美国投资长租公寓、管理长租公寓的路上

楼主:Snowie3C 时间:2018-05-02 03:19:12 点击:30515 回复:937
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

上页 1 2 3 4 5 下页  到页 
作者:妳在何方 时间:2018-11-23 19:39:47
  现在不是贸易战吗?建材不在加税行列?
  • Snowie3C: 举报  2018-11-24 21:10:26  评论

    知道,我们已经预算了。其它的商家也一样需要进口啦,所以,同样的,他们的价格也和别人一样会因为关税而上涨。
  • 妳在何方: 举报  2018-11-24 22:41:54  评论

    也就是说在加了关税的情况下,中国的产品依然有优势?
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:A吉祥如意2 时间:2018-11-24 21:19:42
  ……
楼主Snowie3C 时间:2018-11-24 21:36:42
  中国大妈昨天也去凑美国黑色星期五的热闹

  电子产品都可以提前在Best Buy, Amazon上下单了,没有别人一样连夜或者是提前几天搭帐篷去排除,没有那个时间也没有精力,有小朋友更是不行。

  昨天早上跑去Nordstrom, Macy, Dillards,Nordstrom Rack逛了一下,8点多一点去到的时候,Doorbuster的产品几乎都已经一件不剩,剩下的都不是我想要的东西。于是捡了两个小钱包当圣诞节礼物,让小孩子一个人选择了一对她们喜欢的鞋子。我自己在Nordstrom买了三对明年的凉鞋。

  买单的时候,收银员告诉我金额的时候,我刷好单了总感觉少了,因为我觉得我挑的东西不少于100块,才收82,我告诉收银员说我感觉她是不是少收了。她看了单据:“这一对,再7折后,还少了10块。还有这对UGG的拖鞋,只要0.01。“

  
  不是吧?我居然撞大运了?遇到了传说不知道什么行狗屎去只需要1分钱就在Nordstrom Rack买到了东西的?从来抽奖都抽不到的人、只有在集体都被发一个安慰奖才可以有机会拿一个”奖品“的人,人生第一次撞大运。

  每年的黑色星期五我都好希望,如果房产也来一个黑色星期五会有多好啊,我们也有别人一样早早去排队抢白菜价格的房产 。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-11-25 10:30:12
  2018年11月24日

  今天早上看了一下44套公寓的入住率。这两个多月都是95%左右的入住率。
  

  一个星期前公寓的Leasing agent告诉我已经把另外两个空置的单元签出去了。也就是说,到12月1日开始,这个公寓有100%的入住率!

  但是这个记录只有一个月可以保持100%,因为有3个单元 12月底租约到期,三个都不会续签,一个购买了自己的房子最迟12月底入住,两个工作调动到加州。

  一般来说,美国的租赁市场11月和12月、1-2月份都是租赁淡季。所以,这段时间又要开始做广告,希望可以在他们搬出之前可以找到1-2个新租客。但是保持90%的入住率还是没有问题的。

作者:妳在何方 时间:2018-11-25 10:33:31
  感觉楼主好厉害!
  • Snowie3C: 举报  2018-11-25 10:40:43  评论

    过奖了,这种不叫利害,没有什么技术性的事情,人人都可以完成。
我要评论
作者:妳在何方 时间:2018-11-25 12:17:00
  可以完成和可以做好是两码事!
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-11-25 21:47:14
  @Snowie3C 2018-11-21 12:15:19
  今天晚上Zach同学下班回家马上告诉我,我们认识的另外一个经纪人,告诉他一个66套的公寓,1971年建筑,价格也不错,在中部。
  他说:“我查了一下,校区小学、中学、高中的分数分别为7/9/9,我告诉他我老婆肯定会很喜欢。我已经叫他发了一些相片过来了。也让他发资料。可能他要明天或者什么时候才可以发详细的P&L过来。”
  
  http://img3.laibafile.cn/p/m/302347351.jpg......
  -----------------------------
  这个公寓,很可能会失之交臂,因为原来的买家还不想现在解除合同,他还在想办法。感恩节前一天他通过他的卖方经纪人知道我们在联系,通过他们问我们要不要成为他的拍档,这样子他的贷款申请肯定没有问题。我们只需要拿$10万投资就可以了。

  本来这种提议也是不错的,更何况这个房产条件也不错。不过,我们之前不认识他,不知道他们的经营是如何的,我们只是作为一个投资人和贷款担保人guarantor 的话,如果他们经营不善,对于我们以后的投资及申请贷款是有一定的不良影响的。所以,我们没有答应。因为我们如果可以自己购买的话,我们不需要担心资金。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-27 12:01:36
  2018年11月26日 又有故事

  其实,我觉得,做一个公寓的Leasing Agent,其实也挺有趣的。我记得我以前公寓过户后我需要呆在公寓办公室时间比较多还要兼职当Leasing Agent接待一些潜在租客的时候,有很多人,会和你聊很多事情,包括很私人的事情、例如离婚、例如男女朋友等。

  记得有无礼的人,也有很有教养的人,通常接待有教养的人都让人比较愉快。

  以前有一次,我回到公寓,Leasing agent告诉我,刚刚我看到的那一对,她很希望他们的背景调查通不过,这样子公寓不需要有那个男士一样的租客,可能会影响其它的租客。我问她何解。她说:“那一对是男女朋友,男的对女的很粗鲁,很没有礼貌,对我那就更不用说了,还出口成脏。而且他刚刚在填写申请表的时候,还一直问我'我有犯罪记录,我要不要填写呢?‘,我已经告诉他’最好是填写,否则我们在做背景调查的时候,也可以看到的。‘。“

  我知道,在美国的fair housing的条款下,我们是不能随便拒绝一个申请者,也不能随便不让一个申请者租赁搬入你的房产,除非你找到可以拒绝的合法合理理由,例如犯罪、例如有被驱逐的记录、例如有违约的记录、例如很不好的信用等。

  今天下午约4:30,Leasing Agent又遇到难题了,她打电话给我:”我在这里有一个潜在申请者,她说今年8月份被定罪了felony of conspiracy to purchase a firearm."

  我知道我们已经告诉员工,如果有felony犯罪的话,基本上是拒绝的。可是,她说这个是个女人,还带着一个孩子。我让她给我电话直接和这个潜在租客通话。

  这个申请者告诉我:“我在2016年中旬合法在店里购买了两把枪,之后,我把它们卖给我朋友,所以,我被判有罪了。”

  我完全不知道这个罪的大小。我马上发通话边发信息给Zach同学求救。他说:“这叫Straw buyer. 不能接受。”
  • joana317: 举报  2018-11-28 02:26:56  评论

    对straw buyer很感兴趣,英语翻译叫稻草买家,按字面意思真不知道是什么鬼。上网查,我理解的意思是有持枪资格的人买了枪给没持枪资格的人用,也指拿了好处帮别人买违禁品。楼主,我理解得对吗?
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-11-28 01:47:23
  继续“felony of conspiracy to purchase a firearm”的潜在租客的故事

  昨天没有讲完故事孩子醒了。

  这个潜在租客告诉我:“我必须在12月1日搬进去,我的租约这个月底到期。”

  听越来很赶的样子,这种感觉是不太对的。因为通常情况都是被驱逐的人,才那么急急忙要找下一个可以搬入的住所。我告诉她我们12月份已经没有空置了,最快有的空置是1月初。于是,她说她只能到别的地方去找了,因为她急需搬家。

  一般情况下,有felony的人,想租房子都很难,这个记录比起被驱逐、信用不好还更难被接受。再者,一旦你的房产接受了犯罪的人,根据fair housing条款,以后再有felony犯罪的人申请你的公寓,你都不可以拒绝,否则随时被告歧视、被起诉不按照fair housing 条款做事情,会被罚得很严重。所以,我们是不会开这个先例的。

  后来Zach同学回家告诉我:“如果你是我了解这种事情,肯定让Christina(Leasing Agent)直接拒绝就好了,你不需要和这个人聊的。因为万一如果公寓还有空置的话,你不租给他们,也可能会被起诉的。况且,这种,就算你真的是给他们租赁,可是,他们可能会是一个大麻烦,随时给公寓惹来麻烦。”


楼主Snowie3C 时间:2018-11-28 01:56:20
  Zach同学还给我继续讲解了一下,为什么straw buyer是不合法的。

  在美国,购买枪支很简单,只要你是公民并且没有犯罪记录、通过背景调查就可以合法购买枪支。但是,有一些情况,例如有一些人购买枪支是为了去做坏事,于是,拿一些现金给某个“朋友“或者一些人,说:”我这里有$2000,你帮我去购买一把什么枪。大概是$1400,剩下的钱你当你的酬劳。“

  如果这个人或者”朋友“去买了枪之后,把枪给这个委托他/她去购买枪的人,如果这个人做了坏事被警察抓到,会查到这把枪的来源,那么购买这个枪的人,就会被判”felony of conspiracy to purchase a firearm“,虽然他之后并没有做坏事。

  还有一种情况也是犯法的。例如我有一个朋友从中国来到美国,他很想购买一把枪,而我又可以合法购买枪,于是帮他购买了一把送给他,这种情况,严格来说,也是不可以的,也是叫straw buy,如果被查到的话,也会被判”felony of conspiracy to purchase a firearm“的,例如这个朋友一直都没有事,不会被发现这种关系,那么就没有问题。但是理论上不要这么做。

  以前我们在加拿大的时候,由于我们从美国带了一些枪过去,过去的时候完全没有问题,因为我们有证。可是,当我们从加拿大回到美国边境的时候,我们自己的枪带不回来,当时大部分枪都邮寄回美国了。但有一把小猎枪,我们过不了美国的关,于是,我们只好返回最近的小镇,当晚在加拿大又呆一晚,第二天在邮局把它送给我们加拿大一位朋友。在加拿大为什么可以这么做呢?Zach同学解释说他这个朋友有持枪证,而且只是一把猎枪,不是hand gun,所以可以。

  这一篇写到枪去了,和帖子的主题完全没有关系,就此打住。
  • joana317: 举报  2018-11-28 02:39:50  评论

    原来这里有详细解析了……
  • Snowie3C: 举报  2018-11-28 02:44:56  评论

    评论 joana317:他还给我解释了很长。有一次,他加拿大在美国工作的同事,很好的朋友,要购买一把很漂亮的收藏枪,他不能在美国购买,然后他们俩在店里讨论他来买了给他同事,枪店的店员马上告诉他说不可以这样做,会犯法了。把他们俩个都吓得不行,加拿大同学还吓得说holly shit啦,哈。
我要评论
作者:ty_叮叮当230 时间:2018-11-28 18:48:13
  写的很好
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-11-29 00:06:16
  好可恶,今天打了一大段,都没有了。网页自己刷新。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-29 00:16:41
  2018年11月28日

  昨天傍晚约5点的时候,Leasing agent打电话向我报告:“刚刚又有一个需要两房的潜在租客,他有犯罪记录,He was charged felony 10 years ago, he hurt people while hunting with the hunting guy. He said it was not him, it was his friend hurt someone, but the police got him instead." 这次的Leasing agent 知道如何做了,直接回绝了这个人,告诉他我们这里不接受有犯罪记录的人,不好意思。

  真是很好玩,连续两天都来了有犯罪记录的申请者。

  后来我打电话告诉Zach同学,他说,有可能是年底。不过,这种潜在租客也是需要马上回绝的,虽然说已经是有10年的记录,但是你不知道这些人什么时候发作。而且,他经常跟我说:”You know people lie, right?" 因为很多时候,我都很相信别人说的话,他觉得我太天真的。他说,他说的是朋友伤到别人,都是借口,很多时候犯罪或者做错事情的人,都会把错误推到别人的身上,以便获取他人对他多一些好感。
楼主Snowie3C 时间:2018-11-29 01:07:18
  2018年11月28日:偶像又来扔炸弹

  一颗好大的炸弹:
  购买价格$12万,投资$15万装修,今年出手的成交价格为$128万。

  昨晚,我的偶像拿实际例子来说明,只要你有心去找,只要你的眼光独特,只要你有足够的敏锐触觉,无论在哪里还是可以找到好的增值空间巨大的公寓,而且还是小公寓。
  

  这样的房产有多少请给我来多少,我也要。还有他很专业及优质的装修团队。

  他基本上只做小公寓和独立屋,虽然我现在真的不是太喜欢独立屋,但是,他有自己的装修团队,不一样。例如今年他每个月最少入手一个房产,他都是用现金购买、现金装修。装修后马上招租,公寓和独立屋有租客了马上cash out finance (有可能和国内的抵押贷款类似)出来,基本上之前投入的钱100%-200%取出。几乎是他不需要占用自己的资金,就拥有的这些房产,房产本身的租金已经足够还贷款、保险、房产税、管理费用(他们自己公司自己管理)。

  取出来的资金又可以投入到新的投资房产进去。这种方式,想不积累资金都难。

  接触得越多,就发现越多高手值得我去学习。
我要评论
作者:妳在何方 时间:2018-11-29 19:53:36
  好夸张!
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-11-30 02:02:11
  昨天上FB看到我的偶像的一条更新,怎么感觉我像一个偷窥者?

  他的更新内容是他前几个月入住率100%出售的房产,到新房主手里现在只有25%的入住率而已。真是为他们担心。
  

  

  我们这次刚刚过户不到1个月的144套中部公寓,过户时那天的入住率89%,过手后开始像以往的公寓一样,清理不良租客。今天的入住率为84.5%,顿感压力无限。不过,我们之前的一个公寓,入住率在第二个月跌到73%,因为有太多不良租客,所以,一时之间入住率下降。在第三个月才把入住率抓回到90%。

  但是偶像的这个小公寓,入住率直接降到25%真是太惊人了。所以,还是得必须有一定的经验和知识来管理购买的房产。不然会很惊慌的。入住率太低,随时都要承担损失。
  • 诗和远蓝: 举报  2018-12-03 02:59:05  评论

    请问楼主租房合同是否可以先签订一年的,之后自动转成按月租?这样房客如果出现问题,提前一个月通知就可以让他走人。
  • Snowie3C: 举报  2018-12-03 05:45:28  评论

    评论 诗和远蓝:可以的,也有很多公寓是要求最少租一年的租约,租约满了之后,可以不签,当成是month to month lease,这种如果租客需要提前搬出,也是需要按照合同提前最少30-60天告知房东,看租约规定。但是,房东也不是可以在租客有问题提前一个通知就可以让租客走人的。也还是需要走驱逐程序。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-12-01 06:22:27
  美国中部144套长租公寓管理 - 20181130

  公寓目前一直在装修、翻新。

  这是一个比较新的房产,所以,大的问题没有,只有一些小问题而已。

  这不,上周有一个电热水器坏了,于是,我在Amazon上订了一个,打算是让我们公寓的全职电工electrician安装的。可是,公寓的property manager马上来反对了,说不能让电工来安装热水器,需要水管工plumber来安装,因为他们之前用开的plumber公司说不能这样子。需要他们来安装。

  这个Property manager已经不是第一次每次我们提出如何操作,她就来反对的人啦,她需要更好的training,不知道谁才是老板,而且她瓶不是每次都是对的,例如这次是用电工还是水管工的问题,她根本没有get到,为什么他们以前用开的水管工一定要说需要他们来安装,而不能让我们自己付工资的电工来安装,他们这是为了让他们不失去这个公寓房产的业务。

  我让Zach电话用电话和她讲清楚,让她不要什么都和我们急,浪费我们的时间,而且,争太多对她并没有太多好处,她应该知道谁才是付钱的人,我们会知道什么情况用什么人,我们有已经付工资的人,为什么不用,而再花钱去用别的呢?

  2019年1月1日飞过去那边察看装修的进展的时候,我要和她好好谈谈。我感觉她老是每次都要来和我们争论的话,真的是很浪费我们的时间。我需要她可以按照我们的要求来完成任务,而不是我们付她工资来和我们争论。如果我们做的事情没有违反City及法律的规定的话,她不需要花那么多时间来让我按照她以前的做事方式做事。
  • 气球的涯: 举报  2018-12-02 13:21:09  评论

    老板要发飙了,哈哈
  • Snowie3C: 举报  2018-12-03 05:46:59  评论

    评论 气球的涯:差不多,感觉整天老是让我浪费时间来和她理论,你觉得气不气?我的时间可以用来做更多其它的事情。请一个人是来帮你解决问题的,如果她还一直给你制造麻烦影响了工作进度以阻碍了我其它工作的进行而她还不自知的话,就应该换人了。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-12-03 06:53:44
  今天离题一下。

  真是很可笑,我用五笔敲打”家暴“两字,这两个字居然不是一个词,居然需要分开才可以打出来的。可见,”家暴”在泱泱中华并不是一个事情,在某国“家暴”也经常被警察、法官冠以“清官难断家务事”来解决,这是家务事吗?这是犯法行为!

  前阵子看到到处都是“蒋劲夫女友被家暴“之类的新闻,及看到了被其日本籍女友中浦悠花在社交媒体暴出的被家家暴得遍体鳞伤的图片,真是触目惊心。我不知道蒋劲夫是谁,也不知道他的女友是何许人。但是到处看到的文章下面的评论都有一大部分人都给施暴者找借口,找理由,真是让我很气愤!觉得很不可以理喻!

  2018然后11月20日,蒋劲夫144字家暴声明,承认家暴,网友的态度是惊讶,是不敢相信,同时也是表示理解,因为蒋劲夫一般是不会动手打人的,除非是遇到棘手的事。24小时获赞42万,网友态度鲜明,一面倒谅解。蒋劲夫的微博粉丝是17289747个,这个数字非常庞大,所以能够得到42万的点赞也说明粉丝都是理解蒋劲夫的,没有一定的冤屈和误解不会发生家暴的。

  

  粉丝为其开脱的理由是:“蒋劲夫好好的为何要找日本女友呢?中国人这么多的女生难道没有一个符合你的择偶标准吗?跨国恋情就是容易出现各种文化差异和观点区别,矛盾也是难以避免的,更不用说日本文化的开放,这一次蒋劲夫家暴一定是女方出现了重大过错,否则蒋劲夫怎么会动怒家暴。"

  看到这些言论,我很想拿一把什么东西去敲醒他们。

  这是什么样扭曲三观的人才觉得”同时也是表示理解,因为蒋劲夫一般是不会动手打人的,除非是遇到棘手的事”?无论如何,一个“遇到棘手的事”就可以理直气壮地施暴?并且被42万粉丝理解、同情并且原谅吗?这是犯罪!

  试想,这种事情发生在自己身上的时候,你会为对你施暴者找这么多理由吗?希望更多人意识到什么是家暴,无论什么理由,只要打人,就是不对,就是家暴,不管男女谁先动手,无论是明星还是普通人,让越来越多的人对家暴零容忍,才可以让更多的人学会保护自己。

  而且应该全民灌输,打人就是不对,动手是不可取的。
楼主Snowie3C 时间:2018-12-03 07:02:49
  从蒋劲夫事件看美国如何处理家暴?

  太气愤了,写着写着离题了。原本的目的是写如何遇到家暴,在美国会如何处理。我这里刚刚好有一个最近才遇到的例子,可以简单写写。

  家暴如果在美国的话,是犯法的,不要说家暴像蒋劲夫女友暴出的相片这么严重的,只要是被问到施暴者有动手了,无论轻重,施暴者肯定立即会被抓起来关到牢里了。上周五,我去我们的一个公寓呆了两个小时左右,刚刚开车离开公寓约25分钟,公寓的维护工给我电话,告诉我他经过其中一个公寓的时候,听到里面的男女吵闹的声音,并且听起来有人动手的声音,于是,他打电话报警,警察不到5分钟已经到了现场。之后他了解的时候是这个租客之前搬走的正在办离婚的、即将成为前夫的人回来公寓了,看到租客公寓里有一男人,可能是租客的新男友,而引起的争执,这个即将成为前夫的人可能不舒服和他们争吵,并且动手打了他们俩个。于是,这个前夫被抓起来了,并且口头禁止他不能出现在这个女租客及她的新男友的公寓、所在的工作、及他们出现的任何地方100码(约91米左右)的范围内。而且警察让这个女租客及她的新男友去法庭申请一张stay-away order.有了这个口头的禁令及法庭颁发的禁令,这个即将成为前夫是不可能在100码(约91米左右)的范围内出现在他们面前,如果进入禁区的话,她和她男友都可以报警,这个即将成为前夫也会再次被抓起来。

  在美国,我记得去诊所、医院,很多地方都贴着什么才是abuse, domestic violation,图文并茂,并且有很详细阐述如何脱困,或者如果知道周围的朋友、家人有受虐或者是被家暴的话,应该如何帮他们。很后悔以前看到这些图片没有拍下来,否则还可以用来这里当图片说明。

  我听说,一般有家暴报警的话,除非是当事人自己报警,如果是他人报警,警察到现场后,一般是先咨询女性是否受到伤害,一般他们的做法是认为女性才是受害的那一个人,一般会有另外的警察监视着同一个屋檐下男性的。这是首先把女性当成较弱的一方,因为一般情况下,女性的生理机能还是要比男性弱小。当然,在家暴的案例中,也会有小部分的男性是受害者,但是女性的当事人远远高于男性。

  在美国,如果有这种事情发生,如果被施暴者没有办法自立的话,会有相关的部门、机构冒出援手尽力帮助,有求助站shelter提供吃宿等,也有心理专家、志愿者进行心理辅导,而这些,很可能都是免费的。

  而中国比较倾向于清官难断家务事,警察对以家暴为由报警的做法是随便说两句,或者劝两句以和为贵,而法官对以家暴为由提出离婚的妻子,不是判决离婚,而是给予双方冷静期,不可思议。
作者:tenkoc 时间:2018-12-03 10:43:27
  话说还真有被打的人为施暴者找理由,认为是错在自己的,之前在别的帖子里看的目瞪口呆!所以那42万点赞的大约也是这种脑回路吧。。

  
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-12-11 04:32:02
  又好多天没有来了,一个字:忙

  144套公寓在装修,以前比较小的采购量的话,这个风扇我们从美国批发商购买的价格是$59.97,这次我们的公寓几乎都要换掉,这个LED灯的52英寸风扇,我们拿到的价格是$40,比我直接从Alibaba上的询价要好很多啦。所以,这个产品也依然还是从原来的供应商那里采购。总要给别人也赚一些钱,不可能自己每一分钱都算到尽的。

  

  公寓的property manager,看到我们购买了这么多材料、还有在进行中的工程,她马上感叹:“我管理这个公寓这么多年,从来没有见过花了这么多钱的。”

  嗯,那是因为她还没有见过更多的rehab,这个公寓本身的条件还是算好的。

  我们的水龙头、节能马桶、LED灯换上后,水电单费用下降很多。1月份更多的节能电器会安装。

  看到我们这么多的装修,一些租客赶紧来问property manager,如果他们续租的话,会不会有什么优惠,我和Zach同学对管理经理说:“我们会加租的。但是,我们会在你们的公寓里放进新的电器。”Property manager说他们以前的做法是如果有租客续租,会给一定的优惠,这个做法我们这几年的公寓从来没有做过。
  • joana317: 举报  2018-12-11 05:01:52  评论

    风扇灯确实比国内便宜呢,我10年买了一个五百多;16年买了一个是480,带遥控的。
  • 北斗七星008: 举报  2018-12-11 18:05:08  评论

    公寓的租金包含了水电费?
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-12-12 02:26:04
  2018年12月11日

  本来我们的贷款公司一早发邀请函让我们12月19日晚上参加他们公司办的答谢客户的圣诞节派对。我带着一个还在母乳的小朋友,真的是不想去Dallas,因为肯定需要得去那边住一晚,晚宴带着他也不好和别人交流。

  但是,Zach同学一直都叫我一起去,我去年没有参加。最后他提出解决方案,带上我妈妈一起,吃饭的时候可以帮忙看着孩子。于是决定去参加。

  这次决定过去,还有一个想法,是去见一个我们之前从美国采购我们装修材料的批发商的总销售,因为他们公司两个月前易主,原来公司的老板我们也认识,他把公司卖给他的partner,他想有更多时间做更多其它的事情,包括慈善。新的公司接手后,决定把旧的销售给炒掉了,给他几个月的时间,1月份他就不在这个公司上班了。

  所以,打算去见见他,也话有机会把这个进口装修材料并且销售给其他公寓投资者的生意给做起来,需要做好一件事情,还得择良将嘛,有了良将,就可以更好地开展工作。这个销售在这个批发商这里工作几年了,他对销售很销售,也有认识好多客户,我们这边目前有好几个公寓投资的朋友,已经告诉我们,如果我们有装修材料,他们也会从我们这里采购。

  他目前的年薪是$12万,他说他想赚更多一些钱。
楼主Snowie3C 时间:2018-12-13 00:02:34
  2018年12月12日

  Eviction驱逐租客还有如此操作

  上个月,有一个单元的租客,交了一半的租金,死活不交另外一半了,而且到了12月4日还不交,所以管理人员在给他三天的搬离房产的通知。据说他也不回复,因此,她只能向法庭提交驱逐申请。

  今天9:00是听审的时间。9:43分,我看到有一个陌生的电话打进来,原来是法庭的法官助理打过来的,他说他打给公寓的管理人员,她不知道应该如何处理,让他直接给我电话。法官助理说:“这个租客现在在法庭这里,他带来了上个月欠的租金和这个月的租金,但是他说没有足够的钱交滞纳金,他问法官能不能让他交钱,然后不驱逐他?他有带钱过来了,如果你愿意给他一个机会,其实也是可以的。”

  我问:“如果我接受了,他又没有钱交其它的费用呢?应该如何处理?”

  他说:“有一个星期的时间,如果他没有处理好付款的问题,下周再来向法官要裁决,只要你出示没有收他的钱就可以了。然后依然继续进行驱逐程序。“

  好吧,这样子好像也可以,我答应了他,让他到办公室去谈谈如何交他之前欠的钱。而且,这次的驱逐费用及律师费用几百块也得是他承担才行。

  因为如果他真是有心改过的话,我们可以减少空置期,否则驱逐,加上到他最终搬出,还得有两个星期的时间,如果他再像其它的无赖租客一般上诉的话,我们又得花多可能一个多月两个月时间才可以完全最终让他搬出。再加上他的单元搬出之后,肯定需要再翻新才可以招租,这些都是需要付出的费用。
楼主Snowie3C 时间:2018-12-14 00:15:21
  2018年12月13日

  

  去年刚刚接受的小公寓的,大概也是这个时候有一个被我们申请驱逐的租客,这个租客做了好多无赖的事情,总之就是拖,这个驱逐是我这几年投资以来遇到最无赖最漫长的驱逐之路.

  2017年11月底接手,然后核对租客,发现几个没有交租的租客,有几个是已经影响到其他租客的吸大麻的租客,那几个,我第一天到办公室,就有租客过来投诉他们,而且还扬言因为这几个租客,他们租约到期了就不会再续租的。

  这两个单元的,我们在12月初到了第4天没有交租的时候,我们马上启动Eviction,他们在收到法庭的信函后马上搬走,倒是没有给我惹什么麻烦,只是重新装修这两个单元,因为长期吸大麻的缘故,因此花了更多的费用装修翻新,这也是一种损失。

  但是这个图片上的租客,看她的记录在我们购买之前也已经几个月没有交租,从12月初开始提交Eviction,听审完了之后,他们在最后一天向法庭提交了appearl,她一提交起诉,我们就不能向法庭申请警察来驱逐他们。法庭又得重新排期进行听审。理论上来说,提交Appeal的租客,需要交最少一个月租金的押金给法庭,法庭才会受理,但是,美国很多地方或者是法律,都是对这些无赖无可奈何,甚至可以说是无赖的天堂。他们就是不交钱,我们已经遇到过三次这种情况了,不交钱,法庭照常受理。而作为业主的我们,不但需要亲自出现在法庭上,还得花$600-1000请一个律师陪你去,以防无赖租客作出更无赖的事情。

  所以这些事情处理到可以执行procession of writ的时候,已经是4月份了,一直到最终他们完全搬出我们的公寓房产,已经是4月初了。她们一大家三代11个-12个人几乎在公寓里的免费、包括水电费一分钱都不需要出就赖着半年,最后终于清理出去了。刚刚收到管理人员邮寄,告诉我收到了这个无赖去别的公寓申请租公寓,我叫她安装我们的记录填写。

  这些人,太不聪明了,或者他们是聪明过头了,想尽办法占用别人的财产或者福利还沾沾自喜。这个时候你也需要为自己负一些责任了!他们一家那么多人都是有手有脚的完全可以轻松找到工作的,却要当无赖,而且听邻居说他们还是领食物卷的人。总之,有什么便宜,他们都不放过。
楼主Snowie3C 时间:2018-12-15 00:49:15
  2018年12月14日

  偶像不停歇!前晚上FB才看到他一个白菜价烂房产在装修,昨天我看到人家又有一个房产估值完毕,看起来又是好烂。

  但是价格足够白菜也好值得,记得要有足够的资金装修和运转,如果购买了之后没有足够的资金装修和运转的话,白菜价的房产也玩不起了。别人是凤变冰,没有足够资金的话真是只能是白菜地位了。

  

  昨天下午去参加一个公寓投资者聚会、案例学习。我提前到,见到偶像了,马上抓住他问他这个房产的情况。他说这个公寓是一个10个单元的小公寓,用了$7万购买,平均一个单元$7000,有没有是购买白菜的感觉?可能平均下来比白菜还便宜。他打算用$1.5万一个单元装修。

  今年他才卖掉一个15单元$128万,15个单元的房产,他购买的价格是$12.5万,每个也差不多是花了1.5万美金装修。这个10套小公寓他用了7个月和原房主讨价还价,因为他还前不久还在这个附近的地段购买了一个只有平均一个单元$5000一套的小公寓,还在装修。

  我强烈要求下次他去看这样的房产之前告诉我、带上我,我要和他学习。说了几个月时间要去向他学习,这次终于和他当面提了。他答应了!希望有机会明年我们也可以拿到一些这种房产来玩玩、练练手。

  身边永远不缺少学习的机会,也不缺少有很大升值空间的房产。眼光、资金、经验都在全部到位、在线才行。
楼主Snowie3C 时间:2018-12-18 05:56:10
  美国长租公寓启示

  

  昨天看到这篇文章,总体是在写中国如何从美国长租公寓中提取经验投资的方式。

  中国市场完全不了解,中国的租售比肯定没有和美国长租公寓比拟的,更何况,我们的经验来说,首付、装修及各种过户费用,我们可以用总价值的20-35%来撼动一个比较大的物业投产。美国长租公寓,看所在的地区,一般来说,平均一年现金流收益8-10%很正常。

  而且如果眼光足够好的话,拿到升值空间高的房产,那么,收益更是一般独立屋不可比拟的。

  我们的投资选择还是没有偏离轨道。
作者:小手1O 时间:2018-12-18 07:25:21
  写得好,近朱者赤,近墨者黑。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-12-19 00:34:56
  昨天道指下跌超过500点,今天我写这里马上去看一下,比昨天上升了193。
  

  看看这几个月来的跌幅,庆幸今年初把最后一分钱的股票都出手了。国际油价也跌破$40块,Zach同学公司的股票也已经上周五跌破$40,他们公司和石油天然气有关,所以国家油价下跌,他们也不会好过。

  他们公司全球今年裁员3.7万人,这给我感觉和2008年到2009年当时所处的环境好相似,当时也是大量裁员、油价下跌、股市崩溃。

  幸好这几年投资房地产,否则像2008、2009年那样我肯定亏好多钱。资产还在,不会像股市一样随时蒸发了。
  
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-12-19 07:43:07
  下午看到FB上偶像今年现金$17万购买两栋3联排房产,现在在做重新贷款提取现金出来。

  

  这两栋房子共6套,装修费用不到$1万,那加起来差不多用了$18万,平均一栋3排“别墅”差不多$9万,平均一套$3万,不是他购买到最低的白菜价格,现在估值一栋值17.5万,一栋$15万,太值了!
  

  如果贷款可以贷款70%,可以提取$22.75万再减去重新贷款费用,如果可以贷款80%,可以取出$26万出来再减去重新贷款费用。这样子最少100%投资进去的资金可以取出来,还赚了几万的Equity和有正现金流的房产。如果一直持有,一般最少10年后房产的价值都可以翻一倍。

  投资房产的最高境界就是在最短的时间内可以拿回最少拿回100%或者以上还可以有正现金流,在最短的时间内让你的资产翻倍,这样子还担心财富增值慢吗?

  像偶像这样子,我们假设他是用一年的时间来完成这个动作。18万的投资,财富增值80%。他可以用重新贷款出来的资金,假如是22.75万的话(贷款融资出来的钱,是不需要交税的。)再去购买一个两个房产,一年后它如果是同样增值80%的话,又再贷款融资提取现金出来,周而复始的话,很难计算。怪不得他才用了三年不到的时间获利财务自由。他们当时他因为军属,是家庭主男,太太是军人,年收入才6.5万美金而已。

  不愧是我的偶像。等我下次我看到最终他取出多少现金再来发给来让大家佩服一下。
  • joana317: 举报  2018-12-19 09:39:35  评论

    哈哈,快点建个装修队吧。
  • 北斗七星008: 举报  2018-12-20 23:19:25  评论

    DAVID确实厉害,不过他买进的房子很关键,要有重新装修后有不错的升值空间,这应该是核心。如果买成熟或是较优质的房产只能等自然升值了,这就相对慢点了
剩余 4 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-12-22 00:45:17
  @Snowie3C 2018-12-12 02:26:04
  2018年12月11日
  本来我们的贷款公司一早发邀请函让我们12月19日晚上参加他们公司办的答谢客户的圣诞节派对。我带着一个还在母乳的小朋友,真的是不想去Dallas,因为肯定需要得去那边住一晚,晚宴带着他也不好和别人交流。
  但是,Zach同学一直都叫我一起去,我去年没有参加。最后他提出解决方案,带上我妈妈一起,吃饭的时候可以帮忙看着孩子。于是决定去参加。
  这次决定过去,还有一个想法,是去见一个我们之......
  -----------------------------

  周三的时候,见到了我们之前合作过的批发商的销售人了,他公司被出售后他们旧的销售人员都被炒了。

  那天深入地了解了一下,原来他保底的底薪是$3.5万一年, 销售佣金是8%,他今年差不多销售了$100万,所以,他的全年的 收入约12万。他很想自己做生意,还是做装修材料的销售。但是,他没有本钱。

  他想和我们合作,我们提供资金、采购,他来销售。但是,他要求我们给他付3.5-4万的底薪,然后销售额度的利润50%分成。

  但是我看他计算利润的时候,他只计算产品的采购成本加运输成本,再用销售价格减去这个成本。根本就只是毛利而已,这其中还有仓库、仓库人员,各项开支等费用。而且他没有本金来做这个生意。这样子他的收益算法,我们会没有钱赚,就在为他打工而已哦。

  他之前的一些客户,我们也认识,我觉得这样子跟他合作也不是太有意思。虽然他目前已经有两个客户想购买两个柜子的东西,可是,这些采购、和中国的供应商沟通、验厂、验货、出货、进口、仓库都需要我们来做,还有我们垫付这前面的所有费用,我觉得,这样子合作不是太有意思。

  我完全可以自己做,我们请自己的销售人员来做也不会差到哪里去。

  再继续谈谈看看吧。
  • Snowie3C: 举报  2018-12-22 22:33:44  评论

    评论 joana317:这样我做了好多事情,可能最后还没有什么收入,我不要这样子。原来我觉得有合作的可能是我这边提供资金,他销售,我这边再找人跟国内的采购。扣除所有的人工及费用之后大家分。他想要工资也可以,我们可以给他比之前高些的提成也是可以。但是他这么算的话,对我来说没有什么好处。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2018-12-22 00:52:51
  周三12月19日

  参加贷款公司的圣诞节晚餐,收获还是很多的。见到了很多的朋友,还有见到一些不同地方的经纪人。有一个经纪人告诉我们有一个在San Antonio 280套的房产,听起来很有意思,我们今天会去看看。


  还有上次去Dallas有公寓带一些可继续建公寓的那个房产,卖家也在这里,还和他谈了谈,他的房产还是没有出售。可以理解,他要的价格太不现实了。我们说,如果他降价到我们心目中价位的时候,也许明年我们有可能买下它。

  昨天开车回来的路上,还有另外一个经纪给我们打电话,是一个只有104套的房产。目前的房主是两个加州的有钱医生,他们购买了两三年的样子,从一个一直持有这个房产很多年的卖家购买下来了的,但是这两医生不在当地,他们把房产交给一个房产管理公司管理,入住率差得不行,比之前的卖家还差很多。而且购买下来之后,完全没有升级。他们的管理公司收他们的管理费用为8%,最重要的是,一个104套的公寓,居然没有on-site management,简直不知道他们如何想的,怪不得入住率那么差。

  这两个医生,他们前年购买了一块地建酒店,他们俩把时间、精力和心思都花在酒店上了,顾不了公寓,于是打算出来。但是,他们开出来的价格也比较高。我们口头上告诉了他们我们觉得它值得的价格。1月第一个星期会飞过去看看。


楼主Snowie3C 时间:2018-12-22 00:59:31
  1月第一个星期,我们飞中部去看我们144套公寓的时候进展。

  另外还会看的是另外一个很破烂房产,要价是$49.5万,0入住率,位置真的很不错,需要装修的价格大概约50-70万美金,看过之后才可以更好确定。可以装修成20套公寓叫一个商铺。12-18个月装修后招租,入住率达到90%,商铺招租,之后的价值应该可以达到$250万,也有可能更多。这个会是一个像David做的这种“凤变冰”的项目,很希望可以拿下来。

  但是,我们有竞争对手,应该可能购买的价格会更高。这种房产,只能用现金购买,现金装修,完全不能贷款,没有贷款银行会提供贷款。


  如果拿到,让它的价值达到250万的时候,可以贷款融资,提取现金出来,基本上在18-24个月的时候,可以把之前投资进入的100多万提取出来,可能还会比投入进去的资金更多一些。

  提取现金之后,就相当于是0投资,然后还会有每年一定的收益。如果我们可以拿下来,我感觉我离我的偶像又近了一步了。这种机会,真的是不容易见到。
楼主Snowie3C 时间:2018-12-29 06:46:36
  今天是Sears面临清算的最后一天,看看股票都变成渣了,想当年2006-2007左右它最高的股价超过$100/股。JCPenny也一样,这个星期三跌破$1/股,当年2005-2007的时候也是差不多$90/股左右。看到这里,还是老老实实当包租婆吧。

  


  

  想想看,如果当年2009年的时候,你投资$100到房地产 VS 投资了$100到Sears 或者 JCPenny,会是什么样的对比呢?
楼主Snowie3C 时间:2019-01-01 09:40:01
  国内已经是元旦了。这里还是元旦前夕,2018年最后一天,还是有些忙。忙到为了赶快时间,车的油最后下高速显示只可以开2迈了,这么危险的动作我都敢做,这已经不是第一次做了。以后尽量避免。


  5年计划的第五年2019年

  2018年已经过来,就不要再提什么成绩了,永远向前看,向着目标前进才是王道。给自己的2019年定一个小目标,这也是我们5年财务自由计划的第五年。虽然被收入已经可以达到初步财务自由的状态,但是我们中国人还是喜欢未雨绸缪,多一些根基部是更踏实一些,更有安全感一些。所以,第5年,也是很重要的一年,也是依然需要奋斗的一年。

  1. 最少完成$2000万或者以上购买最少一个200-400套公寓,最理想是两-三个300-400套好deal,600-700-1000套公寓更好。其实2019年第一个公寓,希望是可以贷款$2000万,那么,最好是找到接近$3000万价值的公寓。

  2. 管理公司增加员工。如果不想增加员工,可以用第三方房产管理公司,解放自己的双手和时间做别的事情。不要什么事情都想着自己动手,只要建立一个模式,用这个模式展开工作,不断完善模式,就可以不让自己套在模式当中。Work on the business not in the business. 否则,就算真的是财务自由了,身也不自由。

  3. 让这几个月的准备的装修材料进口资源变成生意,定个小目标,除了自用材料的不计,$100万销售额度。请2-3个人做这个工作。

  4. 开发自己的品牌,和美国保健品公司谈的生产、配方协议早点定下来,打开销售。2-3个人做这个工作。这个还没有定销售额度。

  5. 希望2019年年底我可以更放心地让我们自己“退休”,喜欢工作就工作,不喜欢工作就休息,可以做更多自己和孩子喜欢的事情。

  6. 4月下旬争取回国、广交会。

  7. 暑假挑战自己开车带老爸老妈、小朋友们来一个美国长途路游。

  有几个和公寓投资没有关系,但是,也当成它是我2019年的目标吧。
我要评论
作者:闪电8341 时间:2019-01-01 12:43:22
  有目标好啊!??
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-02 09:00:32
  2019年1月1日

  新年第一天,新的开始。

  万丈高楼平地起,所以,新年的第一天,也不能浪费。我们今天9点多出门,在到机场前看了几处房产。下午2点多已经到美国中部,这个星期已经安排了几个房产考察。

  还有一个重要的事情是看看刚刚过户不到两个月的144套公寓装修进度。虽然还在装修,但是,我们的公寓已经开始有小小的营利了,这一个来月的收入减去支出(不计算装修,这些是我们的所招集的资金的装修),如果不出意外,应该是不到两个月,我们自己和投资者投入的资金,都已经有1%的收入啦。

  也就是说投资10万的话,在1月份他们可以收到$1000啦。第一年的收益因为装修所产生空置的率及空置时间相对高一点,所以,相对会低一点,但是,目前看来,公寓的收益会与我们的预期差不多。
  • 赵客吴钩霜雪明: 举报  2019-01-18 16:30:38  评论

    怎样能成为投资者呢?
  • Snowie3C: 举报  2019-01-19 07:55:06  评论

    评论 赵客吴钩霜雪明:我们不定期会有投资项目出来,成为我们有兴趣投资者名单的人投资才,可以收到这些信息,有意向投资的投资者,在开放投资认购的时候认购就可以成为我们的公寓投资者啦。
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:燕山栖客 时间:2019-01-03 13:06:57
  祝福敢想敢做的楼主2019,事业更上层楼,家庭更幸福,爱情更甜蜜。
  • Snowie3C: 举报  2019-01-05 23:00:57  评论

    谢谢大帅哥赞美,受之有愧!接受你的美言,才可以让自己更努力。行动起来。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-05 23:13:08
  2019年1月5日

  这几日在美国中部看144套公寓装修的进展情况,公寓已经很有很多改善了,而且变得干净好多好多。大部分的不良租客已经清理出去了,补血了一些新的更优良的租客到我们的房产进去。空置的单元都全部进行翻新,最近的感恩节、圣诞节和元旦让工作进展有些延缓,但是有进展,也是不错的。

  也房产管理经理谈了,她看起来是一个很Royal的人,对我们的公寓很热爱,只是有时候老是按照自己的想法来。所以,我们需要花多一些时间来让她跟上我们的脚步,这样子我们可以变成一个更强的团队,可以把事情做得更好。

  周四的时候看了157套公寓,卖家的要价还没有出来,他们说有意向出售。我假装租客在那里等待了好长时间,办公室一人个都没有。大概等到了20分钟的时候,房产经理在里面开门出来,让我进去了解资料。

  周五看了一个最有兴趣的破破烂烂的房产,可惜,有竞争对手,那个是一个凤变冰的房产。还驱车到差不多2个小时之外的地方再看了一个104套破破烂烂的公寓。有一定的兴趣,看卖家能接受的价格。

  今天会去看一块在河边的地,应该可以建80-88套公寓。这个如果拿下的话,需要投入的资金会比较大,大概需要$900-1000万,但是建完之后招租到保持一定入住率的时候,公寓的价值可以达到$1500-1600万,只不过这个变现的时间是大概三年左右。等到公寓价值达到$1500左右的时候,贷款融资,取出所有的投资资金,然后持有公寓到第10年之后再考虑出售。到时候所要交的税会相对低很多。而且公寓会再次升值很多。中间这些时间就只收现金流5-8%每年,也就是说,如果我们在第三年所有投资进去的资金都提取出来了还给我们自己和投资者,那么,之后我们这个房产就是一个金鸡了,它一直会帮我们下金蛋。

  而我们之前投资进去的原始资金,又可以让它去养下一只金鸡。
楼主Snowie3C 时间:2019-01-06 21:52:59
  看中一块地,可以建80-85套高级公寓。
  

  左手边的很老的公寓,三十多套。前年前买家用一套大概不到$200购买下来了,花了十来万装修,一年后卖掉了价格是$300来万。
  

  这块地右手边是公寓,这个是价值差不多$20万一套。离这块地车程2-5分钟内类似条件的都是20多万以上的高级公寓。
  

  如果购买这块,打造价值和右边这个公寓一样或者等值的房产,也是很值得的。可能大概需要花总共$800-900,两年半后公寓建好及招租完毕,公寓的的价值达到1500左右,可以把贷款融资,把之前投资进去的资金提取出来还给我们自己及我们的投资人,之后还可以每年有5%的现金流收入。

  也就是说,前面3年,没有收益,但是3年后把本金收回,还有5%的年收益。这样的投资也是一个很不错的投资啦。我们对这块地很感兴趣。

  这块地真的是在河的这边。在这块地路的另外一边,有另外一块小地,只可以建13套公寓,应该也可以建大概是$18万左右一套的公寓。这个包括购地及建筑,应该是需要$60-65万,这块也不错,如果这两地都购买一下更好。
  • Snowie3C: 举报  2019-01-06 22:29:14  评论

    不好意思,小块地的建筑成本及拿地成本应该是需要$95-110万,我算错了。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-06 22:00:02
  专业人士拍的河边景观

  

  我们昨天还去距离这块地3-4分钟车程的另外一个顶级公寓看了人家的情况。他们对着湖景的租金2房间2浴是$2030/月起,不对着湖景的是$1960/月起,不包括水电费,停车费,露天的$50/月,室内停车费用$150/月。租客都是年轻的高职业人士。有健身房、俱乐部等设施。总共93套,他们目前在出售,总要价$2000多万。

  如果我们买下上面那块比较大的地,我们可以参考这个建筑及定位。他们基本上都用节能的水、电器。
楼主Snowie3C 时间:2019-01-06 22:09:35
  昨天还去看了一个201套公寓,这一套目前正在和卖家洽谈,他们刚刚有意向要出售,如果价格谈下来的话,现金流大概是8-10%的投资。

  

  这个公寓的租金也相对低一些,可以有一定的提升空间。不过,这个谈判可能没有那么快。它应该会是我们2019年第二个拿下的公寓。在这之前,我们会先购买另外一个公寓。2019年的计划已经在慢慢实施了。
楼主Snowie3C 时间:2019-01-12 09:23:38
  今天Zach同学去看三个公寓。

  其它两个都比较小,不想碰。更有兴趣的是一个215套的公寓,这个些图片是它们公寓网站上的,看看最后一张这样的图片也拍出来放公寓网站和给潜在租客看?Google上的review只有2.1分,我再看看厨房和厕所的图片,看这种条件,这个公寓很有机会改造一番。

  要价$1500万,如果可以讲到$1400万的话,最多给1450万,不能再高,应该拿下。年现金收益也不错8-10%。

  


  


  
楼主Snowie3C 时间:2019-01-12 09:28:44
  这个星期一瞬间又到了周五晚上了。

  这周其实做了很多事情,包括和各路人马咨询、了解购地新建公寓的各种流程、所需要的各种成本、不同的贷款及所需要的资金。

  收获良多,感觉每天都有新的知识输送到自己的脑袋。

  2019年依然充满希望和奋斗的激情。

  今天早上我在健身房的时候,打电话问如果他现在辞职,我会不会觉得有担忧。这个辞职我们也没有什么可担忧的,我们有足够多的被动收入。我感觉这个时候辞职也是可以的,因这样子他不需要经常请假做我们房产投资的事情,可以100%投入。
楼主Snowie3C 时间:2019-01-12 10:20:06
  刚刚打了一大段,又没有了。简单打一点好了。

  这个星期还有一个1050还是1100套的价值1亿美金的房产出现在我们的面前,我们做了大部分的数据分析、市场调查,也有贷款专员商议的贷款事宜。

  周四又让我们的代表去做初步考察,周一还是周二拿到的资料,马上预约,周四第一时间去考察,这种速度才表示我们的兴趣及购买意向。我们的代表考察回来拍了很多图片,他的报告说应该有很大的装修翻新工程。这个房产的投资收益应该有12-15%的现金流。

  这个房产如果接手的,应该需要管理25个员工左右。

  购买比较大的房产其中一个好处就是竞争者也相对的。
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-12 10:42:12
  本楼主是股票白痴,自从2012年之后,就没有染指过股票投资,我看到有人以我的名义推荐投资股票的,不是我发的,请不要玷污我的名声。谢谢!

  我们才不会投资股票这种随时会蒸发的产品。谢谢!希望有权利删除那些回复版主帮我删除,不胜感激!
作者:闪电8341 时间:2019-01-12 11:56:50
  新建房子与购买现货出租中间所需的资源,经验和能力是有很大不同的。如想开发土地,先用小钱走一小步试一下,摊子一大,收益高,但风险更高。
  • Snowie3C: 举报  2019-01-12 23:43:29  评论

    新建房产我们已经咨询了,其实贷款的话,所需要的资金也不是太难。主要难的是,贷款银行需要我们有经验,这和我们以前刚刚第一申请贷款公寓是一样的情况,他们要求我们找一个有过成功开发经验的开发商当合伙人,只要有第一次贷款了,以后就不需要了。所以,有足够的network也很重要。同意第一次小试。
我要评论
作者:星际狐j 时间:2019-01-17 20:38:43
  学习了,谢谢楼主无私的分享
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-18 01:21:34
  2019年1月17日

  最近两个星期忙着1049套公寓的各种考察、分析。

  1月14日在我们前一天拿到所有的分析数据后看到现金收益不错,而且还有一定的增值空间,马上出价,经过两天的讨价还价,卖家签了字,还有我们给他们的我们对1049套公寓的购买计划,我们想今年内把这1049套一起购买下来,但是期望是可以分成两到三次完成这些交易。

  和以前一样,我们出价的时候,还得同时付上我们的投资简历来让卖家更加信服我们是真诚的买家,也是有通过过户的买家,当然每次成功的交易,都会为我们以后的收购房产增加我们的实力及信誉。所以,我们期望我们的简历可以变得越来越强大。

  拿到双方签字的合同后,马上与我们之前沟通过的贷款人员联系,呈交合同,让贷款审核程序启动。昨天下午,我们拿到银行给我们的初步贷款利率4.45%,实在是太低了,比我们上次过户的144套公寓的利率还要低一点。但是最终的利率还是以过户前5-10天锁定为准。
作者:听琴逐月 时间:2019-01-18 14:42:24
  你好。楼主,现在孩子已经在圣市读书学习半年,住在寄宿家庭里。非常感谢你之前的帮助
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-19 08:14:22
  2019年1月18日

  Kentucky 144套公寓到2018年12月31日过户不到两个月,核算之后,如果只按照前面两个月的运作成本计算的话,年收益5.5%,作为刚刚开始的一个多月来说,挺不错的。要知道我们从一开始接手马上进入驱逐不良租客、装修。

  到今天目前入住率 85.4 % ,123/144,已经有几套签约了,所以,这个月底下个月入住率会提高一些。

  我们的水费在开支里也已经减少下来,大概是$4500一个月,比之前的卖家减少了约1/3的费用,因为我们的花洒、水龙头都换掉了。我们打算花包括材料、人工$15000来把一些旧的坐厕120个都换成节水的,如果更换了新厕所后,我们大概一个月可以节省多$700左右的水费,只需要两年,这个成本就会节省下来,如果按照资本收益7%计算,一年$7500的费用减少,可以让我们的房产增值$10万,安装厕所的成本大概两年可以在节省下来的水费收回来,但是又可以让房产有一定的增值,还是很值得的。

  我们之前降低的开支及增加的收入,两者加起来,以7%的cap rate计算,大概已经让我们的房产增值$50万了,平均一套也才增值了$3400而已。例如只有50套的房产,一套增值$3400,那么才增加了17万而已。

  所以,房产的套数越多,那么看起来总数字也会更高一些,这也是为什么我们越来越倾向更大的房产的原因。


  

  

  
作者:向往旅游向往美食 时间:2019-01-19 20:42:44
  收藏
楼主Snowie3C 时间:2019-01-20 01:53:04
  2019年1月19日

  昨天收到CPA做完了其中一个房产的情况
  

  但是看2019年1月份的收入情况,看到大概还是有将近25%的租客还没有交租或者只交了部分的租。为什么会有这种情况呢?

  我们也看了其他一些公寓的情况,情况差不多,再问问身边的朋友,他们都有这种情况,有些甚至更严重,特别是有些人有太多Section 8(政府补贴的)的租客,他们还没有收到政府之前一直都在每个月1日凌晨准时收到的租金。

  为什么会有这种情况呢?

  那是因为到今天为止,美国政府有史以来进入关门的第29天了,打破历史记录,比之前的21天的关门记录多了8天,不知道这个记录会升到多少天。看起来美国政府因为没钱而停摆是家常便饭,毕竟最近(特朗普上台以来)每年都无法及时和国会达成共识。

  总统克林顿创下了“关门”纪录。共和党占据多数的国会通过了一项预算案,大幅削减了社保福利计划的开支。克林顿拒绝在这一预算案上签字,政府随即停摆。最终国会和白宫商议决定,进行一定程度的开支削减并加税。当时让步的是国会的共和党人,美国政府分别遭遇了5天和21天的两次停摆。21天是此前的政府停摆纪录。在那以后的17年里,都没有出现资金缺口。

  在这次美国政府的超长宕机中,这个问题再一次被提起。这一次只有约28万名联邦雇员停工(而且他们还在不断被召回),而1995年,有80万人没有去上班。

  为什么提政府关门的事情呢?那是因为很多租客告诉我们,他们需要退税来应付很多帐单,所以,政府关门,据说现在还没有办法提交报税资料,所以,他们没有办法更早地拿到退税。加上之前圣诞节,很多人都会透支他们之后的开始来购买礼物、节日消费等,于是政府部门不上班,他们更是雪上加霜,所以,很多公寓这两个月应该还是会有很多的租客一起合作的。


  你看看,连政府工作人员,被暂时下岗的人都没有吃饭都成问题了,而且有很多人也是一样交不起租金。
作者:ty_叮叮当230 时间:2019-01-20 19:52:40
  一直默默的看,支持
作者:燕山栖客 时间:2019-01-21 11:51:54
  在国内还真是不可想像,联邦政府公务员因为政府暂时关门导致无收入,从而吃饭、付房租都困难。美国人太安乐了,国人的忧患意识更强烈。或许应了那句多难兴邦!
楼主Snowie3C 时间:2019-01-22 05:24:18
  @燕山栖客 2019-01-21 11:51:54
  在国内还真是不可想像,联邦政府公务员因为政府暂时关门导致无收入,从而吃饭、付房租都困难。美国人太安乐了,国人的忧患意识更强烈。或许应了那句多难兴邦!
  -----------------------------
  不当房东,就没有机会遇到这种情况,可能也会觉得是天荒夜谈。不过,Zach同学说,很多C级B级公寓的租客,他们都是月光族,他的原话是A lot of live on budget so $50 or $100 means a lot to them.


  我真是难以相像,还有这么多这种人存在。因为他们可能真提5块10块地计算生活的。
楼主Snowie3C 时间:2019-01-22 05:31:59
  2019年1月21日 千奇百怪、无奇不有的租客

  今天早上11点多到公寓那边看看,有没有收到更多的租金。

  刚刚到进去的时候,Leasing Agent正在通电话。

  后来她告诉我,是一个男的打电话来帮他朋友还是叫女朋友问我们有没有一房的可以即刻搬进的单元。她问在电话大概问了一下情况,这个男士说他女朋友是在Strip Club上班,她赚很多钱,她甚至一天就可以赚一个月的租金。但是居于她是在Strip Club工作的这种性质,我们是找借口(就算我们有空置的单元的话)来拒绝这种潜在租客的。

  刚刚开始我忘记了Strip Club的工作是什么来着。Leasing Agent笑死了,她说,就是在很多男士面前跳舞的那种,有时候可能都是脱光了跳舞的。我才想起,Zach同学之前有说过,如果有人说她是在Strip club上班的,我们绝对绝对不能要,否则到时候公寓会被弄得乌烟瘴气。

  果然在公寓里,随时随地可以遇到各种各样的人,其实当Leasing agent也挺有趣的。
楼主Snowie3C 时间:2019-01-24 11:51:09
  2019年1月23日

  中部大学附近的公寓贷款申请差不多贷款公司监下班前传来好消息,我们的贷款申请有新进展,是好消息,意味着我们新的公寓离过户又前进了一步,很期待。

  这次贷款的额度为$1700万多一些,负责帮我们申请贷款的贷款经理人,他收的佣金是1%的手续费,也就是说,我们过户的那一天,他可以拿到$17万有多的佣金。他们公司很棒,每年帮投资者拿到很多的投资贷款资金,去年是50 Billions,我上次说错了,翻译成中文应该是500亿了吧?想想他们收的1%的佣金,这个公司一年可以赚多少钱?

  另外,我们这产次帮我们拿到这个房产信息的房产经纪,他们收2%的佣金,我们这个超过$2200万的房产,他们可以拿到的佣金为$42万有多。

  虽然数字看起来很大,但是,如果没有他们,没有拿到这些房产资源并且第一时间在房产还没有上市的时候告诉我们,我们也可能没有机会接触到这些房产,可能会错失机会进一步考察并且最终签下合同。

  如果没有贷款经纪人,我们也没有办法过户房产,因为我们不可能一下子拿出$2200多万的现金购买,而且也不是我们的购买风格。

  当然,没有我们的投资者一起和我们出资,我们也是没有机会完成这个交易,所以,我们的投资者也可以和我们一起在经营的过程中一起享受投资收益。

  总之,钱不是一个人可以赚得完的,如果想做得更大,需要更好的团队合作,需要集合更多人的力量,才能完成。应该付的佣金、手续费和现金流收益,我们都很乐意大家一起分享。
楼主Snowie3C 时间:2019-01-24 12:22:02
  钱存在银行还是投资呢?

  其实这个问题,都是自己决定,喜欢存在银行的,就存在银行吧,喜欢投资的把钱拿去投资,自己觉得哪一种最安心便为好。

  想起2015年Zach同学帮我报名去学一个周末的关于房产投资的课程,当时的演讲者说到,银行可以拿到33倍的杠杆率来投资。当时不是太明白为什么如此。最近才更好的明白这个道理。

  举个很简单的例子,也就是说,假如我是一个银行的储蓄客户,我有$100万的闲置资金,不想拿去投资任何产品,包括房产、股票,我觉得我把钱放在银行里,我最不需要担心,因为钱不会没有了,最有安全感。理论上来讲是如此,但是想想2008年的经济危机,银行破产、倒闭了,一个帐户最多只赔多少?

  这个问题先不管,就当它很安全,不会出现任何意外好了。我们这笔钱不会丢了。

  假如银行拿到我这个客户,他们肯定可以开心了,我一直把100万存在他们银行里不动。他们可以拿到33倍的杠杆尺度,也就是说,他们可以拿到3300万资金,贷款出去给别人。

  也就是说,我们不管我们存100万有没有拿到任何利息。银行拿到了3300万贷款出去,假如他们的利息很低,只有4%的年利率的情况下,一年3300万的是多少?$3300万x4% = $132万的收入哦。


  而你的收入是多少呢?
  • 北斗七星008: 举报  2019-01-25 07:07:35  评论

    据我了解,所谓的杠杆率计算的基数是银行的自有资本部分,不是储户的资金。
  • Snowie3C: 举报  2019-01-29 02:51:28  评论

    评论 北斗七星008:我得去找回那本书,才能知道,是不是我说错了。因为那本书我是2015年看的,而且听课也是2015年5月份,另外,不单单只这一次上课的人这么讲。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-25 03:06:09
  2019年1月24日 Section 8 租客

  其实接触政府补贴的租客Section 8 Housing Choise Voucher Program有好几年了。

  记得刚刚学房产投资的时候,Mentor会一直告诉我们,不要接受Section 8的租客,好麻烦之类的。但是,我们购买到的几个独立屋招租的期间,好多好多拿着的政府补贴批准文件的申请人咨询,我们是不是接受他们。在美国,连回答这种问题,都是不可以说不接受的。一定要说是接受,否则他们可以随时起诉你违反了fair housing的条款。

  Anyway,记得有一个房子第一个来看房子的人马上说她想租,而且可以马上在我们装修好搬家,她拿了就是Housing Choise Voucher Program的,而且我们出的租金比她拿到批准的租金还要高一些,她说她可以自己给差额。第一次做的时候,我完全不懂如何弄,这个租客倒是已经很有经验了,她帮我一起填写文件,还有她把Housing的房东文件包给我,我按照上面的要求文件全部准备好,和她一起签名。然后她还带着我一起去Houston Housing Authority 去交资料。

  第一次Housing 过来检验,我们也没有经验,虽然之前拿了表格按照他们的要求都自己让装修商确保可以通过,但是Houston的Housing超级严格,一个小小的问题,都不能通过,需要重新安排检验,每次安排的时间都是最少两周的时间。但是,好在这个租客她自己承担了通过检验之前所需要交的租金的全部,因为她想提前搬。

  这个房子的租金比之前的市场租金高了$100。

  后来第二个房子也差不多是类似的情况,租金我们调查了,最低可以$1450,我的理想是$1500-1550,Housing只给$1468,但是,这个房子离最好的校区只有几分钟,离租客的工作地方开车也是5分钟,她超级喜欢,而且因为我们第一次检验的时间来看,检验到通过,最少是需要一个月时间,她又不敢在检验通过之前搬,而且这个是她经过4年多才拿到的voucher。但是她同意租金给高一些,如果Housing不批那么高,差额她给。这种情况我们也是可以接受的。这个房子的租金是$1725。


  Section 8的租客也有好有坏,但是我这几年接触这么多个这种租客,感觉大部分还是很靠谱的。因为很多人,都需要经过几年才可以拿到批准,最长的听说是用了8年的时间才被批。而且如果租客损失房产、没有通知房东自己搬走,房东有权向Housing报告,根据情况,租客很可能会被取消他们的这种福利,所以,绝大部分人还是很珍惜这种免费的福利的。

  当然,也有遇到过打电话过来就口气高高在上的情况。我有遇到过,他们表明自己就是拿 Section 8的,我解释因为他们的检验基本上我需要损失一个月的租金,所以,我的租金会比非Section 8的租客要高一点。这些人根本不要,那也没有办法,这种是双向选择的事情,你不接受我们的租金,你可以自己另寻他处。

  Section 8的租客,政府给的那部分,通常都是准时在每个月1号凌晨就可以收到。但是他们除了初次的检验,之后还会有每年的一次检验。如果不通过的话,你还得又按照要求维修。
作者:joana317 时间:2019-01-25 06:26:44
  看到很多Zillow rentals 上很多这些no section 8,算不算歧视?
  • Snowie3C: 举报  2019-02-04 01:32:33  评论

    Zillow上的独立屋还是公寓?一般的公寓的工作人员都会接受比较正式的培训,应该不会直接写这样子的话语才对的,因为真的是随时会被起诉的,被起诉你违反 fair housing,真的是超级麻烦。
  • joana317: 举报  2019-02-04 03:13:43  评论

    评论 Snowie3C:独立屋
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-29 06:12:45
  说我长得丑,我承认,我是长得丑,长得“人模猪样的”,那是不是间接证明我长得蠢呢?长得蠢的话,又成为你口的骗子,真是太看得起我这种蠢人了,谢谢!好过您长得人模狼心或者人模狗肺吧?

  如果要说我是骗子,请把证据拿出来吧,不要在那里给我加一个骗子的头衔。这个世界,讲的就是真凭实据,有的话,尽管拿出来,这样子更有说服力。

  那么挖空心思去找一个2017年12月份我们接受采访的一个视频短片来这里给大家看我的丑样,也是让人佩服了。这可不是在这个网站上的第一页的视频吧?需要精准找到视频了子目录,再翻到第4页找到的吧?可谓用心良苦了!

  我们的公寓投资者,除了几个是华人之外,其他的90%是美国投资者,我们的几位投资者也看天涯的。我想,如果想说我是骗子的话,他们比您更有资格来指证我这个骗子。如果我们指望从这里得到足够的投资者的话,我们也不必要生存下去了,不是吗?我们大部分的美国投资者,他们也比您更有资格来评判我们是否为骗子。

  您发的一句话,可占了诽谤、侵权及恐吓。
作者:sunnyday8128 时间:2019-01-29 07:06:43
  相信我,我和我朋友们都认识这个骗子,不相信我请自行验证
  • ty_138743554: 举报  2019-01-29 11:08:39  评论

    你怎么证明你不是骗子呢?
  • ty_138743554: 举报  2019-01-29 11:09:52  评论

    或者你也把你的项目写出来给大家学习和分享一下,让大家开开眼,这样我们才可以明辨是非呀。
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:ty_138743554 时间:2019-01-29 11:07:58
  @sunnyday8128 2019-01-28 11:44:57
  
  楼猪是个骗子,大家不要相信,长得人模猪样,WAIF. 薛丹,和你老公小心点啊
  -----------------------------
  这话语是人身攻击啊,莫非你和楼主是同行?公共场合撩这狠话,让人唏嘘。肉身都是父母所赐,你的有何尝不是吗,有必要这么恶毒的攻击别人嘛!


作者:燕山栖客 时间:2019-01-29 13:21:24
  善良负责勤奋的女人最美丽!楼主长得富态,在大唐也是国色天香!在美国也是东方美女!在中国也是端庄大气!
  随便骂人的,毫无根据的指责,满嘴喷粪的,不知谁的马夹!有多远滚多远!
  感谢楼主无私分享,为我们打开了观察体验美国公寓地产投资的一扇窗!
  支持楼主,祝福2019年楼主的事业更上层楼!家庭更幸福!
  路遥知马力,时间终会证明一切!
  希望楼主无视那只苍蝇,坚持更贴,记录生活!
  • joana317: 举报  2019-01-29 22:39:15  评论

    赞同!贴个别人的照片然后说人家丑是骗子,半根毛证据都没有,泼粪行为!楼主不算美女,但举止大方优雅,被人这么说一定气得睡不着了,当作吃苹果咬到虫,恶心一下就过去吧!
  • Snowie3C: 举报  2019-01-30 01:38:31  评论

    谢谢你们!
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-01-30 01:36:53
  想攻击我,其实很容易,真凭实据拿出来,用事实说话,这样不是更加一针见血,一招把我整垮了?我肯定无所遁形,而且可以让看客更信服,不是吗?没有证据,应该欠我一个道歉。我有肚量接触一个道歉。

  请问我有在帖子里说过我长得很美吗?心灵丑陋的人比长得丑的人更恐怖。而且,我长得丑,我吃您的、喝您的吗?您那么在意?也没有住您家,占用您的任何东西,还真的不应该让您碍眼了。

  如果是竞争对手的话,请你把这些精力和时间、还有抹黑别人的功夫用到自己的事业上,说不定可以发展得更好。如果您的度量只有那么大的话,只能盯着我们这么一个小得不如蚂蚁般存在的竞争对手的话,不知道您可以走多远呢?

  我所遇到的公寓投资者,有很多大神,可是他们的度量远远比您这种只会信口雌黄的人大多了,如果我有什么问题,他们可以随时给我提供专业的帮助,而且,当我们自己没有项目的时候,我们会推荐认识我们的投资者去参与他们的项目的投资,我相信,他们也和我们一样的做法。这个市场这么大,美国这么大,投资者千千万,有本事就去结交更多的投资者、找到更多值得投资的项目,有战绩了,才是更有说服力的,您不做什么,都会有很多人慕名而去。

  一个帖子,真的没有您相像的那么有能量,让我们可以每次都完成一个公寓项目的投资,如果有我有这种魄力的话,我相信我可以做得更好的。就像我说的,参与过我们项目的股东才更有资格给我定一个标签,是否是骗子,他们说了算。

  我说过Black Stone是我的偶像,虽然它让人望尘莫及,但是,它才是我们努力的目标,我们只会向着更大的目标学习,而不是打击其他人。
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:娜娜可以走很远 时间:2019-02-02 21:26:01
  不要去理这些人,你继续写吧,有想法的人自己会辨别
  • Snowie3C: 举报  2019-02-03 03:54:35  评论

    谢谢你,对于这种恶意中伤的行为,真的是没有必要理,有证据的话,就拿放在我的帖子上来,这样子不是更能阻止别人受骗,对吧?
  • 娜娜可以走很远: 举报  2019-02-03 23:15:53  评论

    评论 Snowie3C:真得不用理啦,建议lz微博开个小号到各大流量小生里说他们丑啦,作品不好啦,分分钟让你领略一下被千人万人围攻的感觉,保证一个礼拜就你就有一种超脱世俗的心情
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-02-03 04:00:34
  自己申请了删除以前的帖子 《在美国跟巴比伦最富有的人学理财之公寓楼小区投资记录》

  也许某个原因,这个帖子也会被我自己申请删除,免得我这个“骗子”被挂在网上。

  
楼主Snowie3C 时间:2019-02-03 04:17:38
  2019年2月2日

  提前恭祝不小心跑进这个帖子里的看客新快乐,猪事大吉,猪事如意,恭喜发财。

  这次在Kentucky 的144套公寓,新的会计在我们多次协助下终于把2017年11月6日过户到12月31日这段时间的收入、明细开支等帐目差不多理清,可以计算出我们这不到两个月的收益情况。

  上周六会计给我电话保证会在这周完成,确保在2月5日可以给我们的投资人分红。Zach同学很开心给我打电话,说那不是刚刚好是中国的新年,这个时间发分红是好意头。于是要求我去购买红包,这一次用邮寄支票的方式给我们的投资人寄分红。

  我记得到Amazon购买了红包,但是,忘记购买打印好的地址标签,又让我们多花了一时间和精力写信封。为了担心我们印度的投资人对猪有忌讳,我又重新再购买了一些没有带可爱金猪的利是封,虽然不是用来吃的,但是,Zach同学说得对,要对人家的信仰尊重。

  这几天,我断断续续花了两天的时间写好了60来张支票,今天一大早还加上Zach同学、家里会写字的老大一起,才可以今天赶在邮局中午12点前一分钟跑进邮局,寄出了50多封信。希望大家在2月4日到5日可以收到。

  

  

  从这次自己亲自写这么多支票的经验看来,还是得赞美一下,我们之前一直用开的ACH付款方式,可以节省了我们很多时间。

  这次有一个两个支票的金额非常有意义,$668和$918,这两个数字对应中国春节,真是太完美了,918 就要发, 668 路路发。希望2019年就要发,路路发。大家新年行大运。

  还有一张金额也不太小的收益,这样两个月的被动收益,如果多一张两张的话,就可以完全不需要工作都可以不需要担心没有收入而生活了吧?
  
  • joana317: 举报  2019-02-03 04:43:54  评论

    最后这张支票的投资者这次投入应该超过30万了吧?
  • Snowie3C: 举报  2019-02-04 01:30:32  评论

    评论 joana317:是超过了这个数额,这个收益只有不到两个月的,才不到1%。从1月份的收入看起来2019年第一季度的收益会高一些,那他可以拿到的会更高一些。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-02-05 02:19:36
  2019年2月4日

  新年新气象,大家新年快乐,身体安康,事事顺心,好运连连,年年有余,恭喜发财Q!

  2015年的时候,我们自己管理独立屋就用了一个房产管理软件,当时它的要求不是太高,只需要有25套,就可以起用,一个月的费用$50,很便宜,而且刚刚开始的培训及设置数据库只要$500,而且报告非常详细,属于专业会计范畴的设置了,对于我这个没有会计功底的人来说,真是好难。我用了一年多,无奈它真的是太复杂了,我有好多功能实在是没有办法用,于是我决定取消它,启用另外一个操作相对要简单很多的房产管理软件。

  这个新的房产管理软件,同样设置数据库及培训,也是$500,但是,每个月的费用是最少$225, 需要最少50套公寓或者房产,这个费用最多可以用150套房产的管理,如果再增加的话,是一套收$1.25一个月,如果达不到150套的话,最低的费用你也要交$255。这个软件的特点是简单、易上手,我这个这么蠢(丑)得像猪一样的白痴,都可以不用一个星期、听他们给我简单几个小时的讲课并完成作业,就可以开始操作了,之后的员工,他们保用软件,都是我自己培训的。当时很有成就感。

  两个软件都一样有大量的视频教学,其实,我觉得,如果我之前花多一些学习的话,可能就不会又得重新学一次了。

  结果,我们还是感觉这个容易使用的软件会计方面有一定的缺陷,我们多次要求他们改进一下,他们也不采纳。那我们只好放弃它,过去两周和我们的房产管理人员商量、和Zach同学商量之后,还是吃回头草。

  今天一早又和他们联系了。现在这个软件的要求更高了,如果你没有最少100套的房产管理在手上的话,他们还不给你用了。费用他们要迟一点再给我报价。他们的上课时间也会更长,我记得当时我花了一天的时候,他们的人专门远程培训。这次如果我们启用新的管理软件,所有的员工都可以一起学习。但是以后新收购的房产所招收的新员工也需要培训。这一次我得更努力学习了。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-05 02:47:24
  前几天在FB上看到我的偶像之一又拿下两个公寓小区,真是让人佩服,他们真的做得很不错,早入行几年,就是不一样,战绩和实力也是实打实地摆在那里。需要向他们学习更多的知识及经验。
  

  这么多年来接触了不少的印度人,印度人好多人给我感觉与犹太人太像了,他们有好多聪明人,真是聪明得让人不得不佩服。而且他们互相尊重、帮助,这个抱团,让他们变得更强大,看看他们在美国的印度人互相帮助的情况,真是感觉太温暖了,怪不得很多美国的公司都有好多印度人、高管、CEO等。

  而某些民族的部分人,真是太见不得别人发展起来,想方设法抹黑别人,恨不得把别人都踩到泥里永远不出头,只有他/她独霸一方,可惜这个世界天外有天,人外有人,想成为亚马逊的贝佐斯就用更高的目标作为你努力的标杆。

  当然,在很多国情及每天大量的新闻报道之下,任何人做做事之前都先假定对方是会撒谎的骗子,其实也是可以理解的。在这个信任危机越来越严重的国度,每个人都需要通过各种办法来证明自己是诚实的,在这种环境下,人都活得更累一些,因为聪明人太多了,一不小心就得道了。

  无罪推定原则(presumption of innocence),意指“未经审判证明有罪确定前,推定被控告者无罪”。 无罪推定原则是现代法治国家刑事司法通行的一项重要原则,是国际公约确认和保护的一项基本人权,也是联合国在刑事司法领域制定和推行的最低限度标准之一。 但在中国的司法实践领域,还并未全面承认无罪推定原则。西方国家或者是美国社会的罪犯是需要打证据才可以定罪的,而一般人都假设对方都是诚实的,在没有证据证明对方是撒谎之前不会把对方定为是骗子。

  再次申请,这只是我自己记录在美国投资公寓及管理公寓的一些心得,并无意在此吸引任何人投资,我们不需要在这里找客户,这个世界的投资方式有千万种,适合我的投资方式并一定适合你。任何投资都有一定的风险,都需要谨慎,无论是自己投资还是投资哪一些公司、机构。
  • joana317: 举报  2019-02-05 08:03:23  评论

    我没怎么接触过犹太人,到老印倒在湾区见好多,觉得他们跟华人很像,聪明、重视教育、勤劳节约。要是华人也可以团结一些,不要老是内斗,我们炎黄子孙要统治地球都不太难了,可惜文化注定这样,没办法! 在美国生活久了,我觉得回国会被人坑死的,这里的人简单多了。
  • Snowie3C: 举报  2019-02-06 00:08:42  评论

    评论 joana317:我的文章的最后一段的"申请"是“声明”,不知道为什么打成申请了,难道是因为最近申请的资料太多了见不得别人过得比自己好,只想让别人过得比自己差,也只有用踩别人的方式,以为自己可以一支独秀。这个世界不单只有一个华人,还有其它族裔的人,想强大,只有更加团结才行。
我要评论
作者:ty_叮叮当230 时间:2019-02-05 18:19:40
  一直在跟帖,楼主不要理那些用小号诽谤别人的人,那些没有事实根据用别人长相攻击他人的人最无聊,支持楼主,感觉写的很好,几年了的心路历程,投资历程点点滴滴很真实,加油
  • Snowie3C: 举报  2019-02-06 00:05:52  评论

    谢谢美女的安慰!新年快乐,万事如意,阖家安康,恭喜发财!
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-02-06 00:17:43
  2019年2月5日

  最近几个月忙着公寓过户、装修、新的公寓购买等,还有公司的各种财务报表,还有很多活需要做。

  公司2017年完成的中文的网站,但是,实际用途真的是微呼其微,根本没有用到。鉴于90%以上的投资者都来自于美国,也只能用英文的网站来实现数据的储存、管理,去年下半年已经想着给公司几个作用的公司做做网站,一个是管理公司的网站,已经完成。另外一个是美国投资者可以直接在我们网站注册的网站,这个在准备资料过程老是断断续续,到现在还没有准备完成,这个事情这个月希望可以把框架弄好,资料也准备好,在4月底或者5月的时候上线。

  这个网站如果做好了之后,以后就不需要花太多时间给我们的投资者回答太多问题,所有的邮件也可以直接从网站的后台发出,有什么新进展,有注册并且订阅我们网站的投资者,他们都可以在第一时间收到我们的更新邮件。

  这样也不错,感觉每年都有一个新的进展,每年都登上一个新台阶,虽然不大,但是,相对于自己来说,也是进步。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-06 02:58:09
  今天早上收到了房产管理软件服务商发来的资料,看到那么多资料,真的是很头痛啊,前几年应该好好学习,就不需要又头痛一次了,为了图方便。其实从服务价格来看,目前我们用的一个月费用$400左右,再加上新的公寓的管理软件,也是几百块一个月,一个月加起来接近$900。以后所有的公寓都合并在同一个管理软件下,也会好很多。

  培训需要最少$1500网络教程12个小时,或者是2500的面授15个小时,再加他们的出差费用,或者是$4500的4.5天面授再加出差费用。我们应该会选择网络远程培训,因为几个房产都在不同的地方,要安排所有人员都在同一个时间培训,难度比较大,而且公寓也需要这些工作人员工作,否则只能关门了,不实际。

  少小不努力,老大徒伤悲,说的就是我这样子的人啦。

  

  看看他们的样本会计帐目明细表格,已经超级详细了,整整三个手机屏幕那么多,我们还得重新加一些我们需要的上去。
  
楼主Snowie3C 时间:2019-02-06 03:19:14
  Loan Assumption

  这个应该是一个新名词了吧?独立屋不知道有没有这种贷款方式,因为我们从来没有用过。

  但是公寓或者其它的商业房产贷款的时候,很多时候可以听到一个叫Loan Assumption词。这是如何操作的呢?

  Loan Assumption就是买家从卖家手里接手它所欠的债务、银行欠款。假如一个房产卖家手里还有欠银行$200万的款,买家直接从他手中接过这个债务,这种的话,相对简单,也快捷一些,因为你和贷款公司、银行直接谈的是你会承担这笔债务,一般来说,也是直接把卖家之前的贷款条款里承担了所有的还款、利率等等条款。有时候也可以重新谈贷款利率、年限等。

  例如我们目前有一个公寓,它有$500万的贷款需要还,我们之前签的条款是年利率4.5%,锁定利率12年,贷款30年,如果一个新的买家说要购买我们的房产,并且同意loan assumption,那么我们之前的这些条款,他觉得可以接受,他直接用这种方式购买。

  而且如果不喜欢原来卖家的贷款条款等,就得重新自己找贷款公司、银行贷款啦。这个先不说。

  一般情况下,除了上面说的之外,loan assumption 的手续费也很低,看看我们今天拿到一个贷款公司的费用,只要0.25%原贷款金额的费用,再加0.125%的服务费用。一般正常的贷款申请程序基本上都是在0.75%(贷款金额很大的,两三千万起的)到1%,1%的手续费是最正常的收费。

  当然,其它的审核都和一般的贷款程序相差不了多少。各种检验的费用也不会少。
  

  虽然还是旧的贷款,没有太多的变动,但是房产的基本情况、两到三年的收支明细(损益)表、房产的入住表,当然还有购买意向书、装修预算及计划等等都不能少。
  

  贷款接手人(贷款申请人)的个人简历、投资房产的履历、经营情况、贷款申请人的个人资产、收入情况、三年的个人、公司报税表格都需要提供才可以申请。


楼主Snowie3C 时间:2019-02-06 03:22:09
  Zach同学很多次都说要辞职了,其实他辞职真的没有什么关系,我们不需要担心没有足够的被动收入。

  但是每次我们的公寓购买时申请贷款的资料,我们会又一次打消暂时辞职的念头,因为每次的贷款还是需要看到你有没有稳定的年收入,有一份收入还可以的W2工作,对我们申请贷款真的还是有一定程度的帮助的。

  再购买多一两个比较大的房产之后再说吧。因为除了个人的收入,银行也看净资产的金额。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-07 00:39:00
  继续Loan Assumption话题

  为什么买家同意接手卖家的贷款呢?上面已经说了,很多手续都相对简便了,而且利率如果不错的话,比买家自己申请还要低的话,这种方式是购买公寓的一个好选择。

  另外一个原因是,嗯,很多时候,因为公寓这种商业贷款方式,不像现在美国市场上的独立屋这种民宅的房产贷款,一般的话,很多时候如果你确定你的利率锁定7年、10年或者是12年的时候,贷款公司或者银行会有一个条款,你提前还完贷款的话,会有一个罚金penalty,例如提前一年还的话,可能是1%的贷款金额的罚金,提前两年还的话,是2%,提前三年是3%,提前4年是4%,以此类推,一般最高的罚金会到5-7%都有,看当时买家签的贷款条款是什么。

  假如是买家提前还款的时间越长,那么罚金越重,例如一个贷款有500万的话,自己可以计算一下,这个罚金的金额不少,例如是4%的话,那是20万呢,卖家在贷款到期前出售的话,产权公司会把欠银行的债务还清了,还有各项的费用都还清了,剩下的,才清算给卖家。这种时候,就相当于是提前还贷款了。罚款肯定是要还的。

  如果有买家愿意接手过来这个贷款的话,卖家不需要多付出20万的罚金,这个时候,买家可以和卖家讲讲条件啦,让卖家降一点价格,可能这个20万大家来一个折衷,房产的出售价格降个10万这样操作。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-07 00:49:02
  说一个与公寓无关的话题

  去年我们开始陆陆续续出售独立屋。有一个是11月过户了,一个是12月底过户。结果,这两个房产的租客,到现在还交租金给我。这已经是2019年2月份的租金了。

  这两个房产的新主人都是加州来的投资者。他们都没有直接过房产,直接委托经纪购买了,购买后就委托经纪帮忙管理。但是,看起来经纪管理人可没有和这些租客联系房产已经转了新主人了,租金必须得交到他们那里去了。

  害我还要找回他们的经纪,跟他们说我又收到租金了,请给我一个帐户,我把租金转回去。可是,这样子的经纪也太不负责了吧?都过了几个月了,我们这个已经不是再是主人的还可以收到这些房产的租金,万一如果我们跑掉了不认帐他们怎么呢?

  这些租客也是好租客,每个月都提前交租金。如果是无赖租客的话,他们就有得头痛了。这两个租客都是从我们房产购买装修好之后搬进去到现在的。

  如果我和他们较真的话,应该让他们给我管理费,而且不是他们购买的房产经纪的管理费吧?他们根本就没有做任何事情,还可以照收管理费。我还要浪费时间去把租客的租金转给他们。

  所以,找到一个靠谱的房产管理公司,也是很重要的。
作者:上海阿姨2017 时间:2019-02-07 13:22:07
  刚看到楼主被那位小号同行诽谤人格侮辱,不得不为楼主愤愤不平,这位同行卑鄙无耻,之所以断定其为同行,是因为至今没有把楼主所谓的行骗证据公布于众,而且这位同行很可能是这版里的,哈哈,应该说是心知肚明了,其主要目的是担心国内的一部分客户对楼主的帖子感兴趣,没说错吧

  关于相貌问题,呵,某经纪人看上去道貌岸然,可是当你在其手里买了房或看了寥寥无几套房没有买,你就会彻底了解这位经纪是一个怎么样的人了,其本性会暴露无遗

  况且楼主长的并不是相片上的那样,从而也彻底验证了一句有人上相有人不上相的问题
  • Snowie3C: 举报  2019-02-08 01:27:24  评论

    谢谢阿姨,阿姨新年快乐,万事如意,身体健康!看到你的回复,太感动了,好想给阿姨一个大拥抱。中国很大,美国也很大,我们更专注于花多一些时间争取更多的美国投资人,国内的投资人,还是让熟悉与国内投资人打交道的专业人士来服务,我们本不是一样的投资理念,专门针对、打击我实在是没有必要。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-02-08 01:37:35
  2019年2月7日

  上个月元旦过后,开始在折腾美国中部的一个比较大的几个公寓小区考察、数据分析,这一次的公寓,是我们投资收购以来最大的一个,所以,花的时间也不少。

  这期间,各项的工作都在同时进行、贷款申请、各种检验、律师团队到位等。有一些可能可以提前过户,昨天有一些贷款申请已经有进一步的进展了。所以,前天Zach同学马上定了昨天的机票、过去亲自做尽职调查。

  这次的公寓套数比较多,所以,他需要到下周二才回来。希望我们很快就可以在我们的投资简历上增加一些成绩,为我们以后继续购买添加更多的分量。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-09 00:18:03
  2019年2月8日

  这周看到Certified Apartment Manager课程第一部分,赶紧报名了,因为每年只有一次,去年我要报名的时候已经是5月份,人家开始上第二部分的。

  这个证书好像是三部分,每个部分需要整整上课三天,从早上9点到下午5点,很多上过的朋友都说很难,考试很难通过。

  报名的要求是从事公寓管理最少1年以上,这一点要求俺们达到了。但是考试不容易通过我是有一点怕的,因为这些课程涉及到很多行业规矩、法律法规,Fair Housing等,都需要熟悉。

  我相信,虽然我管理公寓,但是,有一些法规肯定还是不完全清楚的,例如上次交钱去上了一个律师关于美国service animal的一些课程,才知道,原来就一个服务动物,都有这么多的规矩,一不小心就会着道了,只是我这么久以来,幸运没有遇到而已。因为看律师讲的案例,他的一些客户因为一个处理不当、或者是租客有意设置陷阱给他们,而需要和各种部门周旋几年的时间。

  所以,如果一次考试通不过,我再学多一年,明年再考一次,也是好的,毕竟学习多了,才可以在这个行业尽量多地避免一些陷阱。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-09 00:40:11
  2019年2月8日

  记得元旦的时候,我写的2019年计划其中一条是多收购一些公寓,如果不想自己管理,就用第三方管理公司来管理。

  最近两个多星期一直都在调整这一方面的事情,因为我们中部144套公寓我们是有找了一个第三方的管理公司的,管理费是收入的5%,对于这个规模的公寓来说,不算少了,因为员工的工资是我们付的。

  但是,他们接手这么久,只和我们的员工沟通过两次,他们的会计也只是帮我们付一些帐单的工作。我们的员工有任何事情,也是直接和我们沟通的,我和Zach同学还是花很多时间在和员工的沟通、市场营销方面,当然,装修工作是完全我们两个100%参与。如果这样的话,我们真的不需要这个第三方管理公司来收我们这么高的费用,而且做这么少的工作。

  我们的公寓房产管理经理真的是很棒,我们接手过后,给她加了人工,其他两个员工也一样加了工资,所以,他们都很开心。房产管理经理是我们最得力的助手,也很忠心。我们接手后在公寓安装了几个摄像头,所以,有时候我们也会看看情况。

  加上这次我们又即将在这附近拿下多一些房产,我和Zach同学计划,其它的房产也有一些房产管理经理,我们应该把这些人都尽量投资一些培训,然后再招多一个协助144套公寓的房产管理经理,这样子她可以以抽身出来,当这些公寓管理经理的上司,及其他员工的上司,她来部协调所有附近公寓员工的工作、安排他们的工作等。

  我们的时间可以空出来做别的东西,也可以去掉目前用的这个管理公司,加上我们新的房产管理软件。我们不需要再用第三方的管理公司,只是我和Zach同学要更多地飞中部那边。其实对于我们来说,也是顺便的事情,因为我们目前大部分购买的房产都会集中在中部地区,我们每个月都固定过去一周两周。
  • jiaofu841003: 举报  2019-02-09 12:51:31  评论

    评论 Snowie3C:公寓要不要交房产税的?或者说房产税的税率是不是要比独立屋低很多?
  • Snowie3C: 举报  2019-02-09 23:12:01  评论

    评论 jiaofu841003:只是美国的房产,都要交税,不分独立屋或者公寓、或者是商铺等。房产税率和每个州、市、county(县)都有最直接的关系,每个地方都不尽一样。同一个county的税率都是一样的,无论是独立屋、公寓或者是商铺、办公楼等商业房产。
我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-02-09 23:33:48
  2019年2月9日 与州政府、议员争取公寓行业的一些法规、法案的不公平待遇

  在美国,作为房东,真的不好当,因为作为一个美国房东,真的很多时候处于一个弱势的位置,租客,无论是谁,有钱没钱,有理没理,随便提交一个起诉文件,连立案的钱都不用,就会有法官帮你立案,房东就算有理,是受害者的那个,也是要花钱请律师、花时间出庭听审,如果不花钱请律师,租客人家随时有免费的政府提供的律师,还有很多无良的律师,就等着你有什么小小的把柄,免费为这些无良、无赖租客出头,因为他们的律师费,可是可以从为租客争取到的赔偿里收取100%,简直是无本万利,很多律师愿意做这种事情,更可恶的时候,租客还可以申请什么出庭费用让房东付等不平等条款、法律存在。

  所以,美国也会有各种协会,例如公寓行业有apartment association这样子一个组织,所有的业主、管理公司,每年按照自己的公寓规模大小交费,在每个城市(有些小的城市是几个城市一起)有一个直属的公寓协会,然后再到州的公寓协会,需要再交一定的费用,再到National Apartment Association。参加了这些协会的组织,他们会定期组织请一些律师、专业人士给大家讲课,也会组织大家发起一些活动,例如对一些新提议的法案提出一些反对意见等等。

  2月13日德州的Apartment Association组织我们这些公寓业主、管理公司、房产管理经理到州政府Austin Capital Building大楼去对上个星期刚刚立的一个法案提出我们的声音。这个法案是专门针对租客迟交租金收late fee 滞纳金的问题,租客不愿意在迟交租金的时候交late fee 滞纳金,说对他们来说是多一笔负担,房东或者业主不应该收late fee 滞纳金。因为最近几年,都经常有业主、管理公司收取late fee 滞纳金而被起诉的,现在已经发展到这些租客直接向一些议员提建议不收late fee 滞纳金,而且上周还已经说要立案了。

  于是,Apartment Association组织全德州的公寓主业、管理公司、房产管理经理等等下周三去谢谢政府大楼与他们交涉。我是报名要参加的,可惜,我又同时报名了12-15日上房产经理证书课程,去不了,只好让Zach请假去。到时没有第一手资料与大家分享,可惜可惜,这种难得的机会。

  在去之前Apartment Association 为了让我们显得更专业一些,组织了专业人士来给我们应该就哪些重点和议员谈、应该如何谈、用什么态度、服饰等。

  昨天上课的老师,大约50岁吧,私下几个其他朋友讲,他很厉害,他现在自己名下拥有3000套公,不是300套,三千套,而且没有集资,都是自己的资金,当然贷款肯定是有的。他是从父亲手里接手了20个独立屋发展起来的,他比很多人起点高一些,但是能把20套独立屋变成3000套公寓也是神一般的存在,收到我好多崇拜的眼神,又认识一个偶像,实在是天才。课间听一些认识他的人都赞他太聪明、优秀了!
楼主Snowie3C 时间:2019-02-10 23:42:21
  2019年2月10日

  看来我的偶像也人家diss啦,不管哪里,总有一些人看不得别人做得更好。

  喜欢他应对这种事情的态度,不说别人的坏话,更不说对手的坏话,这个世界这么大,对手有千千万,需要有容纳对手的胸怀。
  

  他说"It's a big world enough for all of us."这正是我的心声,这个世界这么大,可以容得下我们所有人,况且我又不专门做一些事情去抢别人的客户。我们做的是不同的事情,所以,没有必要盯着我这种小蚂蚁,我们更多的只是与我们的美国投资人一起投资而已,他们都是交了两万多三万多美金费用学习和我们一样去学习这种方式的投资方式而已,这些费用还不包含平时一个月参加几次的活动的费用、包括交通费用、社交费用、娱乐费用,这些都是投资。

  为了让自己拥有更专业的知识,让自己的本金更安全,花一些钱去学习专业的知识比什么都不懂而丢掉本金更重要。我们不是发起这种学习的组织,他们的学习费用也不是交给我们,我们和他们一样需要交这些费用。

  只是有些人愿意当passive investors,而有些人喜欢找项目,发起项目与大家一起投资而已。

  我们没有比别人做得更好,我们只是一巨龙眼中的一条小苍蝇腿而已,没有伤害别人了,也没有去诋毁别人。当然更加不希望别人来盯着我们,针对我们。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-13 08:42:26
  2019年2月12日

  今天第一天上房产经理的课,尝到很多知识和经验。大家分享他们在工作中遇到的事情、如何处理、有什么好点子可以在做市场营销中运用等。有还有一个是区域经理,管理着几千个公寓的房产经理,有些人一个人管理着几百套公寓。有些人管理着十几个房产。

  看到这个数据,居然美国有这么庞大的租赁族。之前一直知道很多,但是,不知道有这么多。1/3的人租赁。看到这个数据,而且数据还逐渐增长,投资房产的人都应该更放心了。
  

  今天接触到很多不同地区来的房产经理。有一个她看到我拉姓,马上告诉我她的老板也和我一样的姓,她是来自台湾的,这个世界太小了,上课的三十来个人,只有我一个是亚洲人。

  另外一个房产经理她是在靠近墨西哥边境的公寓工作,她说她的很多租客都是偷渡来的,人家根本没有SSN,也没有护照,但是他们也租给他们,但是这些租客倒是很让他们省心。
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-02-14 11:02:37
  在美国,和中国一样,一个员工,除了基本的工资,还有其它的例如医保、退休金、社安金、失业金、人寿保险等,加起来这些费用,公司需要额外支出的比例是税前工资的30-40%,这不是一笔小开支。

  对于 一些小公司来说,真的是一大笔开支,如果效益不好,根本无法承担。所以,很多时候,美国的一些小公司喜欢用contractors,合同工,不是employees的话,公司不需要为他们购买或者交这些费用,可以节省一大笔开支。

  

  看到这么大比较的开支,也不要想着不要雇佣员工自己来做。但是,每个人的精力和专长都有限,不可能事事亲为,而且把自己的时间和精力用光了,就没有做更多的事情了。有些事情,花些钱让人家来帮你解决问题,而让你的时间去做更有价值的事情才是更应该做的。不是每个铜板都要自己赚尽,留一些给别人喝一口汤,才更完美。

  例如,如果雇佣一个员工可以产生20万一年的价值,如果所有开支、工资加起来需要用15万,那么,这个员工可以帮你产生5万的剩余价值,如果雇佣10个,一年就可以让你产生50万的剩余价值。如果你自己来做的话,不需要工资,加起来所产生的坐是20万,你会为了20万不请人而放弃可以得到的50万吗?
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
楼主Snowie3C 时间:2019-02-14 11:10:14
  今天上课的时候,还讲到了招聘

  美国的招聘之前我自己有经历过。第一次的时候好担心,好担心说错一个字会被起诉。今天教材上讲了大部分不能问的问题,包括年龄、性别、种族、肤色等,都是大忌。
  

  招聘这一章还有一本299页的书需要上网下载读,还有各种的雇佣法律等,都需要认真阅读,因为我们以后还会继续招人,需要时时注意不能犯错。
使用“←”“→”快捷翻页 上页 1 2 3 4 5 下页  到页 
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规