不动产与金融危机还有多远

房产观澜 163634 203

货币政策的终极目标是维护货币数量的分配(distribution)均衡,如此一国国民的交易行为才能够持续进行。这就要求中央银行必须维护价格水平的稳定:首先是价格总水平的稳定;其次是不同价格之间的均衡。所谓“价格总水平的稳定”,是指既要避免通货膨胀又要避免通货紧缩,其衡量指标就是各国央行普遍设定的0-3%的CPI变动率控制目标。所谓“不同价格之间的均衡”,是指不同价格之间的同步变动。

在任何国家,根据交易对象的不同,交易最终只有三种:买卖、租赁和借贷;相应地,交易价格最终也分为三种:商品价格;租金价格和利息价格。在三种交易中,“买卖”交易频率最高,其价格形成机制也最简单,因此商品价格对货币购买力变动最为敏感。租金价格取决于使用者的支付能力,它会跟随商品价格的变动而变动。尽管借贷和买卖同样频繁,但是银行业将“借”与“贷”的存在使得利息价格形成机制最为复杂,它对货币购买力的敏感度最差。因此利息价格的变动不但滞后于商品价格的变动,也滞后于租金价格的变动。在CPI变动率控制目标必须是正值的情况下,购买以不动产为主的固定资产以获得更高的租金收益总是趋利避害的明智选择。用银行贷款购买不动产以获得更高的租金收益甚至是更好的选择。因此,在价格上涨状态下,不动产的繁荣很容易出现。但是不动产交易由于金额巨大,它必须依赖于银行贷款,因此“价格驱动”引发的不动产繁荣必然会给银行业带来巨大风险:

1. 如果银行增量资金减少,购房者减少,开发商资金链断裂,无法还款。

2. 如果利率主动提高到CPI变动率之上,或者CPI变动率下降到利率以下,购房者减少,开发商资金链断裂,无法还款。

3. 如果建成房屋供大于求造成租金价格下跌,购房者减少,开发商资金链断裂,无法还款。

在任何经济体,如果放任利息价格的滞后和不动的繁荣,上述3个节点的出现都只是时间问题,所以房地产业的繁荣总是无法持续,并给一国银行业带来巨大冲击。要避免上述情况的发生,中央银行必须保证利息价格与商品价格同步上涨,即利率在任何时候都要高于CPI变动率:利息价格与商品价格同步变动,就意味着利息与本金的比率要加上CPI变动率;而之前的利率任何时候都不可能≦0,因此同步变动后的利率水平必然高于CPI变动率。由于贷款利率从属于存款利率,因此这里所说的利率指的是“存款利率”。

不当利率导致的不动产泡沫不胜枚举。1991-1993年期间美联储将基准利率降至与CPI变动率相当的水平,房地产市场迅速出现“量价齐升”的局面;2001年到2006年初的大部分时间里,美联储基准利率居然低于CPI变动率,房地产市场便出现一波“长期繁荣”,为“次级贷款危机”(subprime lending crisis)的爆发奠定了基础。2001年加拿大央行大幅降息,存款利率长期低于通货膨胀率,于是不动产价格就开始了长期上涨。在瑞士央行跟随欧洲央行降息之后,瑞士房价已经连续数年迭创新高。泰国2003年之后的存款利率几乎始终低于CPI变动率,于是泰国的“房地产繁荣”持续至今。

香港没有自己的货币制度,港元只能作为“影子美元”跟随美元利率。当利率低于CPI变动率时,香港楼市就出现繁荣;反之,香港楼市则出现萧条。“楼市过山车”上世纪80年代和90年代在香港重复上演了两次,今天的香港楼市正在又一次迈向顶峰。新加坡元也是事实上的“影子美元”,于是2009年至今,新加坡政府出台多轮楼市调控措施,依然无法阻止楼价上涨的脚步。中国、俄罗斯、印度、韩国、中国台湾、沙特等坚持对汇率进行控制的经济体,由于无法确立货币制度,其存款利率长期低于CPI变动率。他们的房地产价格,早已成为与其国民富裕程度不相称的“天价”。

人民币1994年开始成为“影子美元”,中国央行又长期实行利率管制,而且是双向利率管制,导致存款利率长期低于通货膨胀率。于是和其他“重商主义者”一样,中国出现了长期不动产繁荣。如同发达国家在上世纪70年代到80年代初所走过的弯路一样,长期的利率管制导致“影子银行”大量出现。今天,以“民间借贷”为代表的“传统影子银行”、以“银信(证)通”和“委托贷款”等理财产品为代表的“正规军影子银行”与以“天弘增利宝”为代表“货币基金”三箭齐发,基本上宣告中国银行业已经“全面影子化”。利率管制在相当程度上名存实亡导致银行增量资金开始减少,购买行为下降;房屋供大于求造成租金价格不再上涨甚至下跌已经在二、三线城市出现,并有可能向一线城市蔓延。中国的不动产泡沫面临破灭风险。

与此同时,上世纪70年代到80年代初发达国家由于利率管制所造成的“金融危机”(其中最为典型的莫过于美国储蓄和贷款协会危机)也很可能会在中国重演,至少官方也这么认为。2012年10月,时任中国银行董事长的肖钢在《中国日报》上发表署名文章指出:银行发行的“资金池”运作的理财产品,由于期限错配,要用“发新偿旧”来满足到期兑付,本质上是“庞氏骗局”。同样在2012年10月,中国央行副行长潘功胜撰文称,由于受统计范围所限,“货币当局已无法全面评估金融体系的整体风险和货币政策调控效果”。2014年3月份以来频频曝光的信托产品违约事件和开发商资金断裂事件很可能只是冰山一角,上世纪90年代的银行业危机大有可能重演。

中国的城市化率带给房地产业多方的自信多少有些盲目:“中国城市化率”的计算依据是“户口”,而“城市化率”的计算依据是收入来源。换句话说,“中国城市化率”具有鲜明的甚至独一无二的特色,它没有可参照物,类似于宇宙真理。那么,大牌地产商和研究机构的报告如何对比中外的城市化率,从而判定“中国城市化率”偏低呢?再者,每年建成的房屋是否和“中国城市化率”的增长速度相称呢?房地产业创造的“刚性需求”一词,令人很难理解——需求的构成有三个条件:有需要、有确定的购买意愿和购买能力。如果“购买能力”依赖于银行贷款的话,它能够称得上“需求”吗?

@两眼空空放金光 2014-05-28 23:43:05

目前利率是高于cpl啊

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远远低于实际CPI

楼主傻多是不会承认事实的,他们的不要脸程度,岂是我等能够理解的

@80后其实并不弱小 6楼 2014-05-29 21:33:14

楼主傻多是不会承认事实的,他们的不要脸程度,岂是我等能够理解的

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这明明是在看空吧。

迷迷糊糊看懂了一半吧。。感觉这篇文章只做表述不评判,比较客观

按楼主的分析,降息的话会带来又一波短期的增长,就看会不会降了。

  • 客观中国 2017-10-06 13:43

    还降息,银行就该倒闭了!谁还会把钱放银行啊!!!!

都是信用惹的祸,

“中国城市化率”--------- 一个有中国特色的词。

@两眼空空放金光 2014-05-28 23:43:05

目前利率是高于cpl啊

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@投不是炒 4楼 2014-05-29 17:07:41

远远低于实际CPI

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关键是怎么样才算是实际CPI还有实际利率呢?我们是没有所谓市场化基准利率的,CPI数据根据统计结果的来虽然权重设置不同但真实性无需置疑。

楼主,请问,边远山区,,,用3000一平米的价格买高层,,会悲剧吗?

@两眼空空放金光 2014-05-28 23:43:05

目前利率是高于cpl啊

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楼主你是从事什哪个行业,你认为实际cpi是多少,目前存款收益达到多少才可保值?

既然统计都是统计口径的问题,那么楼主的数据也有水分啊。

既然宇宙真理都不是真理,那么货币政策定义就是真理么?

既然美国都有泡沫,中国有泡沫有什么奇怪的?

既然香港房子可以天价,北京房子怎么能不是天价,中国向来有争天下第一的传统的。

既然金融危机每个发达国家都有,中国肯定要发达,肯定也有。

既然城市化率和房产关系不大,房价受供需影响应该不差吧。家产没有多少的会妒忌,家产亿万的也会妒忌,马斯洛原理有一定理由的,架不住人的天性。所以建房买房这个事情何时何地都存在的。

无论多么忧国忧民,中国只要在一个杰出的领导人带领下,突出一点,就能盘活整个。

社会还是精英的社会。

俄罗斯当年突出发展重工业都能争霸世界。中国利用不对称发展,创新发展自己,抗衡某些超级大国不再话下。

最怕的是某些民粹或是某些民运发展舆论为己争利。我们看阿拉伯很可悲,看穆斯林很可悲,看印度很可悲,看印度社会很可悲。他们在看我们也很可悲。

现在国家棋在中盘,属于绞杀局。

兄弟,剪羊毛要看时机,美国那边还没到需要抽回中国楼市钱救命的时候,等它熬不下去就是房价暴跌的时候,美帝要被剪多少毛啊!可怜了中国老百姓还得忍一断时间!

@funian_mp3 2014-05-31 08:59:51

既然统计都是统计口径的问题,那么楼主的数据也有水分啊。

既然宇宙真理都不是真理,那么货币政策定义就是真理么?

既然美国都有泡沫,中国有泡沫有什么奇怪的?

既然香港房子可以天价,北京房子怎么能不是

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有道理,现在日子真的越来越紧了,不过紧点没什么,别过不下去啊,现在一家七口就靠两口子的收入撑着呢…唉

@路人甲乙丙丁4321 19楼 2014-05-31 06:40:13

楼主你是从事什哪个行业,你认为实际cpi是多少,目前存款收益达到多少才可保值?

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CPI统计是个大工程,我个人无法给出数据。存款收益对于存款人自然是越高越好,余额宝我就很喜欢,哈哈。

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