美国投资长租公寓、管理长租公寓的路上

楼主:Snowie3C 时间:2018-05-02 03:19:12 点击:25980 回复:751
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楼主Snowie3C 时间:2019-02-14 11:20:28
  昨天说到美国人民租赁的人数庞大,这个数据是在我们上课的教材上看到的,教材是2016的版本,不知道数据是不是2016年的。

  今晚专门上了官网查看了一下美国公寓的数据。下面这些数据是美国NMHC2018年10月统计的到2017年的数据。

  全美总公寓大数约2083万多套,其中2000-2017年建筑的大数有478万多大类,而2000年以前的建筑大数有约1600万多套。而昨天我看到教材上的数字上说约有2000多人万租赁公寓。
  

  下面的数据是按照大小归类分,各种大大小小公寓及按年份分的套数。

  

  这个数据却是各个洲的公寓套数(存量),加州人口大洲占第一,德州第二,接下来是Florida,然后是纽约州。
  

  总之,住是人生所需要的三大需求之一,为租客提供安全、舒服又负担得起的公寓、住房,这个需要永远不会过时。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-16 00:08:42
  2019年2月15日 真是被自己蠢哭

  

  2月6日收到贷款公司要求填写这份信用信息释放的授权书。我明明要求小孩子他们爹去接孩子,我用电脑填写好这份表格、签名、扫描并且写好邮件之后,才关电脑。

  结果今天早“质问”贷款人员为什么这么久都没有给我们回复什么时候确定过户时间,人家回复,我还没有给他授权书。然后点开邮件一看,邮件还躺在发件箱里,没有发送出去,肯定是当天我关电脑前没有点发送成功。急着出门。

  白浪费了10天的时间,这是这次我们购买的几个公寓中其中的一个,以后千万不能这么粗心大意了。这么重要的文件,一定要再检验一下没有发送成功。
楼主Snowie3C 时间:2019-02-16 00:31:33
  Capital Building of Texas

  话说在这里住了两年多,离这个地方约两个小时车程,带过两次人去这里参观,在这里经过无数次,但是,我自己还从来没有进去过,因为两次带人去参观的时候,小孩子睡觉了,我只能在车上等着。
  

  话说2月13日我们的公寓投资同行、朋友们都代表大家去这里向议员、工作人员递交我们的意见及对一些法案等提出我们的一些不同的声音,希望他们定的法案都可以平衡业主及租客之间的平衡。这种机会两年才有一次,这次难得被我们遇到了,可惜,我要上课,没有办法去参加,Zach 同学请假参加了。希望以后有机会参加。
  

  

楼主Snowie3C 时间:2019-02-22 00:45:19
  2019年2月21日 公寓购买、贷款也可以如此操作

  以前我在帖子里写过,不记得是这个帖子还是以前旧的帖子,关于我们经过的独立屋出售,买家要求在买卖合同上把双方同意的成交金额改写成大一些的,例如把同意成交的金额20万写成25万,这样子买家可以申请更高的贷款额度,以便他们可以用更少甚至零金额购买房产。

  前天我们的公寓房产也经历了这种要求。

  我们在San Antonio的公寓实在是太小了,才43套,但是我们这里需要养一个全职和一个新进职员的员工,而且我自己所花的精力不比144套少。加上我们接近一年来在这周围所考察的房产,价格都相对高,收益相比较低的情况,我们都没有在这附近继续购买其它的房产,让这员工资源及我自己的精力得以共用。

  按照投入的时间成本计算,它真的不值得我花这么多时间,可是,不花足够多的时间的话,又会担心入住率、营业收入不够。所以,在沉思后及向这个房产的投资人商议后,大多数人也同意,如果出售价格在扣除各种费用后,有小赚的话,同意出售,这样子大家把资金再投入到更值得投资的房产当中。

  我们2月初把资料交给房产经纪,在商议市场定位及宣传的时候,这个经纪公司他们刚刚好有买家客户向他们咨询这个价位的房产,他是加州来的,他卖掉加州的房产,1031购买大概我们出售这个房产价位的交换以达到合法合理避税的目的。

  在洽谈过程中,买家也同时向他的贷款公司提交贷款申请。前天晚上打电话过来,问能不能把买卖合同中的成交价格提高40万,然后在成交条款中卖家在过户的时候,需要给买家40万的现金cash back的买卖合同。因为他想把之前出售的房产资金全部置换到新的房产里免税,又想有一些现金拿回来,也免税。

  以前经历过独立屋的这种成交条款,现在公寓的买卖过程当中,又遇到了类似的例子。
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作者:气球的涯 时间:2019-02-22 15:05:05
  请教个问题,之前看过一些报道说,美国用现金很少,银行卡每天的取现额度也很少,大额转账也容易被监控,有洗钱嫌疑。那么一个房产交易合同,就要返还买房者40W刀现金,是通过什么办法实现的?
  • Snowie3C: 举报  2019-02-23 06:14:18  评论

    这里的Cash back和我们中文的现金不是一个概念。这个cash back不是直接拿一又叠现金给你装口袋里。是从Title company产权公司的托管帐号上汇到买家银行帐户或者是支票,这种情况,其实相当于是自己向自己的房产借贷,不会有什么问题,也不会有来路不明的情况。
  • 气球的涯: 举报  2019-02-23 12:59:41  评论

    评论 Snowie3C:看来美国的房贷政策还是很宽松的,,多谢。
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楼主Snowie3C 时间:2019-02-24 01:43:09
  美国申请贷款容不容易呢?

  这个问题,以前的帖子也有写过,其实写过很多,但是,还是有很多人很困惑,美国的贷款应该很容易。

  其实容不容易,真的是因人而已。

  我们先来看看如果一个人贷款申请人,想申请一个20万的贷款,年利率5%的30年贷款。在不考虑一个人信用分数高低的情况下,我们假设这个贷款申请人的信用分数足够申请贷款。

  如果他没有任何的债务,即,没有车贷款、也没有其它的学生贷款,全部都是0,无债务的情况下。假如房产的房产税一年为10000,保险1800,HOA业主管理费1200的情况下。贷款申请人需要的年收入为多少呢?

  At 5% your required annual income is $174,228,Maximum monthly payment (PITI) $4,065.31

  也就说是,贷款申请人需要最少税前收入约17.5万,每个月需要还贷款的金额(包括本金、利息、房产税及保险)约为4000来块。

  

  我想在哪里都一样,贷款申请容不容易,都和贷款申请人的收入有关系。

  而公寓的贷款申请则和贷款申请和的净资产挂钩更多一些,以后再另外写。
  • joana317: 举报  2019-03-01 13:17:35  评论

    贷款20万,30年供,月付4000?软件是不是算错了?除去房产税什么的,还贷款都占了3000了,不可能这么高啊!30年,每月3000都108万了……
  • Snowie3C: 举报  2019-03-06 01:32:05  评论

    评论 joana317:我是写错了,在下一个回复里,我写了,这里写的是最高付一个月4000来块。找时间重新写一次, 也不能修改。
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作者:气球的涯 时间:2019-02-24 13:40:19
  @Snowie3C 2019-02-24 01:43:09
  美国申请贷款容不容易呢?
  这个问题,以前的帖子也有写过,其实写过很多,但是,还是有很多人很困惑,美国的贷款应该很容易。
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  我的意思不是这个,贷款20W,年收入要17.5W,这个要求太夸张了。这个收入在国内的话,应该不需要贷款20W,而是需要贷款200W。(中国和美国收入支出差异还是很大的)
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  我说房贷宽松是指上面你的那个公寓交易案例,通过虚加部分交易总价,用来跟银行多贷一些款,自己不掏钱或是只掏了很少的钱就把房子买下来,等于我们说的零首付买房。这个对银行来说风险是巨大的,银行之所以要求房贷要有首付比例,就是要避免房价下跌过程中的风险,比如首付30%,一般情况下,房价下跌不超过30%的时候,买房人不会冒然中断按揭还款,但如果零首付或是低首付的话,就很容易出现买房人弃房断供的情况。所以零首付或是变相零首付、低首付在国内房贷市场是严打的对象。
楼主Snowie3C 时间:2019-03-01 12:41:05
  @Snowie3C 2019-02-24 01:43:09
  美国申请贷款容不容易呢?
  这个问题,以前的帖子也有写过,其实写过很多,但是,还是有很多人很困惑,美国的贷款应该很容易。
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  @气球的涯 2019-02-24 13:40:19
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  我的意思不是这个,贷款20W,年收入要17.5W,这个要求太夸张了。这个收入在国内的话,应该不需要贷款20W,而是需要贷款200W。(中国和美国收入支出差异还是很大的)
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  我说房贷宽松是指上面你的那个公寓交易案例,通过虚加部分交易总价,用来跟银行多贷一些款,自己不掏钱或是只掏了很少的钱就把房子买下来,等于我们说的零首付买房。这个对银行来说风险是巨大的,银行之所以要求房贷要有首付比例,就......
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  我上面的信息应该是有一些错误,计算器上显示最高的还贷款是一个月约4000.

  说轻松也很轻松,说难也很难,主要看贷款申请人本身的条件及房产本身的情况。

  例如一个独立屋,估值只有18万的话,你想把买卖合同写成25万,那90%以上,银行是不能通过的,因为这个估值,是银行指定的第三方公司来估值的,不是买家或者买家自己说多少就是多少。所以,这个价格,可能买家会要求把成交价格定为20万,基本上能通过的可能性更高一些。

  而公寓这种房产的话,它的价值,与它所产生的NOI(Net Operation Income)净收益有关系,还有与它减去贷款还款金额、税、保险之后产生的Cash Flow现金流有关系。这时,贷款公司、银行所看的是它所产生的收益能不能覆盖开支后还有没有还贷款、房产税、保险等能力,而且一般还会看Debt ratio 负债率,负债率太高的话,也不会批准。

  其它买家定了一个取出什么金额的资金,与这个房产本身的价值及它所产生的经济效益有很大关系。当然,买家自己本身的净资产需要达到贷款的额度的要求才可以。
作者:像艺术家一样思考 时间:2019-03-04 06:23:59
  好好学习
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作者:joana317 时间:2019-03-06 01:44:23
  亲爱的楼主,再说说Owner Finances 买房行不行?我还是不明白卖家为什么愿意这么做,看上去一点好处都没有。
楼主Snowie3C 时间:2019-03-06 02:05:33
  @joana317 2019-03-06 01:44:23
  亲爱的楼主,再说说Owner Finances 买房行不行?我还是不明白卖家为什么愿意这么做,看上去一点好处都没有。
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  上次说我之前的老帖子我删除的,你要找的内容我真的不找到,看到你在问我这个问题。我去我电脑里找了一下,owner finance我居然有写在word文档里。我等会再重新贴一下。

  Owner Finance当然好啦。对于买家来说,真是太好了,不需要通过银行申请,有以下的优点:

  1. 不需要通过银行申请,可以随时过户,只要买卖双方各种条款都同意了。银行一般需要30-45天中间经历各种第三方的检验、申请人资格、收入审核等,特别是需要贷款申请人需要有最少2年W2收入及1040报税表格,收入证明、雇佣证明等,通过了才能拿到申请贷款。

  2. 信用分数的审核,这一点,房东贷款,也是没有那么严格啦。

  3. 少了贷款申请手续费、各种其它的杂七杂八费用。

  4. 过户费用也可以省下很多。

  5. 最重要是,基本上如果是买家有一定的付款能力,卖家都会愿意成交。

  6. 首付也一样可以讲,10%左右都可以接受。

  7. 利率及每个月的还贷款额度,都是可以和卖家谈,有一定的弹性。

  8. 特别是贷款基本上没有办法申请下来的买家来说,这可是一个最好的解决办法。

  对于买家来说的缺点:

  1. 利率应该会相对于银行贷款要高一点点,其实也是在可以接受范围。

  2. 房子的价格可能相对会高一点点,但是也是可以接受的范围。

  卖家为什么愿意这么做?有些卖家可以不缺钱?这么说来对他们的好处也不是太多,其实也不是的,相当于出租了房子,每个月的固定的收入,买家的要自己负责保险、税,不需要卖家自己操作这些。

  我们有试过公寓卖家180多套的也愿意提供卖家贷款。
楼主Snowie3C 时间:2019-03-06 02:07:47
  2015年12月6日星期日:房产投资中的另类贷款融资方式

  我之前我写过关于在美国投资的融资方式:即正常的向银行贷款、贷款公司贷款两种,其实,在投资中,还有很多种其它的方式,例如我今天要讲的关于在美国投资或者购买房产中可以用到的其它几个方式:Private lending(私人借贷)、Owner financing(业主融资)、Lease-to purchase(租赁购买)。

  我们上课的资料上说:”Real estate is self-collateralizing.(房地产是一个自我担保的产品。这个说法好像有些不好理解,我后面详细解释。)” “ It’s safe to use other people’s money for real estate because the physical property safeguards the debt.(用别人的钱来投资房产是安全的,因为房产本身的物理性能可以保障房产所产生的债务。)” “Don’t be the lender, be the borrower.(不要当贷款人,要当贷款人。)”对于任何生意来说,用别人的钱来为自己赚钱是王道。大家都很聪明,当然知道这个说法,这个方式啦,可是,很多人,包括我,以前也跟别人,或者说例如银行借钱是不是?但是大家有没有想过,世界上所有的银行,或者那些上市公司发行股票,他们其实自己也是在向我们人民大众借钱呢?他们只是一个系统来向大大小小的人个人,把零散的资金给收集起来,银行付给我们一点点小得可怜的利息,银行发给我们一个银行本子或者银行储蓄卡,上面只有一些数字而已,银行在我们需要用钱的时候,还是可以取出相应的金额,虽然利息很低,但是是一种相对有保障的“投资”方式,当然在出现诸如希腊金融危机的时候就另当别论啦;而上市发行股票的公司,给我们一些可能升值或者贬值的电子数据,如果转卖自己抽购买到的股票的话,也许你赚到钱了,也许你的钱比你原来投入进去少了,其实,你自己把钱存到银行,或者拿来购买股票投资的时候,其实,你自己已经是把自己当成一个Lender贷款人啦,只是我们自己一般不这么认为而已。

  银行、发行股票的公司,还有其它一些向银行、贷款公司借贷的公司、个人,他们为什么要付更高的利息去贷款呢?例如银行,银行付给存款人利息很低,但是它却把这些钱拿去收取比所要付出的利息高出几倍的利息贷款给个人、公司等等,或者把这些钱用来投资有收益的项目,它利用了我们这些大大小小的大众的资金,去赚取更高的利息,金额越多,那么,银行所赚取到的利润就越高。发行股票的公司,或者能向银行、贷款公司借贷的公司、个人,他们手上拥有更多现金去投入,例如原来这些公司、个人,他们自己手上只有100块钱,投资收益是10%的时候,他们能够见到的10块,如果他们贷款利息是4%,他们可以贷款到100万的时候,同样收益还是10%,那么,他们可以收到的收益是100万x 10% - 100万 x 4% = 6万,6万块和10块,道理很明显,就算它的贷款利息是9%,它的收益也有1万,1万和10块比,还是很明显,不是吗?所以,才说,要当贷款人,不要当贷款人,虽然当贷款人也有很大的利润空间,但是,这个贷款人还是留给有很多资金的人来做吧。

  购买来一般居住的房产,它也可以用这三个方式来购买,只是自己居住的房产,并不能为你带来像投资的房产中的现金流这个赚钱功能,其它的两个还是可以和投资房产一样的,作为投资的房地产基本上里三部分能挣钱:

  1) 正现金流:Positive Cashflow,这个是自己一般居住的房产所没有的,当然,如果你自己购买一个房产,自己只住其中一小部分,其它的用来出租,出租的收入可以把贷款、税、及保险、维修等费用抵消还有剩余的话,那么也算是下现金流啦);

  2)房产增值: 这个不是绝对的增值,像美国2008年的次贷危机后房产价值起疑下跌的情况,就是反例,所以,你不要认为房产一直是升值的,便去购买一些价格很高的房产,特别是自己居然的房产,也叫居民房产residential properties,商业房产相对来说,因为它的商业作用,它的增值还是比较可以保障的,而且重要的一点是不要购买价格高于市场价格的房产;

  3)积累财富:Build asset, build wealth. 出租的房产,包括独立房(国内所谓的别墅)、公寓、商铺、仓库、储藏(storage)等等、都可以以租金养房,慢慢积累财富,增加净资产。

  除了那些已经积累了大量金钱财富的人之外,对于一般想进入房地产领域的人来说,资金是一个大问题,对于大多数工薪阶层来说尤其如此,因此怎样把有限的钱用在刀刃上,或者说用有限的钱买到更多的房子,是值得考虑的问题。这就是我以前写过的关于利用杠杆原理Leverage向银行、贷款公司借钱来实现啦,或者说得通俗一点,就是用别人的钱投资。

  在北美我住过的美国、加拿大,一般几乎没有什么个人朋友之间的借钱问题,有需要的时候,都是去银行、贷款公司、信用卡公司(信用卡公司相对来说能借到的少一些,因为有一个额度的限制,但是一般小数额的还是可以的,信用卡公司可以贷到一些钱短期周转一下,但里面有些陷阱要避免。),一般银行房贷、贷款公司房贷(其实贷款公司最终也是向银行等金融机构借钱,他们赚取利息差。)这两个最正常做法之外。还有Private lending(也叫Hard money-lending私人借贷)、Owner financing(业主融资)、Lease-to purchase(租赁购买)。

  Private lending:也叫Hard money-lending私人借贷,它的利息很高,可以说是高利贷了,在很多真正的房产投资中,有很多人也会使用。它的一般利息是8-13%,有时候更高,还有加上2-4点,例如如果你需要跟一家私人贷款公司贷款10万美金,它需要的年利息是11%一年,再加上2个点,那么,你一年要付的利息是$100000.00 x 11%= $11000.00 ,再加两个点的费用为$100000.00 x 2% = $2000,利息是按照一年计的,点数是按照一笔交易算的,一般这个私人贷款公司可能会要求你贷款4个月-6个月,你每个月所要还的如果你被要求是贷款时间为6个月,那么你6个月的时间所需要付出的费用是$100000.00 x 11%= $11000.00 /12 x 6 = $5500 ,再加两个点的费用为$100000.00 x 2% = $2000, 总共是$7500.00,然后在6个月快到期之后,你可以马上转为一般银行或者贷款公司4-5%(根据不同的申请人的信用、收入等等情况定的,只是举个例子)一般贷款啦。一般私人贷款的手续要相对要比一般银行、贷款公司的申请手续要少很多,审批也快很多,对于一些想快速购买房产而需要贷款的投资人来说,还是会被很多投资人利用的。

  还有一种方法是Owner Financing,指的是房主给购房者提供贷款。这种方式存在的理由是房主在多年拥有出租房的过程中已经把房子的价值通过抵税的方式抵光了或者还剩下不太多的贷款金额需要偿还给银行、贷款公司,要是一下子拿到卖房全款,就会面临着全部交税的问题。因此愿意用Owner Financing的方法降低每年的上税额和税率。另外一个存在的原因是,目前,在美国,有很多的购买者,也即买方,他们因为破产、 或者之前有放弃过贷款的房子,他们的信用不够,或者买家因为是自顾不到两年不能申请贷款等原因,不能在一般的银行、贷款公司申请到贷款,或者一些买家购买金额比较大的商业房产而买家暂时的净资产贷款额度不够,那么,卖家想要卖掉房产的时候,卖家就会提供这种业主贷款方式,也就是说,业主自己把自己变成“银行”、”贷款人“,把给买家的利息定到比业主需要还银行的利息还要高一些但是买卖双方都同间的一个利息来让买家实现买房的方式,业主愿意这样子做的原因是,这种方式,原来的业主可以把房产卖了,收到首付,而且还有通过买家每个月的还款所能赚取的利润。贷款的利息,首付,年限都是买卖双方协商的,一般情况下利息会略高于银行利息。Owner Finance对于买方的好处是不用跟银行打交道,可以省几千元的Closing Cost,且没有贷款数目限制。能不能达成协议的关键是看卖方是否愿意这样做。房子的转让过程和正常过户一样,只不过是卖方代替了银行。过户后把双方的贷款协议在镇政府登记一下就可以了,很简单。有时卖方为了稳妥起见,会要求把Title 放在卖方律师手里,如果买家有几次不交贷款,房子会自动转回卖家,这些都可以请律师把这些条件都写入合同里。例如我们目前在看的一个42套的公寓小区,业主在德州,他有很多房产在德州,他没有精力打理这个房产,但是他又想卖出这个房产,他通过一些其他的投资人找到我们,问问我们有没有兴趣购买,我们周五的时候去看了。他说他可以提供Owner finance给我们。

  最后一个是Lease to purchase的方式:它也叫rent to own,就是先租后买的方式,它很适合一些贷款条件不够或者首付不够的人,或者贷款条件达不到首付也没有办法付太多的购买者。它的过程也很简单,跟Lease 租赁是同个道理:例如一套$20万的房子,房主或者业主和租赁方签两年的lease + option to purchase,每个月$1600租金,例如这$1500的租金里,除了还去银行贷款的利息之外、保险、税之外,还有$200 是可以成为还房子的本金,可以最后加到最后的down payment里面),加上10%的首付$10000,这样每个月交租金之外还偿还了一些本金,一年$2400,两年$4800再加上首付, 两年后你再向原来的业主购买,你可以以$200000-$10000-$4800 = $185200的价格购买这个房子。房子购买价格是在签Lease之前就定下来的,通常是双方同意的市场价格,例如我们目前自己其中一个出租的房子,这个大学教授就是以这种方式跟我们租房子的。这种方式的好处就是买家由于一些原因贷款条件不够或者首付不够的,但是又想拥有房子,卖家通过签Lease的方式,来把这个房子的价格,在双方协商同意的时间内、价格、租金、首付等等,签定合同,两年后购买两年前定下来的价格的房子。先租后买在美国人里还是很流行,很多信用不好或者首付不够的家庭大多选择rent to own,因为房租总是要付的,不如付给自己将来的房子来。而且,如果有些买家两年后购买的时候,已经积累了更多的现金可以再多付一些首付,可以在购买的时候多付一些,再申请少一些的贷款额。
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作者:joana317 时间:2019-03-06 03:32:15
  Owner Finance这种方式,我开始是完全不可以理解的,因为我是现在中国房产持有者的角度来看的,国内通货膨胀太严重了,房子持有十年,价格最低翻倍,要我按市场价高一点,市场利率高一点的方式借款给卖房的人,一定是我脑子进水了,哈哈。
  看了那么久房子,确实发现我所在的城市,十几年来房价基本不变,甚至跌了,除非房子被升级了。而房子正常出租,除掉所有费用,每年回报率大概就是房子总价的5%以内。假如手里银两多,可以全款买到一个低于市场价30%以上的房子,然后再以5%左右的利率贷款给卖家,那确实比收租或者直接卖掉房子划算……当然,这种方式不可能适用于中国,也不大可能适用于像加州那样房子动不动过百万的城市了。
  楼主,我的理解对不对?
作者:YY1188ZYY 时间:2019-03-06 12:28:44
  Don't be the lender, be the borrower 翻译成: 别做债权人,要当债务人,是不是更容易理解呢?
  • Snowie3C: 举报  2019-03-07 01:47:22  评论

    翻译得太好了,果然有文化和没有文化、英文好中文好及英文差中文立现。
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作者:细雨空山醉 时间:2019-03-07 09:40:17
  LZ能不能写下具体如何找到投资的公寓,还有水电工,管理人员怎么找。美国人工费挺贵的。出租房子修的费用高多利润就下降很多。
楼主Snowie3C 时间:2019-03-13 00:42:33
  @细雨空山醉 2019-03-07 09:40:17
  LZ能不能写下具体如何找到投资的公寓,还有水电工,管理人员怎么找。美国人工费挺贵的。出租房子修的费用高多利润就下降很多。
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  这几个方面,都需要很长篇才可以写得全面一些。等到5月份我有时间了再写吧。现在太忙了。
楼主Snowie3C 时间:2019-03-13 00:53:40
  @joana317 2019-03-06 03:32:15
  Owner Finance这种方式,我开始是完全不可以理解的,因为我是现在中国房产持有者的角度来看的,国内通货膨胀太严重了,房子持有十年,价格最低翻倍,要我按市场价高一点,市场利率高一点的方式借款给卖房的人,一定是我脑子进水了,哈哈。
  看了那么久房子,确实发现我所在的城市,十几年来房价基本不变,甚至跌了,除非房子被升级了。而房子正常出租,除掉所有费用,每年回报率大概就是房子总价的5%以内。假如手里银两多......
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  不要按中国的房产价值做这种购买方式。美国大部分的房产的升值空间没有那么大。Owner Finance的贷款利率一般会比5%要高一些的,基本上比银行的正常贷款程序利率高1%-2%的样子。另外,高房价的房产,我是不会这么做的。购买一个100万,首付20万,才有5-6%的利息收入,我不会要,但是对于一些投资收益低的地区,一些人也会觉得很好。但是房产以后的增值什么的都和你没有关系。

  当然房产升值空间大的地区,也肯定不会有卖家喜欢这种方式。
作者:冷酷的恶魔3 时间:2019-03-13 15:25:13
  来了来了
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作者:心有大爱6655 时间:2019-04-02 15:34:47
  周末发现这个帖子,连追几天终于到当下。看的一知半解,依然觉得有收获。感谢楼主分享,和客观展示。 期待更新。
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楼主Snowie3C 时间:2019-04-08 04:11:37
  2019年4月7日 没有抓马,只有更抓马

  抓马是什么鬼?

  其实是我今天刚刚从一个好聪明的大神那里学来的,抓马 drama,我觉得翻译得太神妙了。

  其实是从我们原本5月中旬要过户的两个公寓房产开始的。2月份开始考察、签购买意向书、做尽职调查、好多第三方的检验、检测资料都做好了、这期间提交N多文件、贷款申请费用申请贷款。上个周五贷款方基本上敲定了贷款已经进入underwriting的程序,确定了过户日期是5月21日。

  结果在我们和贷款专员不停提供资料、交换信息、往来邮件的时候,周三下午,卖家的经纪人来电说,嗯,可能我们的卖家出来了一些小小的问题。就是说,我们卖家中的一个兄弟在闹意见,但是,我们目前正在和他们做一些沟通,有什么进展,我们会及时向你们更新。

  这两个房产的持有人,其实是一家人,有一个父亲,三个孩子,这三个孩子其中有两兄弟和一个姐妹(2 brothers and 1 sister)。当时买卖合同签的时候,他们都签字了,也没有告诉我们他们自家的矛盾或者是内部矛盾。从周三下午的几通电话当中,我们知道了,其中一个兄弟和一个姐妹不喜欢另外一个兄弟,或者是他弄他们不开心了,于是打算或者是计划,就算亏钱都要让他们的兄弟吃不完兜着走。

  他们自己闹矛盾了之后,就打算来和我们商量,他们想重新和我们签一个合同,房产折价给我们,比我们原来签的合同低$40万来给我,而且,如果有需要,还可以给我们提供$40的资金。因为这个兄弟所占的份额没有其他两个人多,其他两个人加起来,又于大父亲和这个兄弟的总和,所以,他们说他们可以push他们的兄弟和父亲同意这个交易。

  听起来好像是天下掉下来的馅饼一样,too good to be true. 我直接和Zach同学就否决了他们的这个提议。因为,第一,我们不想卷入他们的抓马 drama的关系当中去。 第二,我们不想留下有可能被人起诉的把柄,美国人,可能因为一句话都起诉别人,在有利益关系的情况下,他们会更加喜欢起诉。而且,美国有一大堆律师,他们就等着这样子的机会,免费为别人提供起诉的律师,因为,他们可以和起诉人分得大部分比例的索赔金的分成,有可能我们看似得到了$40折扣,说不定他来起诉我们赔偿个$400万或者$4000万,我们就得不偿失了。不能贪小便宜,虽然这个便宜不小。

  所以,我们让他们自己处理好自己的关系,确定好是否要继续交易再说。

  如果交易不成功,我们目前的损失只有$2万多块,我们可以承受得起。
作者:张致超04 时间:2019-04-08 16:21:17
  长见识
楼主Snowie3C 时间:2019-04-23 08:30:32
  2019年4月22日

  更新一点

  此刻正在美国中部过户一些房产。

  上周二过来中部接收公寓、培训员工用新的房产管理软件。

  周三晚上回到德州,然后周四一大早会出发再次去看靠近墨西哥边境的一个两百来套公寓,这个公寓前个周末已经过去看了一次了。当天回来,然后往Houston赶,周五和周六参加一个每年一次的房产投资财富展会,和我们的投资者(好多还没有见过面的)见见面,聊聊天,然后再见一些新的潜在投资者。

  最近真是很忙,希望5月份可以休闲一点点。
楼主Snowie3C 时间:2019-04-24 00:33:49
  昨天带上员工到最近过户的公寓去见租客、介绍自己。

  其中这个52套的公寓就在牧场边上,一下车,扑面而来的天然牛粪味道,风光无限好。

  


  

  好多租客欣然接受新的管理团队,有些在那里住了5-13年的租客,他们的租金从来没有升过,马上很紧张,第一时间质问,他们的租金是否会涨,我们都告诉他们会到时候一个一个看完他们的租约后再详细谈。

  还有几个租客,在我们逐个敲门与租客建立联系的时候,马上追到我们后面问这些敏感的问题,其中最担心租金涨的都是这些在里面住了很长时间,但是一直都保持那么多年前的租金的租客。

  其实大家都应该更现实一点面对这个世界,不能生活在童话当中,大家都知道物价每年都在上涨、房产税每年都在上升、保险每年都在上涨、人工、维护材料都不会停留在两年前的物价,怎么到了房租,就觉得一定要保持几年前或者是十年前左右的房租你才可以接受呢?
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作者:zhifang619 时间:2019-06-01 00:41:05
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楼主Snowie3C 时间:2019-10-10 00:09:51
  应该有几个月没有登陆了,时间不是太多。

  这几个月也有一点变化。5月底最后一天卖出San Antonio的一个43套小公寓。

  8月份过户了一个77套的B级山顶城市观景的公寓。

  9月初签了一个94套+11套公寓组合,离在Amazon在Kentucky新的Prime Hub仅一mile之隔,原本打算11月底12月过户,但是,由于我们新过户的77套公寓,房产经理突然只给我们几天时间辞职,连交接都只给了半天的时间就跑路了,我们只好与卖家见面,商议把过户时间延迟到12月底或者是1月份,这样子我们有足够的时间给77套公寓找经理及把更多的时间集中在这个公寓的装修翻新上。

  刚刚好卖家也需要多一点时间找他新的投资标的,因为出售这个94套+11套的公寓收益不错,他不想让大部分的收益交税了,他选择了I1031-exchange置换优惠条款来换一个更大的房产,所以,他很开心我们需要多一点时间,这样给他一定的时间找到更好的投资标的。
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楼主Snowie3C 时间:2019-10-11 00:45:59
  请到合适的员工,全靠运气

  

  今年经历了炒人、被炒,生存都不容易。

  5月份出手的公寓,有两个员工,从公寓购买时一直用到今年,一个全职员工,一个新半职,有时候需要的时候,一个月大概是2/3的工作时间给她,以前他们俩的工作态度还可以,虽然有些地方做得不是100%合我的意,但是,天下没有完美的人,没有100%符合别人标准的,这是可以理解的,只能求同,尽量让工作完成,只看结果不看过程,有时候多付出一些费用,也是必须的。在他们还算让我满意时,我们也一直在附近看看有没有合适的更大的公寓出现,以便我们可以给他们更多的工作安排,让他们也有机会赚更多的钱。可惜,看过了好几个都不是我们意中的deal。

  同时我们也在其它的找到合适的公寓,去年11月份过户另外一个更大的公寓时,我已经和他们俩个商量,如果他们愿意,在我们处理好他们正在工作的公寓时,我们可以把他们调到另外一个公寓去。

  他们在去年年底全家人商量了,表示愿意在时机成熟时被调到我们的新的公寓去上班。可惜到了2019年年初的时候,我们发现,我们给的work orders他们很多时候都拖,不完成,还有各种借口,有些有执行了,但是质量很差,很多时候需要重新做过一次两次。这让我对调他们到新的公寓去的想法打了一个折扣。

  随着时间的推移,他们的工作太度越来越差,于是,让我萌生了出售这个小公寓的想法越来越深,除了管理这两个人员累之外,他们不好好工作,变成我自己需要投入到这个公寓的时间成倍成倍的增加,虽然每个月的营业收入都在多少多少地增加,但是,毕竟,它真的让我付出的时间和精力得不到正比的收获。

  3月份我们有意向出售公寓时,当时还是对他们俩抱有一定的期望,希望当时只是他们一时不在状况,我和他们深谈后,他们还是变得更好一些。还和他们商量,在我们出售公寓的时候,他们还没有改变主意的时候,他们可以在孩子学期完了之后,搬到我们新的公寓那边去工作,他们表示接受这个offer.

  可惜,好景不长,没有多久,他们有可能是后悔需要搬迁还是什么原因,总之,我们给了工作,他们又是一拖再拖,应该工作的时候,他们不见请假了。后来在5月份的时候,他们自己给我坦言,他们找了另外一份兼职,但是,他们工作了三个多星期,只拿到一个星期的工钱,可是,我给他们的工作,如果他们好好做,我不需要去找其他人来做的话,我们从来没有拖过他们的工资,都是如期,或者有时候他们手头紧的时候让我们一个星期一个星期给他们出粮的时候,我理解他们的难处,也是毫不犹豫地给他们。

  再者,我们给他们的时薪也不低,我不知道他们是如何想的。总之,后来他们的做法,让我彻底放弃了继续用他们的想法,担心如果我们花了时间和金钱,把他们全家调到别的地方,他们还这样子的话,我们的损失很严重。

  刚刚开始想出售公寓的时候,我们计划出售后预算了一定金额的奖金给他们的。但是他们后来几个月,没有完成的工作都报上他们的工作时间,明明没有出来的时候,他们也报上他们的工作时间,我和Zach谈这个事情的时候,他让我先不要和他们生气,也没有必要讲得那么清楚,他们报上来的工作时间,我们还是依法出工资给他们。但是,我们的结论是,根本不需要再为他们后面的工作而操心。

  所以,在我们出售完公寓时,也是我们各奔东西的时候,给他们预算的奖金金额也因为他们之前虚报工作时间而只给象征性的一点而已。我们的摄像头不是浪费钱乱装的,我只喜欢被平等对待,而不喜欢被愚弄。

  Zach同学说我们需要学会吃亏,类似这样子的亏。
  • 气球的涯: 举报  2019-10-12 13:37:42  评论

    雇佣和被雇佣关系,合理合法安排工作、结算工资,建议还是尽量少掺入一些个人感情因素,来来去去的人多了,可能也就看淡了。另外企业制定和执行一套好的管理制度要远远优于员工的自觉性。
  • Snowie3C: 举报  2019-10-16 04:01:26  评论

    谢谢!说得很好,合法合理安排工作是一定的,依法结算工资也是无可非议的。还需要学会处理对人投入太多的感情,哈,慢慢学习吧。我们也还在慢慢完善管理制度。
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作者:燕山栖客 时间:2019-10-14 11:11:00
  欢迎Snowie3C回来,继续分享精彩的工作生活!明天的你一定会感谢今天如此努力的自己!
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作者:ty_叮叮当230 时间:2019-10-15 17:33:50
  欢迎回归
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楼主Snowie3C 时间:2019-10-16 04:26:59
  每个过户的公寓不可避免地需要驱逐不良租客

  

  以前讲过,无论什么样的公寓过户时,无一例外绝大部分的physical occupancy rate总会高于90%,这是卖家为了卖出更好的价格而于玩的手段,表面看起来数据很好,但是实际能够收到的租金率并不一定会等于physical occupancy rate的。

  无论是C级公寓,还是B级公寓,都遇到这样子的情况。最后过户的这个公寓,是B+公寓,依然是这样子,里面有几个并没有交租金的租客,之前的管理公寓与卖家,为了数字好看,也不做什么,不知道有几个月没有交租金了,于是,8月份过户之后,马上又开始新一轮的给无赖租客按照法律规定寄搬家房产的通知,并且在规定日期没有搬离后向法庭提交驱逐申请。

  这种情况一般也需要1-2个月的洗牌才可以完全把这些毒瘤清除掉。

  结果,当然是实际入住率会下降。虽然以往往经验已经让我有一定的心理准备。每次看到入住率节节下降,我还不是可以处之泰然。我会感觉到一定的压力,并且是在没有签到足够多的签约前,或者是在新的租客搬进来前,我都会感觉彷徨。但是,通常这种时候,更不能心急放松招租要求,以求更快让一些租客搬入,不然到头来,吃亏和浪费时间、精力与金钱的还是我们自己。

  这次我们接手的入住率应该是92%多一些,等到我们清理完所有无赖租客到下一个新的租客手稿之前,我们的入住率一度跌到86%(或者是84%,现在记忆力不好),但是,好的产品,还是会有合适的租客喜欢的。所以,大概一个多月后开始,我们的入住率又重新回到90%的位置。

  更重要的时候,一过手后,很多相对比较低租金而合约到期的的单元,可以在不做任何投入太多的情况下提升5-10%的租金。

  清除的无赖租客的单元,基本都是升级装修处理,租金可以比原来提升10%-15%。
楼主Snowie3C 时间:2019-10-16 05:06:45
  在美国第一次炒人

  2019年4月份,经历了第一次炒人。

  在这之前,没经历过炒人。之前除了几个固定的需要给W2的员工,其它的之前试过的用的是只需要给1099的临时工,有工作给他们就让他们来工作,如果做得不满意,那么以后有工作不再给他们便可。

  2018年11月份过户的公寓,我们有4个W2的员工从原来的卖家一起接手过来,这也是大部分的公寓一般管理及买卖的情况,除非员工非常糟糕。所以,我们接手的4个员工,房产管理经理是超级棒,不可多得的员工。至少到目前为止,我对她基本上没有什么意见。经理助理也算还可以,但是,因为她太老了,做事情慢到我受不了,可是,她和经理关系很好,她也没有做什么错事,我们还是让她继续呆着。

  这个公寓过户过时还“继承”了维修经理及一个维修工。这个管理经理,很精明。总之,太过精明的人,现在我知道,都不一定是好事情。

  刚刚开始大家相安无事,只不过我们时不时地发现,有很多的work orders并没有如期完成,质量也不好,总是需要一而再,再而三的返工。但是,鉴于我们没有什么证据,我们也只好作罢,只是有一些维修工作,我们只好用第三方维修公司。这样子一来,我们的开支相对要大一些。

  事情的转机是,我们通常过户房产后,第一时间会购买摄像头在需要的角落里安装,安装摄像头的用意在于让公寓的安全性更高一些,减少一些租客乱丢垃圾或者一些不是公寓租客跑来公寓的情况等。

  在摄像头全部安装好两个月之内,我们的房产管理经理,通过视频的记录,发现了好几次让维修经理维修的地方,在室外摄像头可及的地方,他并没有像他所报告上来的记录把应该维修的地方、设施维修好,可是,他的报告已经显示了已经工作及时间记录,当然结果也依然出现不好或返修的情况。这种现象并不止一次,而且多次,在摄像头可及的地方,他已经这样子怠慢工作,虚报工作时间,那么,在公寓单元里我们看不到的地方又是如何呢,这应该只有他自己知道。

  更糟糕的情况是,我们发现他把洗衣房间洗衣收到的硬币部分占为已有。几个月时间,不知道他做了几次这种事情,因为在摄像头安装之前,我们没有任何凭证。这也侧面说明了,我们在购买房产之前做尽职调查查看房产经营收入时,不太明白,12栋公寓,一共144套的房产,每个月的洗衣房收入才两三百,而我们在德州一个只有43套的公寓,我们新换了机器后,只有4台洗衣机及干衣机,可是每个月的收入达到了850-1050的数字。虽然说他们原来的机器很老旧,收入会相对减少,但是,24台机器,收入不可能那么低的。我们在炒掉这个人之后,所有的机器都换新的之后,我们洗衣设备每个月的收入为2600-3100。

  发现了他这种行为之后,我们坚决让房产经理炒掉他。他被炒了之后,几次直接打我或者Zach同学的电话要求告知他为什么房产经理要炒他,我们接了第一次电话告知他因为他不适合我们公司之后,他再打电话都没有接过。

  在美国,一个公司炒人,也可能会随随便便被人告的,我之前也写过,动不动就喜欢起诉别人的美国人特别多。所以,这一次的炒人,我们还收来了一封律师信件,要求我们支付他更多的解雇费用。可惜,他的如意算盘打得太好了,我们的录像证据在手上。而且他在我们公司工作不到半年,所以,我们所需要负的解聘费用并不需要像他所贪心的数字那么多。于是,我们和他的律师交涉后,这件事情便告一段落。
楼主Snowie3C 时间:2019-10-23 21:52:18
  在美国第一次被炒

  这个世界很公平,有机会炒别人,当然也有机会被别人炒。更何况现在的工作是双向选择。

  今年8月份过户的公寓,从我们6月初买卖合同签定后,我们一直有当时的房产经理沟通,通过双方的了解及薪酬讨论,我们承诺过户后她开始给我们工作后,我们给她比当时她工作的管理公司高20%及更高的奖金制度让她继续为这个公寓工作。她当时看来对我们提供的offer“很满意”,也在过户前的各种尽职调查及相关的工作中与我们配合。

  当时看来,她挺适合我们公寓的要求,差不多40岁长得还不错的金发女士,我们公寓租客绝大部分刚刚毕业到30多岁相对受教育比较高的专业人士,且95%是白人的市场定位相对比较吻合。所以,我们也希望她可以继续与我们共事。这样我们自己在过度期可以把时间花在装修翻新上,不需要在管理上花太多的时间。

  我们公寓过户才不到几天,在一个周五,早上我们与她通话的时候,她还什么都没有说,只是和我们说有事情,上午不能到办公室。当时我们觉得比较奇怪,但是,想着可能是她自己的私事,我们也不能深入问原因。到了下午4点,也就是公寓当地时间5点,离下班还有一个小时的时候,她打电话给Zach同学,说,她已经决定辞职,她之前的公司答应给了她之前要求一年多两年的一个公寓的经理职位,公寓位置离她妈妈很近,因为她是单身妈妈,她需要离她自己母亲更近一些,方便互相照顾。并且她和我们说,她下周二就得过去报告。

  也就是说,她只给了我们一天的时间,周六周日是非上班时间,我们没有理由要求她上班。于是,当时Zach同学已经在两个多星期前订了这个周日到公寓去的机票,只好临时给我也订上机票一起过去。我需要去把所有的工作交接过来。周一,到公寓办公室与她交接,尽可能在8个小时内把所有的工作都接手过来。

  因为我们被炒了,我们以前没有遇到过,马上到处找电话、找朋友及公寓协会,向他们要一些房产经理的推荐人选,第二天马上进入面试状态。

  在缺少经理的情况下,我只好自己上场临时当了差不多两个星期的房产经理,期间有好几次狗血租客事件发生,有时间再表。其实,这种情况,对于我自己来说,我不担心接手管理的问题,因为我自己有管理房产的经验,只是这种只留给你一天时间准备的情况下,我们比较被动,我自己所要花的时间比较多,况且我还得花时间来培训一下新的房产经理及把工作交给新人,好的人选不一定可以马上出现。

  所以,在管理公寓房产的过程中,也会有各种各样的突发情况发生,如何应对及如何解决,也是很需要经验的。
作者:无心人1224 时间:2019-10-23 22:14:47
  支持一下楼主,分享更多的美国房产故事
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楼主Snowie3C 时间:2019-10-24 06:22:03
  你无法想像的邋遢租客与糟心房东

  

  拥有几栋房子,做房东,每天可以什么都不做,坐等被动收入,从此诗与远方都可以兼得,应该是很多人的梦想,这些人当中,当然包括我,我也在房东这条路上奋斗着。在努力实现我的45岁退休的梦想。

  

  可是,做房东,也并不是真的无事可做,高枕无忧。有时候,你的租客并不让你省心。例如突然不交租金还赖着不走、或者有一天,你在应该收租的时候如何以各种联系方式尝试与您的上帝租客连接上线,但是,他或者她就是消失在茫茫的大海一般没有任何回音,你跑到你的房产里打开门的一瞬间才知道桃花不再依旧,面目却已全非,你的房产,连一根针的落脚之地都没有,或者你的房产已经已经墙壁不是墙壁,布满了大大小小的洞,地板可能只剩下一半、或者地上到处布满了各种各样的垃圾。

  虽然我感觉自己已经见多识广了,对这些租客,已经有免疫了,但是,我在Facebook上的"朋友圈“上也时不时地增加见识了,每每在朋友圈里刷到类似的图片,都让我每次都觉得又开了一次眼界。
  

  以前我也有在这里发过一些我们自己公寓房产租客搬出去时的图片,很多时候,都不得不感叹,他们是如何居住在这些地方的呢?

  这不,8月份我们对另外一个刚刚接手管理的公寓进行第一次检查,提前一个星期给每个租客贴通知检验时间。到检查的时候,我们发现了这么一个单元,进去后以为被打劫了。

  

  

  这个租客在这个单元里居住了15年了,以前我亲自进去两次,都没有发现这种情况,但是,与我们的维修工聊时,他告诉我们,这种情况是她的常态。每次看到这些图片,我都有忍不住吐出来的冲动。
  

  这种情况,只好给她出14天清理通知,如果不在规定时间内清理完毕的话,在我们通知给的时间检验时还是没有改变的话,我们有权驱逐她搬离我们的房产。

  

  后来据说她安排了她的下属过来帮她好几天清洁,听房产经理说,最少用了1个星期的时间清洁。当他们去检验的时候,干净到你不敢相信,上面的几张图片是在这个单元里发生的。后来我们每个月都到她的单元里去检验一次。逐渐又有萌芽的趋势,但是,只是小小的乱而已。
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楼主Snowie3C 时间:2019-10-29 00:02:25
  2019年10月28日

  周五、周六到Dallas参加两个关于公寓投资的论坛,两个都是关于接下来6个月市场趋势分析及如何投资的相关主题。

  目前各个城市,都在兴建大量的公寓,这些公寓,都是A级公寓,也就是最新最漂亮的,当然,租金也是最高的公寓。A级公寓与它的建筑年份、位置、配套及租金有关。在大量的新公寓出现之后,一些年代相对更老一点的公寓已经变成B级公寓,例如在1995-2008年左右的这些以前的A级公寓。而C级公寓还是存在于1960-1995年建筑的公寓。

  A级公寓各种城市的供求预测,基本上大部分的城市,从数据分析看来供远远大于求,除了Houston及凤凰城。

  

  从Cap Rate 看来,A级、B级与C级公寓对比
  A级公寓一直以来Cap Rate都是相对低的,而B及C相对要高一点点,当然投资收益也是B与C级公寓相对于A级来说更高一些。
  

  为什么会这样子呢?全新或者几乎全新的A级公寓不是更多人喜欢吗?当然,这是人人都喜欢的公寓标准,无奈,有些人的支付能力或者消费水平只能达到C级、或者是B级公寓,如果同一个地区同一个距离不远的位置的A级公寓的租金与B及C没有什么差别的话,当然是A级公寓更受欢迎啦,但是这样一来,A级公寓的投资收益就会更低了。

  在美国的租赁市场里,蓝领及部分的中产收入人群及小部分的高收入人群是大部分租赁房产的来源。目前的市场经济分析都在预测美国的经济衰退即将来临,具体什么时候来临,大家都没有一个准确的时间,可是,在投资的时候,还是多选择大部分租赁人群或者潜在租客来源的市场定位更为明智。B级公寓与C级公寓租客受经济影响相对要小一点,假如经济不好的情况,A级公寓的租客如果丢失了工作或者工资降低,而他们依然需要居住的地方,那么B级和C级公寓会是他们的去处。

  我们自己目前锁定的投资标的是B级公寓,或者是C级公寓但是有空间可以让它们变成B-的房产。当然,如果有A级公寓的出售价格是B级公寓这种级别的,我们也会豪不犹豫地出手。

楼主Snowie3C 时间:2019-10-29 03:31:43
  这次参加活动,又让我刷新的眼界。

  记得我们5月份出售的那个公寓,我们是从一个在San Antonio拥有很多公寓,应该是10000套左右,年纪应该和我们差不多的人购买的。但是他的家族是在中部的,据说他们在那里占有了很多房产的所有权。5月份,我们俩同时看中了在德州南部一个两百多套value-added play的房产,结果,他持着自己钱多,所以,在我们的出价上加价,并且加了hard money,我们没有办法和他竞争,所以,我们放弃了。像他这样子的人,在这个投资圈子里一大堆,他们都是家族里有钱人继承过来了,不像我们这种穷人,只好慢慢积累资金和财富,他们被称为 Old Money。他们根本看不上New money这一群人。

  周四晚上的酒会,与好多人聊天,最先和我聊天的是一个大律师,自己拥有律师事务所、产权公司、房产管理公司及房产投资公司。他说他是从独立屋开始做起的,他目前还拥有1100套独立屋,自己投资公司投资的公寓有差不多两万套。他还给我卡片,告诉我如果我们有房产出售,请先告诉他,真是很会做人。

  另外一个是从纽约的,大家在聊的过程中,才知道,原来我们上次过户的77套B级公寓,原来他也是我们的竞争对手,大家聊到比较理想的购买区域的时候,谈到了最近交易看中的房产,他讲到我们的公寓的时候,我们告诉他,我们就是这个公寓的新主人的时候,他笑说原来遇到敌人了。但是,他是也是Old Money的代表,他说他们的家族基本上不分散资金,他们的投资规模是最少$1500万的,基本上是$1500-5000成的投资标的。我们开玩笑说他那么大实力的前辈,居然来和我们小种小虾米抢一口饭吃,也太不厚道了。

  另外一个印象比较深刻的人是Boston来的投资公司的人,他们也是只投资比较大规模的公寓房产。能说会道,投资知识丰富,神般的口才家,如果我可以学到他一点点的口才的话,那会有多好呢?

  神一般的级别的人真是太多了,以后多多参加这些活动,可以让自己多学更多的宝贵经验。
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作者:小花不想长大 时间:2019-10-29 10:59:50
  能和这些人交流楼主想必也是实力雄厚的!
  • Snowie3C: 举报  2019-10-29 22:54:12  评论

    我们还是沧海里的一滴水,这些场合,有很多机会遇到一些大神,也有机会和一些望尘莫及的人交谈。我希望我们也可以有机会慢慢更接近他们一点点。每次去完这些场合,我都会觉得自己不会聊,太弱势了。需要让自己变得更强大,包括知识及实力。
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楼主Snowie3C 时间:2019-10-29 23:10:47

  

  虽然经常见偶像拿到低于均价2万或者甚至是低于1万的公寓,这次我看到房产经纪给我们发了只有均价2.8万多一点的67套公寓,我还是很心动了。但是,一查,它们是由3个房产组成的,每个相隔约20分钟,三如果转完三个,也是大概一个小时的车程。

  我真的很想去看,只是,有两个原因,第一,它离我们有3个小时的车程,不算太远,但是,因为第二个原因,它只67套,真是不够请两个全职的员工,而且还要让员工在三个房间之前回来往返,管理成本会很高。加上它目前的入住率只有86%,过户之后肯定需要清理不良租客,可能入住率会降到70%左右,势必我得花很多时间在这个公寓上。除非它更大或者是真的升值潜力很让我去花心思,否则我们是不太想碰的。

  不知道这次错过这个房产会不会以后后悔。
  • 绯绡的粉丝: 举报  2019-11-07 03:26:28  评论

    楼主,请问这样的公寓是算commercial real estate吗?
  • Snowie3C: 举报  2019-11-07 10:24:46  评论

    评论 绯绡的粉丝:算是commercial real estate,贷款都是以商业房产来申请的,不是住宅residential real estate.
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楼主Snowie3C 时间:2019-11-01 23:52:11
  信用是多么的重要

  前几年购买了好几个投资的独立屋。独立的贷款loan servicer 你不知道几天或者几个月后就会被换了,或者是你的note不知道哪天就被卖掉了。

  我之前一直都是在每个贷款拿到资料后设置银行每个月1日自动扣款还贷款了,但是不知道银行有时候会在20-31日之前寄支票还这些贷款。结果,有一个房产,他们卖掉我们的贷款Note之后后没有通知我们或是我们没有及时收到他们的信件。总之,我们在1日之后他们收到的一次支票之后的,也就是有时候一个月他们收到两张支票,他们通通给我们算成当月的付款,也就是是提前还本金,然后下个月就缺了一次。以前其他的loan servicer他们都把我们提前汇出的支票当成是下一个月的付款。结果他们也不知道我们,后来直接把我们列我少付一个月的记录,而且还汇报到美国三大信用报告机构。

  之后我们有一次申请公寓贷款的时候才发现这件事情,我们打电话过去和他们理论,他们还说,没有办法,我们已经报告上去了,你们自己去处理这个解释,我们不会给你们解释这种事情。

  这件事情赞成了很严重的后果,到目前为止,今天早上,我们还被问这个事情,我们又得解释一次。这个记录会最少跟我们7年,7年后我们应该可以去申请消除不良信用记录,但是,美国的Fannie Mae 及 Freddie Mac贷款申请,都会又被“质问”一次。

  真的是好惨,珍惜自己的信用,珍惜自己的羽翼,才可以走得更远。

  不过,好在我们只有这一次记录,虽然每次解释都让人抓狂,但是,我们的解释及之前的银行付款凭证对我们有利,每次也没有影响最终结果,还算是一个不错的结局。
楼主Snowie3C 时间:2019-11-02 00:15:46
  播一颗种子,等待它生根发芽

  

  刚刚和会计同学交流她这个星期安排投资人收益的进展。她说这个星期很很忙,每天都有任务。就今天到我给她电话(约早上11:00),已汇出$15万的收益给投资人了。

  我们目前还没有请一个全职的会计,我们还在发展,目前一个兼职的会计已经足够,希望我们再入手300套左右的公寓,我们可以自己聘请一个全职的会计,也可以负担得起一个区域经理来管理所有的房产经理。我和Zach同学可以有更多的时间和精力去找值得投资的标的,也有更多的时间给陪伴孩子。
楼主Snowie3C 时间:2019-11-07 00:52:39
  3字开头的利率可以持续多久?

  

  8月份我们贷款685万,利率是3.62%,据我所知,这是我们周围人我们拿到最低的利率。之后有另外一个朋友拿到一个3.85%的利率,但是也已经是很低了。今天早上收到贷款行情分析邮件,还说是现在还在3-4的范围内,真是持续时间很长。我有一些朋友说:“5%以下的利率,有多少请给我来多少。简直像是免费的贷款一样。"

  确实,如果相差1%的利率,以我们685万为例,一年就可以少还6.85万美金的利息,真是不少了,需要多少个单元的租金收入才可有6.85万的收入。

  目前我们又在准备申请新的房产的贷款资料,希望我们还是可以拿到不错的贷款利率。
作者:ty_立737 时间:2019-11-07 01:07:25
  马克
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楼主Snowie3C 时间:2019-11-07 02:11:49
  租客的心思你别猜!

  

  你猜来猜去也猜不明白。你只要盯着他们准时交租,不准时交租,请准时给他们贴搬离通知就对了。

  一般去公寓,我们对租客介绍我和Zach是为房产主人owner工作的,我是暂时派来公寓工作的而已,我是协助管理的,Zach是维修工,这样子可以避免与租客有更多的交涉或者他们以为我们是owner,他们可以争取更多的“权益”,虽然就算他们知道了,我们也不可能给他们更多的优惠,但是保持距离还是有必要的。

  8月下旬到9月初,被房产经理放鸽子的我去当了两个来星期代班经理,其实应该说是一个星期多一点,其它的时间去新任经理一起上班、培训她。所以,在公寓办公室工作了两个多星期。

  这是两个多月前发生的故事。当时记录在微信上。

  在公寓当了一次心理治疗师。

  两个月前的一天早上,周一,我们早上到公寓办公室,那天早上约8:25分,我们的车刚刚停在公寓办公室门口,我和Zach都看到之前在电话里、到办公室吼我的租客坐在办公室门前。Zach同学偷偷在车上说:“惨了,你有麻烦了,不知道她是不是又要骂人了。我和维修工去公寓,你来处理这个事情。”

  其实她周五那天自己找到我的手机号码,她认为我是公寓经理的上司,在电话里马上投诉房产经理我,然后我没有说两句,她马上又劈头骂了我一餐(她根本没有听出我和办公室经理是同一个人),说我接电话的态度傲慢、不好,没有耐心对待客户,我不是一个好客服,天地良心,她打了6-7分钟电话,我不知道有没有30秒的说话时间。

  早上我下车后,她马上又抱怨了我一顿,而且顺便投诉我的上司接电话语气不好。又重申了不要换花洒。我向她道歉、并且告诉她可以不可以给你一分钟时间,她先让我把话说完再评论。她同意了,我告诉她们们可以让她保留她很贵的花洒,但是我们需要在有人来检测的时候请她不花洒装上一天。而且我告诉她上周四我一直想和她解释,但是她没有给我机会。

  她听了我解释清楚后,居然在那里哭了,说太对不轻我了,她太激动了,她乱发脾气,她平时不是这样的人,她上个星期失去一个亲人,她没有办法像正常时间一样思考,控制情绪,而导致吼我们了,她觉得很难受。

  我表示我理解她,然后她说之前的管理公司和维修人员,根本不给他们提要求的机会,而且对应该维修的又没有及时处理,总之她有很不好的体验,所以她觉得自己应该出声捍卫自己的权利。

  安抚完她之后,她还给我一个大大的拥抱,害得另外一个维修工和一个清洁人员不敢来打扰我们,清洁大姐说她看到她那么激动又哭又说的,好怕她那么情绪话会不会做什么过激的行为。

  但是,这里的开头说了,租客的心思你别猜,猜来猜去也猜不明白。这不,我们刚刚前脚离开公寓回Houston,才不到两天的时间,公寓偷偷告诉我,这个租客,也来办公室向她要她上司的电话了。房产经理告诉她,她被授权全权负责这个公寓的事务。她很不满意,而且还告诉她,她很不喜欢之前在这里才两个星期的那个经理,她想向任何可以投诉她的上司投诉她。

  我真是第一次见识了什么叫两面三刀的人。幸好我不需要经常在办公室应付这些人。
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楼主Snowie3C 时间:2019-11-08 22:58:34
  第二次遇到”种族歧视者“

  
  2018年3月份收到租客给我的信封

  第二次遇到这种人,还是在接手最近一个过户公寓时我当代班房产经理的时候。大概是8月底的一个周五。

  在公寓当房产经理,你会发现,你可以遇到各种各样的租客、潜在租客。

  那个周五一个黑人租客来公寓办公室,当时我离开办公室到对面的单元量冰箱的尺寸,前后最多两分钟,对面走两三步路的跨度,我的时间感出入不会太大,一个冰箱的宽度拉一下尺子,我不相信我自己可以用更长时间。我从办公室对面单元出来时,她站在办公室门口说:“我等了你10多分钟了。”我心想,说谎也不打草稿,但是我不能表现出来,而且我们的摄像头刚刚到,还没有安装上,我没有直接的证据,我不和你理论。

  她在来办公室之前已经打过电话说她的租约没有到期但是想提前搬走,她说她只想给30天通知,电话里我已经说过安按租约条款,她必须给60天通知,而且她就算给60天通知,也必须负责整个租约满的租金,或者是在她搬走后有新的租客搬进她的单元为止,她都得负责她的租金。她当然不肯负责租金。

  所以,她周五来了是来向我要房主owner的电话,她要和 owner直接沟通,她要30天搬走,而且不想负责任何之后的租金。我说房主给我全权委托,我可以按照租约条款及法律规定来和她谈。她马上生气了,她说:“我不想和你说,我必须和房主谈,我需要房主的电话,我需要和可以做更大决定的人沟通。”

  我一再强调房主不会直接于她沟通后,她马上向我要我的上司的电话,说需要和上司投诉我,她觉得我不专业,不想和我谈,而且在和我的上司或者 owner谈之前,她不会给下个月的租金,必须我们同意她的要求后,她才会付租金。我又拒绝她要求后,她气匆匆地离开了。

  后来我告诉Zach同学的时候,他说他约午餐时间按照她维修要求时间去她公寓检修时,已经被她大骂一次了,而且他听到这个黑租客打电话和朋友说,这个公寓被一个中国人经理管了,她不喜欢中国人。

  这个租客的后续是:到现在还没有搬走,她在9月份的时候,又要挟新的房产经理,要搬走,而且要owner的电话。死活说她之前已经给我30天的退租通知了。我叫房产经理让她发证据,因为我在的时候,她告诉我她之前已经给我到之前的房产经理了,还说她一直有邮件提示她9月份就可以搬走。我们的要求是退租要求必须是租客亲自签名的公司表格,必须交到办公室存档,我在她的档案里也没有找到。后来新的房产经理叫她发来她口中所谓的邮件提示,她发了,但是发了邮件后,我们一看,这个她所谓的证明是什么鬼纽约的公寓不知道发给什么人的租约到期通知。她自己应该也知道发错了,赶紧打电话说她发错邮件了,让她再找找。

  然后9月份的租金,她拖到8号才给了Money Order,早上交,第二天早上又马上来要回去,威胁我们说:"我不要交租金了,我就是不搬走,有本事你们驱逐我啊!“知道这件事情的时候,我给房产经理说,不要接收她的任何租金,马上给她7天搬离通知(Kentucky是7天,有德州可以只给3天,很多州是5天。)准备驱逐她。后来她又来交,被上滞纳金等。说她不搬走了。

  虽然有气受,但是还是有公寓的租客对你所做的一切表示感谢和满意,我之前在我们我自己管理比较多的San Antonio的租客,我们出售过户那天我们通知租客时,我的一个租客还哭了,还有很多说不想我离开,后来有一天,我到隔壁公寓去和公寓的主人聊天的时候,有一个租客看到了,马上抓我聊天,还让我有空到她公寓单元里去玩。而且我在公寓里也会时不时地收到几个拥抱。我相信,这个世界的好人还是不少的。
作者:限定宇宙 时间:2019-11-13 15:09:03
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楼主Snowie3C 时间:2019-11-13 23:47:28
  ”种族歧视“最直观感受

  如果说,第二次我遇到的种族歧视是对我的,但是它不是最直观的,她和我面对面的时候,并没有怎么表现出来,毕竟她是一个专业的护士,可能职业操守让她不能直接表达她的”种族“观点,再者,她自己本身也是黑人,在美国白人也有被种族歧视过,更何况黑人,黄皮肤的中国人。所以,谁也不要歧视谁都是最美好的国度。

  但是到目前为止,我人生中经历过的第三次关于种族歧视的程度,可能是我这辈子以来最直观,也是最让我震撼的。

  同样,这件事情还是发生在我当代班经理的8月底。我以前说过,只有站在最前线,也就是前身在房产和办公室工作,才可以接触到最多一手的故事资料,否则很多都是听来的,写出来也就少了很多的味道,再加上我这种没有文采、流水帐都写不明白的文字渣渣,更是不能表达出事情的原型。

  记得房产经理给我不到一天时间总交接资料就离开的第二天,也就是8月21日。那天下午我的办公桌上堵满了所有租客的文件,一个一个对着系统检查资料。我们公寓所在的位置离University of Cincinnati和Kentucky University,还有Cincinnati Children Hospital, 我们公寓的租客,有很多的专业人士,也有好些国际学生。我查资料的时候,看到有韩国的音乐家,住在我们公寓办公室同一栋楼的单元里,然那里的时候,经常每天听到她在演奏乐器,还有加拿大的,有两个欧洲在UC的留学生,当然,看名字,还有印度人、中东人的名字。

  办公室来了一个中东人士模样的人,告诉我他刚刚下飞机,但是到家了才发现,他把锁匙给忘记在自己的国家了,问我能不能借他一条锁匙。我查验了他的护照及办公室里文件后,再到锁匙柜里找他单元的锁匙,居然没有。我有一条master key,就是可以开所有公寓的锁匙,但是不能给任何人的。所以,我告诉他我可以开门让他进去,但是,得找开锁匠帮他重新配,需要他自己给费用。他同意后,我给Lock Smith 打电话,预约他们第二开过来开锁配锁。

  第二天一个看起来60-70岁的老爷爷如约到来,当我带他来租客的单元时,敲门半天,睡眼朦胧的租客才来开门。打开门后,我没有留意老爷爷的状态。但是,当我们沟通好后,租客又跑回去睡觉倒时差时,老爷爷用很不好的口气和我说:"你千万不要再租给这种人,这种x娘养的人,他们不会做什么好事情的。我已经见得很多了。“看到我不知如何接话时,他马上说:" Xue, excuse me, I had to be rude to say that way. But they never done anything good, I wish they could get out of the county right away."

  我实在是太震惊,震惊居然一个白人老头,在办公室里和我谈话的时候,还是很有礼貌教养的样子,但是遇到这个租客,人家看起来和他一点关系或者之前也没有什么矛盾的话,他居然可以用那么粗鲁的话当着我的面前说,而且租客只是在房间里,如果他说大声一点,人家完全可以听到的。

  当然这种情况,我是不能作任何评价的,因为分分钟会让我自己惹上麻烦,更甚的时候,可能为整个公寓及我们的投资惹上麻烦。所以,我只能不作任何回答,让老头子自己过过嘴瘾。
  • evabj2011: 举报  2019-11-14 05:15:02  评论

    对异教徒的反感,他们是很直接的
  • Snowie3C: 举报  2019-11-14 22:45:27  评论

    评论 joana317:他穿的是正常的T-shirt、牛仔裤,不能直接定义吧?不过,一般这些地方也是啦。只是开锁老爷爷真是太直接了,我和Zach同学说,他都倒吸一口凉气,说他这样子会惹麻烦的。
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楼主Snowie3C 时间:2019-11-14 23:45:06
  大雪不能阻止考察公寓的脚步

  周一晚上收到我们的房产经纪人的电话,告诉我们有一个portfolio,由两个小公寓组成,一个45套和一个84套,相隔不是太远,可以一起管理,卖家不想分开出售。总价630万,均价差不多4.9万一套,租金比周围类似条件的公寓低约150-200/套/月。看起来是很诱人。

  于是已经上周五到中部公寓去做事情的Zach同学周二早上一大早冒雪和经纪人去看这个portfolio啦。

  看看这张图片,可以很明显知道,这个是需要大装修的房产, 看过之后,我们估计约需要预算1万块一套装修,这样子可以让租金提高$150-200,这算是有一定增值的投资房产。
  


  


  

  这几天我们花了不少时间看他们的经营数据及与贷款公司洽谈,希望我们有更大的机会拿下这个投资房产。
楼主Snowie3C 时间:2019-11-14 23:52:11
  之前我应该有写过,我们有一个已经交了定金、交了贷款申请费用及做了很多检验报告的房产,因为房产所有人父子、兄弟之间的矛盾,内部不统一意思而导致我们宁愿损失一定的资金都要退出合同的公寓房产。最近他们来和我们谈了,还是有意向出售,我们会看看他们具体情况如何,如果他们真的统一而不再出什么妖娥的话,我们也还是有意向继续购买的,只是我们这一次的合同条款需要增加一些附加条款,否则他们可以随意出而反而,却不需要承担什么责任。

  这个世界,谁都应该为自己的行为付一些代价。否则犯错成本太低,人家就会更加肆无弹忌地去犯错。
楼主Snowie3C 时间:2019-11-15 07:09:51
  没有工作,连车贷款都不能申请

  

  今天下午我去银行做一份公证,没有什么人,所以,我只随便找了一个banker帮我公证一下。在帮我填写公证文件表格的时候,银行职员问我:"你们最近打算购买房子吗?现在的利率很好,现在申请贷款是很好的时机。"

  我只好很不好意思地告诉他:“不好意思,我先生没有工作,我自己也没有工作,我们没有W2可以通过贷款。”

  银行职员对我们很抱歉,在最后我要离开的时候,他祝我们可以快点走出困境。“我很感谢他的好意。

  说到没有W2的工作,真的是一般贷款都没有机会了。上次我们要购买多一辆大一点的车可以在几个公寓之间搬装修材料。第一次去看车,看中一辆,Zach同学很喜欢,于是去填写资料购买,那时候是6月初,他才辞职一个多月,没有收入,他的贷款申请直接被人家拒绝了。好可怜。

  一直到前两个月,我用我的名字去申请贷款才通过。我自己有给自己支付一点”工钱“,我有1099,所以,人家给我贷款了。

  所以,很搞笑的事情发生了,我和Zach同学2019年8月份申请公寓685万的贷款完全没有问题,接下来我们要申请的公寓贷款应该也不少于685万,肯定也不会像车贷款一样,两三万的贷款都申请不下。但是可以肯定的是,我们要申请一个30-50万的房子贷款也是很有问题的。

  美国的房子贷款,全看W2,当然,如果自己是老板,有满24个月两年的报税及有足够高的收入的话,也是可以申请房子的贷款的。
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