对房价预测感兴趣的朋友请进 真正的精算师给你展示如何预测

房产观澜 186296 949

来房观有一段时间了 前段时间写了一个上海看房经历分享的帖子 里面也做了大量的经济学分析 但由于问题越来越具体化 看的人越来越少了 所以决定从新写一个帖子 专门从经济学尤其是经济数学的角度说说房价 所以这个帖子的内容可能小众一些 欢迎有兴趣的朋友过来提提建议

写这个帖子的初衷是由于看到了两个帖子 一个是一位朋友自己分析并画出了商品房需求曲线 并用它来预测房价 另一个就比较扯淡了 编造了一大推数学公式预测房价过多久就要崩盘了 就是一个笑话 由于很多朋友对经济数学不是很了解 本人就斗胆在这里谈谈自己的看法 以免有朋友被误导

先说明哈 我其实不能算作是真正的精算师 只能说是准精算师 目前国内精算师主要供职于保险公司 必须有保险公司的工作经验才能注册 我在学生时代考取了准精算师资格 而参加工作以后不在保险公司工作 所以工作之后就不想继续了

但本人参加工作之后一直混迹于金融行业 接触过真正的北美精算师 周围同事也不乏北大清华的数学博士 平时都经常交流 所以自认为自己的经济数学功底还是凑合的

我保证 这个帖子会用最通俗的语言进行分析 内容一点也不复杂 我认为真正的理解一定能做到深入浅出 拿数学符号故弄玄虚的人一定是一知半解的 真正的学者能做到复杂问题简单化 半吊子学者才会把简单问题复杂化

好 下面进入正题 争取不弃楼

这个帖子是我临时想写的 所以都是写一点发一点哈 可能会有一些笔误

话说我读书的时候 有个老师给我们上计量经济学课程 他是90年代国内第一批搞经济数学研究的人 他说一开始搞 他发论文很容易 因为他的东西大家都看不懂 觉得高深 后来搞的人多了 能看懂他的了 所以他发论文就越来越难了

数学只是研究工具 它在自然科学中的应用使得自然科学的研究日益规范化 在社会科学中目前只有经济学中应用数学工具比较成功 但现在国内的经济界有一个不是很好的苗头 就是研究者往往只对统计数字 数学模型 计量软件感兴趣 而对基本的经济学原理 经济现象分析不感兴趣了 这样是做不好研究的

当前任何一个财经类的硕博论文没有数学计量模型都不好通过 这其实是很不正常的 经济学大师肯定是思想家 哲学家 而不一定是数学家 统计学家 历史上的亚当斯密 大卫李嘉图 凯恩斯 萨谬尔森等人都是思想家

用半吊子的经济数学基础来讨论中国房价 我几乎可以肯定 结论失真是大概率事件

笛卡尔曾经说过一段话 与大家分享 大意: 一切问题都可以归结为数学问题 一切数学问题都可以归结为几何问题 而数形结合的方法论诞生了解析几何方法 用这种方法研究任何问题都可以做到削铁如泥

当然 这段话说的太夸张了 很多数学问题是不可解的 很多问题用数学方法是不可研究的 但数学确实是我们认识世界的一个有力武器

世界上绝大部分的问题和现象都可以归结为两种 确定性问题和不确定性问题 数学公式可以准确描述确定性问题 比如牛顿第二定律 F=ma 只要知道其中的两个变量一定可以准确的计算出第三个变量 现代军事弹道学通过对敌方炮弹的弹道和落点分析 在双方火炮的射程之内 能够在对方开炮后十秒之内用己方炮火覆盖对方阵地 这就是数学在确定性问题上的研究威力

但不确定性问题怎么研究呢?这个不好研究啊 又不能用数学公式描述 尤其是社会科学 它是研究人的 而个体人的行为是不可预知的 经济学就是这样的学科 但是如果不去进行精确的变量分析 社会科学的实践意义就很有限了 别急 还真有一个数学分支可以研究社会科学和不确定性问题 下面我们就进入正题 以上内容均可认为是铺垫

不确定性的问题如何研究呢?不确定性问题可以把它化解为相关性问题进行研究 大家可以这样理解 世界上不可能存在完全孤立的事物 任何事物的结果都是有一定的原因的 但它们之间的联系又是不确定的 而是若即若离的 比如说要研究一个儿童的身高 可以研究一下他父母的身高 他平时的饮食习惯 他平时的体育运动等等等等 这些变量和他未来的身高都有关系 但你无法给出一个像F=ma那样的精确公式

大家可以想一想 包括房价走势研究在内的所有经济问题 都是不确定性问题 我们如果试图对它进行精确分析 必须要借助一种数学工具 这种工具叫做概率统计学

相信绝大多数朋友的大学阶段都学过这门课 也相信大部分同学学的都是雾里看花 因为概率统计的根基是一系列的哲学思想 如果不把这些哲学思想悟透 学的再好也仅能回答是什么 但不了解为什么是这样 用这种半吊子的理论工具肯定是解决不好实际问题的

  • AmyS8Z 2018-03-09 08:23

    MK

  • AmyS8Z 2018-03-09 08:24

    非常赞同,哲学和数学都是相生

统计学很早就产生了 可以说比人类文明的标志——文字产生的时间还要早 人们最先学会的是结绳记事一类的统计手段吧 后来又学会了计算一组数据的平均数啊 方差啊什么的 直到概率论产生之前 统计学就是这样了 完全没有什么技术含量 甚至到现代 国内一些事业单位的统计部门 干的也还是结绳记事一类的工作 什么记个考勤啊 统计个文件收发数量啊

大约在欧洲中世纪的时候 概率论产生了 最早就是一帮赌徒发明的 用来预测怎么样压注才能使得赢面最高 也就是产生了概率这个词 后来有人把它系统化了 直到现在这些最初的概率思想还在运用 并且形成了一个概率统计学的学派——经典学派 也叫做频率学派 目前经济数学的大部分方法和理论都产生于频率学派

好 先睡觉啦 明天再说 大家有问题可以留言

概率论中的频率学派脱胎于赌博 目的是指导如何压注才能使得赢面最大 比如说六面骰子 如果不做手脚的话 出现每一面的概率是六分之一 两个骰子同时出现一个点数的概率是三十六分之一等等 我认为当初用概率手段的那帮赌徒一定是赚钱了 要不然他们发明的这套赌博技巧也不会发扬光大 现在有一种世界上非常流行的纸牌游戏 德州扑克 它的技巧是很高的 听说在华尔街的股票交易员群体中非常流行 因为它可以训练交易员的综合对赌技巧

概率论频率学派有一个非常重要的假设前提 无论什么时候都要记得这个假设 尤其是要清楚你的研究对象是否符合这个假设 这个假设就是历史会重演 如何理解这个假设?我给大家举几个例子

首先这个假设是针对不确定性问题的 确定性问题每次的结果都是完全一致的 不确定性问题比如六面骰子 每次出现一面的概率是六分之一 抛一个硬币 出现正面的概率是百分之五十 概率本身就是一个表述不确定性事物的指标

概率论频率学派的成立(以后我直接写概率论 如果是其他学派会说明)还有一个非常重要的基础 就是必须建立在大样本观察的基础上 也就是说研究一个不确定性问题 研究者必须要通过观察大量的历史样本 反复的对结果进行分析 用不同结果的出现频率来代表该结果出现的概率 这也就是为什么把经典学派称之为频率学派的原因 概率论中有一系列的中心极限定理已经证明了大样本观测结果的有效性

概率论的这种大样本抽样观测手段的实践应用非常广泛 有些应用也很成功 当然也有不成功的 有几个典型的例子

物理学领域 第一 欧姆定律最初就是一个统计规律 电流=电压/电阻 因为给电路通电这个事情是非常容易重复的 这样研究者就得到了大量的历史数据样本 然后把这些数据都画到一张直角坐标系中 就可以对三个变量之间的数量关系进行定量分析了

第二 光的折射定律 入射角的正弦值与折射角的正弦值的比是一个常数 这也是通过大量的观察研究样本得到的结论

物理学中类似的统计规律非常多 因为一开始人们没有意识到事物之间的确定性本质 而从相关性入手分析 后来通过认识的深入 大部分的统计规律都被理论证明是正确的 包括上面两个例子

还有一个和大家日常生活密切相关的领域也在大量的使用概率统计手段 就是医学 甚至可以说是用滥了 大家都知道缺碘容易导致甲亢吧 这个就是个统计结论 通过对很多甲亢患者的饮食饮水长期临床观察 发现大部分患者的碘摄入量少 所以就说缺碘得甲亢 这个其实还好 最终有病理学解释 但很多搞不清楚病理学原因的疾病就干脆纯粹靠统计手段解决了

很多疑难杂症 比如说白癜风 由于搞不清楚原因 就通过临床观察 发现很多患者日常喝的水里面缺少铜离子 所以给出的解决方案就是大量补充铜离子 再比如很多癌症搞不清楚如何得的 也是通过大量的临床观察 发现患者平时吃了大量的腌制食品 所以就说腌制食品是致癌物 其实很多所谓的健康食品 不健康食品都是通过概率统计手段得出的结论

个人认为 概率统计方法论用在物理学中是非常成功的 而用在医学中是不太成功的 那么 用在经济学中是否成功呢?

我们来看看概率统计学的哲学基础是什么?个人认为是机械决定论 且听我慢慢道来

话说牛顿力学体系诞生于17世纪 标志是自然哲学的数学原理这本书的出版 这部书就是今天的知识分子看也会收获很大 同样的书还有欧几里德的几何原本 咱们国家的教育体系不开设逻辑学 所以导致很多国人缺乏逻辑思维能力 所以我非常建议年轻的父母们从小给孩子看一点逻辑学方面的书籍 到初中的时候可以让他读读几何原本 虽然咱们初中也学平面几何 但是由于教材编写者能力有限 而且喜欢故弄玄虚 就是二道贩子都当不好

这里我还要吐槽一下咱们国家的教育界 很多教育者或者学者是不是为了展示自己的学识高深而喜欢故弄玄虚 把简简单单明明白白的问题展示的很复杂 搞得别人看不懂 难道不懂得大道致简的道理吗?或许是因为水平不够?当初我大学自学经济学的时候 看国内的教材真的是云里雾里哈 一堆数学公式 后来看了看曼昆的经济学原理 才真正搞明白了很多实质性问题 而这部书中几乎没有一个数学公式 但对问题的描述却非常清晰 什么是水平?这个才是 自然 科学是国际顶级科学刊物吧?但里面有非常多的科普性质的文章 国内的学者有本事去这里发吗?

所以对于专业书籍 我不太愿意看国内的书 如果有翻译的好的 当然最好 如果没有就去看英文原版 但确实很费劲哈 另外在日常工作中 如果碰到学生实习或者应届生 我都建议他们的书面报告中不要有太过专业的东西 也不要有英文缩写 因为阅读者看不懂他绝对不会认为你的水平高 而是认为你幼稚 你的东西的受众面也会变得很小

  • AmyS8Z 2018-03-09 08:29

    用简单的语言描述复杂的道理,才是高手!

接着说牛顿力学体系的诞生对当时世界的影响 那影响可是相当的大啊 因为大到宇宙星球 小到花木小草 用当时的眼光看 世间万物的运行都符合牛顿的力学体系 这个体系除了牛顿三定律之外 还包括万有引力定律和微积分 人们普遍认为给任何一个物体一个初始状态 在可观测的条件下 物体的运行轨迹都是确定的 就会在牛顿力学体系的约束下发展 如果不可预测 肯定是有规律没有发现

说几个牛顿力学体系对当时世界的影响 最典型的就是促使了机械决定论这种世界观的形成 试想一下如果万物的运行状态都符合一定的法则 那肯定容易产生决定论的观念 如果这种观念用在人生观上 就会产生宿命论 就会认为人的一生都是出生前都确定好了的 谁确定的?当然是上帝 所以机械决定论这种哲学体系非常受宗教的欢迎 它和基督教的哲学体系是不冲突的 牛顿晚年去研究神学的根源就是这里

再说说机械决定论对医学的影响 个人认为这种影响至今仍在 甚至越来越深 从机械决定论出发发展出了人体解剖学 认为人的身体就是一个复杂而精密的机械系统 这个系统有自身的运行规律 医学生理学就是要找到这些规律 然后有问题就针对问题解决 这样的医学体系有一个明显的缺陷 就是缺乏系统论 哪个器官出问题了就针对这个问题解决 孤立而片面

有一些现代医学的说法我很不赞成 比如说男子射精后 吃一个馒头就把射出的蛋白质什么的补充了 这就是典型的机械决定论思维 要知道精液的产生是一个过程 绝对不是补充相对应的蛋白质就可以填补的 在这一点上中国传统医学就更合理一些 至少它是讲究系统论的 但我也不是说中医就更合理了 因为中医里面有非常多的巫术成分 或者说玄学成分 比如说很多养生丹药吃下去之后会觉得全身发热 服用者就会认为这个丹药很补 殊不知这个药里面含有铅 汞等重金属成分 浑身发热就是重金属中毒的典型症状

哈哈 扯的太远啦 下面说为什么概率论的哲学思想是机械决定论

概率论是研究不确定性问题的 为什么说它是机械决定论的思维方式呢 因为它的根本假设是历史会重演 这种历史观就是机械决定论的历史观 并且它试图通过大样本观察事物运行的结果 用每个结果出现的频率来代表该结果出现的概率 这种方式也有机械决定论的意味在里面

将概率论的思考方式应用到统计学里面 就形成了概率统计学 它专门用来研究不确定性问题 但是这个体系有它的核心假设 有它成立的约束 有它的哲学指导思想 而这一切 就够成了这种方法论的先天性缺陷 有兴趣的朋友可以自己领悟一下其中的含义

目前经济数学的大部分理论和研究方法都建立在概率统计学的基础之上 甚至可以这么说 经济数学的这些方法都是物理学 生物学 医学等领域用滥了的方法 当然它自身也有发展 比如出现了金融工程这样的领域 但是机械决定论有的先天性缺陷它一样都不缺 这个问题往往都被研究者忽视了 所以我可以这么说吧 大部分用计量经济学做的经济预测都是失真的 因为它没有抓住核心的经济本质 并且忽视了这种方法的先天性缺陷

本人有的时候会带一些实习生或者应届生 帮助他们迅速的进入工作状态 其中不乏名校博士 年纪和我相仿 有的哥们想给我看他做的数学模型 听听我的意见 我的态度是这样的 比如一个哥们搞了一个全球黄金价格走势的计量模型 用于预测金价 我会先问他影响金价的决定性因素是什么 黄金价格走势的核心逻辑是什么 如果这两个问题的回答能说服我 我才会接着看他用的是什么方法 要不然我不会去看他的东西 因为商业研究不是学术研究 前者讲究的是效率 有的博士朋友就会觉得我不懂数学 其实是他研究问题本末倒置了

关于研究问题的方法和原理本末倒置的问题 有一个典型的例子 和大家分享一下 我国有一个非常有名的地质学家 一生从事地震的研究与预测 穷尽了已有的地质理论 发现地震是不可预测的 到了晚年他抛开了所有的科学理论 转而用单纯的统计数学工具进行研究 并且发明了一种可公度计算指标 这种研究方式的本质是建立在地震历史数据的拟合之上 并且坚信历史会重演 试图用复杂的数据运算量来对抗自然界的随机力量 而完全抛开了地震原理的根本

个人认为 这位学者完全是在做上帝的工作 如果上帝已经把一切安排好了的话 我不认为这种研究在正确的道路上 因为他忽视了问题根本的本质原理 而片面的追求方法论 是典型的本末倒置 这种研究说的严重一点 是披着科学外衣的伪科学

而我们看到的大量的经济预测包括很多房价的统计预测都是这种披着科学外衣的伪科学 但是它却具有很强的迷惑性

说一个很有名的房价预测例子 2013年有个北京的高校教授不是得出了一个结论吗 说北京的房价再过20年会涨到80万每平米 各个媒体还争相报道这个结论 认为这个结论很权威 因为是大学教授说的嘛 但是稍微有点逻辑思维能力的人都会认为这个说法太扯淡了 为什么呢?下面我来说说个人的看法

经济数学里面有一个很重要的研究方法 叫做时间序列分析法 它的核心思想是考察某个或某几个变量随着时间变化趋势的方法 而这种方法里面有一个最简单的方法 叫做趋势外推法 具体方法是以时间为自变量 建立对某个变量的趋势性拟合方程 即 y=f(t) 其中t代表时间 y代表某个研究变量 最简单的方程是线性方程 即y=at+b 其他的还有指数方程啊 二次方程等等 这个教授用的就是其中的一种 最有可能的是线性或者指数方程

如果是线性方程 就是 房价=a*年份+b 用历史

数据拟合计算出a和b的值 a的单位是元每平米每年 b的单位是元每平米 然后用这个拟合出来的方程对未来房价进行预测 因为2000年之后北京的房价涨得很猛 所以拟合出来的a的值肯定很大 计算出过20年房价涨到天文数字也就不难理解了

这就是一个典型的研究原理和研究方法本末倒置的例子 你抛开影响房价走势的经济变量不谈 去迷信数学统计方法 这就是伪科学 伪科学怎么能得到正确的结论呢 另外我相信这个研究结论一定是这个教授带的研究生做的 因为我不相信一个经济学教授会不具备经济学常识

就好比说一个小孩8岁时身高一米五 此后10年平均每年长3公分左右 到18岁长到了一米八 但你能做趋势外推预测他到28岁的时候涨到了两米一吗?

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