重出江湖:再论房地产周期

重庆 49213 1304

2018年初,开始在重版发《论房地产牛市周期》的帖子。一直更新到2020年3月,然后帖子被封退出涯坛!现在有空,重临天涯,再次开贴来谈下中国房地产周期问题!好了,话不多说,接下来就开摆!

审核通过!一楼给涯叔!

大的房地产周期,不像股市周期那样3-5年的短周期,一般房地产周期都比较长,大多20年左右!前一个帖子已经论述了,我国本轮房地产牛市周期,是随着工业化,商业化的发展,城市化快速发展,以及国力增强,人民从温饱到富裕,对住房需求也提升,随之而来的就是房地产牛市周期的崛起!这个时间段大概是从1998年到2018年左右!

  • ty_花儿自在 2023-01-08 14:28 黑龙江

    放眼望去,有靠房地产富强的国度么?据说已经盖了几十亿套,是人口的几倍。冰山一直在来的路上。往后是滞胀,经济发展缓慢,物价上涨,二十多年的经济腾飞是因为加入世贸,可惜不能持续了。

  • 逊鲁 楼主: 2023-01-08 16:31 重庆

    评论 ty_花儿自在:为了赚快钱,大肆炒作房地产,耗尽民间所有财富,导致经济发展方式没能及时转型(消费驱动),使中国经济不能持续健康发展,陷入危机和萧条中!炒作房地产的国家都没有好下场!真是报应来得太早!

  • ty_花儿自在 2023-01-08 16:38 黑龙江

    评论 逊鲁:消费驱动要靠提高收入,那么,收入税收都去哪了呢?富了一小部分人了,这个问题无解。世界上最勤劳的民族,也是负债率最高的民族。

  • 逊鲁 楼主: 2023-01-08 17:41 重庆

    评论 ty_花儿自在:高房价就是财富转移的工具!通过炒作房地产,把老百姓二十年经济高速发展积累的财富,一锅端了不说,还欠银行二三十年的债务!而这些财富,最终流向了及少部分人手里,导致贫富差距悬殊!这就是真相!

  • ty_花儿自在 2023-01-08 17:50 黑龙江

    评论 逊鲁:是的,解决问题的人就是制造问题的人

你两三年前吹的房地产崩溃基本延迟了五年才看到苗条,而且还有普京的功劳

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-04 21:20 重庆

    现在回过头来看,2018年就是高点,那时卖房退出的大多数投资者都应该赚到了!但那时加杠杆买房的,现在基本都被套牢了吧?

  • xuyao1991 2022-11-02 14:19 上海

    我18年后加杠杆买了好几套,不好意思,没套牢,赚到了。

  • AA曼特莱斯 2022-11-02 16:22 重庆

    评论 逊鲁:你说错了一个点,,2018年5分月之前买房的都是低价。。只是5月之后才开始涨搞的。所以5月之前买的还是赚了钱的

  • 快乐滑滑梯 2022-11-03 16:09 上海

    房子这个飞机都飞了几十年了 也该落地了,就拿重庆来说,均价1-2w,人均工资5000。看各大房企都暴雷,还不如说各房企老板套现跑路了。他们肯定早就知道这个问题了。国家都会接手,然后稳定下滑 ,再涨个几倍那种除非一线城市基本难。刚需也可以看看

  • kytse731 2022-11-06 07:07 河北

    评论 xuyao1991 你怎么赚到的?购房五年内不能卖吧

2018年后,基本上就开始牛熊市的转换了!导致房地产牛熊转换的原因,不外乎以下几点:

1.城市化进程进入尾声!2018年后,我国城市化率已经超过65%,如果加上户口没转移,但在城市买房的人,真实的城市化率应该有70%了!到这个程度,城市化再进一步提高,已经很困难了!

2.人口拐点及老龄化的到来!2018年后,人口老龄化开始大幅提高!并且还伴随着人口增长的大幅下滑,估计最近这几年,就会开始负增长!随着人口老龄化和总量减少,房地产需求自然下降!

3.房地产建设总量过剩!由于房地产牛市时房价快速增长,导致房地产建设高速增长,这二十年建的房子完全够14亿人居住,已经解决了刚开始房屋短缺的问题!

4.最主要的一点,就是居民部门负债率已经非常高,超过了60%,部分地区超过100%!居民部门整体负债接近40万亿!再加杠杆已经变得困难!

5.还有最要命的一点,经济高速发展时期已经过去,以后会长期陷入低增长甚至不增长中!经济增长降低,意味着收入增长也会降低,已经不能支撑本就远远超过收入的房价了!

  • zd1333 2022-10-05 21:53 江苏

    2018年底10月份就萧条了,2018年8月份当时我在论坛喊了卖房炒股。很多坏人反对,讽刺,谩骂。结果本人再次说准了。

  • 15951393999 2022-10-06 13:45 江苏

    评论 zd1333:你说有非常有道理。有些人还指望房产再兴旺起来呢。

  • 厚朴敦敏 2022-11-02 22:14 山西

    评论 zd1333:买房是对的,炒股就算了吧

  • 厚朴敦敏 2022-11-02 22:14 山西

    评论 厚朴敦敏:应该是20年以前卖房是对的

  • 血在烧8800 2022-11-03 00:53 四川

    评论 zd1333:卖房可以,炒股,还是算了嘛

  • ty_屋大维792 2022-11-03 15:21 重庆

    评论 zd1333:说的这样准,依然住着学田湾的房管房

  • zd1333 2022-11-03 19:17 广东

    评论 ty_屋大维792:是的。纠正你,是公改房。怎么了?至少我没有吃人血馒头,你呢?

  • 利源义取2020 2022-11-06 11:03 辽宁

    我也支持卖房炒股

房地产周期非常长,再加上某只有形的手,为了自身的利益,时刻在维护着房地产泡沫不破灭,所以房地产牛熊市转换来得并不剧烈!当大家都已经意识到熊市来临时,已经被深度套牢了!像日本当年那样果断,快速打掉房地产泡沫,不是每个决策者都有那样勇气的!现在这个结果,都是经济规律起作用了,按照某些组织的想法,巴不得涨一万年!

  • ty_歌未竟994 2022-11-03 09:30 甘肃

    日本那能叫有勇气吗?那会只能制造业和楼市两个选一个,结果贪得无厌两个都要才炸了

  • 逊鲁 楼主: 2022-11-03 09:45 重庆

    评论 ty_歌未竟994:你说的是这边吧?两个都想要!各种政策维护泡沫不崩盘!而日本当年却是主动刺破泡沫的!

而导致房地产进入熊市的主要因素,还是房地产泡沫自身!为什么这么说,且听我慢慢把其中逻辑道来!

商业经济的形式,简单来说就是互通有无!从刚开始的以物易物,到后来的货币作为等价交换物的出现,都体现了这一过程!而在商品交换的过程中,如果某一种商品过于强势(被垄断),让其他人倾尽所有也不能买到,只有靠向银行借贷,提前透支20-30年的支出才能买得起,并且裹挟着所有人不得不买时,这个商品就成了整个社会经济的吸血者!当大多数人都提前透支了20-30年的收入,背负大量债务时,就会被动收缩对其他非必须商品的需求,导致生产这些商品的工厂销量大幅下滑,工厂盈利能力减弱,经营势必收缩,工人降薪,严重的失业!当这些人失业降薪后更不敢消费,又反过来加重了企业的盈利能力,从而形成恶性循环!并且从非必需品逐渐扩散,最后吃穿住行等必须用品也会受到波及,整个经济陷入萧条!债务在这时候,由于失业降薪,也就会被无限放大,更加重了内需的不振!

  • eancy520 2022-11-03 12:08 广东

    一语中的,不明白为什么还有那么多的人装糊涂。。。

  • 金手书生0851 2022-11-03 15:05 贵州

    明白人,我就是2018年11月卖房的,现在已跌30多个点。贵阳。

  • 逊鲁 楼主: 2022-11-03 15:22 重庆

    评论 金手书生0851:不赚最后一个铜板!你更高,连最后一个铜板也赚了,并且还顺利逃顶!厉害!

到这个时候,由于实体经济萧条,房地产泡沫这个依附在实体经济上的吸血虫,失去了血液来源,不能满足自身的资金需求,泡沫没有新鲜血液(资金)来维系,也就剩下空中解体一条路了!所以说,房地产泡沫,在干死整个社会经济后,最后反噬自身,也落得不得好死的下场!恒大,恒二等龙头房地产公司的债务违约,就是最好的证据!

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-05 11:00 重庆

    这一条分析很好的解释了有些人的一个悖论:那就是房地产熄火了,导致了大家现在收入也降低!因此得出错误结论,即使房价下降了,由于你收入降低了,你还是买不起房!这个结论错误的根本原因,就是因果导致!不是由于房价跌了才导致收入减少,而是由于房价过高,吸血实体经济,导致内需乏力,破坏

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-05 11:05 重庆

    结上:破坏了整个社会实体制造业良好生态,导致经济萧条,大家失业降薪!最后才是房地产泡沫,因为再没有吸血来源而反噬自身,空中解体的!只不过房地产市场的萧条,加重了整个社会经济萧条的程度而已!但房地产泡沫却是导致这一恶果的始作俑者!

  • 一路同行2021 2022-11-04 16:16 湖北

    评论 逊鲁:正解!我也反对“房地产熄火了,会导致大家收入降低”的错误说法,这就像说久吸毒的人停吸毒了身体会垮掉一样错误,难不成长期吸毒还蛮合理一样?

上面分析了房地产牛市周期和熊市周期的到来,接下来说说房地产熊市周期会持续多久!

说到房地产熊市周期,就要弄清楚两个问题!1.房子能使用多久的问题!2.经济萧条多久能修复问题!

房子这个商品,他不是快消品,是典型的耐用商品!按照钢筋混泥土的使用寿命,50年使用期限基本是没多大问题的!这一特性,就决定了房子一但修好,50年内住房不会短缺!也就是说30-50年内,都不会出现20年前那样的住房严重短缺!而经济萧条多久能够修复的问题,这要看两个方面,一个就是多久能出现大的科技革命,带动生产力的再一次高速发展,让大家收入也能快速增长,在较短的时间内还清负债,从新积累财富!但看当下的情况,短时间内基本不会出现划时代的科技革命!另一个就是当前形势下,债务多就能出清的问题!而房贷周期基本都是20-30年,也就是说要等20年左右,大多数人的房贷才能还清!那之后才能从新积累财富!综合以上两点,这轮房地产熊市周期,也应该不会低于20年,极端情况下会持续30年甚至更久!参考日本,90年代初泡沫破裂之后,到现在都没走出熊市,也有30年了吧!

老子们儿卖了五套,赚了五个亿,黑死你娃

现在很多人估计有个疑惑,那就是房地产既然进入了熊市周期,但为什么没见一手房出现大面积的下跌?房价都没下跌,凭什么说房地产就进入了熊市周期呢?要搞清楚这个问题,就必须搞清楚是什么原因导致一手房价不跌的原因!如果按照市场经济理论,价格由市场供需关系决定,现在供明显大于求,房价应该大幅下跌才是正常现象!但,由于房地产泡沫的最大受益者是地方政府,为了维护土地财政收入,他们直接出场干预了价格形成机制,不让市场价格机制起作用,所以大家就没看见一手房价格下跌!但是,虽然他们能控制一手房价格,但却控制不了市场交易,你价格不降到合理水平,大家就不买房,导致的后果就是房地产开发商房子销量暴跌,最终支撑不住而发生债务违约,甚至破产倒闭!因此,现阶段的中国房地产熊市,不是以价格暴跌为特征,而是以大量房地产开发商债务违约,工地停工为特征的!是行政手段干预的畸形结果!

  • 斯德哥尔摩人 2022-10-05 10:46 重庆

    评论 逊鲁:这个非常认同。

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-05 10:46 重庆

    这一段分析,不知道能保留多久,毕竟触及到了房地产泡沫的核心利益,估计最后会被删除!能看到的尽快看吧!

  • ty_皮尔涛 2022-11-01 22:01 云南

    Deideidei

  • ty_Hi677 2022-11-02 11:47 江西

    看看今年的地产销售量,确实,价格没降下来,销量降下来了,民企纷纷破产

  • 中國入民銀行 2022-11-02 14:29 广东

    有价无市!东莞这边周边镇区,GDP高的镇房子价格在2~3W之间,其他的在1~2W之间;19年有个同事买了房,当时价格是8500,20年下半年涨到13000,我让他赶抛(那时还有人没明白,很多买房的,恒大还没出现问题),他不听,现在12000挂了半年了,没人理.

  • 旧欢如梦vip 2022-11-02 16:42 广东

    认同,没有成交量,行政干预其实无效。

  • eancy520 2022-11-03 12:12 广东

    这一段能发出来且让我们看到实属不易,希望能够叫醒一部分装睡的人,也希望有关部门不再掩耳盗铃。。。

  • 金手书生0851 2022-11-03 15:08 贵州

    真实价格要看二手房。

  • 我和我的祖國 2022-11-04 13:25 广东

    确实

  • 一路同行2021 2022-11-04 16:22 湖北

    评论 逊鲁:这一段不是什么经典,我们闲谈时都讲过这个道理,我们都知道这就是特色的典型特点!

大家都知道,现在钱很难挣,特别是做生意的体会最明显!为什么现在生意难做,钱难赚了呢?有的人把原因归结为电商,有的人把原因归结为市场竞争激烈!其实,这些原因都不是最主要的因素!造成现在这一困境的,其实就是超前消费!归根结底,还是房地产泡沫吸血所致!

  • 对花饮醉 2022-10-31 19:19 重庆

    资本寡头平台有作用

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-31 19:46 重庆

    评论 对花饮醉:资本寡头平台,如拼多多的兴起,只不过顺应了消费降级的形式!而导致消费降级的原因,还是寅吃卯粮,经济脱实向虚,使贫富差距越来越大,最终导致内需乏力!

  • 中國入民銀行 2022-11-02 14:34 广东

    从经济宏观角度分析,电商只是改变了消费形式,并没有改变经济总量;所以不存在电商影响;说白了,就是你把明年的粮食吃了,而明年是个灾年,你以后要勒紧裤腰带了

  • 逊鲁 楼主: 2022-11-02 15:16 重庆

    评论 中國入民銀行:对,就是这样!

  • 对花饮醉 2022-11-03 00:31 重庆

    衣食住行乐,大多数人不过分

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