〖天涯头条〗一位十四年地产人士对目前房地产市场波动的真实看法

房产观澜 1042671 4145

长期在天涯潜水,常感慨这里高人何其多也,但如果就房地产市场,且听我来讲一讲。

先扒一扒自己,2000年川大毕业进入房地产行业,从普通的职业顾问、再到策划、升职到主管、经理、总监、副总裁,中途换了五六间公司,最后混到一线央企后辞职,自己开公司,经手楼盘没五十也有三十,这里的多空们,有兴趣则听我一言,他山之石,至少可以攻玉。

闲话少说,言归正传。

话说房地产市场,自98年蓬勃发展以来,已经历经十六寒暑。有人说,房价也连涨了十六年,这个说法是正确的,也是不正确的。有两点,第一,这么多年,房价总体是上涨的,但期间是断断续续的,也有下行的时候,总体呈正弦波动;第二,即使在价格上升阶段,也非全国普涨,中国这么大,也有跌的区域,比如2008年的四川。但总体来说,之前买房的家伙们到现在是赚了的,但以后确实就不好说了。为什么这么说,因为目前综合全国市场价格指数,一句话就可概括目前的市场状态:

高位运行!!!

这段时间,房价话题又开始甚嚣尘上,甚至越来越热,为什么,因为市场大多数人,包括舆论,都能感觉到市场下行的压力越来越大,这是人类的本能,是人类的直觉。我不为多军说话,也不为空军说话,只会是以一名地产人员的专业眼光来客观判断。

有人问我,您觉得之后的房价怎么走,市场会不会崩盘?

有房的人,会希望我的答案是涨,而且永不到头,没房的人,会希望我的答案是跌,而且要彻底崩盘。呵呵呵,我笑了,这根本就两个庞大的利益对立集团嘛。

一年前,我的答案是甭管有房没房,听任志强的话,赶紧买,借钱也买。而现在,我的答案是有房速卖,进入三月以来,已经不是跌不跌的问题了,是已经开始跌了,千万莫听置业顾问或者利益群体代言人的忽悠,市场下行已是毋庸置疑的事实!

那么,市场要跌到多久呢,会跌到什么程度呢,会不会崩盘呢,这也是很多人关心的问题,你问我,我也不知道,毕竟兄弟也不是神,不过可以给个参考。崩盘不可能,那是要国破家亡,所以排除,跌去一半,有很大的可能性,这次压力确实非同一般。跌去30%,这是板上钉钉。我可以告诉你,每次调整,至少都会有全国平均3成的跌幅。

至于很多多军的地价论、刚需论、政府救市论、这些都不是重点,真正的重点是中国经济已经不可能再维持以前的高增长率,现在的经济盘子太大,你拥有1万元时财富增值率会很高,100万的时候,增值率就不会明显了,这不是经济规律,是历史规律,任何人都阻挡不了的。所以我才说,这次市场下行非同一般,同2011年相比,那次是政府压制,限购限贷,市场需求和信心仍在(嘿嘿,说个题外话,那一次兄弟低买高卖了好几套,两年赚了二百多万)这次不同,几十万亿的盘子,看得见的手也好,看不见的手也好,统统没用。

空军们也别兴奋,罗马不是一天建成的,房价也不会是一天就跌到底的,这将是一个比较长期的过程,至少这一年半载的,你暂时不会有新房住。呵呵,不过对空军们,至少有希望,就是好的。

最后一个问题,跌完后,还会不会涨回来?我想是会的,但就不知道您是否能撑到那个时候了。至少,很多开发商是撑不到那个时候了。

  • 歐陽蒼穹 2017-06-14 12:10

    楼主脸被打得爹妈都不认识了,就这帖子还精华,垃圾堆都不收

  • 高小松90 2017-08-11 11:08

    云南昆明投资酒店首选160万可经营26间标准酒店 昆明市中心现房酒店公寓+首付分期+成熟商圈+繁华地段+需求量大+火车站旁边80米,高铁始发站十月份在此运行,火车站唯一一个新楼盘,不管多大面积均可首付十万一间首付160万买整层700平米可改成20-26个酒店标间,投资首选如有需要请联系,谢谢。

  • 战斧开瓢儿 2017-11-18 11:53

    评论 随狂风去:确实降了,楼主真大神

  • 她的眼会下雨 2018-08-29 22:29

    房价现在涨的你妈都不认识了

  • 逗逗兜兜豆 2018-09-24 18:43

    你们买房都不用钱的,卖房也不需要过户,羡慕啊

  • 正早间琥珀主 2018-09-25 14:06

    评论 随狂风去:16年之前都是唱空的,现在被各种打脸

  • passwyg 2019-05-06 14:45

    这TMD害死一大群傻子,还都说有理!

  • 众里寻她迁百度 2019-10-19 09:15

    评论 歐陽蒼穹:版主故意给精华让大家看到吧。

  • ty_119995763 2022-01-19 14:28

    评论 歐陽蒼穹:哈哈哈哈哈哈

好像都这么说啊,那我们刚需要上户口的是不是再等一年半呢?看到什么信号再买呢

  • 18810434617 2018-01-13 17:58

    ' 过去十年看涨房价的人最后都挣钱了,看空楼市的人到现在还是租房,其中的差别真不是一两句话可以说清楚的。北京购房的机会越来越少,我们怎么才能把握最后的机会,这是个问题值得思考。

  • 逗逗兜兜豆 2018-09-24 18:45

    刚需尽早买吧,去年这会我买了一套,现在同比涨了15个点左右。 今年压力太大,卖了一个11年入手的小房子,比去年同小区,同户型,同面积,涨了他之前售价的20个点

@寓言AV 2楼 2014-04-04 13:18:34

好像都这么说啊,那我们刚需要上户口的是不是再等一年半呢?看到什么信号再买呢

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@随狂风去 4楼 2014-04-04 13:22:47

您需要随时关注房价,开发商降价的手段一般是两个:一是通过打折优惠,二是开新楼时直接降价,当然他们都会给你合理的解释,但你一定要确信一点,买房花的钱少了,就肯定是降了。

当我所说的上述两点特征都不存在时,就可以下手了,再等等吧,别着急,会有惊喜的~

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您意思是说开发商不打折优惠,不做二期开盘开盘降价的时候,就下手买是吗?

您预计三四线的沿海工业小城会跌多少才站得稳?

楼主在哪个城市?

  • u_111012622 2019-12-06 10:25

    tm都让你忽悠的卖掉了

@寓言AV 2楼 2014-04-04 13:18:34

好像都这么说啊,那我们刚需要上户口的是不是再等一年半呢?看到什么信号再买呢

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@随狂风去 4楼 2014-04-04 13:22:47

您需要随时关注房价,开发商降价的手段一般是两个:一是通过打折优惠,二是开新楼时直接降价,当然他们都会给你合理的解释,但你一定要确信一点,买房花的钱少了,就肯定是降了。

当我所说的上述两点特征都不存在时,就可以下手了,再等等吧,别着急,会有惊喜的~

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@寓言AV 5楼 2014-04-04 13:40:47

您意思是说开发商不打折优惠,不做二期开盘开盘降价的时候,就下手买是吗?

您预计三四线的沿海工业小城会跌多少才站得稳?

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这位朋友,没那么死板的,要多监控几个楼盘,每半个月左右去了解下价格,你才能做到心里有数。

三四线城市会滞后,一般是一二线城市领跌,再到逐步扩散到三四线城市,跌幅你看看本文,可做参考

@hostline123 7楼 2014-04-04 13:48:23

楼主在哪个城市?

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主要在成都,北上也经常去

楼主说的这两条(优惠促销和开盘降价)正在宁波发生着

  • 416突突突 2020-12-04 23:43

    宁波楼盘降价了,都还在摇号呢

@寓言AV 10楼 2014-04-04 13:53:39

楼主说的这两条(优惠促销和开盘降价)正在宁波发生着

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呵呵,开发商就这两板斧,全国都一样。

一个框剪结构的楼盘,拿地成本价2400多元/平,其他的成本不知道,请问楼主业内人士,地产商的成本大概多少一平?

  • 叫什么很纠结 2016-09-12 14:00

    框架结构成本一般都是1500左右一平

  • ty_江南895 2017-01-19 15:11

    评论 叫什么很纠结:拿地成本,地的面积是怎么算的?修了33层,每100平方的建筑面积只占3.333平方的实际面积,拿地2400的话,是不是实际100平方是不是只需要3.33*2400不到一万的土地成本?

  • 冰河世纪2017 2017-06-14 14:52

    拿地成本,又叫楼面价。楼面价是按建筑面积每平米算的,和土地面积无关。

@寓言AV 12楼 2014-04-04 13:56:59

一个框剪结构的楼盘,拿地成本价2400多元/平,其他的成本不知道,请问楼主业内人士,地产商的成本大概多少一平?

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我只能大概告诉你成本构成,建安成本区域不同、人工不同、品质不同,会有很大出入。

成本构成:楼面地价+前期费用+设计费用+建安成本(含地下室、地面总平费用)+税费+营销费用+其他费用+5%不可预见费+10%—15%利润=楼价,具体很复杂,比如税这一块,就包含营业税和所得税,费这一块就更多了,前期费用包括地勘、五通一平等等,以上的都是大块,大块费用下还会有各种细目,你的问题我确实没法回答你,你可以根据成本构成自己判断

@hemlocker 13楼 2014-04-04 14:08:36

楼主说得很客观在理,但别忘了一个事实。中国人的跟风心理严重,政府到时能否控制得住是一个很大的问题。。。

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中国政府是有能力控制崩盘的,我们不是日本和香港,如果一切手段都不管用,还有最后的方式,参考1929年经济危机时,美国和欧洲的做法,一个是转嫁,一个是战争,我们是五大流氓之一哦~~~~

谢谢楼主,

不过我看这次跌可能不会短期涨上来了

我刚打电话回老家,老家(内地县级市)也在跌,这次跌好像没分一二三四线,

房观发表观点的人中,楼主是相当客观的一个。顶一个!

看到这么多刚需因为各种各样的压力不得不承受现在高位运行的房价,得奉劝一句,还是忍一忍好。

简单算个帐,2万每平,100平房子,要200万,如果按揭20年,含利息总共要支付300万左右,月供1.3万。如果跌去10%,20年按揭含利息共支付260多万,月供1.1万,跌去20%,含利息支付230多万,月供1万,跌去30%,则含利息只支付200万多一点,月供8千多。

上百万的差价,个人建议,无论如何考虑清楚,即使每年除开花掉的,还能剩下10万纯收入,也得10年啊~~

在跌的波诡云密中上海北京为啥还限购,不要告诉我放开限购房价就狂跌。

我一介百姓,一直想在北京或上海高位接盘,成为众多空军极尽挖苦之能事的loser,却夜夜为限购而苦恼。

  • 胖丁2018 2018-02-15 13:56

    别听楼主忽悠 去年刚在上海假结婚然后假离婚买了房 代价就是全款付 然后去掉了假结婚对象的名字 不是全款贷款的话根本去不了名字 也就实施不了避开限购 限购对于90%的人都是真实存在的

@无处随性 22楼 2014-04-04 15:19:36

在跌的波诡云密中上海北京为啥还限购,不要告诉我放开限购房价就狂跌。

我一介百姓,一直想在北京或上海高位接盘,成为众多空军极尽挖苦之能事的loser,却夜夜为限购而苦恼。

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可以坦白告诉你,有很多方式绕开限购,比如假离婚,比如让父母买,做个假证明也行(开发商和银行即使看出假的也不会说,还会帮你想办法,我还从没听说过因为假证明而让买房人退房的案例,哈哈哈哈)如果你去售楼部,售楼小姐没告诉你绕开的方式,那这个开发商的营销部门就该换人了。

真想买,所谓政策是拦不住你的。最后说一句,限购限贷在各地政策的执行中根本就很无力,限购限贷最大的功能是,打击市场信心,降低人群对房地产市场的预期,其心理作用远远大于实际作用。

  • 桑桑19911119 2016-02-17 20:15

    作为一个售楼菜鸟,表示其实限购想办法主要是为了防有关部门查哦,办法不是那么好想呢??,开发商和银行肯定是积极配合想办法的呢!

  • 赵祖松 2019-07-08 00:50

    确实如此

@随狂风去 听楼主的意思是跌去30%~50%再买,买入的信号是开发商不做促销优惠的时候。 一线城市和二线城市会一样吗? 比如深圳和武汉,都是这样子吗

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