想在移民土耳其或投资的人请参考 - 土耳其看房记(持续更新中)

楼主:habeary 时间:2019-09-25 14:06:50 点击:1182 回复:36
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  上周五发的帖子,不了解天涯操作,本想删除一个回帖,不小心删除了整个帖子。

  七月,因为工作关系去摩尔多瓦出差,听起来像非洲国家,其实是东欧小国,前苏联分裂出来的。去的时候心情并不美好,是处理客户索赔的,中间过程不赘述了,反正是灰头土脸的。临时订了土耳其航空,在伊斯坦布尔转机,决定顺道拜访一下客户和老朋友(几年前负责采购,之后这家公司付款方式越来越夸张,所以现在生意做的少了,友谊长存),顺道看看热气球,体验滑翔伞,心情也就不那么沉重了。

  这里先插入一点土耳其的近况 ,大家应该有所耳闻,2018年土耳其里拉经历了遭近二十年来最糟糕的一年,特别是八月,断崖式暴跌让里拉几近崩盘。土耳其人做生意没有付钱买货的习惯,他们喜欢赊账,拿货半年一年后再给钱。虽然量很大,但其中风险可想而知。没有人预料到里拉崩盘,但我们公司一直比较谨慎,所以和土耳其客户的订单量越来越小,顺利在这次危机中脱身,业内其他小伙伴就没那么幸运了,有一位在省级外贸公司的支持下,几千万货款放给土耳其客户,现在客户破产了,外贸公司正打官司索赔。这样的经济环境下,现金为王,风控一定要做好,不然死的很惨。

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楼主habeary 时间:2019-09-25 14:10:28
  在伊斯坦布尔待四天,朋友介绍了一位“海外中介”花两天带我去看土耳其房子,我先记流水账,每处房子都会分析。
  物价飞涨,房子价格没怎么涨。两天跨了四个区,伊城的市内交通真让人崩溃,看起来两三公里开车三四十分钟就是到不了目的地。说实话,对老城(传统CBD)印象一般,除老城之外的市政建设让我挺意外的,不亚于我们的二线城市,高楼大厦、新城规划、高速公路,不输欧美一线城市。常年在外,感觉发达国家的CBD和我们想象中不一样,建设的早,很多高楼大厦都有几十年楼龄。欧美国家不崇尚高楼,新区以五六层为主,不崇尚奢华,但新建筑结实耐用舒适。伊斯坦布尔和中国一二线城市类似,这几年大开发,表面欣欣向荣,暂且不论是不是虚假繁荣,去年内忧外患导致货币大贬,希望祖国坚挺,毕竟不是一个体量,不过确实有一点隐隐的担忧。
  房价挺有诱惑力的,是的,和中国相比简直是白菜价。
  接下来我说说我看的几处房子,看完就感觉中国房价太贵了,放之四海而皆准。

  这是一处海边公寓,很有看相,土耳其这种大型小区不多,接近25000TL的均价,以我多年投资经验,买了就亏。
  
楼主habeary 时间:2019-09-25 14:12:16
  这套房子是我们看的第一处,感觉价格虚高。听销售介绍这里是海景房,我都惊呆了。一路从伊兹密尔、库萨达斯、费特希耶过来,这个海景弱爆了。
  房子内部装修奢华,价格和其他项目比,溢价很高。我们看的样板房是三百多平,阳台面积相当于一个房间。注意:土耳其房子阳台算入面积。报价按建筑面积计,非实用面积。

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
楼主habeary 时间:2019-09-25 14:15:46
  第二处,地处SISLI(老城CBD),普通公寓一万多一平,但房子品质太一般。 现房交付,高架边。位置确实不错,市区的空地越来越少,基本已经没什么新房。这个小区现房貌似交付几个月了,售楼处只有两位销售(大爷大妈),还有几十套待售,在小区溜达了一圈,发现很多房间窗户上“SATILIK”(售房),心里不免有点慌。既然来了,还是看看样板间,一万多的房子大概是什么样,位置相当于南京的鼓楼区,上海的静安区。
  小区品质不高,土耳其房子的物业管理费比较高,6TL/平方/月。包含一个车位,健身房、安保、清洁费等,有的小区配套游泳池(这里没有)。土耳其新房的物业费普遍比较高,6-10TL不等,这一点一定要注意,朋友提醒如果物业费过高,虽然是租客承担,会影响整体收益和空置率。

  
  
  
  
  
  
  
楼主habeary 时间:2019-09-25 14:17:46
  伊斯坦布尔繁华依旧,一点看不出经济危机的阴霾。这是一个高档shopping mall,餐厅酒吧人声鼎沸一位难求,奢侈品店里人来人往。
  
  
  
  
  

  我们住万丽酒店地处SISLI,这里的房价寸土寸金,可以远眺博斯普鲁斯海峡,这是伊城重要景观之一,很多房子以能见着博斯普鲁斯为卖点。夜景迷人,配着《蓝色土耳其》的音乐,夏日徐风轻轻掠过,让人迷醉。酒店十分厚道,套房规整,酒廊24小时开放,早晚餐都很美味。很多人不习惯土耳其饮食,我还算适应,比欧美好多了,在土耳其的日子,几乎没有哪顿不合口味的。
  
  
  
  
  
楼主habeary 时间:2019-09-25 14:23:33
  继续第三个项目,这个楼盘位于MASLAK伊斯坦布尔高档黄金地段,周边有大型SHOPPING MALL和高端住宅区,生活方便。这个地区离酒店(传统老城区)车程15到20分钟,因为遇到下班高峰,大约花了四十分钟才到达。当然,在伊斯坦布尔,公共交通(地铁)反而更便捷,这里的出租车司机出了名的难缠,路上如果能遇见主动打表的和中500块彩票概率差不多。
  全新的Maslak商务区,区位相当于南京的奥体,上海浦东。政府重金打造,新房契税比其他新房低1%。一般新房契税3%,这里是2%。这里的楼盘是国家控股的房地产商开发,不用担心烂尾。现在土耳其经济汇率、利率都不正常,房产商腹背受压,首先是销量大减,其次原材料价格暴涨,进口产品不会用里拉结算;国内通货膨胀至少20%。房产商如果提高售价,房子更难卖;如果维持原价,可能难以为继。土耳其建筑周期长达三到四年,国内盖房子像搭积木一样,国外效率令人堪忧。
  为了安全,最好考虑新房或准现房,说不准一不小心就把自己逼上打跨国官司的道路。国外律师收费都是百十刀每小时。等有机会我会分享一下自己耗时一年半的讨租里程,打那之后做事就更加谨慎小心。宁可吃眼前亏,也不能赌明天。商场上没有什么良心可言,生存是第一位的。
  继续说房,价格高,设计奇怪。样板房做的像笼子一样。真不知道是不是拖欠了设计师设计费了。价格就不说了,契税优惠了,房价没少收。
  总结:这个地区重点关注,旧不如新,银行总部、公司总部、新兴公司等都在这了安家落户,商场白天人流量可以,正值中午用餐时间,顾客以附近上班白领为主。

  

  
  
  
  
  
  


楼主habeary 时间:2019-09-25 14:24:52
  夸张的是还有两年多才交房,即使国家担保安全系数高,也会有限选择现房。
  找了几张MASLAK商务区的图片,这个片区还是不错的。
  
  
  
楼主habeary 时间:2019-09-25 14:27:01
  第四个项目,地处半山腰,开车挺费劲,坡度挺大。位置不错,是交通枢纽,未来有轻轨规划(不清楚什么时候),大学、医院、超市、学校都在车程五分钟内。这个项目在成熟的住宅区域,属于平民区。这样的房子在国内二线城市属于香饽饽,交通便利,生活方便,新房配置很不错,但出乎意料的是这处房子是四处里价格最低的,均价六七千里拉,具体一房一价,精装交付,确实便宜。土耳其位置好的高档公寓,单价和国内差不多,这种带有独立洗手间和厨房的公寓,价格反而不贵。
  弊端:明年七月交房,以现在的进度,感觉有点困难
  旁边有个清真寺,近在咫尺。虽然对于土耳其来说,这很平常。我还是挺不能接受的,就像在耳边唱。对这些在意的 一定要了解清楚附近有没有清真寺。

  
  
  
  
  
  
  
  
  
楼主habeary 时间:2019-09-25 15:27:56
  每个国家都有不同的特色,投资也不能一概而论。根据近期考察,一房一厅的房子出租最抢手,收益率最高,适合单身或新婚的白领,租金在3000-3500TL。而租大房子的基本都是有家庭的,工作多年,有了积蓄,大部分有能力的都会购买房子,所以需求量不如一房一厅。因此投资和自住,对房子的要求不能以自己喜好,而要根据市场行情。

  位置,位置,位置,这是投资不变的真理。规划好,位置稀缺的房子,不仅抗跌,租售比也会让人满意。如果买的房子位置偏远,没有配套,交通不便,目标人群少很多,价格会越来越低。因此买房的时候不仅考虑房子单价,还要考察多方因素。如果有可能,最好了解房子的前世今生,是否烂尾,讲究风水的也可以算一卦。
作者:ty_简单传奇1 时间:2019-09-25 20:49:15
  

  
楼主habeary 时间:2019-09-26 13:42:00
  土耳其旅游资源丰富,服务业完善,一路没有遇到坑蒙拐骗,听说伊斯坦布尔情况完全不一样。
  印象最深的是凯梅尔,海水湛蓝,周边度假酒店鳞次栉比,颜色浓烈却不杂乱,随手查了booking,这里大多包了一日三餐,旺季一千元左右,丰俭由人,下次要小住几日
  

  

  

  

  

  

  

  
楼主habeary 时间:2019-10-01 04:59:41
  处理完工作,正在土耳其考察,继续更新不烂尾
  

  

  
楼主habeary 时间:2019-10-02 06:42:04
  买房一定要注意
  1.尽量现房或在半年内能交付的楼盘,几乎没有按期交付的楼盘,就看玩的人多久。货币贬值对开发商和承建商打击很大,有些因原材料暴涨导致无法支撑的楼盘,谁买谁倒霉。朋友最近看到两例因无法收房导致的游行,一定要仔细甄别开发商的实力,别轻信他人。毕竟不是中国,在中国碰到跑路的破产的开发商又能如何
  2.如果不在乎收益的可以忽略。土耳其楼盘无论小区还是单独一幢楼,物业管理已达到优秀级别,保安负责,很多大型小区指纹进出,车辆入库(每家免费一个车位),小区配有游泳池和健身房(业主免费使用),随之而来的代价是3-10YL每平每月的管理费,大概一套房一个月五百多,加上房产税、保险等费用,持有成本也是一笔不小的开支。因此买房后最好尽快出租,问一下该区域中介房租和房源,简单聊几句就能知道一二,参考一下周边楼盘入住率。前期考察不能省,需要综合考虑,如果一个区域有大量新房,更要谨慎,以后不仅难出租还难转手。
  3.虽然国情不同,喜好不同,但还是要遵从"己所不欲,勿施于人"。自己看着都难受的房子,别人也不会喜欢。房型夸张、朝向不好、布局不合理等,以后很有可能成为麻烦。
  4.前文已介绍,土耳其阳台算面积,得房率60-70%,一房一价。有的一百平左右的房间阳台面积有二十平,所以不要只看面积金额,阳台并非面积越大越好。
  图片不方便编辑,有机会再把近期看到的整理出来
作者:伊利比亚半岛的云 时间:2019-10-02 22:36:11
  看着挺漂亮的,土耳其吃得不错。
作者:u_99337078 时间:2019-10-08 08:41:31
  移民土耳其?除非有特殊情况 要不然就是脑子有坑
作者:21664452 时间:2019-10-08 09:06:29
  我勒个去,还有人去土鸡,骗子中介真多
作者:qujing168 时间:2019-10-08 10:50:55
  土耳其极端宗教国家,能住才怪
楼主habeary 时间:2019-10-09 06:25:27
  我没有找中介,因为业务关系经常在国外溜达,这种小事不需要中介。买不买我也没必要说,这篇不是买房记,而是看房记。
  中介手法我不说了,只说自己的流水账,所以中介就不要在帖子里找存在感了。不开心了我也会学"一万DIY西班牙"的姐姐。
  最近太忙,过阵子继续更新。
楼主habeary 时间:2019-10-14 02:28:03
  继续更新
  全程最超值的房子:
  亚洲区。如果公司在欧洲区,还是不要轻易尝试,从亚洲区到欧洲区,高峰时期过桥半个小时也不是没可能的。不管如何,土耳其的房价真的把我惊到了
  建筑面积:160平
  实际使用面积:108平
  交付时间:2014年
  楼层:31楼
  3房1厅,每间房都能看到遥望海景,东南朝向。
  地处亚洲区KARTAL区,属于居民密集区。其他二手房120万左右,这套只要98万。相当心动 。
  当天天气不太好,图片没做处理
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
作者:kkk701 时间:2019-10-16 14:49:04
  不错的帖子,看去土耳其的游记贴,反映都还不错
楼主habeary 时间:2019-10-16 23:18:43
  这次出差,有意向和朋友合作做当地分销,这样的大环境下想赊账已经不太可能,我们的产品属于必需品,当地分销直接收款还是有机会的。
  还有一些其他合作,也都在商谈中。
  所有和我聊天的当地华人朋友都提醒我,绝对不要和“土人”(当地人都这么称呼土耳其人)合作。开始亲如兄弟,之后就翻脸无情。一个个鲜活的事例,让我们有点畏缩。

  也许会在这里工作一到两年,优点:离欧洲、中东很近,来回方便。物价便宜,生活质量高,国际学校有德国学校、法国学校、英国学校,教学质量还是不错的。
  缺点:土耳其食物,爱不起来。住在酒店里没条件自己做饭,三天后就浑身乏力了。
  这里蔬菜很少特别是绿叶菜,豆腐、木耳等中国食材只有一家超市有售。
  华人少,大多聚集在MASLAK商务区。

  其实清真寺还好,每次虽然很响,但时间不长。这是别人的习惯,我在土耳其这段日子慢慢也习惯了。毕竟是在别人的地盘,应该尊重当地的风俗文化信仰。原本以为像马来西亚一样可以选择离清真寺远些的地方居住,在这里是不可能的。清真寺无处不在,祷告时间到了,无处不响。
楼主habeary 时间:2019-10-16 23:51:13
  继续看房
  土耳其有个房产公司NEF,成立五年来发展神速,在土耳其市场占有一席之地,尤其受到年轻人的追捧,开发了数十个项目。土耳其这十几年来基建神速,到处开发,除了老城区,CBD新区、SHOPPING MALL、大型概念社区雨后春笋般冒出,NEF的共享概念,无论房价还是租金都比同地区同类型的房子略高。NEF楼盘一般占地不大,但选址都很好。
  今天看的这个盘靠近主城区,并且靠近E5和Metrobus车站,并且距有轨电车仅几步之遥。明年八月交房。
  
  

  售楼处有设计感,概念很好,影音室、健身房、琴房、图书馆一应俱全,付费使用。这样很适合年轻人,虽然因为能力有限不能买大宅,但能在社区里享受到这些设施。缺点就是得房率偏低。

  
  
  
  

  单价不高,总价不贵,比较适合年轻人。

  
  
  
  
  
  

楼主habeary 时间:2019-10-17 00:29:13
  回国那天,正是土耳其攻打库尔德人的第一天。本来并不关心这类时政新闻,本能反应是为什么攻打,伊斯坦布尔会不会遭到攻击,美国制裁会不会让汇率像去年一样狂泻 。。。。。 看了大量文章,大致了解了这场战争的前因后果。美国、土耳其、欧洲各怀鬼胎,多年制衡一朝被打破,谁是赢家无从知晓,一直以血肉之躯抵抗伊斯兰IS的库尔德人流离失所,令人同情。
  只希望尽快结束战争,期待世界和平!

  汇率一直在波动,在这十几天里拉最多跌了五个点,今天小幅回升。静观其变
  
楼主habeary 时间:2019-10-17 23:55:54
  由于工作关系,每天只有这个点才能静下心写点什么。

  和温州老板闲聊,一个和当地人合作的中国人,双方各持股份,经过多年打拼生意走上正轨。意外发生了,亲如兄弟的合作伙伴带了几个彪形大汉和一位律师控制了中国老板的人生自由,要求他把所有股份无偿转给土耳其合作伙伴,律师鉴证。

  事后,中国老板损失三百多万,投诉无门。因为律师鉴证即合法,至于中间发生了什么,没人关心。

  风险和机会并存。也许在欧美不会有这么奇葩的事,但在那种成熟正轨的市场,很难有生存空间。

  看上去很美的事,要经过详细周密的考察才能决定,不能一时冲动。这位老板应该庆幸,对方要财不要命,没有人身伤害已是万幸。
  • cxz_sz: 举报  2019-10-21 00:37:28  评论

    我靠,这都行,简直闻所未闻,这样的地方楼主还看房。万一某个土鸡同样如此操作,你的房子不是就莫名其妙的成了别人的了。
  • cxz_sz: 举报  2019-10-21 00:39:47  评论

    退一步说,如果你出租的话,你怎么保证你收得到租金?租客带几个人来加上律师让你签个免租金的协议,你能不签?那你这房不成了帮别人买的?
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楼主habeary 时间:2019-10-18 00:33:10
  看房记,不偏题。
  亚洲区KARTAL区,开发商是土耳其最大的上市公司之一ANADOLU集团。房子很有气势,价格在同等区域算很高的。好东西从来不廉价,只能说有点生不逢时。

  外观大气,有设计感。已有住户入住,一切井然有序。
  德国注明设计公司HPP操刀项目的设计与装饰,使用高档建筑装潢材料,
  
  
  
  
  
  


  小区沙盘,一共1200多套。部分已交付,今年年底全部完工。是伊斯坦布尔亚洲一侧的新中心,包括中国华为等许多国际公司总部坐落在该地区。距离Kartal地铁站300米,D-100高速公路350米,距公交轮渡2.5公里,15公里高速直达亚洲机场
  
  
  

楼主habeary 时间:2019-10-18 01:01:24
  样板房2+1 ,约135平,使用面积90平,得房率算比较高,阳台10平方。价格八千多里拉每平方。

  
  
  
  
  
  

  3+1 ,建筑面积186平方,实际面积124平方。得房率略低,因为阳台大了,竟然有二十几平方

  
  
  
  
  

  房子很喜欢,老样子,如果公司在亚洲区,是选择之一。品质好的房子是保值的。
楼主habeary 时间:2019-10-21 23:45:30
  说一下二手房
  新房买起来很简单,但选择少,抢手的剩余不多,销售进度50%以内的现房也不敢买。我们抽了三天考察了二手房。

  地点:MASLAK商务区(新城CBD),SISLI(老城CBD),MASHATTAN,MY HOME
  难度级别:巨大
  原因:
  1、中介英语普遍不行,事先联系了十个有八个没回复,大多因为语言问题。为此我们特意找了朋友陪同。语言不存在问题,现场联系,但效率很低。没有预约几乎不能立即看房。

  2、原以为发布的房源都存在,谁知和国内网站一个套路,大部分用低价吸引你,然后告诉你这套卖了,我推荐其他类似的,价格高出一截或条件略差,甚至不是一个楼盘。

  3、原以为房地产萧条,遍地卖房人,房子卖了存款利息可以租两套,这只是我们的想法。首先我们选中的小区属于租售两旺的热门次新小区,根本没什么空置房源,有些在售房源还在出租中,需要提前联系租客,得到允许才能看房。租客规定比较奇怪,有的规定一周只有周二中午,有的规定周一到周三晚九点以后,有的直接约到下周。

  4、我要求找1+1的房源,大型社区MASLAK 1453有四千多套存量房,50%是1+1房型,三个当地中介帮我找遍了,只看了三套。由于朝向和报价不符合心理预期,就此作罢。

  一位中介电话我们,有一套ANTHILL(CBD)1+1 刚刚降价,95平79万里拉,价格绝对是惊爆价,我们当晚就散步实地探访,离酒店一公里,属于城中中心位置,社区半开放,部分房源做酒店且有单独入口,商住均合适。不像其他小区,入小区大门需要刷卡或验明身份,这里直接进入,刚进小区就被巡逻保安跟踪,看着我们不像坏人,只是默默跟踪直到我们走出小区。对小区基本情况还算满意
  第二天,准时见到帅气的MBA(自称),一路上不停介绍这套房有多超值“相信我,市场上再也找不到比这个更超值的房子”,进入房间,宽敞明亮,舒适清爽,印象分满分。得房率不高,收拾的井井有条,租户素质不错,初步推断不是会随意赖账的。因为礼貌没有拍房子内部,我专业地打开手机指南针,发现朝向是西和北,热情降了一半。在我看来,朝向影响舒适度。
  
  
  

  中介带我们参观了健身房和游泳馆等配套。虽然是一个十多年的小区,但这是见过的最专业的健身房。大多新小区只是准备一间房间,放几台跑步机做做样子,室内室外游泳池是标配,区别是有的小区需要另外收费。
  设施齐全的代价是,这套房子的管理费是1200TL/月,包括一个车位。

  
  
  
  听朋友说,土耳其健身算奢侈品,专业的健身房会员每个月一千多里拉,我在国内四星级酒店年费差不多3000TL,她感觉不可思议。

  接着问了一些细节,租户明年三月到期,因为是房主的朋友租金低于市场价,房主急需钱,降价急卖,必须全款。 我们和中介说再考虑一下,中介建议不要迟疑,今天约了三组人看房,果然,我们结束后楼下大堂有一对老夫妻正在等中介。
  第二天,我们准备和房主商议一下手续及过户问题。选择理由:黄金地段,宜商宜住,可租可售,除了朝向其他完美。中介的回答让我那天都挺沮丧:“来晚了,已经被订了。”

  二手房就是这么可遇不可求。
楼主habeary 时间:2019-10-21 23:54:39
  再发一套老城区二手房
  房东是一位善良的老太太,房子是整栋旧房改造,楼上楼下有单独入口,两套150平,价格120万。物业费120TL,没有其他配套,应该只包含垃圾清理费和公用水电。
  老太太拉着我说女儿要留学,她只能卖房。两套房子出租收益很好,3000+2300。
  被母爱打动,房子没有看相,门口停车十分艰难,因此作罢
  
  
  
  

  老城区的房子土地是固定的,容积率是固定的,没法扩大缩小,可以改建。因此新旧穿插,倒也是一道独特的风景。在老城区开车就是自虐,大大小小的坡道,有的几乎有75度倾斜,下坡的感觉就像滑梯,还好租车时候坚持选择了自动挡。
作者:skyqi87 时间:2019-11-12 19:51:24
  你好 楼主 这个帖子必须手动点赞!有没有后续内容?我最近也打算去Turkey 自己DIY买一套
楼主habeary 时间:2019-12-02 13:46:57
  好运
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