在线短租(城市民宿)的法律关系问题 2020-02-20 12:(转载)

重庆 221 15

在线短租经营者主体是否合法(转帖)

在线短租究竟属于哪个行业范畴,到目前为止仍没有具体的法律规范来进行界定,而行业性质界定不明势必会带来管理上的不规范。

作为新兴行业,其经营者的资质存在多种不同的形式:一是短租房经营者按照酒店业登记注册进行经营工作;二是经营者按照房租中介公司进行登记注册,从事中介租房工作;三是一些小型经营者根本没有营业执照和相关的经营资质,凭借普通的房屋租赁合同从事短租经营。

行业定位不明直接带来经营活动是否合法的问题,例如当经营者性质无法明确时,一旦出现纠纷以及违法问题,是按照 酒店业、旅馆业相关的政策法规进行处理,或者是按照 城市房屋租赁管理的相关规定进行处理,还是按照 《合同法》对房屋租赁行为的规定进行处理?

同时,适用不同的管理政策,也意味着管理主体的不同,如果按照酒店业、旅馆业进行管理,则需纳入 公安机关特种行业许可,并由公安机关管理; 如果按照城市房屋租赁管理,则其行政管理主体为 房管部门,公安机关负责出租屋的治安管理。

这一关键问题不仅制约了这一行业的健康发展,还让在线短租面临违背法律的风险。一是违反了 《物业管理办法》,居民住宅一般为了安全实行封闭式管理,小区门口都设有专职保安负责小区安全。 不同住宅区根据物业管理合同所规定的内容负相应的法律责任。如果物业管理合同明确规定物业工作人员应该严格控制外来不明的陌生人随意进入小区,房源提供者在居民区里经营民宿就会违反物业管理合同规定条款。同时,违反这项规定也可能侵犯居民的 相邻权。 以上海在线短租为例,许多短租房都穿插在古色古香的老洋房里,这类洋房里可能一幢住有十几户人家。如果经常有陌生租客进出相关区域,邻里纠纷发生的可能性大大提高。

根据国外相关数据统计,在澳大利亚墨尔本地区 82%的投诉都是针对短期住户,只有不到 18%是针对长期住户产生。投诉的原因多数是短期租客的反社会行为与噪音污染等原因,投诉原因 70%为噪音,百分之 20%为反社会行为。

因此在线短租的经营必须在保障居民相邻权不受侵犯的情况下发展。

二是违反了 《物权法》,《物权法》明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意。如果住宅商用的,经过法定程序的,是不违法的。 ”根据物权法的规定,住宅商用最起码应当符合两个条件,一是符合法律、法规及管理规定;二是征得有利害关系的业主同意。以上法律规定住宅不能轻易改造为经营性用房,房源提供者把房屋租给短租需求者的行为是一种盈利行为,如果住宅用于经营在线短租的话, 必须要经过法定程序,否则视为违法行为。

三是违反了 《治安管理处罚法》,业主无权未经相关部门批准对楼房的结构擅自进行改建。 在线短租中房源提供者为了自己的房屋有更高的入住率,不惜违反法律规定对楼房结构进行改建,力图把房屋打造成精品房屋。殊不知如果擅自改变楼房结构可能会导致房屋坍塌。

四是在线短租经营者的 合法营业执照难以取得。 我国相关法律规定对于普通民宿标准要求过高,很多民宿建筑本身结构设计独特,特别是木质老房子,通过消防验收的几率很小。经营的合法性就像居民的身份证一样,只有经过合法确认才可以放心大胆的经营。而合法的地位因为法律的标准过高或不明晰而迟迟未得到认可。

房源提供者与短租需求者的法律问题

(一)缺乏诚信引发的法律问题

在线短租发展的根基中诚信最为重要,该行业以国家层面为权威的信用体系尚未建立,整个行业的信用文化和信用环境急需培养和提升。部分居民信用意识的缺乏导致在市场经济活动中频频出现失信行为。该市场缺乏信任保障的典型情况为 房屋真实性问题,如 2017 年 6 月张女士通过网络平台预定了一间位于上海的民宿。 该房源的介绍中描述房屋环境“安静优雅”,可当张女士入住民宿时发现房屋临街十分吵闹且整夜难眠。甚至有的短租需求者明明在网上预订的是四室两厅的大家庭房,价格昂贵,没想到实地体验以后却发现是只有 60 多平方米的小屋,这种行为有违诚信原则。

因此,房源质量真实性是影响在线短租诚信体系发展的一大障碍。这一障碍形成的主要原因一个是有些 房主上传的房屋图片与真实的房源并不一致; 另一个是大多在线短租平台采取的是纯平台的模式,不参与线下的房屋实地考察和评估,只是在平台上做好信息的筛选和点评工作。与网络购物不同,想要买的商品同消费者期待不同的案例虽然也很多,可消费者可以采取“七天内退货”的途径保障自己的权益。在线短租平台目前为止并没有明确作出保护交易主体权利的规定。同宾馆服务相比,消费者被分配到自己不满意的房源至少可以有相关部门出面负责调解和再分配。在线短租的房源真实性一旦令短租客不满意,可能很难获取好的解决方法。

(二)人身安全问题受到威胁

在旅游中出现过不少有关 人身安全的问题,在线短租也不例外,如 2016 年10 月,一对美国夫妻通过 Airbnb 预定了一家海岛上的民宿,在享受度假之旅中,无意发现房间里的一言一行都被房东用摄像头录制了下来。 这对夫妻通过警方控制住房东,并在他的住处查获了大量数据存储设备,很多受害者都不知道自己被拍。

另一个涉及人身安全更为重要的问题就是 消防问题。 旅馆业为了保障房屋的安全性专门制定了 《酒店消防管理制度》,为了避免出现重大火灾,酒店实行防火负责制,做到每层都有专人负责消防安全,每个季度酒店也会有定期的消防演习和培训工作,每个工作人员都必须熟记消防条款和手册,认清每一个消防标志。 在线短租房源发生火灾的可能性较大,很多房东为了能够增加自己房间的预订率,大刀阔斧的把本不耀眼的毛坯房改造成精致房源。

消防法里明确规定了“酒店住房禁止私接电源插座、乱拉临时电线、私自拆修开关和更换灯管、灯泡、保险丝等,如需要,必须由工程人员、电工进行操作,所有临时电线都必须在现场有明确记录,并在限期内改装。”而这些被改造的房源往往会出现乱拉临时电线、私拆修开关的现象。这种违法改造的房屋更容易引发火灾。卫生条件是否达标,也是在线短租的一个亟待解决的难题。虽然在线短租经营模式和酒店经营不同,相关企业也将自身定义为技术服务平台,但房客对居住卫生的要求还是有一定的标准。在需求较多的短租房中,除了一般房屋的清洁问题,传染病也有可能涉及。除此之外,部分房源提供者还会提供餐饮,那么保证食品的安全性也是一个问题。

(三)财产安全问题受到威胁

财产安全的受害者涉及到交易双方主体,比如房源提供者财产受到损失,如2016 年 12 月闹得沸沸扬扬的上海戏剧学院学生利用 Airbnb 毁家事件。上海戏剧学院学生以借房屋拍毕业作品为由短租了房东的家,结果整个学生剧组的“野蛮拍摄”把房东家毁坏的面目全非。根据后续的报道了解到,Airbnb 配置有房东保障金计划,对住宿期间在房源内发生的事故可以提供一百万美金的赔偿。可赔偿金却迟迟没有获得。

又比如租客财产受到损失,如 2015 年 6 月,王先生通过蚂蚁短租平台预定了杭州一家民宿,在入住后出门进餐的短短时间里,他发现自己的贵重物品都不见了,所有的现金被洗劫一空。当王先生同房东索取赔偿时,房东却百般推卸责任。

在线短租平台支持网上交易,租客在选择自己想要入住的房源时会先给予一定的押金作为保障,这种利用第三个平台的方式正是保障行业安全稳定的一环。类似于淘宝的第三方支付平台,只有在买家确认货款并认可时,才可以支付价款。可在线短租中,不少房源提供者和短租需求者选择私下订立合同。这种情况下,一旦入住过程中出现任何法律问题,房源提供者和房屋需求者都不能有一个权威机构来确认他们的法律关系。更不用说利用在线短租第三方平台给予他们一定的保障了。这样的短租市场隐藏着巨大的风险。

第三方平台的法律问题

(一)用户信息安全问题

第三方平台作为促进在线短租交易的重要主体,为了保障交易的安全性,要求平台上注册的用户采取实名登记制。短租平台因此掌握着大量用户的个人信息和租赁双方交易信息。如果第三方在线短租平台用户信息被窃取,或者第三方在线短租平台倒卖相关信息,则会对平台上用户的利益给予很大的损害。网络平台中以社交为主的平台已经成为了数据泄露的重灾区。在线短租平台不仅仅只拥有用户的基本信息,涉及住址的敏感信息可以说是重点需要保护的对象。可目前在线短租平台并没有很好的采取相关保护措施。

(二)无法确保房源真实性导致消费者信赖利益遭损

根据有关机构的调研数据显示,围绕“在线短租”民宿发生的纠纷中,将近三分之一的纠纷来自于房源质量问题,比如房源质量存在严重瑕疵、房源提供的信息和平台不符。虽然有些在线短租平台承诺会实地验房,由于房源的多样性和地域性特点,加之平台没有统一的标准去验收房源,平台很难保障房源真实性。

外部法律关系问题

不正当竞争

在线短租行业相对于传统酒店的准入门槛低,处于监管的灰色地带, 由于在线短租的发展特征具有独特性,因而大多仍属于单独的投资人经营,像政府或者大企业这种具有一定经济实力的投资方毕竟还是少数。在线短租行业相对于传统的酒店,无须缴纳酒店税等,进一步增加了其利润空间,缩小了其与传统业态竞争的差距,而传统的酒店行业除了缴纳各种税收外,还需要花大量的人力和物力来对卫生、消防等营业硬性要求来进行维护,因此在线短租行业必然将会受到来自传统行业的指控,比如逃税、违反租赁条款、缺乏相关资质、将住宅商用等。传统行业认为在线短租在客观上形成了不正当竞争关系。另外,短租房还存在漫天要价的现象,传统酒店采取分级模式,不同的等级不同的价钱,而民宿的房屋有的价格过低,有的则过高,不利于整个酒店行业的发展。

税收问题

在共享经济模式下,以 Airbnb 为例,闲置资源提供者对需求者提供住房服务获得一定的报酬和收益,却并未缴纳相应的税费。这些闲置资源提供者如果以此作为长期持续职业,其所获得的盈利报酬收益构成其经济收入的主要来源并远远超过了各个应缴税种的起征点时,如果置之不理,一方面,对传统竞争者来说是一种不公平的竞争手段,因为税收会构成服务成本的一部分,提供同样的服务却得不到同样的收益,无疑会给传统竞争者巨大冲击;另一方面,税收也是政府财政收入的一部分,是政府提供公共服务的财政基础,如果政府放弃,无疑也会使公共服务的水平得不到保障,也会纵容一些投机的闲置资源提供者以及共享平台企业凭借共享经济的外衣而逃税漏税,以此规避国家法律的规制和政府部门的监管。

另外房屋税收管理缺乏一个基本标准去衡量,无规矩不成方圆,这样就使许多房东或租客无法履行交税的义务。比如很多房源提供者连缴税的正确地点都不知道。这点可以看出中国目前缺乏有关税收的相关教育。一是没有一个硬性标准告诉人民具体的缴费规则。二是中国目前没有针对税收有专门的培训和教育,法律没有硬性规定是否要去相关机构申请执照或者去登记机构登记注册房屋的租赁关系。往往都是房东和房客私下解决。在这样的情况下,政府也无法明白到底有多少税收应该收回。

行业定位的不明,直接带来的是经营活动是否合法的问题,

例如当经营者性质无法明确时,一旦出现纠纷以及违法问题,是按照 酒店业、旅馆业相关的政策法规进行处理,或者是按照 城市房屋租赁管理的相关规定进行处理,还是按照 《合同法》对房屋租赁行为的规定进行处理?

--------------------职能部门对这种行业定位的不确定性,在城市民宿中,特别是本身硬件软件就缺失的物业小区,给有类似民宿的小区业主带去的是生活秩序的混乱,带去的是苦不堪言的不平静不舒服的生活环境~~~

--------职能部门对这种行业定位的不确定性,往往也成为了这些职能部门的推诿的借口~~

渝中区政府也出台了相应的整治“住改非”“住改仓”的文件,但,可能在一些小区,特别是没有业主委员会的小区,这些整治文件,可能就只是在纸上!满足于形式主义的纸上谈兵,少于深入这些小区做调查研究和卓有成效的督查;。。。在居民高层住宅小区进行开发的民宿,是对相邻的原主居民业主最大的伤害。。。。。民宿经营者只要入住客满足在派出所报了备,其它好似就万事大吉了;当下,疫情肆虐,每天来来往往的短住客,在缺乏卫生防疫检疫的民宿里、在没有任何防疫消毒措施的拥挤的电梯里,给这些小区的人民群众入驻业主带来的是实实在在的不安全感;这些小区的人民群众毫无生活的舒适度!!

难以成立业主委员会的小区,往往小区物管无视业主的权益,以不作为、乱作为的豪横,挤压业主的生活空间。。。。。小区人民群众生活环境的杂乱,人们获得幸福感的感受就大打折扣!!!

如果,这些职能部门主动出击,稍稍深入到这些小区去做做调查研究,依照对应现行的行政法规和相关法律、都可以发现其问题的!只要对这些违规物业,稍加约谈、训诫,严重一点的行使行政处罚的罚款等实际督导的工作实务,就有可能让哪些没有业主委员小区的业主少跑许多弯路,少受许多憋屈不平;不去论一些职能部门经办人员是否有吃拿卡要受贿的贪腐行为,但相当长一段时间里,这些职能部门的懒政、怠政是实实在在的存在的!

为官不为,是一种典型的官僚主义,也是一种典型的腐败现象。容易激化社会矛盾,浪费行政资源,损害行政生态。

为官不为,懒政怠政”的意思:

身为官员不作为(积极施政),对待政事懒散懈怠。

①第一个“为”:作为,身为; ②第二个“为”:行动,做事。

③“政”:名词活用作动词,对待政事。为官不为懒政怠政的原因分析

(一)怕出事不愿为

(二)贪图安逸不想为

(三)能力平庸不会为

(四)反腐高压下不敢拿好处了不愿为

重庆渝中区,大都所谓的“民宿”其实就是没有消防、卫生检疫的、在网红地标性附近的居民楼里租用的房屋,这些小区物管甚至默许放任在一些高层塔楼上乱塔乱建的出租屋、酒店挤压业主生活空间;极大的影响绝大都数业主舒适度、安全性、这些天天在侵占绝大多数业主的公共设施的(诸如电梯的使用维护等,)让生活在这些小区业主苦不堪言现实,就是渝中区4月颁布禁止的住改商住改仓之类存在的问题!!!

一些小区由于大多无业主委员会,职能部门很少主动梳理辖区的相关问题,习惯于民不告官不究的惯性作为;满足于纸上督导蜻蜓点水;没有卓有成效的跟进落实;

物业公司归谁管?

主管部门又是谁?

简单地说,在县市一级,物业公司归房管局管,其政府行政主管部门是房管局,全称叫“住房保障和房屋管理局”。在房管局内部,一般均设有物业科或物业办,负责对行政管理区域内的物业公司和物业服务管理活动进行监督和管理。没有设置物业科或物业办的县市房管局,也会将监督管理职责落实到房管局内部相关科室负责,比如“房地产市场监督管理科”。

除此以外,省一级的“住房和城乡建设厅”,有的地方叫“住房和城乡建设委员会”则负责全省范围内的物业管理活动的监督管理工作;国务院“住房和城乡建设部”负责全国物业管理活动的监督管理工作。

虽说物业公司归房管局管,房管局是物业公司的行政主管部门,但也不能就此认定所有涉及物业公司和物业管理的纠纷和矛盾,房管局都要管、都能管,都能解决。

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【原创】物业公司归谁管?主管部门又是谁?业主有事该找谁?

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2019-03-08 11:48

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每个小区

都有一个物业公司在负责管理

从看门扫地到绿化消杀

从治安防范到秩序维护

从水电保证到设施设备维护维修

等等

业主们一般知道物业公司

但很少有业主知道

物业公司归谁管

政府哪个部门是

物业公司的行政主管部门

01

物业公司归谁管?

主管部门又是谁?

简单地说,在县市一级,物业公司归房管局管,其政府行政主管部门是房管局,全称叫“住房保障和房屋管理局”。在房管局内部,一般均设有物业科或物业办,负责对行政管理区域内的物业公司和物业服务管理活动进行监督和管理。没有设置物业科或物业办的县市房管局,也会将监督管理职责落实到房管局内部相关科室负责,比如“房地产市场监督管理科”。

除此以外,省一级的“住房和城乡建设厅”,有的地方叫“住房和城乡建设委员会”则负责全省范围内的物业管理活动的监督管理工作;国务院“住房和城乡建设部”负责全国物业管理活动的监督管理工作。

虽说物业公司归房管局管,房管局是物业公司的行政主管部门,但也不能就此认定所有涉及物业公司和物业管理的纠纷和矛盾,房管局都要管、都能管,都能解决。

02

这些事

物业公司应该做,而且应该做好

根据《物业管理条例》的相关规定,物业公司在物业服务管理活动中应该做好以下九个方面的工作:

1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;

2、在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

3、落实安防人员、设施及安保措施,确保安防监控设施正常运转,按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

4、维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;

5、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;

6、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;

7、实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

8、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

9、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

而且,物业公司还应当将下列信息在物业区域内显著位置进行公示:

1、物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

2、物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

3、电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

4、业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

5、物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况;

6、房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;

7、其他应当公示的信息。

另外,在物业服务活动中,物业公司不得有下列行为:

1、擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;

2、擅自设置营业摊点;

3、法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他行为。

4、物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

03

这些事

相关政府职能部门应该管

比如说,涉及物业收费的纠纷和矛盾,行政监督管理部门就是物价局,可由物价局进行行政监督管理,对物业公司违反价格政策的行为进行调查取证和查处。再比如说,涉及业主违章私搭乱建的事件,就由城管局负责依法调查取证和查处。

简单地说,小区召开业主大会、成立业委会、邻里发生矛盾和纠纷;业主违规装修;业主家里被盗了、停放在小区里的电动车被偷了;小区物业乱收费;小区业主违章违规乱搭乱建、侵占小区绿地和道路;业主在楼道里乱堆杂物、占用消防通道;小区底商油烟污染、噪音扰民等等纠纷和矛盾,则应该由街道办事处、居委会、城市装饰装修管理部门、辖区派出所、物价局、城管局、环保局等政府行政主管部门来管。

这些琐琐碎碎的事情,有的与物业公司没有直接关系,有的需要物业公司积极配合和协助政府相关主管部门工作,有的则需要物业公司切实履行好劝阻、制止和报告的职责。

04

这些事

相关企事业单位不能推

业主生活涉及方方面面,一些由城市企事业单位承担和提供的服务,物业公司可以衔接,但管不了。比如业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视、子女入托入学等等。

这些由社会公共事业企业或运营商负责事情,相关企事业单位和运营商应该做好,不能推。

行政主管部门只有不忘初心牢记使命,坚持全心全意为民服务的执政理念,才有可能把帮助业主把小区里违法违规的乱象厘清,还一方业主的生活环境的安宁舒适!借以增强人民群众对幸福生活的渴望和满意度!!

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