗碗机也不一定是标配。其它的家具需要自己购置。我们之前有做过有配置家具的公寓价格表,但是需求很少,因为在美国大家搬家都是自己的家具到处跟着走。

  如果你只是想了解公寓的出租情况,可以用手机下载apartments.com的app,随时随地看你想要居住的邮编的租金情况及可租赁的公寓情况。

  如果你是想分析公寓的租金情况及对比的话,我们是交费一个月几百美金看的,这些数据不是免费的。
作者:波特兰小新 时间:2018-06-07 23:22:07
  @jiaofu841003 2018-05-02 09:22:03
  是不是独立屋的房产税和人工维护费比较高,所以相对而言还是公寓投资比较好?
  -----------------------------
  其实这么说吧,每个房子类型(HOUSE/TOWNHOUSE/CONDO)是为了满足不同人的需求。房产税是根据每个“县”(county)的财政预算和所有房产的总值算出来的,所以税率是相同的,但是由于公寓(Condo)的价格较低,那么税费就低;但是,公寓需要每个月缴纳HOA费,以及大维修项目的分摊(如果维修基金不够的话)。再来说说人工维护费,House的维护费要比公寓高不少,由于美国的房子的建筑结构和材料的问题,从里到外,需要按照不同的频率要对其更新维护,比如,外墙5年刷一次,屋顶每年洗一次,花园每周清理一次。。。。公寓的投入产出比要高,但增值低或是在贬值;House的增值幅度要高于公寓。所以投资房也好,自住房也好,每个个案都不同,需要具体分析。
  • Snowie3C: 举报  2018-06-08 23:34:11  评论

    谢谢,大神说得不错,但是condo is not equal to apartments,所以你的有些定论不是太准确,你的House = single family house 的增值幅度高于公寓的理论也不一定准确。
  • 波特兰小新: 举报  2018-06-09 06:11:10  评论

    评论 Snowie3C:我所说的都是Residential的,不是commercial的,因为Apartment属于commercial范畴。 House 我是笼统的指,当然有Detached ,attached。还有就是任何事情没有绝对,我只是按照概率和统计数据,大部分的增值,House要比condo要高.当然不能说绝对。还得看location,location,location。
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作者:baiyun522 时间:2018-06-15 10:53:21
  MARK
作者:蓉树下2016 时间:2018-06-16 08:32:51
  你们的投资回报率多少?
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作者:qqqrrr1 时间:2018-06-16 11:44:36
  楼主对佛州的房产有涉猎吗?比如做AIR BNB收益如何?
  • Snowie3C: 举报  2018-06-19 01:37:02  评论

    你好,佛州的有关注过,还是一个很值得投资的州。但是我真的没有airbnb的经验,曾经也有想过拿一个独立屋来试试,但是,因为太忙,真的没有去试过。如果位置不错,房子条件也不错的话,收益据说很不错哦。你可以试试。
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作者:蓝花楹树 时间:2018-06-18 22:47:57
  哇,你好棒??这么忙还花时间写这么多的投资心得分享给大家,加油!
作者:蓝花楹树 时间:2018-06-18 22:49:46
  其实我也很久没有上来了,无意中一看就看到了你的新贴,哈哈。
  • Snowie3C: 举报  2018-06-19 01:37:36  评论

    最近又好久没有上来了,最近在不停的考察公寓,偶尔抽时间写写。
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楼主Snowie3C 时间:2018-06-19 02:49:23
  2018年6月18日

  今天的日子好像是一个不错的数字,很惭愧,很想写花时间写写最近在考察的几个公寓,但是每次打开电脑后写几个字或者几句话,就被打断了没有继续,很多时候都没有保存,打的东西也会不见了。计划这个星期来写一篇。像我这样子的更新速度,怪不得没有人看呐。

  不过,请原谅我一个人又要带孩子,听到有好的公寓要放出来市场的话,马上第一时间驱车去看,还有看着公寓的装修,管理公寓的管理人员等,有时候真的挤不出时间,所以,很多故事一过了没有当时记下来,也就慢慢地淡了,没有兴趣再去写出来了。
  • 翼动可娘: 举报  2018-06-19 06:37:34  评论

    非常理解…确实要写的冲动过去就不想记录了。还是非常想看到楼主更多详实的记录,对于我们生活小城市的人来说是一种学习的机会。感恩!
  • Snowie3C: 举报  2018-06-19 11:18:42  评论

    谢谢,确实事情一过了,就找不到感觉了,除非是再次有类似的事情发生才会捡回感觉。翼动可娘这个名字怎么那么有气质呢?
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楼主Snowie3C 时间:2018-06-19 11:29:21
  昨晚不知道为什么做噩梦,梦到所有公寓的租客突然全部要搬走,我都不记得是哪个公寓,于是我急急忙忙地跑过去问每个租客为什么要搬走,他们各有各的理由,我好担心并且惊醒了。今天周一早上起来好多事忙,一直没有去问其它比较远的公寓的情况。

  真是忙到我几乎忘记了昨晚的噩梦,下午两点多一些,路公州寓管理人员发来短信,告诉我这个星期加上3个搬进来的租客的话,公寓的入住率100%,不过7月底有一个搬出,入住率又会降低一点了。看来我真是太紧张入住率了。100%的入住率我还是第一次遇到,之前最高的时候试过98%,我以为已经很难得了,想不到还破了一次记录,值得截图记录一下。

  对于入住率,我真是挺在意的,我自己把90%定为像考试时的及格线,如果低于90%,我会一起觉得考试不及格,好担心,如果达到了,我会松一口气,能超过90%,我会更开心。

  每次接手公寓的时候,最难过的是前几个月清除不良租客的时候,往往入住率猛得下跌,跌到我的心跳加快,然后花一定的时间招到一些比较优良的租客,看着入住率慢慢上升,我感觉很有成就感。

  


楼主Snowie3C 时间:2018-06-19 12:00:21
  前段时间说的176套公寓因为经营不善我们受一些股东之托去考察了几次。之后没有时间写上我们接触过程的看到更多的内部资料。

  有一天,Zach同学因为公司离这个公寓只有15分钟车程时间,于是带着属下假装是去找公寓预约了管理公司的Leasing agent看公寓,公寓的内部情况也没有如何翻新装修,总之差强人意。后来看完公寓之后,Leasing agent离开后,他们与几个租客聊了聊天。才知道,原来公寓的泳池居然是不给使用的,那么泳池就是一个摆设而已,看起来也不干净。在San Antonio一年几乎有9个月夏天的地方,夏天的温度天天可以让人想起床就泡在泳池里的地界,居然公寓的便利设施泳池都关起来?这也太讲不过去了。而且租客还和Zach说,他们之前驱逐了一些不良租客,但是,因为公寓接近一半是空置的,管理公司的人也不在公寓长期办公,被驱逐的一些租客,他们自己跑回去,开了一些空置的单元自己居住进去了,有人来查的时候,又跑另外的单元里居住。

  这样子的情况听起来很不可思议,但是,情况应该是确确实实存在,因为我们看了他们的经营报表,他们176套,不到100套是有租约的,但是,他们这些租约里可以准时收到租金的,才占50%,剩下的50%几乎都是迟交租的情况。他们的入住率最低的时候,降到了只有46%.

  这种条件的公寓,如果出售的话,应该只能降他们当初购买价格的一半才会有人,但是,根据我们和他们贷款银行接触的情况来看,他们这一年半不到的时间,已经向原来的投资又追加了现金次现金来填补租金不足已还贷款的空缺了.但是银行又不让他们换股东或者出售,如果是换股东的话,银行不同意用更低的价格去出售,原来的投资者也不愿意,因为这种情况卖家是需要拿多一些现金才可以完全还完银行的贷款额度.所以,这种情况,很可能这个房产会被银行收回,然后拿去拍卖或者是作foreclosure.

  其实如果他们愿意拿出来折价出售的话,我们真的很有兴趣去拿下来,但是,如果这样子的话,肯定会有很多竞争者.我们的想法是如果价格很低,我们拿下,然后重新换血,翻新,出租,把原来半死不活的入住率提高到90%的话,自己应该会超级有成就感吧?自己会不会看起来像一个英雄?

  可能自己的英雄情况感觉在作祟而已.但是,会有可能一下子让投资的房产价值翻倍哦,这才是最重要的.

  继续观察这个房产.
作者:南城孤人880 时间:2018-06-19 23:13:29
  可以加您微信或q嘛?想咨询您一点关于民宿事情,谢谢
  • Snowie3C: 举报  2018-06-21 05:57:51  评论

    你好,我对民宿只有100%空白的经验,可以加我微信,但是如果是关于民宿的话,我可能给不了建议哦。也许你可以把问题放在这里,说不定有大神可以回答呢?
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作者:llqq91 时间:2018-06-20 17:03:54
  顶下,写的很不错,了解这个的领域的一扇窗
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楼主Snowie3C 时间:2018-06-21 06:25:31
  2018年6月20日

  昨天带着几个孩子早上去看电影,看完后顺便去看看公寓现在装修的单元的情况,谁知道不好彩,遇到有一个被驱逐的客户必须在昨天得搬走的最后日期,这个租客也是之前的卖家在公寓出售之前招进来的。

  当时查阅审核租约的时候,我还专门留意了这个租客的信用背景调查记录。因为这个租客在过去的3年内有2次被驱逐记录,还有一小小犯罪,但不是felony,不是严重的大罪。公寓过户的时候,他们刚刚搬进去不到两个月。

  刚刚开始我们接手的时候,我花了比较多时间在公寓,他们每个月都会迟交房租,但是,也会固定在每个月的7-10日交,加上滞纳金,可是,他们交的租金及水费、滞纳金的时候,总是会和你讲价还价,不过,我是按照规定来的,我不会给他们减免任何一分钱,因为他们是不会知道感恩的,我不会把这个人情白白浪费了。

  不过,据说5个月交租的时候已经给办公室的人员刁难了,威胁办公室人员如果没有在哪一个点在办公室的话,就不交租金,办公室人员在约定的时间等到了他们都没有赴约约定时间超过一个半小时,一次是一小时50分钟,他们都没有出现,然后办公室人员才刚刚离开5分钟、10分钟,他们打电话说他们到了。这种情况,他们的滞纳金我是要求他们每拖多一天就多收一天的,这也是租约上的规定,可是,他们自己认为,他们有准备在哪一天交租金了,他们的滞纳金必须得在他们认为要交的那一天停止,问题是,他们根本就没有交,这个说法完全不能通过。

  上个月两次这种情况之后,我认为他们应该是为了赖租金而找到的借口,而且我们也有在他们不交租金过后给他们的3天通知,我们随时可以提交驱逐申请。于是交待管理人员马上向法院提交申请,6月12日驱逐申请听审。6月18日是他们在公寓的最后一天,6月19日是可以申请警察来帮忙驱逐的日子。

  我很不凑巧在昨天6月19日去公寓,他们看到我了,应该是。我到办公室没有一会,安排了办公室人员去给我做一点事情,他们两个人刚刚走,马上这个租客就带着她妈妈,两个男人(据说是她弟弟,)加一个女的(妹妹)到我们办公室来兴师问罪。

  她妈妈还很有礼貌,问我她女儿欠多少的租金,是不是可以通融一下让他们多住一段时间,她说她听到她女儿的故事,想听我说说为什么要驱逐她。我说,故事不是太重要了,给多少时间让他们在公寓里,不是我说了算,我们一切按照法律处理,而且我只是偶尔来,他们已经两个月没有交租金了,我们已经依法移交驱逐处理了,我也没有办法给他们更好的建议。

  听我说这么说之后,这个租客马上很激动了,用一些F开头的语言来骂我了,说:"Do you want to me and my kids to go homeless? I don't have anywhere to go. You don't give me enough time to get out of here." 她说这些的时候,我的内心是在笑的,不过,我还是依然说他们已经得到足够多的时间了,如果他们有准时交租金的话,没有人可能驱逐他们。她很生气,说:" You are so unprofessional, I can sue you, I am going to call BBB. And I am going to sue you."

  我只能说请她做她觉得她有必要做的事情,我没有权力阻止她。她一听更激动,马上想动手打我了。我也马上把我的手机拍视频功能打开,才拍了几秒就给她妈妈拦下了,她之前在她女儿想动手的时候就一直在拦她女儿。

  她做了这些之后,我马上打电话报警了。警察来得很快,俩个警察去和他们谈的时候,他们告诉警察说他们只是想争取更多的时间搬家而已。

  当时我不应该让两个员工都走开去做事情,如果知道他们会来办公室的话,我是不会让他们走的,他们来的时候这个租客开始激动的时候,我打了电话给其中一个员工,我都 没有时间和他们通话,但是有一个很聪明地回到办公室,可是,他回来的时候,这个激动的租客已经被她妈妈拦下了。

  有时候感觉我自己还挺胆大的。不过,可以说公寓租客比较大部分的素质相对要低一些。
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楼主Snowie3C 时间:2018-06-26 01:03:15
  最近可以说看了很多已经投放市场的或者还没有放上市场挂出来的公寓。


  6月13-6月17日:我和Zach同学分开两个地方去看公寓,他飞到中部三天去看了4个公寓小区,一个144套,一个178套,一个90多套,一个200多套,有两个看起来都很不错,位置、租金收益都很不错,我在和银行谈贷款的事宜,这两个卖家也很愿意出售,卖家说:“我要在我的拍档去世之前出售,因为他现在已经病晚期了。”结果他拍档在上周日,也就是6月24日去世啦,麻烦,我们需要等到他们的继承人手续搞定了之后,才可以再继续交易吧,不知道到时情况会不会改变。有可能会发生继续人不愿意出售的结果。不过,我们不急,这个事情,可能会需要等到2018年12月或者2019年1月份才可以完全搞定。

  6月16日: 我自己在Houston看了个公寓小区,一个是100套多一点,一个300多套,两套开价都很高。例如300多套的这个,所在的位置还可以,房产本身的条件不错,但是,周围环境是非洲及墨西哥裔聚集比较多的地方,墨西哥裔多的地方我还可以接触多一些,非洲裔的租客太多的话,我是不喜欢的,可以是100%放弃这种房产,因为相对来说,无赖租客的比例会高很多。况且,他们的经营报表根本就不值得那么高的开价。我查看了它的税的估值,只有$600多万,可是,他们开价是$2000多万。购买这样价格的房产,除非你有办法让租客提升两三倍,否则,就会出现我们目前看到过的好几个NOI(净经营收益)为负数的情况。
楼主Snowie3C 时间:2018-06-26 10:24:11
  2018年6月22日

  早上10点多与我们的银行贷款负责人通话讲其它公寓房产贷款的事情,他说离我们家35分钟距离有一个57套的公寓,离市中心约4-5分钟车程在出售。让我们有空可以去看看,得到消息的时候,我在我们另外一套公寓里看装修。马上拿起包出发。

  这个公寓的地段目前来说不是最好,但是,距离市中心很近,有60%的单元是单间的,现租金远远低于市场平均租金。最重要的是,它的周围的房产,条件比较不好的都有一些已经推倒重建,还有一些进在进行装修改装,距离它约0.25迈的地方就是很高级的公寓、住宅区,从长远来看,这个地段的升值空间潜力很有吸引力。

  看了房产之后,顺便在周围转了几圈,卖家的要价也算是很公平,可以接受。我才开车离开15分钟左右,Zach同学打电话告诉我说他也在这个房产考察。感觉应该可以出手。

  回到家后,约下午1:00,马上出价给卖家,按照卖家的原价出。结果,不到两个小时,人家卖家的经纪回复我们,已经有一个卖家出价了,和我们一样的价格,他们暂时采取先到先到的做法,除非我们的出价比另外一个买家更好。我们并没有打算加价,告诉经纪我们再看看。

  整个周末都可惜了几天居然没有拿下这个房产。但是,这个市场,也有不可测的事情出现的。就是今天,2018年6月25日,卖家经纪说前一个买家的提出的附加条件不是太好,他们同意我们26日早上去公寓里面看看。这样,我们可以进行更深入的考察再出价啦,说不定我们可以把价格压一压再说。
楼主Snowie3C 时间:2018-06-27 03:57:55
  2018年6月26日

  今天早上11点如约去看了57套公寓的外部及内部条件

  

  

  外部条件还是需要投资一定的资金进行翻新和维护,因为有很多地方都破损了。

  

  还有6-8个单元是窗式空调,这个也是它的缺点之一,以及其它的中央空调也都比较旧了,如果拿下的话,空调维护费用会比较高,办法之一是全部换成新的,否则很大的部分收益都会被空调的维护、维修费用给吃光了。

  

  内部条件:空调暖气机的室内机器也很破旧,与室外的空调机同样的问题。
  

  地板装修还可以,总体的装修比较粗糙,大概有75%都已经装修成这样子的,其它其它剩下的25%在空置出来的时候需要装修,也是一笔费用。有些单元的地板有一点斜度,可能地基有些许问题。这个需要进一步找专家检验。如果不是太大的地基问题,可以修理,也可以向卖家压价。

  严格上讲,这个装修可以说对得起它的租金,因为如果你花了更多的资金装修,但是租金没有办法提升,那么这些金钱不值得投入。可是,应该可以试试让装修更精致一些,并且投资一两个单元进行市场测试,反馈一段时间后再定装修方案。

  

  公寓目前有一个全职的Leasing agent和一个维修工,只有57套公寓的话,供养两个全职比较浪费一些。如果可以在附近多一个公寓,不管大小型,都可以分摊一部分的费用。

  总体条件还算可以,但是它处在于周围都在翻新重建的地段,如果房产也相应地进行翻新装修,提高一定的租金水平,3-5年后的升值空间很不错。

  分析之后,结论是这个房产麻雀虽小,五脏俱全,有比较正式的办公室,也有相应的管理人员,如果价格合理,投入一定的资金装修,还是一个收益不错的房产。我们决定出一个比较低的价格试试。
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楼主Snowie3C 时间:2018-06-28 06:07:02
  2018年6月27日 老房子的水管问题

  今天早上一大早,公寓维修工发信息说凌晨有一个单元(楼上)漏水了,已经漏到楼下了,情况看起来还比较严重。看到他发的图片,楼下刚刚装修好的单元墙壁都湿了,维修工抢修了一下,但是应该是更难处理的水管问题,而且是在浴缸的下面水管及墙壁后面的水管,他建议找更专业的水管工来维修。于是一大早打电话给我们的水管工,但是水管工需要下午1:30-3:00才能到。

  看报告说美国的房子,从1800-1965年用的都是galvanized pipe (镀锌铁管),之后大部分房子用copper (铜管),然后2000年之后,很多用了PVC管。但是,实际有很多地方用galvanized pipe一直到1990年左右。

  所以,我们购买的有好几个房子是在1970-1985的样子的,还是用了galvanized pipes,这种水管的房子,我们上次购买Houston水灾后的房产装修的时候,全部都换掉了。

  可是,之前购买的几个房子,原来的房产本身没有问题,所以,没有换,但是有一个是出租了几个月后,水管好多地方漏水,于是,整个房子都全部换上新的水管。接着另外一个房子出租一年多也出现一样的问题。最近一个出问题的房子是上周五,又花了一大笔钱把所有的水管都换掉,包括下面的排水管等。都同样的galvanized pipes.

  对于铁管的恐怖,原本打算给57套出价的合同今天交给对方经纪人的,我们决定还是不要购买它。只给另外一个91套的公寓发合同。
作者:ty_仰望丶天空 时间:2018-06-28 19:04:52
  楼主你好,在你的帖子之前,我就萌生要去美国经营公寓的想法,但是自己英语不行,做不了这些事情,我只是拥有资金,想和你交个朋友,以后看有没有合作的可能性!望回复!
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楼主Snowie3C 时间:2018-06-28 23:56:35
  本来这些看过了暂时不考虑的房产不应该花时间写,但是,想想,应该也写出来为什么排除他们的一些想法,而且说不定其它的方面表现好,还有可能进一步发展的机会。

  这个公寓是2018年6月23日早上拿到资料的,我当时在外面,Zach同学告诉我说有拿到三个房产的资料,要不要去看看,他从家里出发,我从公寓出发。

  144套,位置真是不错,也是在医疗中心附近,但是是在城市的南边,相对低收入比较多的人群。不过,它在一个比较主要的路边,在“十”字路口的其中一个角上。刚刚从门口进去看起来整体形象还可以。

  

  但是,转了一圈,到最后面有两栋居然是这样子的建筑,让整个公寓小区的形象大打折扣。
  

  如果所有的建筑是有规律的两种建筑风格排列,看起来还可以,像这样子,可是,它是所有都是以砖墙为主,有两排的最后两栋弄两栋异类出来,颜色还不是特别好看,如果真的拿下的话,需要给这两栋的外观穿上新衣才行。
  

  因为只要有好的收益空间,只有两栋异类,也不是不能改变的。
楼主Snowie3C 时间:2018-07-02 04:32:35
  前个周六早上去看的第三个公寓小区,91套公寓,46套(包含一个办公室)1986年建筑,46套1990年建筑,没有镀锌铁管,这个也是那天我看到的公寓中我最喜欢的小区。我们有一个朋友在这个小区两个block之外有一套,它的建筑是1970年的,相对条件都要相对差,户型差不多。我们朋友的公寓公寓一房和两房的租金都比这个要高出$100一个月。

  所以,这个公寓有一定的升值空间。我们对它很感兴趣。那天我们知道这个卖家要出售这个房产的原因是因为他已经购买了一个商铺房产,他想在180天内用I1031交换法来避税,所以,那时候的他,是很想赶紧出售,这样子他可以购买商铺。

  

  这个小区是墨西哥裔相对多的小区,这个建筑风格很有墨西哥建筑风格。墨西哥裔的租客,一般的话,大部分也都是长期的租客。卖家告诉我们,这些很多租客他已经有两三年没有升过租金的。

  房产的屋顶相对旧一些,应该是原始的屋顶,如果拿下的话,我们应该需要预算屋顶换新的资金。

  

  看完之后,我们又和卖家的经纪预约了周一中午到公寓的室内进一步了解。周一看完后,我和Zach同学马上出价给卖家。

  可惜,有时候,有一些让人很喜欢的房产,却很难马上得到。我们刚刚发了合同的第二天早上,经纪回复我们卖家想要购买的商铺的卖家不出售了,所以,他只能中商铺的交易,因此,91套公寓他也不会出售了,因为如果他没有找到其它的标的,他出售的话,需要交挺多税的,他需要等到以后找到合适的商铺之后,会考虑出售。

  我们让经纪以后记得第一时间通知我们,以后,我们还是可以继续购买它的,只要价格合理。
楼主Snowie3C 时间:2018-07-02 04:54:26
  2018年7月1日

  那边,我们的合同由于卖家商铺合同不能继续而不能实现 I1031,我们只能暂时没有办法继续这个房产,但是时间也不能浪费。我们之前看过的公寓房产中还有一个,我们很想出手的,但是,也是在等待卖家的一些资料。

  在退出91套公寓的合同时,我们又马上在周五的时候提交144套公寓的出价合同。希望在这个星期有回复,更加希望可以在60天内过户到我们的手上。

  这个房产是1996年和1998年的建筑。环境也不错。

  

  

  

  内部地板、厨房台面、电器、浴室的台面等,在适当的时间都需要换过。

  


  
作者:YOU200501 时间:2018-07-02 12:00:23
  跟楼主学知识了
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作者:听琴逐月 时间:2018-07-03 11:00:55
  你好楼主,看你的文章好处时间了,你方便给我看一下,这个公寓吗,我不知道从那个网上可以搜到它,怎么租房,我们是8月份上学谢谢你,manor at castle hills,这个公寓怎么才能租到房子,谢谢
楼主Snowie3C 时间:2018-07-04 03:56:16
  @听琴逐月 2018-07-03 11:00:55
  你好楼主,看你的文章好处时间了,你方便给我看一下,这个公寓吗,我不知道从那个网上可以搜到它,怎么租房,我们是8月份上学谢谢你,manor at castle hills,这个公寓怎么才能租到房子,谢谢
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  你好,google就可以很容易找到了。可以打电话过去咨询,也可以邮件,或者上他们网站直接发咨询。如果还不行,你可以把你的联系资料私信发给我,我叫Leasing agent帮你打一下电话,然后他们直接和你联系。

  

  
作者:听琴逐月 时间:2018-07-05 14:16:32
  谢谢你,我私信了,我的微信号,
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楼主Snowie3C 时间:2018-07-13 04:46:09
  2018年7月12日

  最近又签了一个144套公寓的合同,公寓在肯塔基。贷款也已经进入程序了,明天Zach同学飞到那边去做尽职调查,这次我没有时间去做尽职调查。在Ohio那边有几个投资者,他们离公寓所在地约1小时车程,可以过去帮忙,他们都自愿去帮忙。每次有公寓需要做尽职调查,很多在附近的投资者都很愿意来帮忙,这时是让他们有机会了解更多公寓情况的时候,他们都很愿意参与。

  这次144套,能帮忙的人实在太少了,所以,可能需要一个星期的时间,Zach请假一个星期,加上两个周末,还有明天周五,总共加起来10天时间。

  这个144套的公寓,现金收益还不错,刚刚开始应该已经有8-10%,然后会增加到10-12%或者更高一些,中部的公寓,基本上都会是一个cash machine多,但是增值的幅度相对要小一些。

  这个公寓,我们会用第三方的房产管理公寓,已经面试了几个,这样子我只需要参与装修这个主要的工程,其它的他们管理,我才不需要花太多时间。只要所有的事情都做好了,那么我们过几个月后又可以继续入手别的项目。
楼主Snowie3C 时间:2018-07-13 05:12:35

  

  上周五,我和Zach同学两个一大早收到一个房产经纪给我们发的一个公寓的经营报表,一 大早起来看拿到信息。公寓在Fort Worth 达拉斯,61套1986年建筑的公寓,目前公寓有一个全职的管理经理。公寓前面有4.45英亩的地可以建公寓,看资料可以建91套公寓加一些 self storage小仓库。前面有1.45的公寓可以建商铺,同一个卖家,可以分开购买或者三个连起来购买。总体看起来很不错。

  后来又做了功课,从地图上看,这个区域在相对比较没有那么好的区域,这个位置在东北部,需要实地看看周围环境及将来的发展趋势和空间。上周六Zach同学专门驱车过去考察,其实从实地考察来说,这个房产所在的地区确是有很多新的房产在开发,包括独立屋,所以,实地考察来说,感觉好过在地图上和我们在家里用网络查到的资料。

  投资一些D级或是C级公寓,主要是想购买一个已经在运营中的生意,更快一些可以有一些好的现金流。但是如果想有更好的收益,记资金实现更大的增值,则需要自己建,从可以实现big value play。

  实地考察地路上,也和我们的贷款专员联系这个房产的贷款,出乎意料之外,居然他查了之后却是说这个区域在慢慢变好,而且贷款条件和利率更好一些喔。这和实际上我们考察看到的结果差不多。

  如果这个房产在接下来一段时间还没有出手的话,我们很有可能去拿下哦。
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