南眺兴隆湖,北临鹿溪河,这是什么“神仙”地方?

来源于:吴思竹

在成都,有一个非常“逆天”的楼盘。

它所在的地段几乎位于城市的边缘,板块也不算成熟,产品更是平平无奇,但它清水房的挂牌价可以稳定在3-4万元/平,媲美金融城,吊打攀成钢。而其近期的清水成交价,也高达2.8-3.5万元/平。

这个楼盘就是天投·北鑫苑。

如果我们深入研究它,就会发现这种“逆天”的背后就四个字:兴隆湖北。

众所周知,兴隆湖周边其实并不缺项目,从龙湖·天境、龙光·天瀛到鹿溪樾府,精装单价都只在2-2.5万之间,且多数时候还要顺销。为什么仅仅多了一个“北”字,市场差异就变得如此巨大?

兴隆湖北究竟蕴藏着怎样的秘密?

就在昨天,同样位于兴隆湖北的德信弘阳·湖畔云璟项目取得了预售许可证,推出面积169-189平(另有少量顶跃)的精装大平层共计188套,预售价格为26413-33777元/平,含3778元/平的精装。

 

这个项目与天投·北鑫苑(北区)处在同一纬度上,且直线距离仅约800米,所能享受的景观、配套也基本一致,因此,我们不妨通过德信弘阳·湖畔云璟,一窥兴隆湖北的秘密,看看它到底算不算物有所值?

01

地段 & 配套

德信弘阳·湖畔云璟位于天府新区兴隆湖北岸宝塘三街518号,南面直线距离约500米就是规模高达5360亩的兴隆湖(水域面积约4500亩),而北面一路之隔,就是占地面积约3800亩的鹿溪河生态湿地(水域面积约415亩),周边有天投·北鑫苑、中建·华府锦城等楼盘,属于兴隆湖板块中发展最早、目前也最成熟的区域兴隆湖北。

德信·湖畔云璟项目区位图

这里涉及到两个概念,一个是兴隆湖板块,一个是兴隆湖北。

 

我们曾在2019年8月写过一篇阅读量8w+的文章《2019下半年天府新区购房指南(建议收藏)》,将当时的天府新区划分出了10个楼市板块,其中大家耳熟能详的“黄金十字”四大板块就是当时提出的。

 

然而,当时的兴隆湖板块几乎是零供应,所以它并没有出现在天府新区十大板块中,很多读者也经常来问我们,兴隆湖板块和“黄金十字”四大板块相比哪个更好,或者兴隆湖板块和“天府前湾”孰优孰劣?大家似乎隐隐有一种感觉:兴隆湖板块很强大,但又说不出来哪里强大。

 

这里,我简单说说我的看法。

 

第一、不要用房地产思维去解读兴隆湖。

兴隆湖是一个高端产业板块,它落地了包括清华、北大、川大、斯坦福等高校的创新基地;中科院成都分院、光电技术研究所、诺基亚全球研发中心、华为鲲鹏超算中心、核工业西南物理研究院等研究中心;中国兵器激光科技创新基地、中铁轨道研发设计中心;世界首个独角兽岛等。

独角兽岛效果图

这里,就是成都抢占高端新兴产业的战略桥头堡;这里的人才,是成都这座城市的宝贵财富。所以,我们会为他们配套5000多亩的生态湖泊,让他们在最好的环境下工作生活;所以,我们会把天府新区最好的教育资源放在这里,让他们的子女获得最优质的教育。

这就是兴隆湖板块看起来很强大的原因。

图片来源:四川知道

第二、但是兴隆湖板块并不以房地产开发和集中居住作为主要功能。

从这一点上看,它和金融城、攀成钢、大源、甚至天府新区“黄金十字”四大板块都有本质区别。兴隆湖的住宅开发用地仅占10%,而可对外销售的仅约4%,这就导致一方面它无法形成商品房“抱团扎堆”的板块感;另一方面它也不太适合打造特别高端显赫的豪宅。

总之,兴隆湖论实力,可以谁都不服,但它的身份不允许它过于商业化。

 

基于上述原因,兴隆湖板块可对外发售的住宅项目少之又少,而这当中,又以兴隆湖北资源更好、条件更优。

首先,景观资源更好。

 

兴隆湖虽大,但真正一线临湖的100%是公共建筑、产业办公或商业业态,这是为了让城市湖泊这种极其优质的资源最大限度的公共化,而不是私有。因此,兴隆湖板块内绝大多数的楼盘,跟兴隆湖是没有半毛钱关系的。唯有兴隆湖北的少数几个楼盘,中高区以上的楼层可以越过低矮的公共建筑,远眺兴隆湖湖景,而且是南向观湖。

 

不仅如此,兴隆湖北的北侧,隔着一条20米宽的科学城北路,就是3800亩的鹿溪河生态湿地,与之隔河相望的,就是天府新区的CBD。这种观感,按黄曦的话来说就是:“在上海外滩隔着黄浦江看陆家嘴的即视感”。

兴隆湖北鸟瞰效果图

而这种南看湖,北临河,既享受无敌自然景观,又有CBD城市景观的房子,这里认第二,成都应该没人敢认第一。

 

其次,轨道交通更强。

 

兴隆湖板块在配套上最大的短板,是地铁。

当然,这里主要说的是住宅供应相对集中的兴隆湖东。所以,拥有地铁的兴隆湖北,就成为了整个兴隆湖板块交通条件最好的区域。

 

以德信弘阳·湖畔云璟的坐标为例,在周边已经开通的1、6、18号线中,距离最近的是地铁18号线兴隆站,距离大概850米。而且地铁18号线站点少,速度快,是连接高新南区、天府新区和东部新区的一条线路,可以说实用性非常高。

道路交通方面就不用提了,天府大道和梓州大道是主要的城市纵向干道,与武汉路、广州路、科学城北路和科学城中路等四条横向道路,构成了方面快捷的交通网络。

 

第三,学区优势明显。

 

由于实行多校划片政策,所以原则上天府新区是没有学区房概念的。其中,德信弘阳·湖畔云璟属于E校区,目前该校区只有一所公立小学,那就是天府一小。据教育界业内人士透露,这所小学在天府新区的公立小学中是名列第一的,由成都五朵金花之称的实验小学领办。而北鑫苑能卖到3W+,天府一小功不可没。

 

当然,随着未来三根松小学等E区其他公立小学的建成投入使用,一定会执行多校划片政策,入读的不确性会增加,但在德信弘阳·湖畔云璟东侧650米处,还有一所天府中学,这是一所9年制的私立学校,学费不菲。据教育界人士说,这也是整个天府新区最好的私立学校。幼儿园方面,有天府实验幼儿园,就在天府一小的旁边;另有天府十幼,与德信弘阳·湖畔云璟一街之隔。

天府中学,2021年9月即将开始招生

总之,德信弘阳·湖畔云璟所在的兴隆湖北,可以说拥有天府新区最优质的教育资源,无论公立还是私立,这一点上真的太强了。

 

第四、供应最为稀缺。

兴隆湖北还有一个特点,就是供应稀缺。整个片区有且仅有的商品房有四个,其中大家熟知的北鑫苑是一个,还有一个中建·华府锦城,这两个楼盘早已售罄,只有通过二手市场交易。而新房,目前在售,就只有德信弘阳·湖畔云璟;剩下还有一个项目是成都永慧(秦皇帝锦开发商)待开发的52亩商住用地。

最后,生活配套无忧。

生活配套方面,德信弘阳·湖畔云璟自带约7100平的社区底商,满足基本生活问题不大,大型商业方面,西侧1.5公里有天投集团打造的财富中心,附近还有希尔顿欢朋酒店,同时,天府新区CBD的大型商业集合大悦城、保税商业中心等,也都在2.5公里直线距离内。

德信·湖畔云璟周边配套示意图

医疗方面,华西天府医院、天府华西牙科医院都坐落在兴隆湖西侧,直线距离约3公里内,此外还有省第二人民医院、UPMC国际医院、华西第二医院健康管理中心等。

 

综上我们不难看出,兴隆湖板块虽然不是以居住功能为主,但它强大的生态环境和顶级的学区资源,一定充满着巨大的吸引力。而兴隆湖北在整个兴隆湖板块中位置最优、景观最好、配套齐全,且供应极少,这就注定了它只会属于少数人。

 

目前整个兴隆湖北仅有4个楼盘,且2个已经售罄。在这4个楼盘中,德信弘阳·湖畔云璟极有可能是最好的一个项目。这里简单提一句,德信和弘阳是两家开发商,大家可能都不熟悉,其中德信是杭州开发商,据称与绿城、滨江并列“杭州三甲”;而弘阳是南京开发商,在全国开发商中名列前50强。

 

湖畔云璟这个项目目前是由德信在操盘,从我了解到的信息来看,产品力还是不错的,有杭派开发商的一贯水准。因此,这个项目极有可能会是兴隆湖北产品力的天花板。

02

产品 & 规划

2020年5月,德信以楼面价17299元/平+1%无偿移交的代价,从十多家开发商中脱颖而出,竞得湖畔云璟这块42.65亩的商住用地,再加上要求配建的市政设施用房、绿地以及市政道路等,其实际成本约为18000元/平。

 

从土地指标看,42.65亩的规模中规中矩,容积率2.5也比较中庸,另有不高于15%的商业占比。而土地形状方面,整体还是比较方正,布局还是比较从容。

德信·湖畔云璟总平示意图

从平面图上看,项目一共有9栋住宅,均为2梯2户的高层建筑,其中北侧的5栋为17F,可以北向俯瞰鹿溪河生态公园和远眺天府CBD地标群;而南侧的4栋为25F,其“中高区”楼层可以南向眺望兴隆湖,而高区楼层甚至可以实现南北双向观景。所有住宅加在一起,共有355套房源。

 

整个规划布局有三个地方值得大家注意:

 

一是南高北低的设计。

 

作为一般的建筑设计,往往会选择北高南低,这样其实更有利于日照采光,也更符合风水学一些。但湖畔云璟为什么一反常态作了相反的设计?恐怕还是为了实现景观效果的最大化。

德信·湖畔云璟夜景鸟瞰图

从上图我们可以看出,项目南向看兴隆湖,但前面有部分公共建筑的遮挡,因此只有中高区楼层才能看得到,所以做出4栋25F的建筑,是为了能够让更多房源看到兴隆湖;而北侧面向鹿溪河并没有任何遮挡,因此设计了5栋17F的建筑,一方面可以保证绝大多数房源都能看到鹿溪河景观,同时也能让背后25F建筑的高区部分,实现双向观景。

 

二是钻石对称的设计。

 

整个项目在规划布局上具有很明显的中轴对称特征,如果算上最南侧的少量商墅,其整个地面布局是呈“钻石型”的,让整个小区在布局上具有一定的仪式感。

 

三是底商下沉的设计。

 

项目外围其实还有一圈“底商”,但得益于地面作了抬高处理,因此底商与住宅并不在同一平面上,有效实现了商住分离,一定程度上让居住的纯粹性和舒适性更强一些。

 

在建筑设计方面,湖畔云璟好歹也算是兴隆湖二线和鹿溪河一线的位置,所以必然要遵循政府要求的“建筑立面公共化”的要求,让整个城市界面更加的干净、漂亮。

德信·湖畔云璟建筑群效果图

因此,湖畔云璟在建筑设计上整体采用了现代风格,并通过弧面、曲线等造型营造出一定的未来感;材质上采用了大面积的玻璃幕墙,搭配铝板和部分铝制型材;有效增加了窗墙比,实现了立面的通透性,有利于采光、观景,视野也会更加开阔。

 

小区园林景观以现代森林生活剧场为主题,整体采用现代风格,形成核心中轴景观、大尺度双享环水中庭、酒店化景观展示。并且通过一层架空,实现了室内外景观一体以及尊贵的归家仪式感。整体打造一轴、双庭、多园的主题景观。

德信·湖畔云璟外立面效果图

综上来看,湖畔云璟项目自身的先天条件还不错,土地指标和形状没有硬伤,规划布局也做到了扬长避短,建筑设计和园林景观也具有品质感,完全具备打造一个高品质社区的基础。

03

户型 & 装修

德信弘阳·湖畔云璟的产品定位非常明确,除了极其少量的顶跃户型之外,它只有两个户型:一个169平四房两厅双卫;一个189平四房两厅三卫,这是非常典型的“再改型”产品。此外,从指标看,全2梯2户,层高3.1米,全精装交付,车位配比1:2等,也均符合再改定位。

 

这里值得一提的是,湖畔云璟所有户型都采用了“端厅”设计。关于这一点,我在此前的文章中有写过,算是有利有弊。优点在于,可以实现客餐厅三面采光观景的豪华感和社交感;缺点在于会牺牲次要房间的朝向。

而湖畔云璟的全“端厅”设计,目的是为了让更多的房源能够一线观景,所以必须减少单体建筑对土地的横向占有。

 

我们来看它的两个户型。

 

云影B户型:169平四房两厅双卫

这个户型就是向南看兴隆湖的户型,整体的功能和尺度都没有太大的问题,厨房是中西双厨,主卫也是四件套齐全,该有的都有;其中客厅、主卧、主卫、书房都能南向观景,中高区应该就可以眺望兴隆湖了。唯一有点遗憾的,是客厅没有实现三面采光,可能也是为了避免相邻楼栋之间的对视。

 

流光A户型:189平四房两厅三卫

这就是北向看鹿溪河和CBD的户型,从户型格局上看与B户型没有本质区别,在空间感和尺度上感会更舒适一些。

其中最大的亮点是客餐厅实现了270度采光观景;在景观和朝向的冲突中,A户型优先了朝向,将两个主要卧室套房放在了朝南的位置,更安静;而次卧、书房和厨房放在了朝北的位置,可以直面鹿溪河湿地。唯一小遗憾是有一个黑卫,但在三卫户型中算正常,可以接受。

 

装修方面,因为限价的原因,湖畔云璟的装修标准只有3778元/平。三大件配置了兰舍的新风系统、东芝的中央空调系统,地暖锅炉用的是威能;卫生间配置杜拉维特面盆、浴缸,五金是高仪,符合这个精装价位的普遍配置水准。

当然,我认为项目的精装无法跟此前市场主流的“再改产品”的装标相提并论,限价因素导致它精装的设计感、材质、品牌等方面中规中矩,与项目定位存在一定错配。

A户型展示样板间实拍图

B户型展示样板间实拍图

04

购买建议

 

最后,是关于湖畔云璟的价格问题。

根据目前公布的预售信息,湖畔云璟的预售均价为26413-33777元/平,并且因为房源较少,开发商给出较大优惠的可能性基本为零。

 

这个价格客观来说,并不算便宜。一方面,它在整个天府新区,也就仅次于万科天府锦绣了;而在整个兴隆湖板块,它更是目前的价格天花板。

 

但是,从某个角度看,它又具有一定的合理性。

 

一方面,它拥有整个天府新区非常良好且稀缺的生态景观资源。南眺兴隆湖、北临鹿溪河,部分房源甚至可以双向观景,这种机会可以说千载难逢,对那些重视景观资源的购房者来说,是无价的。

德信·湖畔云璟景观视野效果图

二方面,它还拥有目前天府新区业界口碑最硬、最强大的教育资源,无论公立还是私立,都是如此。无数购房者为了五朵金花,愿意高价购买老破小,甚至挂个户口,而在湖畔云璟,则兼顾了教育资源和舒适居住。

 

三方面,它周边的二手房价格已经说明了市场选择的结果。

目前天投北鑫苑最近一套成交的四房,是2020年11月底,成交单价35715元/平,还是清水;而中建华府锦城,最近成交的一套126平的三房,单价为29916元/平,也是清水。因此,从竞品角度看,湖畔云璟在定位、产品、装修上都更具优势,所以其价格的合理性就凸显出来了。

 

当然,具体在选择房源的时候,我相信湖畔云璟的个体差异会很大。例如,能够既看兴隆湖,又看鹿溪河的房源,价格一定是最贵的;而低楼层不能看到景观,或者景观效果一般的,价格就会比较便宜。

 

所以,我的建议是,对景观需求不高,但对学区需求强烈的购房者,可以选择单价更便宜的房源,能有效提高购房性价比;而对于预算充足,对城市稀缺资源和生态景观占有欲强烈的购房者,则可以优先考虑双向观景的房源,以及直面鹿溪河的大户型房源。此外,这个楼盘应该不会“熔断”,普通资格的购房者可以更多关注关注。

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