重出江湖:再论房地产周期

重庆 49213 1304

逊鲁 楼主

2022-10-04 20:39 重庆

2018年初，开始在重版发《论房地产牛市周期》的帖子。一直更新到2020年3月，然后帖子被封退出涯坛！现在有空，重临天涯，再次开贴来谈下中国房地产周期问题！好了，话不多说，接下来就开摆！

逊鲁 楼主

2022-10-04 20:43 重庆

 1楼

审核通过！一楼给涯叔！

逊鲁 楼主

2022-10-04 20:54 重庆

 2楼

大的房地产周期，不像股市周期那样3-5年的短周期，一般房地产周期都比较长，大多20年左右！前一个帖子已经论述了，我国本轮房地产牛市周期，是随着工业化，商业化的发展，城市化快速发展，以及国力增强，人民从温饱到富裕，对住房需求也提升，随之而来的就是房地产牛市周期的崛起！这个时间段大概是从1998年到2018年左右！

  • ty_花儿自在 2023-01-08 14:28 黑龙江

    放眼望去，有靠房地产富强的国度么？据说已经盖了几十亿套，是人口的几倍。冰山一直在来的路上。往后是滞胀，经济发展缓慢，物价上涨，二十多年的经济腾飞是因为加入世贸，可惜不能持续了。

  • 逊鲁 楼主: 2023-01-08 16:31 重庆

    评论 ty_花儿自在：为了赚快钱，大肆炒作房地产，耗尽民间所有财富，导致经济发展方式没能及时转型（消费驱动），使中国经济不能持续健康发展，陷入危机和萧条中！炒作房地产的国家都没有好下场！真是报应来得太早！

  • ty_花儿自在 2023-01-08 16:38 黑龙江

    评论 逊鲁：消费驱动要靠提高收入，那么，收入税收都去哪了呢？富了一小部分人了，这个问题无解。世界上最勤劳的民族，也是负债率最高的民族。

  • 逊鲁 楼主: 2023-01-08 17:41 重庆

    评论 ty_花儿自在：高房价就是财富转移的工具！通过炒作房地产，把老百姓二十年经济高速发展积累的财富，一锅端了不说，还欠银行二三十年的债务！而这些财富，最终流向了及少部分人手里，导致贫富差距悬殊！这就是真相！

  • ty_花儿自在 2023-01-08 17:50 黑龙江

    评论 逊鲁：是的，解决问题的人就是制造问题的人

南海收废品

2022-10-04 21:11 重庆

 3楼

你两三年前吹的房地产崩溃基本延迟了五年才看到苗条，而且还有普京的功劳

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-04 21:20 重庆

    现在回过头来看，2018年就是高点，那时卖房退出的大多数投资者都应该赚到了！但那时加杠杆买房的，现在基本都被套牢了吧？

  • xuyao1991 2022-11-02 14:19 上海

    我18年后加杠杆买了好几套，不好意思，没套牢，赚到了。

  • AA曼特莱斯 2022-11-02 16:22 重庆

    评论 逊鲁：你说错了一个点，，2018年5分月之前买房的都是低价。。只是5月之后才开始涨搞的。所以5月之前买的还是赚了钱的

  • 快乐滑滑梯 2022-11-03 16:09 上海

    房子这个飞机都飞了几十年了 也该落地了，就拿重庆来说，均价1-2w，人均工资5000。看各大房企都暴雷，还不如说各房企老板套现跑路了。他们肯定早就知道这个问题了。国家都会接手，然后稳定下滑 ，再涨个几倍那种除非一线城市基本难。刚需也可以看看

  • kytse731 2022-11-06 07:07 河北

    评论 xuyao1991 你怎么赚到的？购房五年内不能卖吧

逊鲁 楼主

2022-10-04 21:17 重庆

 4楼

2018年后，基本上就开始牛熊市的转换了！导致房地产牛熊转换的原因，不外乎以下几点:

1.城市化进程进入尾声！2018年后，我国城市化率已经超过65%，如果加上户口没转移，但在城市买房的人，真实的城市化率应该有70%了！到这个程度，城市化再进一步提高，已经很困难了！

2.人口拐点及老龄化的到来！2018年后，人口老龄化开始大幅提高！并且还伴随着人口增长的大幅下滑，估计最近这几年，就会开始负增长！随着人口老龄化和总量减少，房地产需求自然下降！

3.房地产建设总量过剩！由于房地产牛市时房价快速增长，导致房地产建设高速增长，这二十年建的房子完全够14亿人居住，已经解决了刚开始房屋短缺的问题！

4.最主要的一点，就是居民部门负债率已经非常高，超过了60%，部分地区超过100%！居民部门整体负债接近40万亿！再加杠杆已经变得困难！

5.还有最要命的一点，经济高速发展时期已经过去，以后会长期陷入低增长甚至不增长中！经济增长降低，意味着收入增长也会降低，已经不能支撑本就远远超过收入的房价了！

  • zd1333 2022-10-05 21:53 江苏

    2018年底10月份就萧条了，2018年8月份当时我在论坛喊了卖房炒股。很多坏人反对，讽刺，谩骂。结果本人再次说准了。

  • 15951393999 2022-10-06 13:45 江苏

    评论 zd1333：你说有非常有道理。有些人还指望房产再兴旺起来呢。

  • 厚朴敦敏 2022-11-02 22:14 山西

    评论 zd1333：买房是对的，炒股就算了吧

  • 厚朴敦敏 2022-11-02 22:14 山西

    评论 厚朴敦敏：应该是20年以前卖房是对的

  • 血在烧8800 2022-11-03 00:53 四川

    评论 zd1333：卖房可以，炒股，还是算了嘛

  • ty_屋大维792 2022-11-03 15:21 重庆

    评论 zd1333：说的这样准，依然住着学田湾的房管房

  • zd1333 2022-11-03 19:17 广东

    评论 ty_屋大维792：是的。纠正你，是公改房。怎么了？至少我没有吃人血馒头，你呢？

  • 利源义取2020 2022-11-06 11:03 辽宁

    我也支持卖房炒股

逊鲁 楼主

2022-10-04 21:27 重庆

 5楼

房地产周期非常长，再加上某只有形的手，为了自身的利益，时刻在维护着房地产泡沫不破灭，所以房地产牛熊市转换来得并不剧烈！当大家都已经意识到熊市来临时，已经被深度套牢了！像日本当年那样果断，快速打掉房地产泡沫，不是每个决策者都有那样勇气的！现在这个结果，都是经济规律起作用了，按照某些组织的想法，巴不得涨一万年！

  • ty_歌未竟994 2022-11-03 09:30 甘肃

    日本那能叫有勇气吗？那会只能制造业和楼市两个选一个，结果贪得无厌两个都要才炸了

  • 逊鲁 楼主: 2022-11-03 09:45 重庆

    评论 ty_歌未竟994：你说的是这边吧？两个都想要！各种政策维护泡沫不崩盘！而日本当年却是主动刺破泡沫的！

逊鲁 楼主

2022-10-04 21:30 重庆

 6楼

而导致房地产进入熊市的主要因素，还是房地产泡沫自身！为什么这么说，且听我慢慢把其中逻辑道来！

逊鲁 楼主

2022-10-04 21:54 重庆

 7楼

商业经济的形式，简单来说就是互通有无！从刚开始的以物易物，到后来的货币作为等价交换物的出现，都体现了这一过程！而在商品交换的过程中，如果某一种商品过于强势（被垄断)，让其他人倾尽所有也不能买到，只有靠向银行借贷，提前透支20-30年的支出才能买得起，并且裹挟着所有人不得不买时，这个商品就成了整个社会经济的吸血者！当大多数人都提前透支了20-30年的收入，背负大量债务时，就会被动收缩对其他非必须商品的需求，导致生产这些商品的工厂销量大幅下滑，工厂盈利能力减弱，经营势必收缩，工人降薪，严重的失业！当这些人失业降薪后更不敢消费，又反过来加重了企业的盈利能力，从而形成恶性循环！并且从非必需品逐渐扩散，最后吃穿住行等必须用品也会受到波及，整个经济陷入萧条！债务在这时候，由于失业降薪，也就会被无限放大，更加重了内需的不振！

  • eancy520 2022-11-03 12:08 广东

    一语中的，不明白为什么还有那么多的人装糊涂。。。

  • 金手书生0851 2022-11-03 15:05 贵州

    明白人，我就是2018年11月卖房的，现在已跌30多个点。贵阳。

  • 逊鲁 楼主: 2022-11-03 15:22 重庆

    评论 金手书生0851：不赚最后一个铜板！你更高，连最后一个铜板也赚了，并且还顺利逃顶！厉害！

逊鲁 楼主

2022-10-04 22:02 重庆

 8楼

到这个时候，由于实体经济萧条，房地产泡沫这个依附在实体经济上的吸血虫，失去了血液来源，不能满足自身的资金需求，泡沫没有新鲜血液（资金）来维系，也就剩下空中解体一条路了！所以说，房地产泡沫，在干死整个社会经济后，最后反噬自身，也落得不得好死的下场！恒大，恒二等龙头房地产公司的债务违约，就是最好的证据！

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-05 11:00 重庆

    这一条分析很好的解释了有些人的一个悖论:那就是房地产熄火了，导致了大家现在收入也降低！因此得出错误结论，即使房价下降了，由于你收入降低了，你还是买不起房！这个结论错误的根本原因，就是因果导致！不是由于房价跌了才导致收入减少，而是由于房价过高，吸血实体经济，导致内需乏力，破坏

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-05 11:05 重庆

    结上:破坏了整个社会实体制造业良好生态，导致经济萧条，大家失业降薪！最后才是房地产泡沫，因为再没有吸血来源而反噬自身，空中解体的！只不过房地产市场的萧条，加重了整个社会经济萧条的程度而已！但房地产泡沫却是导致这一恶果的始作俑者！

  • 一路同行2021 2022-11-04 16:16 湖北

    评论 逊鲁：正解！我也反对“房地产熄火了，会导致大家收入降低”的错误说法，这就像说久吸毒的人停吸毒了身体会垮掉一样错误，难不成长期吸毒还蛮合理一样？

逊鲁 楼主

2022-10-04 22:04 重庆

 9楼

上面分析了房地产牛市周期和熊市周期的到来，接下来说说房地产熊市周期会持续多久！

逊鲁 楼主

2022-10-04 22:13 重庆

 10楼

说到房地产熊市周期，就要弄清楚两个问题！1.房子能使用多久的问题！2.经济萧条多久能修复问题！

逊鲁 楼主

2022-10-04 22:26 重庆

 11楼

房子这个商品，他不是快消品，是典型的耐用商品！按照钢筋混泥土的使用寿命，50年使用期限基本是没多大问题的！这一特性，就决定了房子一但修好，50年内住房不会短缺！也就是说30-50年内，都不会出现20年前那样的住房严重短缺！而经济萧条多久能够修复的问题，这要看两个方面，一个就是多久能出现大的科技革命，带动生产力的再一次高速发展，让大家收入也能快速增长，在较短的时间内还清负债，从新积累财富！但看当下的情况，短时间内基本不会出现划时代的科技革命！另一个就是当前形势下，债务多就能出清的问题！而房贷周期基本都是20-30年，也就是说要等20年左右，大多数人的房贷才能还清！那之后才能从新积累财富！综合以上两点，这轮房地产熊市周期，也应该不会低于20年，极端情况下会持续30年甚至更久！参考日本，90年代初泡沫破裂之后，到现在都没走出熊市，也有30年了吧！

不虚哪个

2022-10-04 23:41 广东

 12楼

说个鸭儿，弄你钩子

不虚哪个

2022-10-04 23:43 广东

 13楼

老子们儿卖了五套，赚了五个亿，黑死你娃

不虚哪个

2022-10-04 23:43 广东

 14楼

鸡儿，勒阵是熊市

不虚哪个

2022-10-04 23:51 广东

 15楼

老子们儿还要卖五套

不虚哪个

2022-10-04 23:51 广东

 16楼

勒阵是牛市

阴阳两端反复生

2022-10-05 08:07 重庆

 17楼

点赞，技术贴。

逊鲁 楼主

2022-10-05 10:40 重庆

 18楼

现在很多人估计有个疑惑，那就是房地产既然进入了熊市周期，但为什么没见一手房出现大面积的下跌？房价都没下跌，凭什么说房地产就进入了熊市周期呢？要搞清楚这个问题，就必须搞清楚是什么原因导致一手房价不跌的原因！如果按照市场经济理论，价格由市场供需关系决定，现在供明显大于求，房价应该大幅下跌才是正常现象！但，由于房地产泡沫的最大受益者是地方政府，为了维护土地财政收入，他们直接出场干预了价格形成机制，不让市场价格机制起作用，所以大家就没看见一手房价格下跌！但是，虽然他们能控制一手房价格，但却控制不了市场交易，你价格不降到合理水平，大家就不买房，导致的后果就是房地产开发商房子销量暴跌，最终支撑不住而发生债务违约，甚至破产倒闭！因此，现阶段的中国房地产熊市，不是以价格暴跌为特征，而是以大量房地产开发商债务违约，工地停工为特征的！是行政手段干预的畸形结果！

  • 斯德哥尔摩人 2022-10-05 10:46 重庆

    评论 逊鲁：这个非常认同。

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-05 10:46 重庆

    这一段分析，不知道能保留多久，毕竟触及到了房地产泡沫的核心利益，估计最后会被删除！能看到的尽快看吧！

  • ty_皮尔涛 2022-11-01 22:01 云南

    Deideidei

  • ty_Hi677 2022-11-02 11:47 江西

    看看今年的地产销售量，确实，价格没降下来，销量降下来了，民企纷纷破产

  • 中國入民銀行 2022-11-02 14:29 广东

    有价无市！东莞这边周边镇区，GDP高的镇房子价格在2~3W之间，其他的在1~2W之间；19年有个同事买了房，当时价格是8500，20年下半年涨到13000，我让他赶抛(那时还有人没明白，很多买房的，恒大还没出现问题)，他不听，现在12000挂了半年了，没人理.

  • 旧欢如梦vip 2022-11-02 16:42 广东

    认同，没有成交量，行政干预其实无效。

  • eancy520 2022-11-03 12:12 广东

    这一段能发出来且让我们看到实属不易，希望能够叫醒一部分装睡的人，也希望有关部门不再掩耳盗铃。。。

  • 金手书生0851 2022-11-03 15:08 贵州

    真实价格要看二手房。

  • 我和我的祖國 2022-11-04 13:25 广东

    确实

  • 一路同行2021 2022-11-04 16:22 湖北

    评论 逊鲁：这一段不是什么经典，我们闲谈时都讲过这个道理，我们都知道这就是特色的典型特点！

斯德哥尔摩人

2022-10-05 11:01 重庆

 19楼

好贴再顶一个，期待更新。

逊鲁 楼主

2022-10-05 16:14 重庆

 20楼

大家都知道，现在钱很难挣，特别是做生意的体会最明显！为什么现在生意难做，钱难赚了呢？有的人把原因归结为电商，有的人把原因归结为市场竞争激烈！其实，这些原因都不是最主要的因素！造成现在这一困境的，其实就是超前消费！归根结底，还是房地产泡沫吸血所致！

  • 对花饮醉 2022-10-31 19:19 重庆

    资本寡头平台有作用

  • 逊鲁 楼主: 2022-10-31 19:46 重庆

    评论 对花饮醉：资本寡头平台，如拼多多的兴起，只不过顺应了消费降级的形式！而导致消费降级的原因，还是寅吃卯粮，经济脱实向虚，使贫富差距越来越大，最终导致内需乏力！

  • 中國入民銀行 2022-11-02 14:34 广东

    从经济宏观角度分析，电商只是改变了消费形式，并没有改变经济总量；所以不存在电商影响；说白了，就是你把明年的粮食吃了，而明年是个灾年，你以后要勒紧裤腰带了

  • 逊鲁 楼主: 2022-11-02 15:16 重庆

    评论 中國入民銀行：对，就是这样！

  • 对花饮醉 2022-11-03 00:31 重庆

    衣食住行乐，大多数人不过分

更多好贴，尽在重庆

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