美国投资长租公寓、管理长租公寓的路上

楼主:Snowie3C 时间:2018-05-02 03:19:12 点击:21805 回复:658
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楼主Snowie3C 时间:2018-08-23 22:53:18
  2018年8月23日

  拿一个很不错的例子来讲讲,刚刚可以讲一下我们购买公寓的一个原则之一。

  昨天晚上Zach同学回来告诉我他公司的同事找到一个价格超值的房产,他要买下来,想让他周三午饭的时候一起去看看这个房产。中午他们去看完之后把相片发来给我看了,说周围的房产都不错,只有这个破破烂烂的。

  看完相片之后,我只能用“哇,真是超级破烂。但是看起来真是一个金矿,不空错过的的好deal."

  

  

  大家看到这样子条件的房产,肯定都倒吸一口凉气吧?

  但是,还是要看周围的环境的,如果周边的房产都很破破烂烂,只有你看的这个很漂亮,那么,你要想想,这个周围需要用多久的时间才可以恢复到不破破烂烂的状态,才可以让你要购买的标的变得更值钱。
  

  而且如果周围的房产条件及价格都很正常或是很不错,价格也不低。那么,你要偷笑自己捡到宝了。因为你如果花一定的资金进去翻新装修的话,你的房产就算不能升得最高,你投入的资金可以让房产相应的增值,也许会很接近周围的房产价格,再加上把入住率及租金都升高了,商业房产的升值不是独立屋的升值幅度可以比拟的。
  

  这个房产是一个36套公寓,平均要价$27700/套,装修大概需要$8000-10000一套平均,装修好马上出手再招租入住90%或者以上,绝对可以卖$60000-70000,因为周围的价格,一套大概是$75000-80000的出售价格。Zach同学发信息过来后我马上打电话问他同事要不要决定买,如果决定不要的话第一时间通知我,我一定要购买。错过这样的好Deal,感觉是错过一个亿的样子。

  

  • Snowie3C: 举报  2018-08-26 23:33:39  评论

    我们的朋友有一点犹豫,因为他之前只预算每套公寓的装修为$5000,我们去帮他看了之后,告诉他,预算$10000才比较合理,最少有些可能8000,但是如果没有8000-10000是不现实的。等会中午去和他吃饭,很有可能我们自己也和他一起购买这个公寓,如果他愿意退出,我们自己购买更好。但是我觉得他不退出。
  • 蓝色天空在板鸭: 举报  2018-08-29 02:24:32  评论

    好久没跟帖了,楼主分析的很具体
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楼主Snowie3C 时间:2018-08-29 00:51:02
  2018年8月28日

  刚刚Leasing agent打电话来问:“有一个申请者,他的收入一个月$16000,信用分数不是很好,大概500-550分,但是,他有一个犯 罪 记 录。不知道能不能让他申请?”我问具体是什么犯 罪 记 录,因为我们已经规定不接受有犯罪记录的租客,她还打电话来问,她说:“他2004年车载/运输偷渡人员从墨西哥边境入境被抓到了。” 我还真是第一次遇到这样的情况,这个罪 行有点让我不知道如何决定,我告诉她让我查查看再告诉她如何做。

  后来我查了一下,决定还是不能要这样的人,因为如果被查到的记录了,以后我们的公寓就是接受felony的人租客,那么,我们也不能拒绝其他有犯 罪 记 录的人,否则我们可能会被起诉为什么可以接受一些,而不接受他们。美国人就要起诉别人。

  再后来我打电话让Leasing agent 去打听一下,他的这个记录是哪一级的。我得到的回复是Class A,那是最严重的哦,更加不能接受。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-02 01:41:01

  

  周四2018年8月30日从San Antonio驱车到Dallas参加周五的公寓投资学习Road Trip的时候,坐在车上无聊看Facebook的朋友圈,看到我之前一个因为公寓投资认识的朋友,是一个印度小伙子了前几天自己退休的感言。他也差不多是我们这样子的年龄,不到40岁的人,宣布已经退休了。

  他说他用14年成为了美国公民,只用了2.5年从公寓退休了。看完之后,他的美国梦真是很励志,让我羡慕,也让我很佩服。在美国,有梦,还是可以追求的。就算没有什么基础的你,只要你努力,肯干,只要你用对了方法,抓住了机遇,有很多途径可以实现。

  看完他的感言,又让我超级后悔我们把时间和精力花在独立屋的投资上了,我们应该从一开始就全心投入到公寓上,而不是花了时间和精力在独立屋上。虽然,我们目前也达到了我们之前的5年退休计划,但是相对来说,财富的积累还是慢了很多。如果我们一直都专注于公寓投资,我们的净资产会比现在要多得多。

  但是,后悔也没有用,只有到明年年底,把所有的独立屋都全部出手,而且现在也完全不碰独立屋,只专注公寓的投资,而且是the bigger the better,能购买套数更多的公寓尽量购买更大型的公寓,小的话,除非是很深的升值潜力,我们才会出手,否则都不购买。

  人,总会有走弯路的时候,幸好我们只分了心去开多了一条小匝道,我们的主方向还是对的,没有放弃公寓的投资。
  • 需要一些运气: 举报  2018-09-02 09:32:43  评论

    提前退休,有稳定的被动收入就达到了吗?
  • Snowie3C: 举报  2018-09-03 07:45:38  评论

    评论 需要一些运气:有源源不断的稳定被动收入了,无论你在世界的任何地方,你在做什么事情,都不需要担忧你的生活花费的来源及如何得到这些生活来源,有稳定的收入满足你的生活所需、医疗及可以随时享受人生的时候,不就可以提前退休了吗?你认为什么样的情况可以提前退休?
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作者:北斗七星008 时间:2018-09-02 03:40:03
  Xue 越来越专业了,加油
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-03 08:18:18

  

  周四去Dallas路上因为我不用自己开车,所以,一路是有很多时间可以消遣。用手机看了视频。

  在路上看了美国下一个房地产泡沫破灭的城市。挺有意思的,我居然很期待。希望它来的时候,我们准备好大量现金准备进场扫货。

  我们目前在逐渐出手现有的独立屋,让我了知道了一些以前不懂的套路。现在很多人购买房子是这样的,假如我有一个房子出售,我的出售价格是18万,买家说,我想你把价格调高到20万我可以去贷款,假如买家可以贷款90%,买家直接可以贷款18万了,卖家过户的时候给退2万回来买家,买家根本都不需要掏出一分钱,扣除贷款的手续费,买家还赚了钱。

  我们有两个房产就是这么卖掉的。现在的Fannie Mae或者Freddie Mac还允许第一房产的首付3%,第二个房产的首付5%,我知道2008年的次贷危机之前有很多的房产交易是零首付的,现在这些人这样操作,甚至比之前0首付更严重,当然我相信之前也有人这样操作。

  那么,如果这种现象越来越多的话,下一次的泡沫也不会太远了。首当其冲的应该是那些价格虚高的地区。独立屋的影响会再大一些,因为独立屋的价值,通常和周围条件类似的房产类比。

  但是公寓相对来说还是要好一些,也会有一定的冲击,但是,这个租赁市场需求会再高,很多人会在泡沫破灭的时候丢失房子(独立屋)。可是,人,始终还是需要居住,他们到哪里去呢?去租赁。很多的情况下,公寓的租赁价格要比独立屋相对低一些,特别是C级公寓,B级公寓的需求相对要更高一些。
  • tenkoc: 举报  2018-09-03 10:41:55  评论

    那样的话买家将来不是要付更高的房产税吗?
  • joana317: 举报  2018-09-03 14:24:46  评论

    这里的贷款金额是根据合同价格的吗?国内是根据银行评估价格放贷款的。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-12 22:23:42
  

  周一的时候,看到Dallas的经纪人发来一个要价$890公寓房产,我还在说,看起来还不错,就是面积很小,特别是两房一卫的更是小的太离谱了。

  可是,才过了一个小时20分,这个公寓已经被别人抢着出价了,从价格来看,真是一个好deal,所以,每次拿到这些资源的时候,都要快速评估,作出最快速的决定,否则机会稍逊即逝。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-12 22:44:35
  上个星期把即将过户的144套公寓的贷款文件签得7788了,离过户又近了一步。

  我们上个月开始让公寓管理经理把租金调高一点点测试市场,我们的计划是第一年提高10%的租金,这是在投资一点装修的情况下的计划。但是公寓的管理经理按照我们的要求,她提高了8%的租金出租,还是没有问题。

  8月份的租金收入,已经比之前他们的租金收入要高出5%。这样算起来,假如在这个基础上,年营业额可以达到$975780.00

  


  而我们之前拿到的过去三年经营报表看来,平均的年营业额大概是$927066,年收益提高了5.25%,这个是一个好现象,证明我们的市场调查没有错误,我们的调查资料显示,我们购买的这个房产,租金比周围类似条件的公寓要低最少10%-15%,我们有这个空间来提升租金。

  

  接手过后,我们会做很多的改善,包括居住环境、包括管理、在合理的范围内减少管理成本,也可以让我们提高相应的收益率,再加上有10-15%的租金提升空间。我们可以预计,这个房产的收益会相对稳定。

  和银行沟通了已经上升的租金收入情况,银行原本说可能会在36个月左右可以做重新贷款融资,取出部分现金,看到这个情况后,银行说很有可能在18-24个月可以实现这个目标。
楼主Snowie3C 时间:2018-09-13 00:51:07
  

  刚刚才看到这个26套公寓的邮件,但是看到邮件的时候,已经是邮件发出的26分钟之后了,已经被人抢了。不过我们现在不想看太小的公寓。太小的公寓招人管理真是不划算,不招全职的人,人家肯定不用心给你做事情,招全职的话,费用又太高,除非在附近有其它的公寓可以共用这些资源,否则一点都不好。

  下一个目标是200-300套的公寓,等到144套过户了之后,我们可以加多一些精力留意下一个投资标的,希望是在12月-2019年1月份可以定下来下一个投资房产。希望明年可以购买600-700套公寓。
  • joana317: 举报  2018-09-13 01:15:04  评论

    26套公寓65万,都是一房一厅的,平均每套租金有600吗?
  • Snowie3C: 举报  2018-09-13 01:44:19  评论

    评论 joana317:应该平均会有这个租金的。但是它是在Midland,TX and Abilene,TX之间,太小的地方,你们肯定不喜欢去。
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作者:13950766788 时间:2018-09-14 16:07:18
  楼主是真土豪。能交个朋友吗?
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作者:气球的涯 时间:2018-09-14 20:26:45
  生意人啊,满满的都是算账和钱,哈哈,不错,很有前途!
  • Snowie3C: 举报  2018-09-16 11:29:35  评论

    不知道是赞美还是贬低,但是,我都照收啦,谢谢!没有什么好的渠道,只能沾些铜臭味。
  • 气球的涯: 举报  2018-09-16 14:46:53  评论

    评论 Snowie3C:不是贬低,,做生意吗,没有铜臭就不正常了,,粗粗的看了一遍,觉得美国的公寓投资真是一门不错的生意,不光回报好,还可持续,,回头我再仔细拜读一遍,理解透彻一些了再跟你请教美国投资的收入、支出、税收方面的问题
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作者:13950766788 时间:2018-09-17 12:59:52
  我是穷鬼,还谈什么屈才?
作者:燕山栖客 时间:2018-09-17 17:24:56
  楼主是四个孩子美丽的辣妈,家庭幸福,事业有成,天涯海外的励志姐!祝楼主公寓经营事业更上层楼。
  • Snowie3C: 举报  2018-09-18 05:07:23  评论

    燕山栖客,谢谢你的祝福,受宠若惊,也同样祝你事事顺利!你过奖啦,是一个四个孩子的大妈大婶,不是辣妈。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-18 05:27:31
  一直会有一些朋友问我一些问题,其实很多时候我都想直接整理好比较系统地回复,但是,我的时间真的是很琐碎,每次想到时却很多时候没有时间记下,过后我会忘记。

  刚刚好前几个星期,有一个朋友在微信上问:“Snowie,你可以把你的租约版本发给我吗?”我问她是哪一个洲的,她的回复是与我熟悉的三个洲及所用的版本不同,于是我让她去找经纪人或者上网购买一份,也不贵。因为我们的版本都是自己付费购买的。为什么呢?因为,每个洲,甚至每个地区(county)所用到的一些法律依据可能都会有一些不一样的,而且美国很多人很喜欢起诉,我之前已经写为有些人会为了几十美金而起诉我们。为了不让我们自己陷入不利的境地,我宁愿一年花个几百块的会员费用或者是文件费用,来保护我们自己。Don't be cheap.

  7月份有一个租客,带了一个没有在租约上的人一直居住在我们的公寓里被发现了,她老是说谎是她的父亲,事实后来我们经过调查之后,是她的丈夫,并且我们的maintenance guy去维修她的公寓的时候,他说这个租客就坐在这个人的大腿上,如果是一个父亲,一个成年的女儿如何会坐到父亲的大腿上呢?

  不过,如果这个人不给我惹什么麻烦的事情的话,其实我们也不是那么让人讨厌不会追着他们,我们的员工拿出租约,告诉他们,如果他在公寓住过超过规定的天数,他必须得提交申请并且通过背景调查才可以居住在我们的公寓里的。可是,他们一直不提交申请。后来他们的隔壁邻居告诉我们,这个人应该是有一定的案底在身的,所以,不敢提交申请,提交了我们可以查到他的底细,他便不可能住那里了。

  不提交申请,也不是最严重的问题。最严重的问题是,有一天,就是7月4日美国独立日的那一天,我们的员工几乎一天都在处理他的事情,因为他骂了隔了好几个门的邻居,而且据说说了一些种族歧视的话,搞得他们都去找我们放假的员工投资,最后来出动了警察,而且我也被员工打电话问如何处理这个问题。

  可能他独立日喝多两口,所以,骂了公寓的租客,租客不给他骂,所以,对骂了。然后他告诉被他骂的租客:“我认识这个公寓的主人,我会说服他让我成为他的员工,到时候我有锁匙可以开你的门,我可以随时到你的房间去。你就会知道后果。”

  后来我听了这个经过后作了调查,并且有邻居也说过差不多的证词,我们不能让有损害我们声誉的不属于公寓的人影响了其他的租客,并且这个租客已经违反了租约上的条款。

  我让办公室人员给他们三天搬出公寓的通知,他们拿到通知之后,马上到办公室去哭诉,想要办公室的人员收回通知。第二天她就开始用短信和邮件我们工作人员联系,并且说她已经请了律师来对付我们,因为我们不能用这个理由赶他们走。

  我让办公室人员,把租约每一天她违反的条款都一条一条列清楚出来给她,回复她邮件,于是她无语可驳。最后拖多两个多星期终于走了。所以,这种条约条款,在美国每个洲都不一样,如果你不想最后损失更多,最好你还是花一点点钱购买一份对你来说有更好保障的合同好过你为了省下几十一百来块而到时候损失更多。

  但是,她说我们必须给她退回押金,并且她在公寓里墙壁安装窗帘及挂在墙壁上的电视都不能收她的维修费,她觉得那些是属于正常的损耗,而且她才搬进去不到4个月,已经把我们刚刚换的新厨房台面也给弄花了,她也说那些是正常的损耗,不能用她的押金抵扣。

  • pengpima: 举报  2018-09-18 21:51:49  评论

    评论 Snowie3C:感觉比在国内当房东麻烦多了,租客这么会搞事,美国人又动不动起诉。在国内我们自己拟个合同就行了。在哪儿可以买到出租合同?
  • Snowie3C: 举报  2018-09-19 20:21:42  评论

    评论 pengpima:There is no easy money. 如果嫌麻烦,什么都不做的话,肯定最简单了,我始终相信没有付出没有收获。你可以上网google “Lease Agreement +你所在的州”,会出来很多,价格也有所不同。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-18 05:52:02
  关于Tenant Screening

  上周,有个人在微信咨询:“我有一个朋友,是中国人,她想租我的房子。我需要不需要按照你教的查她呢?我觉得不需要了,是朋友,还查这个,多不好意思啊。”

  我给她讲了一个故事,不好意思。

  我有一个师妹,来美国也有几年了,她们在北卡,她们有一个condo,自己购买的独立屋之后,打算把她出租了。刚刚好,在她们同城的微信群上有人想租。出于同是同胞的情谊,她没有让这个租客填写在美国招租时必须要求申请人填写申请的程序,这是第一大错误。第二个错误,她没有要求让申请出示SSN 社安卡,所以,她只有这个租客的名字,还是拼音而已。第三,她没有给这个租客做Tenant Screen.

  等于她就是有了这个人的名字,填写的租约,就把房子交给这个租客了。

  如果她早告诉我这件事情,在租客申请的时候咨询我,而不是在租客把condo毁坏得不成样子,需要花差不多1万美金重新恢复之后才告诉我的话,我会跟她说,第一,让申请人填写申请,交申请费,第二,让他们留下SSN的复印件。第三,一定要做好Tenant Screen之后,才给考虑要不要给他们租你的房子。

  后来他们给这个租客寄了维修的属于他们应该付的帐单之后,这个前租客马上去找了一个律师,把她给反告了,就是不付这笔钱。然后师妹她们必须也得去请了一个律师来和他们对薄公堂。

  前前后后花了大半年时间,因为第一次上庭的时候,这个前租客无故不上庭,后来他的律师说因为他没有付律师费,所以,不上庭。总之,律师费用都花了几千块。

  所以说,Tenant screening是在美国出租房产中一个很重要的环节,我们都要求申请者提交申请时付申请费,申请费是用来作租客的背景调查的。

  刚刚好昨天公寓办公室有运行了一个新申请者的背景调查。我看了之后,直接给回复“给申请者拒绝信。”

  从这里看到,我们可以清楚看到申请填写的资料是否属实。她的信用分数都有很详细的记录以及她有什么负债记录,有没有及时还款等。之前租赁过程的付租金情况。有没有被驱逐的记录,还有申请者有没有犯罪记录。

  

  这里可以看到申请的雇佣者及地址,犯罪记录的具体情况,信用及被追债的历史、24个月的还款记录等,一清二楚。
  

  

  Again, don't be cheap, 如果你想省钱,也不要省这几十块钱,况且这个钱是申请付的申请费来做的,根本不需要用到你自己的钱,不要为了赚这几十块钱,而让自己损失更大。这叫得不尝失,不是吗?
  • pengpima: 举报  2018-09-18 21:55:50  评论

    评论 Snowie3C:新移民如果没有SSN那岂不是不能租房子了?
  • pengpima: 举报  2018-09-18 21:57:24  评论

    评论 Snowie3C:租客的Tenant screening信息只有房东和中介可以看到吗?还是说在某个网站可以查到?
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-19 22:10:29

  

  

  这个周四晚上,在我们所在的城市有一个独立屋、公寓投资的案例分析学习活动。我弟弟的姐夫周日的时候说,到时候带他去,而且给他交$500这个周末两天上Financial Freedom Seminar 学习学习,去年12月份他过来我们家的时候,刚刚好都是很多假期的时候,没有这个课程,所以,没有参加,这次他过来几天,遇到了,让他去学习一些基本知识。

  8月份带了一家到美国度假的朋友及另外一家刚刚移民到美国登陆的朋友去Houston 的Case Study 感受感受,他们之前都有听说过。

  希望我弟弟可以去开开眼界,不要局限于自己原来有的认识上,去开拓一些思路,让自己如何在这个世界上可以更好的生存、让生活条件变得更好。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-20 00:16:12
  2018年9月19日

  今天在家里偷懒,不想出门。小朋友这个时候比较乖,顺便写一下之前想写的话题。

  我们的投资,也并不一定完全是投资自己所找到的房产,有时候,我们也会投资别人的公寓。

  我们的邮件,时不时会收到一些投资大神,有一些闲置资金需要找投资项目的大神。这些投资人,我们可能见过一面,也有可能在这些年的交流活动中见过几面或者更深入的了解。

  下面是其中一个不算太大的投资人,他自己完全拥有的房产100套,参与其他人发起的公寓投资856套,自己发起的公寓投资77套。他之前是在硅谷工作的,2012年搬到Austin边工作边购买相对于硅谷来说简直就是白菜价的Austin、San Antonio独立屋、连排别墅和公寓投资。他说最开始他多数是翻新改造出售。后来成立自己的管理公司、把之前的独立屋及连排别墅都出手。目前持有的都是公寓。上个月还到她在San Antonio一个刚刚过户半年多的77套公寓去参观学习了。上个月他见到他时,他还来咨询我们正在过户的144套公寓。
  

  上周五我抱着小朋友在Dallas进入参加Multi-family road trip的地方,迎面走来一位美国帅哥,用中文问和我说:“他多大了?长得好可爱。”北京口音中文腔圆字正,我这个带有广东话口音的中国人都相形见绌,让我惭愧不已,后来我们聊了大概15分钟左右,他完全不需要英文,一直都是中文与我沟通,让我羡慕,假如不看脸孔,你会以为在和一位北京人讲话。希望我以后的孩子也可以很流利用中文。

  离题了,这位帅哥,人家自己参与了好几个公寓小区的投资,而且自己单独拥有并管理23套独立屋。他也一样,会找其它的投资机会参与投资。
  

  我们自己,也一样,除了我们自己找的项目之外,如果我们今年的资金剩余还有一些可以投资并且在年底前没有办法尽可能用得更多的话,我们也会问其他公寓投资人,把一部分资金投资到他们的公寓里去。这种做法是因为如果我们的今年的收入相对多一点的话,个人又想合理合法地减少一些税的话,我们会这样做。当然,具体的话,最好还是与自己的理财顾问及CPA咨询,他们才是专业人士。
  

  这么做的想法也是不把鸡蛋都放在一个篮子里,分散在多个不同的公寓上,减少一定的风险。
作者:默存 时间:2018-09-20 13:05:26
  真棒!年底去美国,我私信楼主微信了,麻烦添加一下我。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-20 20:53:26

  

  昨天在FB上看到一个新闻链接,点进去看了之后,感觉公寓出租也是拿着命在工作啊,这些人,不交租被递交 3-Day Notice to Vacate the property居然还枪杀公寓的工作人员,太变态了。

  FB是一个拥有很多公寓,大概有上千套公寓的朋友说,前几年在Houston一个A级公寓也发生了类似的事件。看来变态的人到处都有,A级公寓的租金更高,相应来说租客的素质应该再好才对。

  看了这个以后,我交待了公寓的工作人员,以后送这样的通知,直接用挂号信,不要自己亲自去送。
楼主Snowie3C 时间:2018-09-22 00:31:10


  周一9月17日因为得知公寓有一个租客终于等到警察来驱逐他们,我本着带我弟弟去学习的态度,带上弟弟去看看美国的警察是如何驱逐无赖租客的。

  去到办公室,和新的Leasing Agent说等会警察来了,她把锁匙交给警察就可以,让她自己不要开门,也不要进去。

  结果Leasing Agent简直没有把我的话听进去还是如何,和警察见面带他到需要驱逐租客的公寓里的时候,她自己就开门进去了。我简直就在那里掉汗,自己心理说了声:“不好了,希望警察不要找我们不对的地方,然后需要重新预约改天再来驱逐。”

  

  结果,可能是我运气爆棚,当天我带着我弟弟、Leasing Agent,抱着孩子在公寓1楼遇到警察的时候,他马上问:“Are you Chinese, Vietnamese?" 我告诉他我是中国人,他好开心啊,问:“这个世界太小了。我的老婆也是中国人。你的名字如何发音?我们有三个女儿。”

  于是,我和他一路聊天,告诉他我们也有三个女儿加一个抱在我手中的小不点,告诉双方彼此的孩子的年龄。他还在我们到达需要驱逐租客公寓之前给我看他手机里老婆及女儿的相片。

  所以,警察看到我们的Leasing Agent开门了之后,马上说:“理论上来说,如果你自己开门进去的话,我必须取消今天的驱逐任务,马上走,你们需要重新打电话到办公室重新预约驱逐。”我知道这个程序可是最少需要3天左右的,我没有说什么,但是和警察道歉,Leasing Agent也马上道歉了。

  然后这个可能的警察,就是伸手指着说话的那个,说:"But I don't see anybody open the door and went into the apartment ahead of me, right?"

  我和Leasing Agent 赶紧说:" No, you don't."

  我想,他的两个情事肯定很无语。

  于是驱逐程序得以进行,还是依然警察先进去,确保安全了之后,才叫我们进去。

  后来他弄这这些程序,还给了一张我他的卡片,还有他的直线电话,说以后有什么事情,可以直接给他打电话。

  所以,在美国,要不要有关系呢?看起来有一点点的关系,很多事情处理起来,也是更顺畅的,不是吗?
  • joana317: 举报  2018-09-22 02:25:34  评论

    三个警察出动吗?警察蜀黍好可爱吧。
  • Snowie3C: 举报  2018-09-22 02:36:36  评论

    评论 joana317:两个警察,加一个实习生,一般的情况下,都是两个警察,就是担心里面的租客还赖着不走的情况下。公寓这边也需要预备3-4个有,以防赖租客完全没有搬东西走,需要人搬搬东西,警察只看着公寓的工作人员搬东西,他们不动手搬的。如果提前知道租客已经搬走了,他们一般只来一个警察。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-22 00:38:28
  周一9月17日因为得知公寓有一个租客终于等到警察来驱逐他们,我本着带我弟弟去学习的态度,带上弟弟去看看美国的警察是如何驱逐无赖租客的。

  去到办公室,和新的Leasing Agent说等会警察来了,她把锁匙交给警察就可以,让她自己不要开门,也不要进去。

  结果Leasing Agent简直没有把我的话听进去还是如何,和警察见面带他到需要驱逐租客的公寓里的时候,她自己就开门进去了。我简直就在那里掉汗,自己心理说了声:“不好了,希望警察不要找我们不对的地方,然后需要重新预约改天再来驱逐。”


  


  结果,可能是我运气爆棚,当天我带着我弟弟、Leasing Agent,抱着孩子在公寓1楼遇到警察的时候,他马上问:“Are you Chinese, Vietnamese?" 我告诉他我是中国人,他好开心啊,问:“这个世界太小了。我的老婆也是中国人。你的名字如何发音?我们有三个女儿。”

  于是,我和他一路聊天,告诉他我们也有三个女儿加一个抱在我手中的小不点,告诉双方彼此的孩子的年龄。他还在我们到达需要驱逐租客公寓之前给我看他手机里老婆及女儿的相片。

  所以,警察看到我们的Leasing Agent开门了之后,马上说:“理论上来说,如果你自己开门进去的话,我必须取消今天的驱逐任务,马上走,你们需要重新打电话到办公室重新预约驱逐。”我知道这个程序可是最少需要3天左右的,我没有说什么,但是和警察道歉,Leasing Agent也马上道歉了。

  然后这个可能的警察,就是伸手指着说话的那个,说:"But I don't see anybody open the door and went into the apartment ahead of me, right?"

  我和Leasing Agent 赶紧说:" No, you don't."

  我想,他的两个情事肯定很无语。

  于是驱逐程序得以进行,还是依然警察先进去,确保安全了之后,才叫我们进去。

  后来他弄这这些程序,还给了一张我他的卡片,还有他的直线电话,说以后有什么事情,可以直接给他打电话。

  所以,在美国,要不要有关系呢?看起来有一点点的关系,很多事情处理起来,也是更顺畅的,不是吗?
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作者:豆豆安 时间:2018-09-23 13:21:49
  @Snowie3C 2018-05-08 00:33:35
  02
  故事的女主角叫Samantha,1992年9月出生,还不到26周岁。
  我们接手这公寓的时候,她还是一位时薪$20的护士,算是持有一份正当、高薪的职业,当时与她一起租公寓的室友Megan,也是一位护士,她们两个是好朋友。
  一般购买公寓时,我们会核查每个租客的申请、租约情况,过手后更是会再次查阅每个租客的档案。我查看过她们的交租记录,她们都是在每个月最后一天交下个月的租金,后来得知这是室友Megan小姐强烈......
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  记号一个
楼主Snowie3C 时间:2018-09-23 21:00:33
  2018年9月23日 又谈谈独立屋投资

  今天又跑题一次,我说过这个帖子里想着是全部写公寓投资的。今天再啰嗦啰嗦一下独立屋。以前我在另外一个帖子里写过,如果在5年内慢慢投资独立屋让自己实现财务自由的计划,希望对你有用。总之,如果你没有太多的资金,又想自己慢慢实现财务自由。也许,你可以这子操作。

  上周六从Dallas回来的路上经过Austin,受一新认识朋友的邀请,顺便拜访了他们一家。

  他们是不久前才刚刚从Portland搬到Austin的,简直被Austin的“白菜”房价给惊呆了,马上出手购买了4套全新的独立屋投资,虽然一套的现金流还了贷款及其它的费用之后,每套才有$200-$250/月,但是也比较没有的好,而且Austin的房产升值相对于Houston, San Antonio这些城市要快很多,当然,还有Dallas也升值相对快,大家应该都知道原因。

  这四个独立屋,他们因为是投资房产,他们得出20%的首付。可是,对于升值这么快的房产,他们还不想失去购买的机会,但是,他们的资金已经很多被占用了,他们在Portland还有一个全款已经付清的新房子。但是暂时还不想动这个房产。

  于是,他们想到了,购买一套自己住的全新房子,只需要出3-5%的首付就可以了。他们如此操作了,第一套住了6个月之后,马上着手购买第二个房产,也是把它当成primary resident property,这样子一来,又可以用3-5%购买一套,然后把前面这一套的独立屋给出租出去。

  我们到他们家的时候,这个新家他们才搬进来不到三个月,他们打算这次住满6个月之后,又如此举一反三继续如此操作。然后再把之前购买的4套20%首付的房产在两到三年后升值到一定程度之后,每套再重新贷款融资,每套取出来的现金再购买两到三套,这样子,这原来的4套,就可以变成12-16套了。然后他们这三年再用3-5%的现金购买房子居住6个月出租再购买的方式,三年后大概他们就可以有16-20个独立屋。

  另外,我们拜访他们的时候,他们告诉我他们已经申请他们在Portland全款现金购买的房产贷款,取出$20-25万出来,投资到公寓房产里去。这样子大概3年后就可以可以实现财务自由了。不过,这种方式,只适用于在美国最少有绿卡的人并且有足够的W2收入才可以申请到那么多的贷款。

  这样实现财务自由的方式,你get到了吗?

  但是是话说回来,我们最近这几个月出售的独立屋,我之前也说过,一三个买家的购买首付都只 3%,并且还要求我们提高出售价格来实现更多的贷款、让我们在过户的时候给他们退一定的资金,以便达到贷款手续、过户手续的费用也几乎不从自己的腰包里掏出。我们周三又签了两个独立屋出售,买家也是写着要付的首付为3%而已,可见,目前已经渐渐又回取了2008年前之前次贷危机之前的贷款方式了。

  加上很西雅图7月下旬房价已经开始下降了,前几天带孩子在外面玩,遇到一对西雅图来看自己女儿的夫妇,谈起西雅图房子终于下降了,他们是多么开心。据说加州的房价也有所回落。我对这些地方不熟悉,只是道听途说。可是,从我们相对熟悉的Houston、San Antonio,Austin这几个城市来说,房价真是有所控制了。

  我之所以想早一些出手我们的独立屋的原因也是因为担心2019年很可能就是买家市场了,卖家的价格都不可能太高。
  • 需要一些运气: 举报  2018-09-24 23:00:48  评论

    请问楼主,5%这样的首付比是要满足什么条件呢?
  • Snowie3C: 举报  2018-09-24 23:18:21  评论

    评论 需要一些运气:请问,您是什么身份?公民?绿卡还是其它的签证?我只知道美国公民可以,收入达到一定条件,必须有两年的W2和报税表格1040,信用达到一定的分数,再加上如果还款式能力,也就是足够的收入,就可以了。现在最低的可以只付3%,比2008年之前的零首付好那么一点点。具体咨询贷款银行。
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作者:joana317 时间:2018-09-24 00:06:08
  楼主,看到那对夫妻短时间内不花太多钱就拿下多套独立屋的方法,我也是第一时间想到了08年的金融危机,感觉他们是在走钢丝,太危险了。就算有那么多现金投资,觉得独立屋也比不上公寓,因为地理分布太分散,管理太麻烦了,而美国的人工成本又高。
  • Snowie3C: 举报  2018-09-24 01:55:07  评论

    我们之前的独立屋,都是投资房产,要给的是20%首付,所以,没有太多感受。今年出售了几个房产及加上这对夫妇的做法,让我们想到了2008年,不单只是我们这么想,其实有很多美国人也这么觉得。独立屋的话,如果购买价格很低,也是可以的,可是,目前的价格不低。我最不喜欢每个离得太远,管理超级麻烦。
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作者:程鑫发 时间:2018-09-24 07:48:02
  楼主问下,听说美国现不让外国人贷款买房子,有这事吗
  • Snowie3C: 举报  2018-09-24 11:00:34  评论

    从哪里听说的?美国银行是不贷款给外国人购买房子,只要条件达到了,像国泰银行、华美银行都可以提供大概是60-65%的贷款额度房产价值不高于$100万的民宅房产贷款,或者你如果是汇丰银行的VIP客户,他们也提供的。只是利率相对高一点而已。国内的国泰银行、华美银行都可以打电话咨询,不要道听途说。
  • 程鑫发: 举报  2018-10-22 13:21:31  评论

    评论 程鑫发:终于找到楼主了。你的微信能加下吗,不知道怎么发私信给你
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-24 22:51:10
  中秋节快乐!
  我今天起来看朋友圈,才知道是中秋,真是不知今夕是何年。

  

  早上打开电脑,因为平时都会有一小部分的邮件自动跑到垃圾箱里,查看垃圾邮件时看到错过了一个靠近Houston市中心的16套小公寓,邮件是昨天发的,并且我还看到了另外一封同一个经纪人发的,告知公寓已经被拿下了的邮件,不需要其他的投资人回复的邮件。

  公寓价格不贵,共16套,10套一房一卫,还有6个更小的efficiencies(就是没有分厅和房间,房间和厅一体的,租金相对便宜一些。)像此类小公寓,如果有人自己购买自己管理还是不错的,特别是在Houston 靠近市中心的位置,租客肯定不愁,租金也不会太低。这几年,Houston 市中心附近的房产都被重新定位,好多旧房产推倒重建、翻新装修,那一带的房产价值又在慢慢变高,地理位置很不错。

  我们自己目前已经不会看这类规模小的公寓,但是价格不错。如果我要购买的话,我会希望更便宜一些,然后我们可以花一些资金做比较大的翻新,让它的价值得以升高,再把租金提高起来,房产的价格就会很可观,出手或者重新贷款融资取出现金,又可以投入到下一个房产进去,把一个金蛋变成两个。

  一般这么小型的公寓,竞争也很大,因为价格不高,很多人有这种购买能力,可以马上被拿下。

  另外,在Houston的市中心,这种小公寓其实可以做的事情很多,除了可以作常规的公寓长期租赁,其实也可以当成airbnb来做,或者是提供一到几个月的这种小短期到长期的租赁。因此,这种房产,真是的适合例如全职一个人打理的情况,就是把打理这个小生意当成一份工作。但是不适合我这种不想工作的人。
  • joana317: 举报  2018-09-25 01:28:06  评论

    以前老板管理的一个房子,就是三藩市中心的一个efficiencies,买四十万,老板说买的很划算,不过那是个高级大厦的单间,装修很好的,租金最多一个三千,做Airbnb 每个月七八千,后来被hoa发现禁止掉了。比起来,休斯顿的公寓真的好便宜
  • Snowie3C: 举报  2018-09-25 04:41:30  评论

    评论 joana317:airbnb真是好好收益,地理位置好的话,真是一门好生意。像这种小型公寓小区,你就是HOA,你自己设你的rules,你想做什么生意就做什么生意,只要不犯法就可以了。把这些公寓都添置简单的家具,真是很不错。你有经验,可以做这种。
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楼主Snowie3C 时间:2018-09-24 22:52:40
  中秋节快乐!
  我今天起来看朋友圈,才知道是中秋,真是不知今夕是何年。

  

  早上打开电脑,因为平时都会有一小部分的邮件自动跑到垃圾箱里,查看垃圾邮件时看到错过了一个靠近Houston市中心的16套小公寓,邮件是昨天发的,并且我还看到了另外一封同一个经纪人发的,告知公寓已经被拿下了的邮件,不需要其他的投资人回复的邮件。

  公寓价格不贵,共16套,10套一房一卫,还有6个更小的efficiencies(就是没有分厅和房间,房间和厅一体的,租金相对便宜一些。)像此类小公寓,如果有人自己购买自己管理还是不错的,特别是在Houston 靠近市中心的位置,租客肯定不愁,租金也不会太低。这几年,Houston 市中心附近的房产都被重新定位,好多旧房产推倒重建、翻新装修,那一带的房产价值又在慢慢变高,地理位置很不错。

  我们自己目前已经不会看这类规模小的公寓,但是价格不错。如果我要购买的话,我会希望更便宜一些,然后我们可以花一些资金做比较大的翻新,让它的价值得以升高,再把租金提高起来,房产的价格就会很可观,出手或者重新贷款融资取出现金,又可以投入到下一个房产进去,把一个金蛋变成两个。

  一般这么小型的公寓,竞争也很大,因为价格不高,很多人有这种购买能力,可以马上被拿下。

  另外,在Houston的市中心,这种小公寓其实可以做的事情很多,除了可以作常规的公寓长期租赁,其实也可以当成airbnb来做,或者是提供一到几个月的这种小短期到长期的租赁。因此,这种房产,真是的适合例如全职一个人打理的情况,就是把打理这个小生意当成一份工作。但是不适合我这种不想工作的人。
楼主Snowie3C 时间:2018-09-25 05:18:45
  今天吃完午饭后,两个小的孩子有些闹,我决定把他们俩抓上车,开车到公寓那边去看看,刚刚好也有好几天没有去公寓了,40多分钟的程度回来可以让他们俩在车上睡个午觉。

  到公寓停车场转居然被我看到上周二被驱逐的并且威胁要用他们家里免费律师告我的无赖租客,他在我们公寓的停车场玩无人机,这个举动很反常,我不知道他在做什么,从公寓的摄像着看了一下,看到他在这里弄无人机有一段时间了。

  他既然已经被驱逐了,他就不应该出现在我们公寓里。于是,我打了电话报警。我告诉电话里的接线员,说我们有一个上周二已经执行的驱逐的租客,在我们的房产不知道做一些什么,我想要申请一个criminal trespass warning (非法闯入房产警告)。接线员问我有没有法庭的裁决结果,我说我有。

  在警察到来之前,我用我的电话上调出上次这个租客法庭的裁决纸。我之前都没有看,以防警察到了需要我出示,我才调出来看。结果看到,法庭的判决是如果租客需要起诉我们,他需要交的bond是$3500,结果他一分钱都没有交,法官也接受他的起诉,就是因为这上结可恶的法官老是无论什么情况都接受无赖租客的起诉,还害我们除了租金的损失,驱逐费用及请警察驱赶他们出房产,还可再花钱请律师来应对他们的起诉。我们的律师不止一次说过,他们要我和法官提议如果租客没有交起诉保证金,就不应该接受他们的起诉。他们可以当无赖的成本太低了,所以,他们可以更加肆无忌惮、有持无恐地可以当无赖。

  

  总之,一个男警官和一个女警官约5分钟便到公寓的办公室了。他们先问了一下大概情况及问了这个人在哪里之后,马上到这个无赖租客所在的地方去。然后,我在摄像头里看到,其中有一个警察去把停在公寓前面的警车也开到侧边停车场这个人所在的地方去。没有多久,女警官过来问我:“他除了在这里之后,他有没有做任何对你有伤害的事情。”我回复警官,暂时还没有,但是,我不想这个人出现在我的公寓房产范围内。她同意了。

  两个警官对这个租客查完身份后,到办公室给我一个报案号码,而且告诉我,以后,我、公司员工及租客,如果有谁看到他在我们的公寓房产范围内出现,可以马上打电话,警察会来拘捕他。

  

  对付无赖的人,什么时候都得拿起法律的武器保护自己。

  后来我拿到了警官给的报案号码后,回到家这边接完孩子,男警官还打电话过来问我,这个人有没有再继续出现在公寓附近。
楼主Snowie3C 时间:2018-09-28 21:48:33
  我们有付费的关于公寓相关数据的调查报告,每个月、季度都有。

  我们可以清楚知道,我们公寓周围的竞争对付的租金情况,下面这个这些数据是总的平均闹别扭,我们还可以看到每个单独的公寓他们的租金情况。这些数据可以让我们对我们的租金作一些相应的调整,如果入住率相对低的话,可以降低一点点租金或者出一个签约优惠第一个月减$200-$250、或者是减少一些申请费用、减少一些其它的收费来吸引更多的申请者,让我们提高一些入住率。

  


  

  但是,我们的公寓目前都保持在93%-95%左右,我们这一年多,只给了租客很少的优惠。续签的租客倒是都提升的租金。

  8月份有一个租客,因为那天我有事情,Leasing Agent生病请假了,我让不能在他们预约的时间到办公室与他们见面,让他们迟两个小时才到办公室了,为了表示我的对他们的感激,我把一般我们新租客需要交的水连通费用$50加上文件费用$100减免了,他们也很开心。这两项,是我们的其它的收入小项目,但是,给潜在租客一点点的小优惠,让他们更开心,这种做法也是我们经常做的,San Antonio这一个公寓,10个月的经营,像这种小优惠,我们只给过不到$500,相对于一些公寓来说,真是少得多了。

  其它的条件好了,就不需要有太多的优惠措施,除非入住率太低了,为了追求入住率,只能给更多的优惠来吸引潜在租客。
楼主Snowie3C 时间:2018-09-29 20:27:34

  

  前几天看到FB上这个公寓的广告,真是很不喜欢这些人,为了入驻率也是拼了,我家附近有一个还是$0入驻。

  之前考察要购买的公寓时,还看到一些公寓外面挂在“Free move in, free movers available."

  我们家附近的公寓是A级公寓,目前挂在市场上销售,他们也是写着Free move in, $0.00 to get your key,这个公寓大概是一年多前建好的,从开始招租的时候,就已经有很多优惠措施了,基本上两三个月不需要租金的那种,因为A级公寓的租金还是相对来说要贵一些,可以负担得起的人会去购买房子,收入不太高的人,可能只能租得起B级或者C级公寓。

  打算出售的公寓,因为入住率越高,出售的价格可以相应地越高。所以,卖家会用各种方式把入住率提高到90%,他们不考虑收入,只要physical occupancy 提高了,给买家看的数据就好很多。

  但是招这些低租金、0租金、坏信用及有违约的人都完全不需要任何代价入住,到时新接手的买家就需要花时间和金钱驱逐这些租客,而这些租客也可以免费住几个月,然后可以拍拍屁股走人。
楼主Snowie3C 时间:2018-10-10 21:01:31
  前几天看到邮件一个53套公寓,在Houston 边上的Pasadena, Pasadena是一个超级好的真傻市场,以前我们有一个小独立屋在那边,每次租客一退房,在网上挂上出租信息,一天没有50个电话打进来的话,也有49个,基本上一天就可以被签了。

  所以,我还是很喜欢留意Pasadena房产信息的,而且这个小城市,目前公寓都是之前旧的,这几年都没有新公寓出来,只要拿到好的Deal,好好翻新装修,租金收入可以马上提高很多不用愁。

  

  这个房产的价格真是很不错。看到邮件后,我只接了几个电话的功夫,已经收到经纪人邮件说不需要再发邮件回复了,已经有买家定了。所以,好的deal需要及时出手,否则马上错失良机。

  

  对于我们来说,我已经说过很多次,目前来我们是不会再购买这些小型的公寓,最主要的原因是管理成本高。例如像这种50套左右到70套左右的房产,基本上你能用的就是一个半全职的员工,管理全职员工比管理半职、兼职的员工要麻烦很多。除非你在附近很近距离有另外一个房产可以共用员工,否则真是不值得。

  最少最少需要有80套左右或者以上的公寓,这样的管理可以用两个全职的员工来维持正常的运营、管理。平均下来的管理成本要少一些。否则自己还需要花很多的时间在上面。

  我还是很赞同"Work on the business not in the business."的说话,因为你把自己全身都投入到这些事情上的话,你就没有办法让你的生意做得更大,因为这些小公寓已经把你的手手脚脚束缚起来,你没有时间、精力、更加没有激情去扩大你的版图。
楼主Snowie3C 时间:2018-10-10 21:02:32
  前几天看到邮件一个53套公寓,在Houston 边上的Pasadena, Pasadena是一个超级好的真傻市场,以前我们有一个小独立屋在那边,每次租客一退房,在网上挂上出租信息,一天没有50个电话打进来的话,也有49个,基本上一天就可以被签了。

  所以,我还是很喜欢留意Pasadena房产信息的,而且这个小城市,目前公寓都是之前旧的,这几年都没有新公寓出来,只要拿到好的Deal,好好翻新装修,租金收入可以马上提高很多不用愁。

  

  这个房产的价格真是很不错。看到邮件后,我只接了几个电话的功夫,已经收到经纪人邮件说不需要再发邮件回复了,已经有买家定了。所以,好的deal需要及时出手,否则马上错失良机。

  

  对于我们来说,我已经说过很多次,目前来我们是不会再购买这些小型的公寓,最主要的原因是管理成本高。例如像这种50套左右到70套左右的房产,基本上你能用的就是一个半全职的员工,管理全职员工比管理半职、兼职的员工要麻烦很多。除非你在附近很近距离有另外一个房产可以共用员工,否则真是不值得。

  最少最少需要有80套左右或者以上的公寓,这样的管理可以用两个全职的员工来维持正常的运营、管理。平均下来的管理成本要少一些。否则自己还需要花很多的时间在上面。

  我还是很赞同"Work on the business not in the business."的说话,因为你把自己全身都投入到这些事情上的话,你就没有办法让你的生意做得更大,因为这些小公寓已经把你的手手脚脚束缚起来,你没有时间、精力、更加没有激情去扩大你的版图。
楼主Snowie3C 时间:2018-10-11 00:57:51
  刚刚看了我发的回复,不知道为什么最近很多次发都是重复了。不好意思!

  看看下面的这张图片,是不是超级可爱?如果我看到实物肯定也说可爱的。但是,可爱的宠物都只适合养在别人家里,我家我不想养的。

  问题来了,你会不会养这么可爱的宠物貂呢?
  

  刚刚公寓的Leasing Agent发邮件过来问是不是要接受有宠物貂的租客,这个潜在租客还不单单只有一只宠物貂,还是两只呢!无独有偶,这个邮件是在德州这边的公寓发过来的,但是我们在美国中部即将过户的144套公寓的房产经理Property Manager也发了同样的问题过来问我们,因为我们即将接手, 所以,有一些问题,他们是直接过来问我们,而不是问目前的所有者。

  

  我也不懂,我没有养过宠物貂,不知道它们如何,我最先问Zach,他说他会拒绝,因为太臭了。我在朋友圈及FB的朋友圈里问了,大家都说臭。看来还是拒绝吧。因为租客肯定觉得他们的宠物最可爱,他们的宠物一点都不臭。而且他们肯定不会care别人的房产,如果他们再住在公寓的话,其他的租客肯定会有意见的,不能为了一个有宠物貂的租客,而损失其他的租客,这叫得不偿失。
楼主Snowie3C 时间:2018-10-11 10:43:20
  今天美国股市跌得头破血流,人家Zach同学在美股闭市马上打电话告诉我今天道指跌了830点,闭市又跌了,当天当跌1000点,让我看股市暴跌的情况。

  我今天没有时间,直到下午送孩子跳舞等待她们下课的空间才粗略地看一下,果然惨不忍睹,虽然对于中国的A股来说,是大巫见小巫,美股这趋势这搞不好是又一次金融危机的开始呢?我们前几天担心过几天要过户的公寓利率会高好多,这次的股市暴跌,可能对我们来说是一件好事。没有投资股票的人可以偷偷地幸灾乐祸一下。我们是没有投资股票的人。

  上周五去看几个公寓小区,看到数据还不错。但是参与的投资者很多都有感觉、甚至公寓贷款专员都说,应该近期到明年,会有很多的公寓、包括独立屋投放市场,会有很多人很担心利率高而让房产市场破灭。抵押贷款和房地产网站Mortgage News Daily(MND)日前发布数据显示,美国30年期固定利率抵押贷款平均利率8年来首次突破5%。专家称这对首次购房者有利,可能预示着更多的房屋降价。

  再回头看看我们上个月底我在Houston回家的路上看Houston地区的房产,的搜索foreclosure,真是很多。

  价格腰斩
  

  不到7折可以拿到的房产
  

  新房的形势也不容乐观,很多成品打折力度不亚于旧房子,很多时候我们去看新房子的时候,销售都特别卖力,而且还说,如果你现在签合同的话,会有什么什么优惠、升级等待优惠条款。
  

  5-10%的降价出售,这种变相打折的全新房产,不单单在一个地区,很多城市已经在2018年的7-8月份开始有迹象了。美国房产的寒冬来临了吗?
  

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楼主Snowie3C 时间:2018-10-11 10:54:57
  在看起来这么寒风吹起的市场,我们是否还要购买、还是观望呢?

  我的建议是,在高房价的地方,除非是必须马上购买的话,否则真是可以多看看,再等等,再入手独立屋。如果投资的话,当然现在看起来已经是买方市场了,可以多讲讲价格,现在很多卖家都会降价以求可以快点出售。

  我们有一些庆幸我们今年出手了很大部分的独立屋,还剩下一些,但是这些都有租客,我们购买的价格相对低、利率也相对低,所以,对于我们来说,影响不是太大。再者,在市场低迷的时候,美国的租赁市场很多时候不跌反升,真是返其道而行。所以,作为投资者来说,在足够低的时候出手,购买房产出租,有稳定的被动收入,这样子的投资是不会错的。

  而美国的C级公寓和B级公寓,会是在经济危机中屹立的投资选项,因为A级公寓越来越多,租金不菲,到了经济危机的时候,不会有太多人承受得起高昂的租金,所以,C级公寓和B级公寓会是大家争相挑选的租赁房产。而房产的经营收入越高,也直接影响到房产的价值,对于投资者来说,挑选到好的C级公寓和B级公寓投资,它们在经济危机中所受的影响会相对小一些。

  我们期望在接下来的这一次洗牌当中,有足够多的现金、资金让我们尽可能多地购买一些公寓。
  • joana317: 举报  2018-10-11 11:17:50  评论

    我一边高兴这边房价开始松动,一边担心国内的房价泡沫破了
  • 气球的涯: 举报  2018-10-11 11:18:03  评论

    总归是要有房子住的,房产销售低迷的时候,租赁需求就出来了,此消彼长。另外经济不好的时候,原来A级客户可能下沉到BC,但是也有部分租独立屋和自购房客源会改选A类,不动产不具有跨区域调剂功能,风险和收益主要还是要看当地供需关系。
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-11 22:08:24
  昨日2018年10月10日 20181010,美股和中国A股两市大跌,引发了血流成河,这是探底吗?

  全球贸易战的影响下,多国货币汇率都出现了较大的波动。

  

  今天美国低开,道指一开市就以低于昨天闭市250点,股市今天应该又是大跌,玩股票玩的就是心跳。我以前说过,我们放弃投资股票的原因是因为我们不想看着我们好不容易积累的资产被像水一样蒸发。如果有股市大神赚到大钱的,请一定要告诉我,让我羡慕崇拜一下。

  这个股市的震荡,应该只是开始,不是结束 ,全球资产蒸发了12万亿,数据太大了,对于我们来说,只是一个数据。但是,肯定让很多人肉痛。股市大跌据说也让全球67位最富有身家的大神财富缩水321亿美元,全球首富Amazon的的掌门人贝佐斯的财富一天缩水91亿美金。

  阿里巴巴昨天股份下降5.89%市值缩水224亿美元,Jack Ma的个人身家财富缩水11亿美元。

  

  就像Trump说的:"Fed(换成Stock market) has gone crazy."
作者:斑斓时代 时间:2018-10-14 23:55:49
  有意思
楼主Snowie3C 时间:2018-10-17 00:08:10
  找回2016年投资独立屋的表格,看报告数据很不错,我们一开始投入也不少的资金装修。所以,基本上后来都是小小的修理。

  
  图片中的第二个房产,我们从装修好出租到现在,都没有换过租客。去年续约的时候,租金增加了$100一个月。但是,今年我们陆续出手独立屋,这个独立屋,昨天过户给新的买家了。在出售之前,我们又花了大概$10000把收房改成多一个房间,变成四房,租客还是居住在里面,另外换了房顶。

  我们的出售价格是15万,扣除了过户费用、中介费用(我们的中介费用只需要付3%,因为我们自己有经纪人证)、再返回给买家$1000给他们检验的时候找出来的一些小问题。我们拿到手的资金大概$4.7万多一些。当时我们自己掏出口袋的资金为$2.8万多一些。

  所以,这个房产的收收益率为: ($47000 - $28000)/$28000 = $19000/$28000= 67.85%

  租金收益第一年为:$567/月 x 12个月 = $6804
  租金收益第二年到现在约15个月为:$667/月 x 15个月 = $10005 (从这里看来,独立屋一有大维修,例如我上面的改装加屋顶,$10000就把15个月的收益给吃掉了。)

  这27个月的收益率为:($6804 + $10005) / $28168 = 59.67%

  再减去这两年多的小维修及重新改装、换屋顶的费用约: $13000
  这个比率为: $13000/$28168 = 46.15%

  所以总收益率为: 67.85% + 59.67% - 46.15% = 81.37%

  平均一年的收益率为:81.37% / 27个月 x 12个月 = 36.16%

  看起来独立屋的收益是不是很高?但是,这个收益是不计算我自己回来跑很多次Houston,每次开车回来可是好几个小时的,有时候还需要在Houston居住,还有我自己管理这个独立屋的费用的。

  而且这还是没有什么大维修,我们是为了可以卖出更好一点的价格,才花了$10000换房顶及改装第四个卧室。
  • joana317: 举报  2018-10-17 06:03:34  评论

    投资回报率其实很高了,只不过基数比较小,所以赚的钱不算多——唉,看惯了国内的房地产投入回报,2016买的房子,到现在大部分都翻倍了,不过可能再没这样的机会了。
  • Snowie3C: 举报  2018-10-17 23:34:23  评论

    评论 joana317:对,就是基数太低,如果基数大的话,也不错,所以,如果套用在一个比较大的公寓上,这个回报率很错。想像国内这种坐火箭的速度升值,真是不容易。
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-17 00:21:49
  前几天有一对两年多前认识的香港人夫妇,我之前参加一些活动认识的,问我有没有兴趣投资他们即将过户的188套达拉斯公寓,她发了资料给我看,我很想知道目前达拉斯的投资收报如何。

  当然, Dallas最近几年的升值率相对高,但是目前入手的话,如果购买的价格很高的话,升值的空间也有限。所以,我们目前还没有对Dallas的房产出手,还在看,还在等待时机。

  
楼主Snowie3C 时间:2018-10-17 01:13:52
  好了2008年金融危机的伤疤,美国人、金融机构已经忘记了2008年带来的痛了。

  零“0”首付购房又大行其道了,没有购买能力的人、信用无论多低都可以轻松“0”首付购房了,上周末看到这个新闻,真是无言以对。

  看看要求多低,低信用也没有关系,只要通过这些贷款中介、银行、金融机构等待一定的“培训”“教育”,就可以轻松贷款。而且利率还只是4.5%。这恐怕比很多人来说都要低。

  

  2008年因为没有还款能力而丢失房产的人,这次又在加入这种项目的大军了,虽然不能说这些人又可能会还不起贷款,但是,我觉得有了第一次放弃房产不还贷款的人,很可能第二次对他们来说,也没有什么所谓了,最多就是7年后再来过。
  

  看这篇报道,每一个成功申请了贷款的一笔交易,这个协助大家申请贷款的NACA机构可以得到$3000的佣金。看为,这了这笔佣金、还有application fee, loan officer fee这些,他们也是拼了。

  可以相像银行很快又有好多回收房可以投入市场了。大家拭目以待吧,2019、2020年将是你收检大白菜的机会,你准备好了吗?
  
作者:rdanhuo 时间:2018-10-18 13:03:53
  天涯好久没有这样高水准的贴了,我也基本好久没有登陆账号都是以游客身份浏览,为了给楼主回个贴才知道登陆都要验证手机了啊啊啊~~~~

  楼主好棒,楼主继续,让我们能多了解一下国外的东西~

  • Snowie3C: 举报  2018-10-18 23:47:54  评论

    实在是不好意思,还麻烦你大费周章地登陆,谢谢你的留言,过奖啦!
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作者:rdanhuo 时间:2018-10-18 13:04:06
  感谢楼主!
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-18 23:45:11
  最近我发了几个关于房产价格调整、下降的言论,好多人来问我是不是现在不可以购买房产,要等到什么时候才是最好的购买时机。不好意思,我也不是专家,只能说,其实市场从今年的7-8月开始调整了独立屋的价格,但是市场上、off market上还是有好多不错的deal,关键看你入手的价格是多少,因为没有人可以知道什么时候才是最低的价位,每个房产不一样,你能拿到的价格和别人能够拿下的价格不一样。

  好多人会以国内购买房产“投资(其实是坐得升值的做法)”经验、标准来购买美国房产(独立屋)投资,其实不是太好的做法,在国内购买新房子等待大幅度的升值,二美国专业的投资者或在投资机构,不会选择购买豪华新独立屋投资,美国的房产大部分地区不会有地价像火箭升天一样升价,所以没有房产价格暴涨的优势,只能靠租金收入的高低来衡量投资收益是否好坏。当然如果您购买的房产升值很大,那么恭喜啦。

  刚刚去FB上翻了我的偶像言论。不是没有好deal,只是你没有买到而已。
  
楼主Snowie3C 时间:2018-10-22 05:14:32

  
  我的偶像如是说:“不投资漂亮的房产,漂亮的房产不能让你赚很多钱。”

  他有很多成功的投资经验,例如投资$22万,装修后出租、出售,这个22万的投资变成$120万,还有试过投资26万,然后变成164万的经历。他有自己的装修团队,购买的都是很低价格一般人看不上眼的超级丑陋破旧的公寓,大小通杀,只要价格足够低,他的装修可以让这些房产增值很多,他都出手。

  我要提出向他学习,我去向他要求让我跟他一天全面学习。

  他让我很有冲动自己组建自己的时候团队。可是,我担心我做不来,管理装修团队真是不简单,主要是这些蓝领的工人不好管理,而且要找有一定忠诚度的蓝领真是不容易。

  跟他比起来,感觉很经验很不够。还需要继续磨练、学习。
  • joana317: 举报  2018-10-22 05:42:41  评论

    组建一个装修团队听上去是好难啊
  • Snowie3C: 举报  2018-10-22 11:01:53  评论

    评论 joana317:是不容易,真的,这个工作我觉得我做不了,但是,我见到一个美女,应该是比我还年轻几岁的,人家除了有一个construction company,还有一个plumbing company,还有一个做electrical的,简直就是我的超级偶像。她还对这些工人安排得头头是道,太让人佩服的。只有没有行动,没有做不到的。
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-22 11:24:03
  “穷则独善其身,达则兼济天下!”

  Zach同学的一个偶像,Zach同学是他的粉丝之一,每次他有什么新动态都来跟我说,所以,我没有加他的FB,所以,一般Zach同学告诉我的时候,如果是很大的事件,我上FB的时候会去看看。

  这个大神,大概是2009年开始投资公寓,自己从不是有很多钱的时候投资flip公寓,然几年投资公寓赚到了很多钱。他之前还有一家进口公寓装修材料公司,我们有很多材料也是从他的这家公司购买的,但是前不久他卖给他的拍挡了,宣布要花多一些时间做慈善。

  今天下午,Zach告诉我大神已经宣布卖掉自己在达拉斯的豪宅,卖掉车,投资的同时,把钱拿去做慈善。
  


  


  

  而现在他们在Plano只租一个2房的公寓。他们现在依然还会继续投资公寓,但是不会再请太多的朋友到他们家的豪宅开party了,他们要花更多的时间在投资、做慈善的事业中。

  四十多岁,他老婆是菲律宾美女。让我佩服!

  这几年见到了很多人,可能有一些人,对于世界顶级的富豪来说,不是根本不是什么富有的人,但是,对于大部中产阶级来说,他们已经比很多人更领先了。但是,他们富有了之后,可能也会花一些时间和资金享受生活,但是,他们还会把自己赚取到的金钱用来回馈社会,give back是我接触到了这些人中大部分人的想法,他们也用自己的行动来实践他们的想法。而不是只是给自己享受而已。这样子的人,真是不少,社会有了这些人,才变得更加美好。

  而且,他们的善行,还是做到国外去的,例如我认识的一个,他的资金用在海地、非洲的救济有需要的人身上。而Zach的这个偶像,他的慈善活动包括在美国和菲律宾,可能是因为他的太太是菲律宾人吧?但是无论他的慈善所受益的地方在哪里,这一颗大爱的心无疆!
  • joana317: 举报  2018-10-22 12:30:11  评论

    这样的人一般都有信仰。
  • 怎么这么胖的韩信: 举报  2018-10-22 13:12:49  评论

    这样的生活才更充实
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作者:程鑫发 时间:2018-10-22 13:24:25
  楼主你能私信我吗
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作者:rdanhuo 时间:2018-10-22 17:25:59
  楼主给您发了私信,不敢在这里发连接,请见谅,谢谢
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-22 22:54:44
  Short Sale

  我说过好多次,我不想再碰独立屋的投资了。但是,有时候,看到好的deal,我又忍不住跑去看。

  这不,昨天下午在家里看房产app,被我看到一个在我家约十来分钟车程的short sale,马上抓上孩子、叫上Zach同学驱车去现场看。

  

  这个short sale的房子在市场上挂了两个半月了,价格一平方尺比类比低最少$20,整个房子大概要少$70000(7万),少于约20%,2014年的房产。到门口打电话给listing agent, 她说刚刚有一个买家周五刚刚得到approval,这个星期检验。我们大概看了一下,房子back yard有很多垃圾没有处理,可能是之前维修的时候丢出来的,基本结构也还可以,估计大概需要$10000-15000重新修葺翻新,如果屋顶有问题的话可能需要$2万。但是也很值,加上装修的费用,其实房产本身价格也比其它的同样条件的房子要低15%,如果购买下来装修再出售,也是一个不错的投资的。

  可惜,已经有人approval了,顿觉可惜!

  


  

  Short sale 是指 "The lender allows a property to be sold for less than the amount owned on a mortgage and takes a loss."就是贷款银行或在公司同意承担损失,允许房主以第一所欠贷款的价格出售。这种房子一般购买的买家相对难申请贷款(被批),需要很长时间才可以购买下来,如果有全款现金另当别论。买家需要有耐心才可以。

  但是市场上很大部分买家,都是需要比较快搬入的,如果需要很快搬进去的话,很多买主不会选择这种Short sale 的房产。因为其它的房产的过户只需要45-60天贷款及过户期限。

  Short Sale 是还没有到法拍阶段,但是很多房子基本上都是没有办法在short sale卖掉,绝大部分都进入foreclosure,因为如果你有留意的话,有很多short sale的房子,出售的期限还有可能长达一年两年都没卖掉。Short sale的阶段,理论上是需要银行同意的,因为价格还是需要依靠银行来批准,很多时候,银行不同意这个价格出售,那么,基本上只能持在市场上而已。如果卖主还是在努力不想让自己有foreclosure的记录,你可能会看到这个房产已经在在市场上挂了一两年了。

  为什么会有short sale的房产呢?因为如果在short sale可以卖掉的话,不会影响卖主的信用,如果是foreclosure的话,信用分数影响很大,基本上都降至400分左右(我看过的大部分都是到了400分,不知道有没有更低的),foreclousre这个记录会保持7年,7年内基本没有办法申请到贷款。如果去租房,很多时候有很多人都会回为这个记录而有一定的麻烦。例如我们的公寓如果有这种foreclosure记录的申请者的话,我们会要求1.5倍到两倍的押金。
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作者:rdanhuo 时间:2018-10-23 09:15:13
  感谢楼主回复!
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-23 12:05:18
  San Antonio南边144套公寓小区

  

  晚上看到经纪人发San Antonio南边144套公寓小区,我们马上和经纪人要的这个房产的资料,这个公寓在Zach同学上班附近,看起来租金目前很低,在San Antonio这边的一个军事基地附近,租金比同样条件的附近公寓要便宜$80-100一个单元一个月。看起来很有潜力。

  这么近的房产,及这么低租金的公寓,我们当然不会错过啦,明天马上去看看。我想,Zach同学肯定会在上班和路上顺便去看了。

  这个房产,加上装修翻新,需要的资金应该是$320万左右。

  如果我们可以有机会把这个公寓拿下,我们手上就会有很多个144套的公寓小区,我们和144这个数字真是有缘分,看来以后看到144套的公寓都要下手才行。把这个数字变成一个我们的幸运数字,也变成我们收下的公寓房产中的一个常数,应该很有意义。
楼主Snowie3C 时间:2018-10-24 00:37:12
  2018年10月23日

  今天早上,144套贷款文件又签了两份给律师。上周也签了一些快递能律师了。这样子,离最终过户的时间也近了一些。

  

  每次在公寓过户之前,其实我们作为项目发起人,也是有很多事情需要担心了,例如担心如果公寓的条件很差,超出我们之前的预算,让我们的投资收益回报会低很多不值得投资。或者是贷款最终申请不下来,那么我们之前自己掏钱花的各种检验费用、律师费用、房产调查费用、结构检测等花费都会付诸东流,而且还要把我们的投资者的资金退回去,在美国汇款及收汇款都有一笔费用,例如我们的一个公寓项目投资有30个投资人的话,再把投资人的资金汇回给大家的工作也是不小。

  例如像这个144套的公寓,假如是因为卖家的原因、或者是贷款的原因没有办法批下来,基本上的损失会是$10万左右,再加上如果是买家的原因没有办法过户,那么之前所付的deposit 定金也会没有了。

  所以,每次我们挑选房产的时候,都会谨慎再谨慎,因为这些费用,都是我们自己负担的。我们不会让参与投资的投资者负担这些风险、损失。
作者:lovecloudylondon 时间:2018-10-24 03:02:06
  @Snowie3C 2018-05-09 22:58:10
  06
  http://static.tianyaui.com/img/static/2011/imgloading.gif
  在2018年4月18日,我直接把驱逐申请提交给法庭,第二天法庭接已经有受理号出来,确定了驱逐听审的时间为5月8日。这次是我提交驱逐申请确定听审日期最快的时间,前后不到3个星期,其它的案例基本最快定听审的日期为一个月时间。
  到目前为止,她还是赖在公寓里,驱逐的听审是5月8日,听审完后一般需要过一个星期才可以拿到驱逐令,并由警察来......
  -----------------------------
  想请教楼主关于eviction的一些细节:我在Houston的独立屋现在的房客基本每个月都不按时交房租,总会晚几天,所以决定如果他再晚交,马上就给他一个三天期限的Notice of Vacate,如果他到时还不搬走,那就意味着需要马上file eviction suit, 想问一下,这种情况是不是应该找律师处理比较好,这个律师费用大概是多少?租户最后会承担这个费用吗?谢谢回复。
楼主Snowie3C 时间:2018-10-24 10:05:54
  @Snowie3C 2018-05-09 22:58:10
  06
  http://static.tianyaui.com/img/static/2011/imgloading.gif
  在2018年4月18日,我直接把驱逐申请提交给法庭,第二天法庭接已经有受理号出来,确定了驱逐听审的时间为5月8日。这次是我提交驱逐申请确定听审日期最快的时间,前后不到3个星期,其它的案例基本最快定听审的日期为一个月时间。
  到目前为止,她还是赖在公寓里,驱逐的听审是5月8日,听审完后一般需要过一个星期才可以拿到驱逐令,并由警察来......
  -----------------------------
  @lovecloudylondon 2018-10-24 03:02:06
  想请教楼主关于eviction的一些细节:我在Houston的独立屋现在的房客基本每个月都不按时交房租,总会晚几天,所以决定如果他再晚交,马上就给他一个三天期限的Notice of Vacate,如果他到时还不搬走,那就意味着需要马上file eviction suit, 想问一下,这种情况是不是应该找律师处理比较好,这个律师费用大概是多少?租户最后会承担这个费用吗?谢谢回复。
  -----------------------------
  因为回复会比较长,所以,我就不直接在你写的下面评论。

  你的租客一般迟交几天呢?你们的租约上写着最迟哪一天交算是late? 如果是迟交了,有没有滞纳金?

  如果你的租约上写着是3rd day of each month的话,租客如果是在每个月的4号交租金才叫迟了,如果你写着是5th day of each month,那么租客在每个月的5号晚上11:59p.m.交都不叫迟交。主要看你们的租约。

  如果他在规定的时间内不交租金的话,你可以在租约上的第二天开始给 3-Day Notice to Vacate 的通知。如果又不交租金、又不搬走,就可以进入eviction的file程序了。

  不一定要请律师,你可以自己去法庭拿表格交申请,我记得Houston 不同county申请费用好像是$110左右。然后法庭会安排hearing的时间,你自己要记得打电话或者亲自到法庭那里去查。记得在规定的时间出席hearing就可以了。这种方式最省钱了,就是花了自己的时间多一些。

  如果请律师,包括filing fee,及律师出庭hearing的时间等,大概的费用一般律师会收$500左右,我之前请的律师是这个费用。我的case是2017年,还是2016年的8月份?我自己都忘记了。应该是去年2017年,就是Harvey飓风发生的那一年。

  一般过了hearing 后,租客有7天的时间作出反应,看看租客会不会appeal,如果是租客提交了appeal的话,这个时候,你是一定要用律师,我记得我之前的律师费用是用了$1000,就这个程序,也是有hearing的。

  如果很幸运租客没appeal的话,过了7天,你可以file writ of possession, 这个也是需要交费的,我不记得是多少钱了,我也是用律师帮我提交了,好像是$300,如果自己到法庭去申请是$250,你自己查查。提交了申请并交钱后,constable就会打电话给你,告诉他们会在哪一天几点到房产去驱逐租客。

  警察到的那一天,你要自己有锁匙,或者如果担心租客换锁的话,你需要提前预约好一个Lock Smith(或者其他可以开锁的人),加上几个可以随时用到搬出房产里可能有租客留下的家具等东西的搬运工,到房产附近等constable警察。自己最好不要先去开门,除了一个危险的原因之外,还有如果你自己在警察确认可以碰租客的东西(有可能租客留下的)前碰了,是不合法的,警察可以不执行这个任务,又得等待constable office的重新安排时间。
楼主Snowie3C 时间:2018-10-24 11:11:55
  @lovecloudylondon

  不好意思,刚刚回复一半的时候,孩子醒了,马上又去陪睡了。

  关于Eviction是否需要请律师,费用多少,上面差不多列出了。我之前在Houston的房产驱逐加上应诉appeal大概是律师费用了$2000多块,我不太记得,但是比$2000多的。

  我公寓的律师费用比较便宜,因为整个承包给一个公司来做。一般如果是去file eviction + hearing,同一个单元,一个租客是$200,再加一个租客名字多大概是$50, writ of possession 是$300 (那我上面的独立屋应该是不止这个价格,我想起来应该是用律师提交是差不多$500), 如果是租客有appeal需要律师应对他们的hearing,看程度,费用是$500-600。

  所以每次我最希望看到的是就是Eviction 的 Hearing之后,租客在7天内搬走,这样子我们连writ of possession都可以省下来。否则后面加起来就是需要再付出$800-900的律师费用。说到这个我还有一个刚刚结束的case,都没有时间写下来。

  你问,这些费用租客会不会承担。这个问题,实在是太难回答了。你想想,租客连接租金都不想付了,他们还会承担你的律师费用?你是可以把帐单给他们,但是,他们付不付是一回事。可是,你自己肯定是要付给律师的,因为是你请的律师。如果你不付,那么律师肯定会有各种方法来让你付款的。

  一般像我们这种人,肯定很担心不付款会影响自己的信用而马上支付,对于这些无赖租客来说,他们是虱子不怕多,他们对自己的信誉都不介意了,多一个欠费对他们来说,没有什么区别。

  但是我通常会把这个费用加上他们所欠的租金等,一起交给追债公司,让他们给他们的信用不良记录上加上一笔,他们给我造成了损失,也不能这样子拍拍屁股就走了而什么事情都没有。但是这么多年,我还没有收回过一分钱回来。所以,你也不要抱什么希望了。
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-25 00:58:53
  非自居声明(可能翻译得有些拗,不知道中文专业名词叫什么)及 共同财产豁免

  

  刚刚好今天收到一份比较代表性的文件需要签名。所以在这里顺便写写。

  这是我们其实一个独立屋需要出售中的一份文件。这个独立屋当时是Zach同学名义贷款的、购买文件等都是他一个人的名字。按理来说,这个房子和我一毛钱关系都没有,是不是呢?

  不是的,在美国有很多财产共同州,就算是在结婚前一方购买的房产,如果在婚前没有签财产协议的话,结婚后,另外一方都有资格、权利得到这些财产的应得部分。结婚后房产的所有人,是不能随便自己一个人签名就卖掉房产的,需要有配偶的签名同意你出售才可以。这是应该也是很多有钱人需要在结婚前签财产协议吧。

  我记得我们2009年出售我们的第一个房产的时候,那个房产是Zach同学刚刚毕业的时候2006年购买的。2009年我们已经结婚了,所以,在出售房产的时候,我也需要签一份类似这份文件,他才可以卖的。那个房产是我们自己自居的,所以,他结婚后,就算这个房产是结婚前购买的,也需要我这个配偶名字了才可以出售。

  而我们目前的正在出售的房产,虽然是出租房产,但是,如果万一我这个妻子“不想”他出售,给他找麻烦(很可能是出售在离婚过程的夫妻吧才会这么做),可以说这个房产是我自居或者是工作中需要用到的,也可以起诉他不给我同意就出售,那么他就麻烦了。因为在德州法律相当保护homestead房产。
作者:lovecloudylondon 时间:2018-10-25 03:03:27
  @Snowie3C 2018-10-24 11:11:55
  @lovecloudylondon
  不好意思,刚刚回复一半的时候,孩子醒了,马上又去陪睡了。
  关于Eviction是否需要请律师,费用多少,上面差不多列出了。我之前在Houston的房产驱逐加上应诉appeal大概是律师费用了$2000多块,我不太记得,但是比$2000多的。
  我公寓的律师费用比较便宜,因为整个承包给一个公司来做。一般如果是去file eviction + hearing,同一个单元,一个租客是$200,再加一个租客名字多大概是$50, writ ......
  -----------------------------
  感谢楼主,回答得非常详细。这个租户除了经常会晚几天交租金,最麻烦的是什么都想让我给修。比如backyard door边上的fence地面下雨会有些积水,他恨不能让我把整个backyard和driveway地面的concrete全部敲掉重新铺一遍。所以我就想下次如果他再晚交,我就直接给他一个Notice of Vacate,让他搬走算了。
  • Snowie3C: 举报  2018-10-25 03:27:07  评论

    那让他去买自己的房子,哈。你不能被牵着鼻子走,只要房子是functional的,无理的要求不需要理会的。
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-26 03:57:40

  

  我的偶像又来让我心动要有自己的装修团队了。当然你还要有拿到足够低的价格的能力。Dirt cheap!

  用15万购买的小公寓,投资8万装修,招收租客,年净收入56000,这样子的公寓的价值变成80万。这样的投资,真是不多见。公寓不需要出售,只要做cash back finance,例如是LTV 70%, 即可以贷款70%的话,不计算贷款费用,可以拿回$56万回来到自己的口袋,如果是贷款费用需要2万的话,也可以拿回54万回来,假如一开始是用全款支付的话,投入23万,拿回54万。回报率是(54-23)/23=134%,还得到了一个Equity 约24万的房产,每个月还有一定的租金收入。

  以后我不能再diss小公寓不好了,投资回报率才是最重要。看你有没有眼光,还有让房产升值的能力。

  偶像好忙,我下次见到他一定要抓住他,问他从哪里找到这么便宜的deals.

  继续酝酿组建一个装修团队的可行性及如何实施。
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作者:G773F 时间:2018-10-29 09:28:29
  楼主投资都这些是apartment吧,condo值得投资吗?
  • Snowie3C: 举报  2018-10-29 13:46:40  评论

    是的,我们的投资的房产是叫apartment complex. Condo一般不是太建议投资,但是,也看城市与地段。你可以自己查查Condo一般的升值情况。
  • G773F: 举报  2018-10-30 22:48:58  评论

    评论 Snowie3C :谢谢你的回复。如果人不在美国,没有办法亲力亲为也就没有什么投资机会了吧?
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-29 14:26:46

  

  现在这里的时间是凌晨1:24,我还在对一些数据。144套公寓过户的文件,在周日大白天9:30丢下孩子自己和Zach同学跑到他公司里去核对、签名给律师,但是又不敢丢下小的太久,于是在1:30回到家里,到家里根本没有时间用电脑。

  只好开孩子到差不多11点睡觉,其他的人也都睡觉了才可以来完成我的作业。今晚不知道弄到几点才可以睡觉。
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楼主Snowie3C 时间:2018-10-31 00:46:06
  还记得我上次写了Zach同学的偶像放弃豪宅及豪车,租两房的公寓而把资金用来做慈善吗?

  

  他前阵子分享如何用3年时间在房地产投资把$1000块变成$100万的方式,真是叹为观止!他写的这个方法真是很值得去试试,应该行动起来实践实践!

  他还说第4-6六年更厉害,把$100万变成$1000万!

  当然,我的偶像也是能把小资金变成100万以上的高手,也是让我佩服的人。

  太多高手了。

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楼主Snowie3C 时间:2018-11-01 03:53:05
  2018年10月31日

  直播

  

  刚刚回到送Zach同学去机场搭飞机到中部公寓那边,原本这个行程是9月份定好的机票,也是为了新的144套公寓的过户后半个月去察看公寓装修进展的。本的计划是10月12日最迟过户。事实上,我们很有可能在9月底就完成这个144套的过户手续,但是,卖家真是太不专业了,很多资料最后的时候,差这差那,我们原本的贷款资料都已经审核完毕,他一直拖,拖到我们的过户时间足足推迟一个月。

  刚刚回到家,Zach同学打来电话说查收邮件,因为终于等到可以汇公寓贷款的保证金Commitment Deposit !!!这个贷款要求只要贷款金额的2%,等公寓过户三个月后才返还给我们。这说明我们的贷款已经批下来了。赶紧打开网上银行汇款。期待周五或者下周一签字过户!

  保证金Commitment Deposit有时候最高会要求到5%,我们这几次都只需要交贷款金额的2%。

楼主Snowie3C 时间:2018-11-01 03:58:25
  更搞笑的时候,因为之前卖家的资料有缺的情况,贷款公司看到为什么公寓的用水太多了,所以,他们要求专业人员去做一个报告,看看如何节省用水。其实我们已经有计划重新换很多的东西来节省用水,例如我们在San Antonio的这个公寓,我们换了沐浴头、坐厕,一个月的水费节省了25%,对于一个比较大的公寓来说,真是很多的。

  于是,贷款公司让专业人员给我们设计如何换,这个周一的时候,他们给我们说专业人员他们整出来两套方案,一套是我们需要保证花$17000来换节能的淋浴头加水龙头,另外一个方案是$178000 (17.8万),也是在$17000方案的基本上,再换所有的坐厕和洗碗机。

  坐厕我们原本也有打算全部换掉的。结果,人家贷款公司自己选择了让我们交多$17000(一万七)的保证金到escrow帐户上,保证我们换节能的淋浴头加水龙头,之后给他们发票,他们把这笔钱退回来给我们。而且,根据他们的这个方案设计,让我们多贷款2%,也就是7万8多一点。

  我真是很佩服他们的计划。

  但是,我们的很多装修翻新都已经有预算了,他们让不让我们翻新我们都会做的。

  只是觉得他们的这个方案设计让我哭笑不得而已。
  • 需要一些运气: 举报  2018-11-01 10:47:00  评论

    贷款公司还关心这个?
  • Snowie3C: 举报  2018-11-01 23:19:46  评论

    评论 需要一些运气:bank loan的话,银行不会关心。但是如果是Freddie Mac 和 Fannie Mae 的话,他们会关心这个,如果你愿意配合他们用节能的电器、水的设备等,都可以让你多贷款一点点%的。
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作者:rdanhuo 时间:2018-11-01 09:59:18
  在外企呆了这两年,我也真的是发现,干的活都是很简单的,但是流程很细,很细,出问题肯定能找到环节,是我最大的收获了。
  • Snowie3C: 举报  2018-11-01 23:21:37  评论

    是的,他们流程真是很细,有哪一个环节出现了问题,那么又会拖很久,但是,如果所有的资料都是一开始就是完美的,事情又会很顺畅。
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-01 23:35:12

  

  昨天下午说周一的贷款专员给我们说贷款公司请了专业人员整出来两套节能方案,一套是我们需要保证花$17000来换节能的淋浴头加水龙头,另外一个方案是$178000 (17.8万),也是在$17000方案的基础上,再换所有的坐厕和洗碗机。结果,人家贷款公司自己选择了让我们交多$17000(一万七)的保证金到escrow帐户上,保证我们换节能的淋浴头加水龙头,之后给他们发票,他们把这笔钱退回来给我们。而且,根据他们的这个方案设计,可以让我们多贷款2%,也就是多贷款7万8多一点。

  昨天下午5点多收到贷款专员的邮件,说银行给我们最终的commitment啦,最终让我们做的节能要求居然才$13800,一万三千八百。

  嗯,这样子的结果更好,预算都已经有了,银行让我们少交保证金来完成他们要求的节能配件,也是好事一件。

  今天是签rate lock的文件。明天如果还不能签过户文件的话,就是周一过户啦。很期待再把144套公寓收入囊中。

  这个过户之后,我们可以开始多花一些时间考察下一下公寓投资项目了。2019年希望最少可以拿下两个公寓小区。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-01 23:36:10

  

  昨天下午说周一的贷款专员给我们说贷款公司请了专业人员整出来两套节能方案,一套是我们需要保证花$17000来换节能的淋浴头加水龙头,另外一个方案是$178000 (17.8万),也是在$17000方案的基础上,再换所有的坐厕和洗碗机。结果,人家贷款公司自己选择了让我们交多$17000(一万七)的保证金到escrow帐户上,保证我们换节能的淋浴头加水龙头,之后给他们发票,他们把这笔钱退回来给我们。而且,根据他们的这个方案设计,可以让我们多贷款2%,也就是多贷款7万8多一点。

  昨天下午5点多收到贷款专员的邮件,说银行给我们最终的commitment啦,最终让我们做的节能要求居然才$13800,一万三千八百。

  嗯,这样子的结果更好,预算都已经有了,银行让我们少交保证金来完成他们要求的节能配件,也是好事一件。

  今天是签rate lock的文件。明天如果还不能签过户文件的话,就是周一过户啦。很期待再把144套公寓收入囊中。

  这个过户之后,我们可以开始多花一些时间考察下一下公寓投资项目了。2019年希望最少可以拿下两个公寓小区。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-03 00:32:21
  2018年11月2日 144套公寓过户日期定为11月5-6日

  今天确定公寓过户文件还是没有100%齐全,所以,产权公司说定在下周一或者周二。

  贷款文件都已经签完,利率锁定文件也已经签字。之后的每个月还贷款也已经安排好了。

  公寓的管理,我们基本上从上个月已经完全接手了,管理人员有任何事情及需要决定的,都打电话给我们。卖家也完全不理了。幸好这个管理团队还不错,我们从一开始签了合同之后,便重新面试了他们,了解了他们的一些情况,所以,我们还没有完全过户,已经接过公寓的管理事宜。这个过渡也相对省心。不像有一些,基本上之前的人马没有办法用,需要重新招人、试人,所以,自己所要花的时间也会更多一些。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-04 03:07:53
  

  一个简单的例如阐述如何让一个50套的公寓增值,在公寓的投资(或者其它的房产投资)叫 Value-Vdd Play

  A Quick Property Analysis Example: 50 Units Value-Add Apartment at $500.00 per unit (Market Rents: $600.00)
  以一个平均每单元租金$500/月(市场租金为:$600/月)

  Actual Financials

  Gross Income (总收入): $300,000/年
  Vacancy 10%(空置损失): (-$30,000)/年
  Effective Income(实际收入): $280,000/年

  Expenses (50%)(运营维护、管理等费用): ($140,000)/年

  NOI(净营业收入): $140,000/年
  Debt Service(还贷款、利息): $66,000/年
  Cash Flow during Repositioning (净收益): $74,000/年

  At 10% Cap Rate (以资本收益率10%计算)要价: $1.4 million (140万)
  Rehab at $7,000 per unit(每个单元平均花$7000翻新): ($350,000)
  The most I would offer(理想出价): $1.05 million to the buyer (105万)

  Proforma Financials after Repositioning for 15-months (过户手,包括翻新装修15个月经营)

  Gross Income(总收入): $330,000/年
  Vacancy 10%(空置率损失): (-$33,000)/年
  Effective Income(实际收入): $297,000/年

  Expenses (40%)运营维护、管理等费用): ($132,000)/年

  NOI(净营业收入): $165,000/年
  Debt Service(还贷款、利息): $95,000
  Cash Flow(现金流): $70,000 (Conservative Long-Term Hold)

  At 8% Cap Rate (New Value via Income Analysis 新的房产估值及年收入计算,以资本收益率8%计算,): $2.06 million (206万)

  Property bought at: $1.05 million (房产购买价格105万)
  Bridge-Loan: $ 840,000 (20% Down Payment) (过桥贷款金额,假设首付为20%计算,贷款额度为84万)
  New Refinance Loan on New Value ($2.06 million at 80% LTV): $1,648,000 (按照新的房产的估值计算,新的贷款额度为164.8万)

  Equity Capture(资产获利): $1.22 million

  ?? Refinance Proceeds $808,000 Tax-Free Money - ($262,500 Capital Returned) = $545,500 Net Refi. Proceeds ??

  重新贷款融资:
  提取资金,不需要交税:80.8万
  减去最开始购买公寓所需要的投资的本金:$26.25万
  $808000 - $262500 = $545500 (重新贷款提取现金出来后,把最开始投资的资金减去之后,可以获利54.55,提取出来的资金是不需要交税的。为什么呢?因为其实可以理解为你自己向自己的公寓房产贷款。)

  重新贷款提取现金后,Equity Capture(资产获利):
  Net Equity Capture: $412,000
  即: 122万 - 80.8万 = 41.2万

  美国的很多地方的房产增值都相对小一些,所以,想靠增值来赚取更多收益的话,公寓投资是一个不错的选择。公寓越大,那么,总体的增值会更多。
  • 北斗七星008: 举报  2018-11-04 20:31:49  评论

    公寓的每月租金有没有包含水电费等费用的?另外你的房产税是否已经扣除?
  • Snowie3C: 举报  2018-11-06 01:30:31  评论

    评论 北斗七星008:房产税、保险在Expenses (50%)(运营维护、管理等费用)里扣除了。公寓的租金如果有水电费的话,也会是在Expenses (50%)(运营维护、管理等费用)扣除的。那些都是运营的开支来的。
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-06 01:45:36

  

  早起的鸟儿有虫吃。

  今天早上一大早(8:00过一点,还算是比较早啦)144套公寓的过户文件都签完了!这个日期差不多迟了一个月,原定的过户日期是10月12日,但是,也值得欢呼庆祝一下。感谢所有的投资者与我们一起耐心等待。

  每个公寓房产的过户,都不容易,从发现房产、反复考察、各种专业检验、贷款申请、卖家资料提供(有时卖家拖太久)、贷款审批,历经接近4个月时间才完成了过户手续。

  我们的portfolio又多了144套公寓,继续向新的旅程出发。

  最近已经在开始看新的公寓了,有几个看起来还不错,就是要价太高了,有些没有谈判的可能,有些可能有一定的空间。先看看如何吧。希望我们的计划在明年第一个季度可以又多收一下公寓在我们的投资简历上。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-06 02:41:17

  

  我的偶像,今天又来传授投资经验了。我自己划了几个重点。

  1. 购买0%入住率的,可以用白菜价购买,这种房产的升值空间巨大。但是,因为没有入住率,肯定银行不会给你贷款,所以,你要有足够的现金,可以现金全款购买,并且,你要保证你有足够的现金可以翻新装修一直到它正式运营及产生经济效益,达到一定的入住率,最少需要90%的入住率有维持三个月后,才可以贷款。

  一但贷款出来,基本上可以把你之前投资的资金全部取回来,免税!并且还有一个房产在帮你的资金工作。还有收获一定的equity.

  他的体会是大家都在说没有什么好deal,其实只要你有心,还是有很多的deals在等待你去发掘。

  最后两句重点也很有道理,多多体会,学习别人的长处,可以让自己变得更好。
  • 气球的涯: 举报  2018-11-07 13:29:08  评论

    0入住基本就是废弃的资产了,价格肯定很便宜。。那有没有能买地自己建的可能呢,成本应该也不是很高吧
  • Snowie3C: 举报  2018-11-07 22:15:11  评论

    评论 气球的涯:只要足够便宜,废弃也没有关系啊,不是吗?自己风情地建也不一定可以赚得更多。首先,购买地之后,各种审批才可以动工,这个可能是12-24个月,然后现在的建筑成本可不低。比翻新要贵很多。资金回收要慢很多,18-30个月才可能收回。
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-06 23:08:58

  

  我的偶像又来介绍如何用十几二十多万投资公寓房产变成几十万,上百万,或者是赚上百万的秘诀了。

  好好学习!
  • pengpima: 举报  2018-11-18 10:53:22  评论

    评论 Snowie3C:这个a door 是啥意思啊?
  • Snowie3C: 举报  2018-11-19 07:27:39  评论

    评论 pengpima:这个可以说是公寓购买的行话了。一般不是问一套一房一卫或两房一卫多少钱,一般会问a door,相当于一套多少的意思。
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作者:jychenzf 时间:2018-11-07 10:05:21
  给你发了短消息,一直没回。
  • Snowie3C: 举报  2018-11-07 11:31:19  评论

    不好意思,我刚刚查了短消息,在陌生人的信息里,已经回复了。请查收。
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-07 11:37:12
  偶像,购买的15套小公寓卖了$120万,他可能投入了$25-30万。现在又在同一条街,包括装修在内花了$16万买下了8套的小公寓,如果到时他出售时和15套公寓一样,以平均$8万一套出售的话,8套公寓可以卖$64万,差价$48万,再就算减去所有费用只有剩下$40万,也是超级划算的,对吧?

  

  偶像的购买秘诀就是:购买别人害怕购买的房产。多烂都可以,只要价格够白菜。
  

  我们的144套公寓已经过户了,这个公寓的装修相对简单一些,所以,我也有时间可以好好去找偶像学习啦。我也要学会把20万变成80万的这种能力和眼光。

  我也想要有可以捡到白菜价的机会。

  继续修炼。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-07 11:41:01
  偶像,购买的15套小公寓卖了$120万,他可能投入了$25-30万。现在又在同一条街,包括装修在内花了$16万买下了8套的小公寓,如果到时他出售时和15套公寓一样,以平均$8万一套出售的话,8套公寓可以卖$64万,差价$48万,再就算减去所有费用只有剩下$40万,也是超级划算的,对吧?

  

  偶像的购买秘诀就是:购买别人害怕购买的房产。多烂都可以,只要价格够白菜。
  

  我们的144套公寓已经过户了,这个公寓的装修相对简单一些,所以,我也有时间可以好好去找偶像学习啦。我也要学会把20万变成80万的这种能力和眼光。

  我也想要有可以捡到白菜价的机会。

  继续修炼。
作者:rdanhuo 时间:2018-11-07 16:38:26
  160k 买8套公寓是指down pay 还是全款呀? 16/8=2万一套吗?
  • Snowie3C: 举报  2018-11-07 22:16:55  评论

    是全款,包括装修的费用的。这种没有入住为0的,基本没有办法申请到贷款,没有银行或者贷款公司会批。我已经之前有写过的。除非是私人贷款,利息可能是12%左右一年,而且只能用3个月,超过的话,利息会更高。
  • rdanhuo: 举报  2018-11-08 10:25:57  评论

    我的天,比中国楼市还猛
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-08 02:59:40
  2018年11月7日

  144套公寓的装修已经开始进行。

  这次虽然说大的装修不需要,但是,由于这个公寓目前的很多单元都是all bill paid,所有的电费、水费都是我们的支出,为了减少这些开支,我们会把所有电器、水龙头、坐厕都换成节能的。

  于是,就有了我们在公寓过户之后向Jack Ma的国际阿里巴巴上面找中国工厂的经历。十多年前,我也是有过好多年外贸经验的,也是当过采购的。所以,这个任务对于我来说没有什么难度。

  我们分别需要把所有灯都换成LED灯238盏、包括吊扇(带灯)114个、厨房及卫生间的水龙头288个、淋浴花洒头144个、144个坐厕、节能洗碗机144个、17.4-18CUBIC节能冰箱144个,还有stove应该大概需要换100个,一个40尺高柜的vinyl地板。看起来还是采购挺多东西的。不过,电器应该会在美国采购。其它的应该都会在中国采购。

  前几天有几个联系的供应商,我问他们给我提供带有UL认证的灯,有一些没有。还尽量在说服我说自己用的不需要UL认证也可以的。可是,他们不明白的是,这些是商业房产,如果我不安装带有相关证明的灯,假如是房产因为电器起火而引起的火灾。就算我们有保险,都不会有覆盖的。而且可能引起来严重的后果,假如有伤到其他人的话,那么,可能都赔不起。

  再者,如果我们不安装带有证书的产品,肯定也是通不检验的。
  • 气球的涯: 举报  2018-11-08 11:11:11  评论

    这个装修要花不少钱了,住户都清理了再装修么,还是有部分住户还在里面住着也可以装修?
  • 诗和远蓝: 举报  2018-12-03 00:15:56  评论

    请问楼主能监控到每户的水、电、燃气的使用量吗?出现使用量过大的情况,或者跑冒滴漏怎么办?
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-08 22:00:43
  @气球的涯 评论我

  这个装修要花不少钱了,住户都清理了再装修么,还是有部分住户还在里面住着也可以装修?
  -------------------

  回复:
  一般来说,基本上不需要清除租户来装修的,除非是你购买的房产可能只有那么几户租客,需要几乎全面翻新,会把租客都清除了再做,这种公寓房产是deep value-add play的玩法。

  我们目前购买的公寓都条件还没有那么糟糕,购买公寓有一个好处就是你可能都会一空的%空置率,你的装修人员可以从空置的单元开始,其它的租客继续交租来让你的投资开始赚钱,而不是你自己还要掏口袋自己还贷款、房产税、保险、水费费等。这也是投资二手公寓的好处之一,相对于购买土地建新的房产而言。

  另外,像换电器、重新换灯这些很简单的小运作,租客居住的时候也是可以做的,不需要清除。

  除非是换地板,我们可不需要一次换过,而且换144套的地板也需要很长一段时间,不可能把其它还在为你赚钱的租客都赶走而进行装修,这不符合投资理念。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-08 22:12:14
  投资者从特朗普的“期中考”成绩中看到了投资契机。所谓“外行看热闹,内行看门道”,不少吃瓜群众围观特朗普的“期中考”时,只想知道民主党和共和党谁胜谁负,不过投资者更关心的却是有没有投资机会。

  我们在美国的房产投资是不是还有机会呢?Anyway,题外话啦。

  刚刚在Facebook上看到我的偶像今天去参加房产wholesale的活动。没有想到房地产还有wholesale(批发)的这种销售、购买方式?其实是有的,我们之前投资的独立屋好多都是从wholeseller手里购买的,这个以后有机会再细说。

  我的偶像白菜价格的公寓投资也是以这种方式购买的。所以,我想要和他一样有机会得到白菜价公寓房产信息的话,我也需要去参加一些这种活动。
  
作者:无心人1224 时间:2018-11-09 06:07:33
  MARK下
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作者:wm28 时间:2018-11-09 09:26:27
  进来学习涨些姿势
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-10 00:35:00
  2018年11月9日 Cost Segregation 成本分解

  以前我在我另外的帖子“在美国跟巴比伦最富有的人学理财之公寓楼小区投资记录”里写过关于Cost Segregation 成本分解的小分析。我刚刚直接去那帖子里找出来,因为我不想重新计算数字。

  之前说这个概念的时候,到现在已经有两年多了。我没有再提到这个话题。那是因为我们一直都没有涉及到。因为我之前提过,这个方式,通常来说,如果要用Cost Segregation来合理延迟交税、避税的话,一般会建议用于商业的房产投资中,最好是用于相对大一些的商业房产,越大的话,就会越值得。

  因为请专业人员做,一般收费是一个房产一次,费用大概是在$10000-15000左右,当然不同的专业人员收费也不尽相同。例如,我们最近要对几个公寓小区做Cost Segregation成本分解, 一个50套、43套、及两个分别为144套的公寓房产做Cost Segregation成本分解,50套和43套的费用为$10000, 144套的费用为$15000。

  $10000 / 43 = $232/单元
  $10000 / 50 = $200/单元
  $15000 / 144 = $104/单元

  这个成本一目了然,不是吗?假如是做一个独立屋,就算是一个房子用了$800-1000,也是相对来说比较贵的,但是我这个没有经验,不知道是否独立屋的Cost Segregation成本分解是这么便宜。

  摘抄自我的旧帖子在美国跟巴比伦最富有的人学理财之公寓楼小区投资记录”里的数据如下为例子讲解一下。

  Cost Segregation 成本分解:

  $2600000 公寓购买价格
  $156000 过户费用6%
  $300000 装修费用
  减去地的价值:$200000
  $2600000 + $156000 +$300000 - $200000 = $3056000
  折旧率为:$111127/年,以使用寿命27.5年计算的话

  租金毛利:$ 610600 (假设$610600)
  开支:$ 363000
  净收入:$247600(营业收入) -$125729/年(每年还本金、利息) =$121871

  那么,净收入除去折旧率为:$121871 - $111127 =$10744,帐面上还是有营利的,如果用这样子的方式计算,还是需要交一定的税,对吧?假如是提高了租金和一点点的入住率的情况下,这个帐面是的营利会更多一些,可以用第三个最终的净收入$166139来算的话,则变成$166139 -$111127 =$55012。

  假设用 cost segregation 对每 项不同的房产的资产使用进行分离它们的使用寿命的话(每个项目的寿命,在IRS上有一定的使用寿命,我暂时只是举例说明一下,没有完全列出,我们只是为了作比较而已。)
  那么,我们来看看情况如何
  地:$200000 依然不能折旧
  $1300000 假设是地基、房产架构、停车场、水管等等,使用寿命以27.5年计算:则$47000/年
  $1000000 房顶、厨房、厨柜、办公室等等,使用寿命以12年计:则$83000/年
  $500000 地毯、油漆、制冷装置或者是空调、暖气、热水器、门等,使用寿命为7年,则:$ 71000/年
  这样的分离计算法,每年的折旧率为:$47000 +$83000+$71000=$201000/年

  那么结果是,假如还是以第一个情况为例:净收益$121871 - $201000 = -$79129,而如果是$166139的话,则为:$166139-$201000= -$34861,依然还是不需要交税,除非是最后的净收益超过 $201000, 收益是相当于接近20%的现金回报率了,当然,如果达到这样子的话,就可以利用重新贷款融资,提取现金出来,来相对地减少收益来达到减税、免税的结果。 或者是过几年后,需要一定的资金投入进去维修房产的方法。

  一般越大的商业房产,用Cost Segregation会越有优势。 专业人士说:”Cost segs should be for large commercial buildings, including apartments of at least 24 units."就是,你要有足够大的成本、费用、资本去折减才更值得。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-12 12:48:42
  2018年11月11日

  我这里还在过双11,孩子们都睡觉了。所以,可以打开电脑一会。

  今天把节能的水龙头、淋浴头都定好了。这几个,还是找我们之前下单的批发商下单,因为数量真的是不多,我们所有的都换了,那么,基本上两个月这些材料的成本就已经在水费里节省下来了。所以,这个不能等。

  冰箱和洗碗机还在比较价格,这些也会从美国下单。LED灯也从美国下单,毕竟标准和相关的证书还是最重要的。

  vinyl的地板从中国下单。
  • 上201811: 举报  2018-11-15 09:54:57  评论

    你好,想咨询在美国买华为手机上哪个网站能买到?
  • Snowie3C: 举报  2018-11-18 00:48:56  评论

    评论 上201811:啊?这个问题问得很好,Bestbuy应该是一个很好的选择,还有Verizon或者是At & T这两个运营商肯定也是有的。
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-18 01:31:49
  2018年11月17日 美国保险公司

  今天约了保险公司指定的public accessor来对我们索赔的公寓屋顶再次检验是否需要更换。10月份已经他们派了另外一个第三方公司的人过来,那个人得出的结论是,不需要更换。这些人被保险公司雇佣,就是为了让保险公司尽最大可能不赔钱。

  我们的公寓所在的城市在今年4月份有冰雹,把才4-5年新的房顶给砸坏了很多处,当然目前还是没有什么问题,但是,可能过多一段时间就会漏水。

  我们在购买房产之前有请的第三方的屋顶检验公司过来检验,有报告、图片,及维修的估计,当时的维修费用只需要$800,几乎没有什么问题。这次冰雹后,我们请了屋顶公司的人过来,他们的建议是找保险公司索赔,然后换掉,否则维修也是一大笔费用。

  于是,我们又找了第二家屋顶公司过来,他们的意见也如此。我们开始提交索赔,保险公司按照他们的程序安排了各方的检验等。

  自从这几年美国的天灾人祸大大小小不停之后,去年的几块飓风、例如Houston及周边城市的Harvey飓风、加州地区的火灾,今年又是几场严重的飓风,还有现在还在进行着的Camp Fire火灾,美国的保险公司,可能真是有心无力,更加是如果可以不用赔偿,他们会花更多的花费来请人鉴定不需要赔偿,这样子比起需要赔偿那真是便宜。



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楼主Snowie3C 时间:2018-11-19 02:22:21
  #黑色星期五#

  美国一年一度的购物狂欢节#黑色星期五#即将到来。

  人家的#黑色星期五#是要来抢购包包、衣服、化妆品、玩具等,我们今年的黑色星期五已经开始挑选给144套的长租公寓换的电器设备了。Zach同学今天说一定要先去看看,他上周已经自己去看了一次,下周五可以去抢购了。

  因为电器我们要的都算是不少了。144个冰箱、144个炉、LED吊扇288套、LED灯泡更也需要很多。所以,我们得好好比较。我们已经在我们之前一直采购的供应商拿到他们可以给我们的最低的价格了。还用了Home Depot, Lowe's他们的professional contractor's 供应价格系统也报价了。

  目前一些在店里直接打折的产品,比他们给我们的价格还要低,所以,如果这些价格例如冰箱和炉如果一套比较我们其它最低的价格还要低几十块的话,我们会直接从店里购买。美国的商家有时候真是一根筋。有好多次我发现店里的打折价格同样的一个产品比他们批发的价格还要低,我打电话问他们能不能match(很多零售的店都对match最低价格的),可是,他们还是同一家店,只是不同部门而已。居然说:“不行,我们不match的,对不起。”对不起的是你们自己吧?之前这个是Sears的Commercial批发部门,所以,他们Sears破产关门,我虽然觉得他们可惜,但是不太同情他们。

  例如我们的冰箱我看到相比在少$50一个,144套就是$50 x 144 = $7200, 炉一个少$30.

  总的费用如果可以省下2万,也是省下不少的。

  


  
楼主Snowie3C 时间:2018-11-19 02:28:18
  只能感叹美国人的做生意真是佛系。

  我记得我之前打过我们之前这几个供应商的电话,向他们给一个144个冰箱、144个炉的报价,他们居然还说:“请你确定了要下单之后,再打电话过来,我们才可以找专门的人给你报价。否则我们没有办法报价。”

  真是无言以对,如果中国的供应商,应该会马上给你一份详细的报价吧?
楼主Snowie3C 时间:2018-11-19 09:22:53
  购买美国公寓一般在哪里查看信息?

  有好几个人提到这个问题,在这里或者私下问我,是不是Zillow上可以找到。

  不好意思。Zillow上应该最多可以找到4plex的房产信息,或者Condo, Townhouse的出售信息,如果是apartment complex的话,基本上不可能会找到。

  我以前在另外一个帖子也有写过,如果想找公寓这类商业房产,可以用google去试试,会有一些专门的网站出来的。

  LoopNet.com是一个不错的网站,只不过,免费的会员可以看到的房产的信息相对比较旧,如果是想看到最新的信息的话,需要成为交费会员,一个月不到$100.

  还有其它的一些网站,google都可以找到的,基本上大部分也是需要交费才可以看到更多的最新的信息。

  另外一个是pocket deals,就是通过你熟悉的经纪人或者是卖家直接口头告诉你的,这些房产出售信息是不是会在市场上流通的。往往这种deals会比你在loopnet.com 找到的房产更值得购买。

  所以你有足够大的network很重要,最重要的是要是一个serious buyer,也要证明你有足够的资金来完成这个交易。
作者:怎么这么胖的韩信 时间:2018-11-19 09:28:42
  请教一下,找租客一般是什么途径啊?需要各种中介费吗?同理,如果我去找房子住,又有什么渠道和费用呢?
  • Snowie3C: 举报  2018-11-19 09:49:10  评论

    找租客有很多途径,像Zillow.com, apartment.com, apartmentfinder.com等,这对对于公寓来说,都是要交费才可以把招租信息放在上面的。也可以用中介,当然有中介费,一般是房东给。中介费多少看你和中介的协议价格。我们给的一年租约是一个月的租金,半年是半个月
  • Snowie3C: 举报  2018-11-19 09:52:53  评论

    作为租客,如果你想找信息的话,同样其实也是网站就很好啦。Zillow.com,apartment.com, apartmentfinder.com等都可以找到很多符合你要求的信息。租客找房源是不需要付任何费用的。就算你用中介,就和你在美国购买房产用房产经纪(中介)一样,也是不需要给1分钱费用的,请放心、大胆的用,不用担心付费
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-19 10:02:55
  一个72套的公寓里居住着6个drug dealers

  听来的故事。

  周五Zach同学去Austin参加一个公寓投资的road trip,有一个朋友,也是公寓投资者,他们一个多月前才过户了一个在Austin 奥斯汀的 72套公寓。

  公寓过户后,经过一段时间的了解,公寓里住着6个有drug dealers 毒 贩 子。听起来好吓人啊。不过,这种事情,很正常,看你购买的公寓处在哪个位置。据我们的导师请,他很久以前还试过带着枪去收租的。

  一般购买公寓过后,作为新的房东,都需要对一些垃圾租客进行清理。于是,这个朋友,他们上个月清理了4个drug dealers啦。在驱逐第二个毒 贩 子的时候,这个毒 贩 子被警 察用手拷反手拷在背后,在二楼准备抓走的。但是,这个家伙,居然为了逃跑,从二楼跳下来。虽然没有严重伤到,但是,因为手被拷在背后,行动也不是太方便,所以,也没有逃跑。

  朋友说他们现在还有两在等待最后的驱逐程序。
  • 怎么这么胖的韩信: 举报  2018-11-19 11:17:02  评论

    听上去很危险啊,要去买个防弹衣穿上再去
  • Snowie3C: 举报  2018-11-19 11:51:26  评论

    评论 怎么这么胖的韩信:听起来是挺危险的,我们自己一般不敢购买这种位置的公寓,主要还是我怕。每次我们自己考察公寓一番的时候,Zach会问我:“如果你来管理的话,你会怕在这个地方工作吗?”如果我说怕,我们就排除掉了,如果我自己感觉科学家可以,会继续进一步考察。
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-19 11:48:25
  本来想着这个周末把这一个多星期因为家里的孩子及自己、大家都生病而欠下的邮件、材料准备好的。结果电脑不罢工,弄了几天没有弄好。下午的时候我卸载了好多东西,才让它可以重新再运行。

  现在在重新安装Microsoft的软件,否则没有办法做事情。

  于是,这会孩子又都睡觉了,我又在等安装软件。所以,就有了多一点时间消磨。

  刚刚好看到这张图片,截图下来。
  

  看起来是办公室被入室盗窃了。我前几个星期的一个装修商,她公司的办公室也是被洗劫一空,包括他们办公室后面的储藏室放的装修工具、材料等。这会都快过感恩节和圣诞节了,让我有了在国内快过年时这种情事发生得更多的感觉。

  是不是全世界都一样,一到过年过节了,坏人都选择在这个时候动手多一些呢?
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-21 01:30:41
  记得我之前写过,我找到一个挺不错的退役军人来上班,他要求时薪9块,我还直接给他10块。刚刚开始他的表现真是太好了,好得我多么希望这样的员工多来几个。

  结果工作了差不多三个月,后来的工作比较怠慢一些,但是,我也没有说什么,只是说希望他可以让工作效率更快一些。

  然后,后来发生了更严重的事情,有一个周末过后,周一我回到公寓,发现原来购买来当展示房的家具,都不翼而飞了。而且,这个退伍军人工作人员也消失了。我如何打电话、发信息,都没有任何回复。

  我让另外一个maintenance guy和我一起到他所居住的单元敲门,大半天没有人应,后来他开门进去,里面住着一男一女不是我们租客的人,这个单元我当时是相对便宜租给这个员工的,以便他可以顺便在我们付工资的情况照看一下公寓。理论来讲,他只有一个人。一问,这一男一女,都不知道什么情况,退役军人单元里几乎所有的东西都搬走了,厨房上丢着没有吃完、喝完的食物、饮料。这两个人,明显可能是吸了大麻的情况,早上将近11点,眼睛都睁不开,一问,他们说:“我们是Chris的朋友,他周末让我们来帮他看公寓,他说他过几天回来,我们可以在这里免费住。”

  后来一问,这两人都是无业游民,也不是知道他们是怎么认识的。但是,据这个男的说法,Chris向他借了400块,说很快还给他,而且他还说他们周末的时候帮他一起搬Chris的家具、还有我们收藏室的家具(他告诉他的朋友那些也是他的家具),出售给几个不同的人,他们都给他付了现金。退休军人Chris周日下午已经走人了。

  我找了一些租客了解了一下情况。他们给我反映了很奇怪的事情,就是看到Chris最近都在出售家具。

  于是在联系他大半天没有回音之后,下午的时候,我报警了。警察按照盗窃的案子让我填写资料。之后,他再也没有联系过我。

  今天早上,我收到了他的邮件。这是什么意思?想祈求原谅吗?他真的会还钱吗?把我购买展示间的钱还给我也不错,不过,我是不会抱任何希望的。


  


  • joana317: 举报  2018-11-21 05:22:03  评论

    便宜没好货啊唉,不明白这些老美脑子怎么想的。
  • 怎么这么胖的韩信: 举报  2018-11-21 09:19:27  评论

    怕就怕这些人走极端
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-21 01:37:48
  过两天感恩节。

  已经让员工周三开始不需要上班,一人发$100的现金当过节费。Zach同学上班的世界500强的公司,已经从2015年开始,一分钱都没有发过给员工过节费了。以前的圣诞节带上家属聚餐的福利都没有了。所以,我安慰一下自己,我给员工发一点点的过节费已经比世界500强的公司都强了。

  自问自己不是一个不好的雇主,Chris在另外两个员工投诉他一天都没有什么工作进展的时候,例如工作的时候玩手机很长时间,我也没有说太多,只是提醒他需要注意工作效率。依然给他足够的工资。

  他之前告诉过我他在应聘我们公司之前,他兼职两个多三个星期的公司没有付他工资,我还很难理解为什么会有这样子的公司,但是,像他这样监守自盗而且还有些欺骗我的性质,可能之前也不完全是那个雇主的问题。

  所以,在美国,当雇主也不容易,想当好雇主更加不容易。
作者:妳在何方 时间:2018-11-21 11:19:55
  记号
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-21 11:41:08
  德州Waco 的120套公寓

  

  昨天收到德州Austin这边一个经纪的邮件,给我们提供德州Waco 的120套公寓,1972年建筑。离Dallas一个多小时,离Austin也一个多小时,离我们住的家里三个小时。

  其实不是太远,看起来要价也不是太高。于是马上邮件回复,让他给我们更详细的资料。

  今天收到了他们两年的损益表及房产的情况。分析了一下,例如贷款利率为5.5%的话,收益大概是一年6-7%,实在是太低了,这还是提高了租金之后能做到最好的。本来还打算这几天开车过去看看。现在得更考虑考虑。

  把它列入下一个考虑的房产,但是应该不会真去考察,因为收益率不是太理想。我们最想要的最少有8%收益率的才更感兴趣。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-21 12:15:19
  今天晚上Zach同学下班回家马上告诉我,我们认识的另外一个经纪人,告诉他一个66套的公寓,1971年建筑,价格也不错,在中部。

  他说:“我查了一下,校区小学、中学、高中的分数分别为7/9/9,我告诉他我老婆肯定会很喜欢。我已经叫他发了一些相片过来了。也让他发资料。可能他要明天或者什么时候才可以发详细的P&L过来。”

  

  

  我自己看了相片,果然很喜欢。所以,让Zach同学务必要让这个经纪把详细的资料发给我们。我们初步算了一下,年收益可以达到10%,所以,这个房产让我更感兴趣啦。

  原来这个房产我们之前已经有看了一下,但是,我们关注它的时候,它已经是pending了,所以,我们没有继续。但是,今天经纪告诉我们,这个房产原来的买家,因为他们自己本身有一个房产,购买这个66套是为了做I1031,但是已经弄了两个月了,由于汇率一直在上升,他们申请的贷款没有办法批下来,因此,只能中断退出这个交易。
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-22 01:05:37
  2018年11月21日

  最近在安排地板的订单及生产,寄了一些样品到144套公寓那边过去,谁知道我们那边负责装修的装修商咨询我们购买的价格。说如果价格合适的话,从我这里订一些给他们其它客户用。

  原来我的想法是慢慢一些用量比较大的装修材料我们自己从中国下单,然后,我们再去问问我们认识的公寓投资的朋友,他们是否需要,如果需要,我们可以一起下单。我们就赚个小服务费用就可以了。

  看起来我们的第一个客户已经开始建立起来了。我说过,我们以前下单的一个批发商,他们前几年也是这样子做起来的,原来的两个公寓投资者,他们拥有的公寓挺多的,所以,自己从中国下单采购装修材料,节省了很多装修费用。然后我们这些认识他们的人又从他们那里下单,这样他们的进口公司也做得越来越大。

  只不过这样子,到时候又得请多几人。
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楼主Snowie3C 时间:2018-11-23 00:33:06
  感恩节快乐!感恩所有遇见!

  

  每年的感恩节Zach同学公司都有出事故,无论是在美国或是加拿大,记得加拿大有一年是他们的油车漏油在路上、前几年在美国有一次在墨西哥湾之前漏油的地方设备也出问题,他马上驱车两个多小时搭直升机去处理,幸好当晚有一加直升机从海上飞回,否则他就得黑色星期五才能回家了。

  今天凌晨他公司离这里两小时车程的设备点来电说起火了,这次他又如往常感恩节一样火急缭绕地出门去处理事故。本来今年的感恩节不需要他值班的,他可以和其他大部分同事一样放假过节的,可以不处理事情的,但是今年他好心代替他上司值班,让他上司放心去过节。结果,这个结还是没有办法绕开,又有事故发生了。

  他走前开玩笑说:“问题很可能严重的后果这次就被炒鱿鱼了。”

  大家知道最近的股票跌得头破血流之外,石油也是不可避免地往下滑。他们公司前几个月开始冻结人事,然后9月份开始陆陆续续裁员。所以,很有可能这次的事故他处理不好,也会成为被裁员的名单哦,出错的被裁员可没有什么赔偿。

  但是,幸好我们不需要担心他失业我们应该如何度过。他真的失业的话,我们生活继续,我可以去庆祝一下他可以用更多的时间投入到公寓投资上,也许我们让我们的购买速度变得更快。
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