顶级地产投资人教你买房之北京篇——小兵出品

本人从今年开始，每年的年初都将会对热点城市进行分析预测，一来是为广大购房者做一个参考，二来也是想通过这个事，建立一个房地产投资的交流平台。开篇选北京，原因呢，一来是首都，对全国的走势影响力最大；二来毛大庆说北京的房地产他看不懂，说明北京的房地产市场较复杂，所以想挑战一下，不拍苍蝇专打老虎！废话少说，直奔主题。

对北京房地产的分析分成两大部分，首先对城市基本面进行分析，其次对房地产市场进行分析和预测，并给以一定的投资建议，到这一层面就应该能够对买房有足够的参考价值了，不会对具体项目进行点评，一来工作量过大，二来有做广告之嫌，三来不在北京工作无条件踩盘。

一、城市基本面分析

这一部分专业性较强，而且对房地产影响是较长期的，不是直接的，所以尽量简略，直接说结论，有兴趣的朋友，请到我的博客http://blog.sina.com.cn/u/1076927553，或者我的新浪微博@地产小小兵，直接查看原版的报告。

小结

1.北京市经济发展良好，产业结构合理，具有很强的科技创新能力，具备较大的发展后劲。

2.北京市发展对于房地产行业依赖较重，具体分析见城市供需市场分析部分。

3.北京市人口基数较大，新增人口较多，从收入情况来看，本土居民大部分人承担住房消费压力巨大，消费主体应该是新增人口，基本为刚性需求产品为主的市场特征，过高的房价限制了居民改善住房的能力。

总而言之，北京在各方面显示了其巨大的发展潜力，产业结构合理、具备明显核心竞争力，未来会在国家转型升级上起到引领作用，但是北京缺乏民营经济的活跃度，更多的体现权力经济特征，目前中国经济已经由要素驱动阶段进入到创新驱动阶段，应加强市场规则建设，鼓励民资发挥作用。虽然北京是一个非常优秀的城市，但北京的房价明显超出了居民的承受能力，同时也透支了城市优秀前景带来房地产溢价，也就是本地居民和城市的优秀都不足以支撑如此高房价，需要在供需分析部分中予以进一步分析。

二、城市供需市场分析

终于进入到核心部分了，本部分需要做出一些基本前提假设，大量的数据处理，建模进行预测，之后与实际情况进行比对，找到最拟合的方法，最后得出结果。考虑到篇幅，为避免又臭又长，之中的过程予以省略。

（一）一级市场

1.市场化程度

2014年北京市共推出商住类用地共50幅，其中无限制商住用地共6幅，其余均含有两限房、自住房、廉租房、安置房等带限制条件的商住用地，这些限制性住宅很大程度上是带有保障房性质的商品房。将商品住宅和类保障住宅混合出让，窃以为实际上是让市场来解决保障房建设问题，虽然这种方式解决了保障房的建设，但是严重影响了土地出让的市场化程度，直接导致项目开发时存在很多难以解决的问题，同时也对宏观市场调控带来很大的难度。

虽然北京市的土地争夺已经到了令人发指的程度，基本没有勾地的可能性，几乎全部靠举牌，但是我仍然给北京一个差评，这种将商品房和类保障房混在一起的做法，大大降低了一级市场的市场化程度。

2.一级市场市场分析

插入一个表，天涯也不好编辑，不知好使不。

年份 2011 2012 2013 2014

商品住宅面积

（万平） 476.4 267.9 339.6 206

另有自住163.1 另有自住262.3

商品住宅楼面价

（元每平米） 5478 6718 10272 13927

本文的居住面积均小于网上主流数据，其原因思虑再三，应该是商住用地没有进一步将住宅部分提炼出来，而是将商住土地的商业部分统一归为住宅，导致住宅面积偏高，因为概而论之可以将工作简单化，减少工作量。主流数据是准的，但是没有进一步细分去剔除商业部分，而我的数据是我一幅幅土地掰着手指头算出来的，我更相信自己的判断。

对于指标的解释：商品住宅面积指的是商住土地中居住类的规划建筑面积，是根据每幅土地的公告说明以及各类土地居住面积的经验比例计算得出；商品住宅楼面价是利用商住类土地总成交金额除以总规划建筑面积得出；自住指的是自住型商品住宅面积。北京市商品住宅统计口径有包含酒店式公寓和不包含酒店式公寓2种，本文商品住宅不包括酒店式公寓，近包括自住型商品住宅和纯商品住宅。

2011年2月17日开始，北京市实行限购政策，一线城市房地产行业受到明显的限制，尤其看到绿城公司在一线城市大量囤地几乎导致公司倒闭的案例后，房地产行业开始考虑在二三线城市配置项目，分散投资，降低风险。于是，从2011年开始，北京市纯商品住宅成交面积呈现逐步下降趋势。进入2013年，前两年累积的需求以及限购政策失效的预期导致北京商品住宅成交极其火爆（同年也是全中国房地产销售的顶点），再加上意识到二三线市场容量有限，使得房企重新开始考虑聚焦一线城市业务，导致2013年北京土地市场重新火爆，楼面均价和成交总价均创出历史新高。2014年，北京市土地成交面积虽然有一定下降，但是楼面均价再次大幅上升，很多土地甚至出现了非理性竞价，在限定销售价格情况下不断叫高土地价格，甚至到了依靠销售车库和底商才能勉强实现盈利的情况，这样火爆的土地市场反应了土地尤其是纯商品住宅土地的稀缺性。北京市土地稀缺性来自于供应的严重不足，北京市每年计划供应住宅用地面积约1000万平，按照这个供应水平和北京每年新建商品住宅销售量相符，基本能够保证供应，但是考虑到纯居住类用地凤毛麟角，绝大部分居住类用地多包含商业用途部分，其中住宅部分还包含一定比例的安置房、两限房等保障性质住宅，导致商品住宅面积严重不足。多年来北京市居住土地供应不足，已经大大消耗了北京市房企的土地储备，2014年土地的非理性强拍行为只能理解为某些企业土地储备已经耗尽，需要保持持续经营或者保持市场份额，而非追逐利润的行为。

2014年起，北京市采用住宅土地40%面积用于保障房，商品房占60%，其中商品房的50%用于自住型商品住宅的政策。导致制度性的商品住宅土地供应不足，相信这种政策短期内不会改变，而且将会进一步导致商品住宅用地的供不应求。所以北京市的住宅用地将继续处于供不应求的状态，价格将继续攀升，价格的水平直接决定于住宅价格（即在住宅价格一定的情况下，地价将无限接近房企承受上限）。

3.一级市场风险分析

年份 2011 2012 2013 2014

经营性土地成交额 967.9 589.3 1725.2 1893.6

商品房销售额 2886.5 3065.5 3459.1 2510.7

地区生产总值 16000.4 17801 19500.6 21330.8

第一项占第二项比重 33.53% 19.23% 49.87% 75.42%

第一项占第三项比重 6.05% 3.31% 8.85% 8.88%

单位均为亿

表中指标的解释：商品房销售额包括商品住宅和商业、办公等大商业类商品房销售额；第一项占第二项比重指的是经营性土地支出费用占商品房销售收入的比重；第一项占第三项比重指的是经营性土地支出占北京GDP的比重。

需要说明的几个地方：北京市经营性土地成交额是在近4年的商品住宅土地收储量严重不抵消耗量的情况下完成的，即成交额的提升主要依靠地价的提升而不是土地面积的提升；北京市经营性土地成交额是在限购、限房价、限地价等多种行政干预的情况下完成的，实际上成交额是受到了抑制。

首先从城市角度来看，假设北京市是一个企业，GDP是它的营业收入，考虑到GDP当中有民生、公共投资等低收益性的财政预算，10%应该是一个相当不错的利润率。我们看到北京2013、2014年的经营性土地支出占北京GDP的比重已经分别达到8.85%和8.88%，也就是说北京市这家企业近2年的将近90%的利润被用来购买土地。北京不是一家房地产企业，它有全中国最丰富的分工，各行各业发展良好，都需要利用利润进行扩大再生产，不可能将90%的利润都用来购买土地，所以目前土地的成交情况不正常，我相信巨量的土地资金来自于北京以外，即北京在吸血，而不是依靠自身内生动力，这不能持久；就算北京是一个房地产公司，它将90%的利润购买的土地勉强能够补足它消耗的土地量，说明这家地产公司的利润并没有转化为现金流，即没有净现金流入，这也是危险的。

其次，从行业来看，2013、2014年土地费用支出占销售收入分别达到49.87%和75.42%，如果说土地费用占到销售收入一半的话行业还能够勉强维持，那么2014年土地费用占到销售收入超过75%，则是完全不可能依靠自身完成的，这体现了一种变化，即房企重新聚焦一线城市，明显加大了对一线城市的资源配置，在这样一种趋势下，北京商品住宅用地制度性供应不足的问题雪上加霜，土地的价格将会进一步提高。对风险容忍将达到最上限，否则就出不了高价，出不了高价就没有地，没有地就意味着淘汰（实际上陷入了恶性循环，不追意味着淘汰，这么追下去，早晚也是一劫）。而且这种对风险的态度不是企业的个性选择，而是一种集体态度，这种整体对风险最大程度的包容将会把土地市场风险推到最上限。这个上限在什么位置呢？大概是当房地产行业维持既往的趋势发展时问题不大；当房地产行业出现一些波动、一些预期之外的情况，因为回旋的余地很小，将会有一些房企难以为继。

小结：

1.在供需上，商品住宅土地将会进一步供不应求

2.在价格上，商品住宅土地价格将进一步攀升

3.在风险上，土地市场风险已经很高，而且风险将进一步上升

（二）二级市场

1.市场概述

在具体的量化分析之前，我喜欢先对北京的楼市发展进行一下描述，因为对于二级市场的分析涉及到大量的数据分析、建模，对于一般人来说无法理解，也没有必要理解，进行一下形象化的描述，再结合数据和结论，能对于我具体的分析能够有一个更全面、深入的了解，更好的认识。

2014年，从需求角度看。国家全年深化改革，从中央的理念来看，更加重视发展质量，淡化房地产在经济发展中起的作用，在货币政策上采取松紧适度的策略，这个松紧适度不是全面性的松紧适度，而是为了配合国家转型升级的要求，在传统过剩行业从紧、在战略新兴产业从松，进而达到松紧适度的一种方式。在这样一个背景下，银行开始对房地产行业采取审慎的态度，在具体操作上是既提高了房贷获取的难度，又提高了房贷的利率。再加上业界开始出现一些悲观论述，诸如“白银”论，影响了购房者的预期，降低了有效需求。

另一方面从供应角度看，土地市场制度性供应不足，地价快速上升，使得房企有较大的涨价欲望，再加上2013年销售火爆，库存水平较低，使得房企在提升价格的同时，加大了产品供应。

其结果就是在2014年第一季度延续了2013年良好的销售，第二、三季度房贷政策的改变开始体现作用，“白银”论开始出现，有效需求降低，销售萎缩，到第四季度，房贷政策转向有利于房地产行业，需求又开始释放，销售转暖。

对于2015年房市的走势，预计将分成2个阶段。第一阶段9月份之前，房企在整体去库存的经营背景下，为自身完成销售任务，将抑制涨价冲动，首先保证资金回笼，其特征为量升价稳（稳是涨得慢，不是不涨）；第二阶段9月之后，其特征为商品住宅价格的快速拉升，销售量萎缩。

2.供求分析

近4年商品住宅成交情况

年份 2011 2012 2013 2014

商品住宅新增供应面积（万平） 1014 977.6 802.6 1150

商品住宅成交面积（万平） 869 1307.5 1193.8 829.6

纯商住611.9 纯商住991 纯商住946.3 纯商住687

商品住宅价格 21273； 20758 23499 24971

（元每平米） 纯商住21951 纯商住20710 纯商住23400 纯商住25873

期末纯商品住宅待售库存 122915套 80038套 61653套 95800套

（1）商品住宅供应分析

由于北京市土地是限地价，竟限价、自住、租赁类面积的方式，房企获得的土地，自住、限价、租赁类是价格锁定的，所以在进行开发的时候，在第一时间将这些限制性住宅销售出去，回笼资金是最优选择（晚销售价格不变，但折现率升高）。预计2015年北京将会有340万平自住型商品住宅可以开发，故自住型商品住宅供应面积为340万平，约3.8万套。

另外一部分就是纯商品住宅。经计算，得出纯商品住宅供应面积为409.5万平，约3.4万套。（方法略）

两项共计749.5万平，约7.2万套。

（2）商品住宅成交面积

方法一：

从供应角度计算，共计纯商品住宅5.6万套，自住型商品住宅3.2万套，面积958.6万平。（方法略）

方法二：

从需求角度计算，得出需求为第一阶段7.5万套，825.2万平，第二阶段2万套，215.1万平，自住型商品住宅3.2万套，纯商品住宅6.3万套，共计9.5万套，面积为1040.3万平。（方法略）

两种方法分别从供应和需求角度考虑可能的成交量，两者相差不大，故认为该结论较为可靠，取二者平均值1000万平为最后的成交量。

3.价格分析

（1）纯商品住宅

房价主要取决于市场供需状况和货币政策。

市场供需决定房子的实际价值，货币政策决定名义价值。市场供需起基础性作用，决定价值，货币政策决定价格。举个例子，一克黄金如果价值100元钱，如果把人民币多印一倍，一克黄金变成200元钱，不是黄金的价值提高了，只是人民币贬值了50%；如果工业上发现了黄金的新用途，消费量大增，黄金涨到200元一克，这个则是真正价值提高。

北京市近几年土地供应不足，但是这种影响还没有传递到二级市场上，甚至在2014年二级市场还出现了供应过剩的情况，说明北京住宅市场基本还是平衡的。通过近对10年北京楼市成交情况的分析，只有2005年是属于供不应求的，其余年份房价和货币供应情况呈正关联，只有2008、2009金融危机和2011限购政策时有干扰作用，有一定偏差。

故北京市商品住宅的供需平衡、价值稳定，对价格起主要作用的是货币政策，对房价的分析将基于货币政策对房价影响的计算。

经计算，2015年北京市纯商品住宅涨价系数为11.03%，按照我收集到的信息，北京市2014年纯商品住宅均价为28364元每平，则计算得出2015年均价为31492元每平，年底将达到34248元每平。

（2）自住型商品住宅

根据手头上收集的共425.4万平自住型商品住宅限价情况，剔除2014年成交部分，计算得出2015年自住型商品住宅均价为19271元每平。

综合纯商品住宅和自住型商品住宅，加权平均价格为27929元每平。

对房价的长期预测：

从目前土地成交情况来看，2014年的商品住宅库存能够在2015年降低到一个合理水平，但是2016年起，土地供应不足问题就会开始显现，到2017年，供应不足的问题将全面体现出来，其特征为供应下降，价格上升，且价格上升的动力将由货币政策影响为主转换到市场供需情况为主，即供不应求成为价格上涨的主动力，2016、2017年纯商品住宅价格上涨速度加快。

结论：

2015北京商品住宅成交预测

自住型商品住宅 纯商品住宅 商品住宅

成交面积 均价 成交面积 均价 总成交面积 加权均价

289万平 19271元每平 711万平 31492元每平 1000万平 27929元每平

北京的市场就分析到这里了，无论是供应方还是需求方都有比较明显的吸血特征，房企的钱从全国向北京汇集，购房者的钱也从全国向北京汇集，于是支撑起这个庞大的房市，在我的分析中，理论上讲我认为房价没有泡沫的迹象，近十年的房价上涨都是比较合理的，但这个城市的房价高到我也有点茫然，尤其是还会继续快速上涨，就因为这个理论正确，房价就会一直这样涨下去吗？我觉得不会，因为北京房价已经让人望而却步，让人卖房卖地，凭常识这个现象不正常，也不能持久。那么问题的根源在哪里呢，我相信北京的高房价靠提高收入水平、保障房甚至限购等手段都无法解决，北京房价问题不是靠北京自己能够解决的，而是靠更广泛的二三四线城市的发展环境改善来解决，让我们在家乡就有公平的机会、公正的法制、平等的尊严，难道我们就不爱自己的家乡吗？难道北京的天就更蓝吗？

让我们一起努力、一起祝福、一起期待吧！

三、投资建议

1.什么时候买房合适？

现在、立刻、马上。2015年的纯商品住宅均价将到达31492元每平（这些结论的分析过程看市场分析部分），2015年底将达到34248元每平，而且我认为这是相对保守的估计，实际情况可能涨幅更大。而2014年均价仅为28364元每平，如果错过今年前三个季度的机会，很可能购房要多出60万元。所以，如果你还没有房子，2015什么最重要，抓紧落实一套房子是最大的事。

2.是否买自住型商品住宅？

如果能够排上号，保障房优于自住型优于纯商品住宅，但是你要看好这个限定条件，排上号不是说你去办个手续就是排上号了，是说在可预见的时间买到房子，具体来说就是2016年有没有把握买到，如果有，坚决等，30%的优惠不得了，如果没有，这个就不好说了，自住型商品住宅不是保障房，是一种仅北京有的奇葩产品，而且对这个东西非议也比较大，有取消的危险，目前来看至少2016年没有问题，再远就说不准了，怕就怕等了半天取消了，完事你还把这个时机错过了，竹篮打水一场空。再退一步说，你就算轮到了，哪怕就是2017年，这2、3年时间房价的上涨，可能打7折和现在的房价哪个更优惠都说不好。所以，有把握坚决等，没有就赶快买商品住宅，别犹豫。

3.在哪买？

说实话，北京的规划还没有时间来研究，具体的就不讲了，我就讲一个思路，供参考。

买房子说到底就是区位，这个已经被说了无数次了。我还再说一次，我还要说为什么是这样。房子由钢筋、水泥等建筑材料和土地组成，建筑材料是一般产品，它的价格跟着CPI走；土地是要素资源，它的价格是跟着货币政策走。所以你看房价上涨，并不是建筑材料涨价，而是土地的名义价格提升了。所以选好土地才是房价增值的决定性因素，那么什么是好土地呢？就是区位，那么什么又是好区位呢？就是要跟2个东西，一个是钱，一个是人。

先说钱，怎么判断，你就看哪里修地铁多，修路网多、快速路多、公园绿化多等等，因为这些都是免费的，但是能够显著提高你土地价值。做一个比喻，你买了一个劣等农田，租给一个人耕种，他在种田时不断的施肥改良土地，将劣等地变成优等地，你明年再租时价格一定上涨，因为土地改良了。而修路等基础设施的提高就是在改良你的土地，是你获得级差地租，房价升值，最重要的是这些改良费用国家负担。

再说人，人要从质和量两个方面去看。

先说数质。请允许我俗气一点，质简单的说就是钱多，什么样的人钱多呢？一个是为社会创造价值量多的人，一个是在社会生态链居于一个较好分享价值位置的人。创造价值多，就是所在行业是社会急需发展的，当前社会正快速向知识社会转型，急需的就是知识密集型行业，如高科技、创意设计、文化等等；处于较好分享价值位置的行业，往往和要素资源有关系，像金融、地产等，这些行业可以按照要素分享价值。

那么他们在哪里呢？为什么要跟着他们呢？

这些人应该在工作地点周围，人在有条件的情况下，通常会选择离工作地点近一点的地方居住，所以要跟他们，你就要研究城市的产业布局，知识密集型行业汇集地就是这些人的汇集地。再说为什么跟着他们，他们钱多，所以只要钱够了就会买更大的，离工作更近的房子，房价和收入水平呈正相关的，强大的购买力会使得房价表现更出色。

再说量，顾名思义就是人多。人多需求就多，需求多，价格就会提高，很简单的道理，不再赘述。那么你就要研究未来哪里会有更多的人，这个你就要研究城市不同板块的功能定位，以北京来说，好像通州是一个承载人口的副中心，这个我研究的不多，就是举个例子吧。

先说这么多，这个报告写得好累，光收集、整理、辨别资料就用了我半个月，看了N版数据，经过相互考证留下了相对认为比较靠谱的，然后就是建模计算，每天浑浑噩噩，终于完成了有一种大功告成的感觉，如果大家觉得写得还可以，对买房有一定帮助的话，希望给顶一顶，支持一下，对我是一种鼓励。也欢迎朋友们和我交流，我也会积极的回复，天涯上可能回复不及时，大家可以到我的博客或者微博留言。我的博客http://blog.sina.com.cn/u/1076927553，我的新浪微博@地产小小兵。

下一步有空的话，会选择上海做一个分析，敬请期待！

小兵出品，必属精品！