拆迁律师品牌企业「多图」

楼主:北京京坤  时间:2020-01-20 05:05:50
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拆迁补偿

律师“京坤律师您好,我是四川某地农村的外嫁女,我以前生活的村子在,但村委会决定不给外嫁女补偿,请问这样对么?我该怎么办?”,这是京坤律师收到的一个求助信。下面就由京坤律师简单分析一下,外嫁女能分到农村嫁出地补偿款么?法律依据又是什么?

其实,我国《妇女权益保障法》第三十二条规定了妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面,享有与男子平等的权利。而且一定要谨记,只要被拆迁人没有对相关影响权利义务的文书提起程序,那这些文件对被拆迁人就是生效的,作出该文件的部门随时都可以执行。该规定也明确指出任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由,侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。那外嫁女是否能分到嫁出地补偿款,我们可根据其口是否迁出分别分析:

一、外嫁女的户仍留在嫁出地。

如果外嫁女的户仍留在嫁出地的话,其依然是农村集体经济组织的成员。身为一名行政诉讼律师,办理的案件越多,越能够感受到政府信息公开的重要性。根据《*人民关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条:“农村集体经济组织或者村民、村民小组,可以依照法律规定的民主议定程序,决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人,请求支付相应份额的,应予支持”的规定可以得知,当事人是否享有补偿费分格,要以其是否具有该农村集体经济组织成员资格作为界定条件。既然外嫁女的户未迁出,其作为农村集体经济组织的一员,理应获得合理份额的补偿款。

二、外嫁女户已迁出。

这种情况下外嫁女能否获得农村补偿款呢?此时又可细分为以下三种情况:

1)外嫁女户迁入城市,转为居民户。

如果外嫁女户转为居民户,其不再具备农村集体经济组织成员资格,而且根据《农村土地承包法》第二十六条的规定,其在嫁出地的承包地也应当收回,这种情况外嫁女是不能参与嫁出地地补偿款的分配的。

2)外嫁女户迁入另外的农村,且在夫家分得了承包地。

这种情况下外嫁女属于夫家所在农村的集体经济组织成员,不能再享有嫁出地成员的待遇,也不能获得补偿款。

3)外嫁女户迁入另外的农村,但未分得承包地。

根据《农村土地承包法》第三十条的规定,承包期内妇女结婚,在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。因此外嫁女仍然在嫁出地享有土地承包经营权,嫁出地村委会不得收回。因此,她们仍然能取得补偿。

由此可以看出,假如外嫁女属于户未迁出、或者户迁出但未分得承包地(不包括户迁到城市)的情况,就应该能得到嫁出地的地补偿款。假如外嫁女发现自己应得的征补偿款被别人侵占了,建议联系专业拆迁律师,了解相关法律知识以便争取合法利益拆迁补偿 律师。

拆迁律师拆迁可能是企业的坎,也能是企业的福

说到民房拆迁,通常都是几家欢喜几家愁。企业拆迁也一样,拆迁既给企业造成不利困境,也能给企业带来新的发展机遇。我们先来说说困境的形成原因。

首先是时间成本。想要提高警队伍执水平,内部自我检查还不够,还需要来自外界的监督,而外界的监督则需要行政机关主动公开政府信息接受监督才行。来京坤咨询的企业,没有一个在建设前期是容易的,是快速的。因为一般企业占地较大,土地的审批是一个问题。即便是用地被批下来了,还有建设用地规划的批准,建设施工许可的批准,中间还会穿插立项、环评等手续。前前后后没有几年是无法办齐这些所有文件的,可能在正式运营之前已经消耗了大量的市场黄金时间。如果把一切再重新开始,即便是有另一块地已经在等着了,那么建设的过程也是十分漫长的,而在此期间企业无法运营,面临第二轮空耗。

其次是金钱成本。因为土地被征收后大多是用于建设,而建设用地每年的指标有限,想用地。企业本就是以营利为目的存在的,如果连经营的场所都没有了,不仅不会营利,还有可能使一切停滞,无法重新开始。而且企业与民宅征收有一个很大的不同点是建设时的成本。民宅除了基本建设就是家用装修,而企业不仅要建设适合生产的厂房、要有符合市场的装修,还要购买大量的生产设备或者大型器械。如果难以搬迁,可能在征收的时候直接留在原地面临损毁。也就是说,企业的建设和运营不仅是基于房屋存在,且投入巨大,有的是一次性投资,而有的是连续性投资,只有企业正常运转才有可能维持成本。如果企业停产,可能银行的就成了企业眼前的*大难题。而且,所有员工的遣散也是一笔不小的费用。拆迁律师

讲了这么多企业要面临的问题,从侧面更加彰显了对于企业合理补偿的必要性。所以需要提醒大家,在收到拆迁方文件材料后,如果对文件材料内容不满意,千万不要忘了法律赋予我们的救济权利。虽然企业的起步艰难,投入巨大,但是为了公共利益的需要,还是会支持国家征收的。只是很多时候都因为补偿的问题,与征收方产生分歧,甚至是对簿公堂。那又为什么说征收也是企业的新机遇呢?拆迁律师

首先,有很多企业在80、90年代就建设了,而且是当地政府为发展经济招商引资来的。面对这种情况的时候,企业主要及时拿起法律来维护自己的权益,因为此时企业的关停还不是终局的,是维权的好时机,无论是索要补偿还是重新开工,都是比较理想的阶段。所以,虽然因为规划调整或环境整治等原因现在需要拆除,但是有些地方政府还是愿意另外批地进行建设继续带动当地经济发展的,而且另划的地块可能是在工业园区内,是更加规范和规模化的园区,在管理、环境、条件等各方面都比之前的老厂区要好一些。这样的征收相当于一次产业的整体优化升级,所以遇到这种状况的企业,算是全新的发展契机。

其次,是在整个企业征收后,如果无法另行择址搬迁建设,或者直接选择货币补偿,可以用大量的整体资金做投资或者投入其他行业。各自“软肋”遭受猛攻拆迁律师其实每一个片区的拆迁都有一些特有的方式或者突破口。其实在很多来咨询的企业家都透露过一个问题,“实业不好做”,虽然看着是“大老板”,但是现在工人的工资越来越高,很多材料的成本也越来越高,有的市场也不景气,整体的运营和营利并不是很理想。这种情况下,合理的补偿,相当于整个企业换了新的血液,有了新的起点和更多的选择权。使原有的旧产业能够紧跟时代潮流,在充足的资金支持下成功转型。

上面我们讲到企业经营的诸多成本,也谈到了很多因为征收给企业带来的美好机遇。但是只有拆迁补偿到位了,困难才不是困难,机遇才有可能露面。如果没有合理补偿,所有的成本都付之东流不说,还会面临诸多损失。

所以对于企业拆迁涉及较大补偿数额时,应当早日咨询专业的拆迁律师,尽量做好的准备。虽然不是靠拆迁致富,但是不能因为征收让自己亏损。要做到在支持国家征收政策的同时学会用法律的保护合法权益。

拆迁律师拆迁律师

有这样一份,李女士等了许久,京坤律师不懈了许久,在2017年的3月,“失约”而来。

【案件背景】

 李女士是黑龙江省Z县某村村民,其在本村依法有承包土地,在承包土地上有合法大棚进行农业生产。因为相关规定的修改,让之前合法依规营业的企业停止营业,如果还不给予合适的补偿,那么显然太不合理。2014年5月的一天,在没有任何通知和预兆的前提下,李女士家承包地被不明身份的人员进行抬放围挡板,地上的大棚被强行推平了两栋。在李女士报警后,分子们依然不停手,又强行推倒了剩余的两栋大棚并架起了围挡板。而在这一切发生的过程中,李女士为阻止不法侵害也受了伤,可谓身心俱痛。李女士多次到县局报案,要求查处该强拆及伤人的违法行为。但县局以各种理由进行推诿,对上述违法行为“睁只眼闭只眼”,始终未积极进行查处。经典案例

【漫长风云】

京坤律师深知不能以局不作为、李女士无助苦等被强行结束,所以针对李女士遭遇的此种境况,北京京坤律师事务所的李吏民律师为维护李女士的合法权益展开了一系列的程序,虽不曾有一步松懈,但不可不谓漫长。

2014年5月16日,李女士向县局邮寄了《查处申请书》,请求其李女士、强行破坏李女士承包地上大棚及占地的违法行为进行查处。面对这样的文书,县局依旧是无动于衷。在查处的法定期限过后,李女士向县提起了行政复议。

2014年9月11日,县作出复议决定,责令县局在接到行政复议决定书之日起三十日内对李女士提出的私人财物受到损害部分进行依法处理。

2014年9月19日,县局作出《关于李女士控告F公馆工地毁坏其家大棚基座要求立损财案件的答复意见》,不予受案。因不服该答复,李女士向L区提起行政诉讼,请求撤销县局所作答复,判令县局对上述违法行为查处。遇到拆迁怎么办

2014年12月19日,L区裁定不予受理。李女士不服,上诉至D市中院。

2015年3月4日,D市中院裁定驳回上诉,维持原裁定。李女士仍不服,向检察机关申请抗诉。

2016年3月23日,黑龙江省人民对案件提出抗诉。

2016年6月8日,黑龙江省人民裁定指令D市中院组成合议庭进行再审。

2016年8月30日,D市中院作出再审裁定,撤销一、二审行政裁定书,指令L区人民予以。

2017年1月6日,本案进行了公开开庭审理。

这样的时间表是让人感到疲劳的,也是喜忧参半的。有李女士在希望、失望交错中的等待,也有李律师在不骄、不躁如一日的坚持。

【精彩博弈】

在1月6日的庭审中,李律师提出在李女士的承包土地未在法定的机关通过法定的程序收回前,李女士对承包土地享有承包耕种权,对自己建造的大棚享有物权。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定,征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%。对李女士依法承包的土地及大棚强行破坏拆除,严重了李女士的财产权,应当根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十六条第三款之规定予以处罚,而县政府作出答复不予没有事实根据和法律依据,应被撤销。遇到强拆怎么办

针对李律师的说法,县局提出答辩。其认为涉案土地已于2010年被批准由农村集体土地变更为国有城市建设用地,且S房地产开发有限公司已于2011年取得了净地使用权,故李女士对该土地已不具有经营权。以后,大家如果发现法定期限内公机关没有在期限内没有对应当公开的信息提供相应的查询服务,可以引用这个法律条文要求其依法公开。县局还提出李女士的大棚于2012年时已被县裁定强制执行。

但是否土地自被批准征收的那一刻就改变了权属?是否经裁定强制执行就自行失去了使用权益?就此争议李律师提出了自己的看法。

李律师认为,首先,根据《土地管理法》第四十六条的规定,国家征收土地应依照法定程序批准以后,有市县组织实施,并不是根据批复文件就当然的转化为国有土地。故应当由市县按照法定程序和被农民达成相应的补偿协议或按照法定程序责令被农民交出土地,被的农民才丧失被征土地的使用权、收益权及耕种权。但按照通常情况来说,安置房都是可以买卖的,和一般的商品住宅没有什么区别,但是前提是产前安置房要取得房屋所有权和产权证,并且相关政策没有对房屋转卖进行限制。本案中,李女士所承包的土地没有自愿交出,因此,李女士至今对涉案土地仍然具有承包经营权使用权及收益权。

其次,在强制执行裁定做出后,并没有法定部门按照法定程序将李女士的土地进行强制执行。且县局所提交的证据仅能够证明李女士所在地块履行了相应的土地征收程序,并没有提交县或者其他机关依法强制执行生效法律文书或行政决定书的证据。被征收人*不同意征收补偿协议、不进行搬迁,就意味着征收不能顺利进行、征收方的工作不能完成。在没有履行法定的强制执行程序前,涉案土地及地上附着物仍应归李女士所有。

【最终】

 在L区的主持下,经过几番质证、辩论后,L区人民采纳了李律师的意见,支持了李女士主张的诉讼请求,

认为县局作出的《答复意见》主要证据不足,应予撤销。另外,此次《规定》当中,还对网上公开办事专门进行了规定,充分保障了民众查询信息公开的便捷性。于2017年3月17日作出:撤销被告Z县局于2014年9月19日作出的《关于李女士控告F公馆工地毁坏其家大棚基座要求立损财案件的答复意见》,责令被告于本生效之日起十日内对原告李女士控告毁坏其家大棚事项调查。

【小编感说】

 是否批文一经作出就使相关权益人与该宗土地再无关系?是否被裁定强拆的房屋就瞬间丧失了与其所有权人、使用权人的联系?小编想从京坤律师承办的此个案件中每个人都能有明确的答案。

本案令人深感畅快之处不仅在于结果,更在于客观上法律理论的支持与大家主观上的坚持。如果说身体的伤痛在不久的时间里因为和解而愈合,如果说大棚损毁的景象随着时光推移可以被遗忘,那么一定是李女士对李律师的信任和对公正的盼望日渐增长支撑所有变化到来。这样的征收相当于一次产业的整体优化升级,所以遇到这种状况的企业,算是全新的发展契机。而局势得以扭转的开始正是李女士决定通过法律捍卫权益的时刻。

附:黑龙江省L区人民行政书

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