[政策法规]综合论述中国房地产前后十年发展现状（趋势）兼论城镇化（长篇连载）原创

先从最近的几则新闻说起吧....

一：关于“鬼城”，多在三线城市。鄂尔多斯、常州、营口..

美国商业内幕网站近日基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”（空城），而河南郑州新区则被他们称作中国最大的“鬼城”

二：中新网2月1日电(房产频道 孙建永)2013年1月全国楼市已成过去，无论是住宅市场还是土地市场，都延续了2012年年底的成交热潮。开发商集中“抢地”，一、二手住宅销售量再创新高，在整体市场发展趋势逐渐向好的背景下，房价也呈现“抬头”迹象。

三：广东三地春节后试点财产公示 宣传板晒领导工资。坐落在粤北山区的韶关市始兴县是一个经济欠发达的小县城。该县财政局长月薪为2700多元。

第一、第二新闻，感觉冰火两重天，大概一些人会奇怪，会出现这种怪诞的现状，一边成交量再创新高，一边是大部分空宅无人问津。

第三个新闻看似与房地产毫无关联，其实，这是 新政里的一个举措，如果中央政府自上而下全部推行，对于追求民主的人民来讲，无疑具有划时代的转折意义。中国经济发展，政治色彩极其浓厚。

下面，我就对前十年房地产做个大致概述。从中可以窥出政府在前十年房市的发展中的作为和不作为的内在缘由或动机...

先从海南房地产泡沫破灭说起。

地处热带的海南，在祖国的最南端，它开中国房地产市场泡沫发端先河。

时间回溯到1992年，海南海口，这个之前只有现在一个西部小县城人口多的经济特区，汇聚着全国各地在房地产市场中“淘金”的商人们和各路精英，当时，人口不足700万的海南岛上汇集着2万多家房地产公司，当然，极大部分地产公司并不是真正的为盖房子而成立，他们只是在投机倒把，倒腾地皮，从中炒作赚取巨额利润！

当今地产大鳄潘石屹、冯仑等人，就是海南地产市场上的众多“淘金”之者一。可想而知，疯狂炒作的结果使得海南房地产市场接近失控！时任副总理的朱镕基视察后果断提出，停止银行贷款，终止房地产上市。海南房地产终结了热火朝天的繁荣局势，一路走向崩溃。之后，诸如北海等沿海地市的房地产业陷入了萧条，一直到1998年下半年才开始因国家宏观调控（刺激政策）而起死回生！这应该是中国房地产史上针对房市泡沫进行的首次宏观调控。

大批开发商倒闭出逃，给银行留下巨额的不良资产，致使海南地方政府用了七八年的时间，处理和消化这一恶果。

海南房地产遭受重创后，直到十几年后才恢复元气。

我特意在书上查询了上世纪末中国房地产的发展生存状态。1998年，是中国房地产业转折并发展的重要年份，这一年，中央政府决定取消福利分房政策！把房地产彻底推向市场。这一政策是针对当时萎靡不振的房地产市场现状而推出的一项宏观刺激政策。

看过的人也顶一下嘛，码字也不容易，也是我近几年来所学所思的结果嘛。不要只看那些道貌岸然的御用砖家和动辄套用经济术语的叫兽文论，我虽然不是经济学家，但我力能所及的把房市简明扼要的说出来。远比那些伪善的道德说教和貌似高深的经济学家来的有意义的多！

1998年3月，朱镕基就任国务院总理。

他正式就职总理之后，针对住房市场推出的一项的改革是：住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。

朱镕基上台后，1998年5月，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。到1999年，全国各地陆续取消福利分房制度，使房地产真正走向市场化之路。这是继海南、北海等沿海城市房地产泡沫破灭之后，中央政府推出的一项具有转折和划时代意义的房地产改革制度。住房制度改革的外部因素源自于1998年东南亚金融危机。

自此后，中国房地产业正式全面推向市场，使房地产市场化、商品化。由此中国房地产业迎来了辉煌的发展期。房地产市场成为中国经济增长点的新动力！

@gzcome8000 4楼 2013-02-14 20:55:29

不错 占地先！

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谢谢啊！你是第一个。

政策的效应使得民众对住房的需求以及对未来市场升值的预期迅速膨胀、扩大化，信贷和税收政策的宽松助推房市走向高潮，现在有相当一部分人包括曾经的我在内，把如今的高房价全归责于温二，这是不理性的。严格来讲，中国房价畸形走高，于朱氏住房制度改革有一定的关系。

为了尽量简单精要叙述，不耽误网友们阅读时间，我把原来计划写3.5万字压缩到2.5万字左右。所以，有些房市调控年份一笔带过，还望谅解。

2001年，在中国有两件大事发生，第一是北京申奥成功，第二是中国加入WTO，成为世贸组织成员国。嗅觉灵敏的温州商人（指后来的炒房团）组团北上，房地产发展史上，炒房团首次“荣耀”入市。

总揽朱氏执政五年，房地产业进入高速增长期，是飞速发展的五年。到温家宝就任后，持续保持房地产高投资高增长，房地产继续保持着拉动社会经济增长，创造GDP，是国民经济支柱产业之一。

2001年，美国实行量化宽松的货币政策，导致全球流动性泛滥也是导致大陆房地产快速高涨的外在因素之一。

我争取把房市的毛 扒拉个干净，至少，要批出一些问题。呵呵

2003年，温接任后，建设部公布了国务院18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在要求"加强房地产贷款监管"的同时，"对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度"。这一年，中国发生非典疫情，有关数据显示：前两个季度的经济增长下滑到67%。但年底GDP依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。在这个奇迹的背后，房地产推动的强劲内需功不可没。

98年的住房改革，回头来看，这是必然趋势，也是比较成功的，当时住房市场的布局是以商品房为主，具有社会保障性质的经济适用房和廉租房为辅的格局。但发展的途径和结果却是，经适房和廉租房被边缘化。

经过五六年的虚心学习，在2013年春天到来之际，我决定写一篇较为系统的帖子，把所学、所思的成果与网友一起交流分享。--------引子（魏何2013年.2.4）

注明：该文在中国青年论坛提前发布，经过修改后，字数大约为3万字，在天涯逐渐退出。应该为推出。写错了...

接着来....

2005年，房地产史上所谓的新老“国八条”先后出台。现将国八条复制在此，我们可以参阅，回顾一下，先是05年3月，老国八条：国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

紧随其后国务院下属建设部、国税总局等七部委联合下发的具体实施细则，俗称“新国八条”。大致内容是：关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。"保证中小套型住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"，成为此次房地产新政的关键词。一个月后又出台二手房交易的税收政策：对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 这一系列的密集调控政策和举措可谓史上罕见。可房价依然坚挺，依然上涨。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。

看调控之怪诞现状，越调越高。这一问题的症结在哪里？下面，继续宏观调控政策的回顾，分析其调控失败的内在原因。

04年05年的宏观调控政策的密集出台，对一路走高的房价似乎起不到作用。这种疯狂的状况一直持续到2008年，

房价才慢慢缓下“飞奔”的脚步。

接下来是2006年之后的房地产调控

2006年在05年推出的新老国八条的基础上，房价依然高速上涨。物价上行无可厚非，问题是全中国人都知道房价上行到了何种夸张的程度！它应该有个相对应的合理收入比，荒诞的是，我们的收入差距逐年拉大，工资不涨物价涨，医疗、就业、上学等等，有几样改革让老百姓真正受益？打着为民的旗号，做与民争利的勾当！人民，就是个幌子，从吾皇万岁到人民万岁，本质是没有变的！

言归正传...说完房市简单谈谈农村，谈粮食，重点兼论城镇化。

我从05年开始关注房价，因为自己想买房，想结束租房的飘荡不定的岁月。当时也经常看相关的新闻消息，期盼国家能够把房价控制下来，期盼和自己一样的普通工薪阶层能够买的起房。

2006年3月，温总在政府工作报告中提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。我失望了！也感到可笑！此举不但毫无新意，且是个虚伪的论题！部分城市上涨过快？？部分城市？全国各地的房价都跟疯了一样飞速上涨，温竟然说继续解决部分城市过快上涨的问题。继续？说继续应该有个前提，那就是前两年的调控应该是取得了较好的效果才可以有资格谈继续的。我在日记里写道，有些人说温是“影帝”，我看是有点的！

随后相关政策陆续出台：包括上调贷款利率，事实证明，这一招对炒房客毫无作用！炒房客和买房的有钱人在乎你那几个利率吗？所以，这也是央行惯用的最没有技术含量的招数了。该年的5月份，5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施("国六条")，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等各方面。皆随其后，九部委发布所谓的“十五条”我记得很清楚，90平米以下的小户型住房要在开发面积中占70%的比例。为什么记得这么清楚？因为我那个时候，一边经常关注各地尤其是本地房市的新闻，一边在我所在的省城售楼部去咨询。关注和咨询半年的结果是，扯他妈蛋（恕我爆粗口，当时在日记里就是这么写的）所谓的国十五条，所谓的小户型90平米，典型的想当婊子又立牌坊的主儿！房地产商谁愿意大量盖小户型楼房啊？给你你也不干呐，最可笑的是，某要人竟然说企业家要有道德感社会责任感要有良知？？！！资本家逐利性的本性决定道德和良知分文不值！！在虚假的调控同时，大肆印钞，你指望他们（我后来把他们定性为权贵资本家）包括我们的地方政府来认知、认真贯彻执行所谓的国八条还是国十二条还是TMD国N十条，异想天开罢了。

所以，政府的执行力有问题！一可能是做样子，二是庞当臃肿效率低下的官僚机构执行不到位...

政府的执行力有问题！一可能是做样子，二是庞大臃肿效率低下的官僚机构执行不到位...

记得我去楼盘转悠，有些自卑的问售楼员，有小面积的吗？售楼员那个时候，可是趾高气扬！楼盘不愁卖啊！面无表情的说，小户型早都卖完了。很少的。我只好悻悻而归。

今天写这个文章，也是想跟现在无房但苦苦奋斗的青年人分享一下我买房史上经历过的喜怒哀乐愁。没有房不可怕，怕的是失去判断和学习的勇气，失去进取的决心，失去独立思考的能力而人云亦云，要在社会乱象中善于发现事情真相而掌握属于自己的机会！这个社会自古以来就是弱肉强食，物竞天择！人类万事万物的发展符合自热规律，但同时，人类前进的动力和趋势却永远符合帕累托定律和二八法则！

之后的调控政策，有一个亮点，比如具有中国特色的预售制度：建设部联合发改委、工商总局下发的166号文件：《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

但这一切不是执行不到位，不是不执行，而是压根就不能执行，房地产经济衰退，地方政府的财路断了，腐败分子没有地产商们的敬贡，没有贿赂，没有了政绩，没有了漂亮的城市化，你说他能执行到位吗？他不会实行的！他只是做做样子罢了...2006年7月，针对大肆进举中国楼市的外资出台171号文件，规范限制外资炒作大陆楼市。房价问题成为中国首要的民生大问题。密集出台的调控政策，现在回头来看，真像一场闹剧！越调越高，不调也罢，让其自生自灭多好！

2006年，广东深圳市民发召全国网民不买房，引起无数网民支持和响应。虽然是“和谐社会”下“不和谐”的无奈举措，但也形象的说明高房价把国人折腾到什么地步了！！

现在研究过去十年的房市怪诞之现状，不由得令人感到甚为滑稽。加大调控，悄悄印钞，还时不时的推出与调控背道而驰的宏观政策或法律法规。

2007年，央行罕见性的加息四次！在两会上人大批准通过《物权法》，使用权到期自动续期提振了中国人对房产私有的信心，无疑助推人们对房价上涨的预期。

07年十月份，国土资源部下发通知，廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。 又来了个70%的界定。你TMD100%也好，20%也好，关键要执行到位嘛！无语！不过，2007年包括之前的屡次调控使得高速上涨的房价在年底终于缓了下来。准备买房的人们开始持币观望，加上08年初南方自然灾害（罕见雪灾），美国次贷危机的波及等因素，市场观望情绪浓厚，有中介公司关闭旗下门店的现象，房地产商开始降价销售房屋，出口企业因次贷危机而遭遇重创甚至倒闭潮出现，通货膨胀加剧，失业人员增多，这个大环境大背景下，除了炒房客和一干地产商在叫嚣鼓吹之外，谁还去冒险买房？这一年，本应是房地产市场自我调整的好机会，可我们的政府却在短短几个月之后，开始曲线救市！2008年国家层面出台的关于住房优惠政策的相关文件,共有4份,分别为《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)、《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2008〕174号)、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发〔2008〕302号文件)和国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)。内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税;降低购买首付比和个贷利率。

08年底，计划推出四万亿。加速房贷旨在抵抗金融危机给中国经济带来的冲击，试图率先走出危机带来的消极影响。

在事后我特意查看了四万亿刺激政策的分配情况，基建投资（固定资产投资）比如铁路，民航，公路等民生领域占比例最大。出发点看似正确，通过大型基础设施投资扶持就业、消化诸如钢铁水泥等企业的产能过剩，刺激经济增长。然而，事后证明，用于基建投资的大部分钱，被好多实业家借走后拿去炒作楼市买卖楼房或建楼了，记得当时有一个制造业的老板说，我厂子辛苦一年所累计的价值还不如人家一个炒房客炒房来的多！所以，中国楼市已经走向病态的畸形之路上，全民皆炒房，扫大街的老太太都在谈论房价的涨势。真是蔚为奇观！

呜呼哀哉！缺乏安全感的民族，缺乏信仰的民族，全民向钱看，向房看...无怪乎也有人说，中国楼市和权贵资本绑架了中国经济。前头几年收效甚微的调控，一点点累计起来的市场效应被大手笔“救市风”和扭曲的社会价值观（表现为全民皆想炒房）横扫一空！

在叙述2008年之后的房市发展状况之前，先穿插一些宏观数据，统计局发布的。

1992年国内生产总值（gdp）增长率为14.2%，2007年同样为14.2%。2011年中国国内生产总值471564亿元 增长9.2%，2012年中国国内生产总值519322亿元 增长7.8%。自从上世纪90年代初到21世纪的前十二年共22年时间，只有1992年和2007年这两年的增长率是最高的。比例都高达14.2%。细心的人会发现：这两个年份恰恰是房地产发展最疯狂的两个年头！1992年，海南房地产破灭的前夕。2008年，中国房地骤然刹车的一个很重要的年份！多年的调控无济于事，而到2008年元月开始，因房市转淡，中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮。 自房市改革面向市场以来，首次出现这种罕见的现象！暗夜来临前的夕照？

这是不也应征了中国的一句古话：物极必反，回光返照呢。

有专家说，中国房地产对国民经济的贡献在gdp比例中占10%。我没有仔细去查阅，但是，我敢肯定，1992和2007年，房地产占gdp的比例远远不止10%，前者极致的疯狂导致了海南地产市场长达十年的萧条。后者因政府面临08年全球金融危机而紧急救市，及时起“死”回生。其实，中国房市失去了一次涅磐重生的大好机会！四万亿放水，大部分资金重新进了虚拟的楼市！全球惊叹中国率先走出危机，其实，中国内部矛盾已经非常严重！表面的繁荣假象使得楼市又加大马力，在各种社会力量的聚合下，像脱缰的野马，冲刺！

再看中国广义货币发行量,这是了解房市真相必须要掌握的数据！下面，挑一组比较典型的数据来说明。

2007年12月末，广义货币供应量M2余额为40.34万亿元。2009年12月末，广义货币供应量M2余额为60.6万亿元。两年间增加的广义货币供应量M2，相当于1949年到2003年54年的总合！2010年年底M2（广义货币供应量）余额72.58万亿，2012年M2余额达97.42万亿元，接近全球货币供应总量的四分之一！

上面这几组数据能说明什么？我们的政府一边高喊调控，所谓的国八条，十二条等等政策全部用上，乃至2011年史上最严厉的调控出台（限购，加大税率、提高首付等等）却不见得房价有实质性的回落（高层解释说合理性回归！？）

@鹤魉 18楼 2013-02-14 21:25:53

看到LZ说什么海南地产泡沫之类的陈词滥调就知道LZ准备把04年以来空空们的众多观点来个大杂烩重新翻炒一次了。

其实要看这些，翻翻以前空空的旧贴就可以了嘛。

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呵呵，我没有看过所谓的空空们的文章，在自己没有买房之前，倒是经常参照牛刀的观点。但在08年我买房之后，就对牛刀“刮目另看”了。

声明一下，这篇帖子是我在蛇年前后半个月构思写出的， 在过节的时候，还在便想便写，因为天涯高人多，我现陆续在中青论坛上发布，然后修改之后，计划在天涯推出的。是我本人的原创，当然也参考了一些过去的文献资料。

我有写日记的习惯，在05年就开始因为自己没有房子，关注房子的事情，到后来发展到对经济感兴趣，也就在不断的学习当中。

我想说的是，百家可以争鸣，群魔也可以乱舞.....

真理是在人类不断的探索探讨中汲取的。