闲得蛋疼，说说一线城市房价

房产观澜 1561010 12201

沉默的崖山 楼主

2016-03-23 23:22

对于一线房市及具体买卖房屋，有一点感想，兹录于下，三言两语，不多解释：

1， 长期价格看涨，原因,其一，不可再生之土地资源与级差地租，其二，资源配置地域极不均衡，其三，货币金融政策的宽松可能持续较长时期。

2， 目前一线与其他地区房价差距，仍远远未达到正常水平，继续拉大才是正常的。

3， 一线限购是一种保护，限制资金过多过快由三四线流向一线房市，对一线有购房资格的人而言，限购是一种隐形福利。

4， 只有（仅仅是如果，因为也许不发生）MBS与取消限购后，才能看到一线房价的真实水平。初步推测，币值面值名义上应高于香港甚至纽约。

5， 一线房价崩溃，概率极低，几乎可以忽略不计。

6， 绝对不要将股市与房市类似看待，请思考空头与筹码问题。

7， 一线城市价格见顶标志，其一：房屋流转少，房产中介大量关闭；其二，绝大多数人不再谈论房价，更多讨论租金。

8， 筹码价低+金融杠杆+货币宽松，从这三个因素分析，一线房产投资的黄金时期已过。

9， 目前的限购限贷以及交易税情况，有力抑制了房产投资行为。

10， 一线刚需，随时买入，及早买入，尽最大能力做金融最大杠杆买入。

11， 房屋置换，尽快及早，踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要，不必在于卖出与买入的微小价格波动，这点波动负面效应，主要是心理上感性上难以接受，其带来的实际利益损失，远小于踏错时间节点的损失。

12， 学区房，见仁见智，由于一般居住体检欠佳，高位接盘而长期持有风险较大。

13， 交通（地铁）、小区环境、周边配套，属居住体验，极其重要，而交通第一位。

14， 噪声、采光为外部刚性环境，缺陷无法弥补。

15， 户型：斜角及不规则空间，不好，相似大小面积，功能区越多越好，阳台，越多越好，相对独立的餐厅，非常重要，如有独立储物空间，最佳，三条动线（大门至客厅，厨房至餐厅，卧室至卫生间）互不干扰为佳，明厨明卫最佳，若否，暗卫尚可接受，暗厨似难忍受。

16， 看二手房，不要在意装修，不要在意装修，不要在意装修，重要的话说三遍。

宏观经济与一线房产

1， 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产，两套经济运行系统，比如汇市资本流动。

2， 经济形势比以前差，但远未到所谓崩溃地步，如果你坚信牛刀大师的话，请相信在经济崩溃之前很久，你已经崩溃。

3， 蒙代尔不可能三角，短期内可以做到可能，实在不行，变成二角即可。

4， 资源分布不均，土地资源不可再生，居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产，加上其他优质资产投资管道狭窄，决定了对普通老百姓而言，没有比一线核心区房产更优质的资产了。

5， 经济下行和一线房价上行，可以并行不悖，逻辑上并无冲突之处。

6， 一线房市，对普通百姓而言，是目前最公平最透明的市场，符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律，目前的态势是存量基础上的供需博弈，基本无泡沫。

7， 限购与交易税费相关规定，很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥（泡沫）的可能性。

8， 在三四线去库存的基调下，限购短期内不会放松，尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。

9， 由于资源分布过于集中不均衡，因此房价见顶后放松限购较为适宜，但是不放松限购，房价如何见顶？这个命题吊诡。推测很长很长时间内，一线尤其京沪，不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。

10， 本次救市，主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防，此后，可能有MBS闪亮登场，MBS之后，房市基本完全市场化。

11， 说到MBS，不得不说说美帝两房，由于08危机，美帝两房形象给人感觉很差，其实，两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病，只是一次感冒而已。

关于买房，闲聊几句：

一，本人观察与总结的，普通人具有的三个心理特点：1，对流通性良好的资本形式，比如现金的特别喜好，属于正面情绪；2，对资产（资本固化的实际标的物）的价值变动敏感性差；3，对债务的恐惧，属于负面情绪。

分析：

一，在通胀高于利息情况下，现金（包括产生利息的存款形式）不是资本良好的形式，从资本增值的角度，属于负面资本形式。

二，在债务还能承受情况下（无法按期偿还或严重影响生活质量），只要债务利息低于通胀程度，从资本增值角度而言，债务即为正面资本形式，如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产，那么，这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。

老生常谈的几点补充：

1，大城市的房子，天然具有金融及居住双重属性，金融属性具体表现即是担保物权的快速实现，也即只要房屋抵押贷款存在一天，金融属性就存在一天。某种意义上而言，一线城市尤其是核心区房产，等同于本币的硬通货。

2，一线房产的价格，和市场上买家的支付能力有关，和当地收入并无直接关系，反映收入的只是租金，也即，很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。

3，城市房价的差别，取决于当地产业级别和房屋供需情况，如深圳和广州，前者是高科技型服务型供应量相对小，后者是贸易型而供应量大，因此深圳房价远高于广州，非常符合规律。

4，京沪属于金融服务型，长久看来，其核心区房价应高于深圳，目前情况，因为限购和交易税费等政策性原因。

5，房价不是炒出来的，这么大的体量，你倒是炒炒看？即便是资本市场的做空或者做多，也大多是顺趋势的扣扳机效应。

6，对高房价抱怨心理，很大部分来自于房价上涨过快，也就是有支付能力到支付困难的时间太快，一时心理无法适应。大城市的后来者，也许就不会抱怨房价高了，正如现在去纽约居住的居民，会抱怨买不起纽约核心区的房产吗？

沉默的崖山 楼主

2016-03-23 23:22

 1楼

以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法，近大半年的房价发展趋势，基本验证了当初的判断，以下是对未来短中期的分析与预判：

1， 信贷的宽松，为影响一线房价上涨的基本因素，但是，一线房价的上涨，是信贷的后果，而非其根本动机，或者说根本目的不在于抬高房价，而是通过房屋的流通促进信贷的完成，进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险（附：普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷）。

2， 城市的房价由供需及信贷两方面因素决定，前者决定需求，后者决定需求的有效性（即购买力），从这两个因素分析，一线房产作为稀缺资源与优质投资标的，价格必然继续上涨。

3， 由于一线房产资源的相对稀缺性，因此总体上呈现供不应求趋势（否则无需限购），因此分析房价走势，必须从信贷方面考虑，而信贷基本来自于金融机构，所以可以站在金融机构（银行）的角度分析问题。

4， 信用是银行的根本，存贷为银行的运作方式，不良债务与流动性紧张是银行最为担心之事，目前经济下行，优质信贷渠道较少，既往不良债务（主要为地方债）负担沉重，而一直以来，住房按揭为银行优质信贷产品，因此今年年初1月及2月份的所谓天量信贷，是符合金融逻辑的。

5， 信贷对房市的目标：提高抵押品名义价格，促进流动性从储蓄等领域转移到银行，从而加大商业银行流动性，同时提高优质信贷与不良债务的比例，降低系统性金融风险的发生。

6， 资产证券化为未来金融的一种方向与趋势，如果完全限制商品房流通（比如绝对限购或者使得交易成本无限增高），如何证券化？

7， 银行的首要责任是风险控制，至于房价的高低，银行不负有任何义务与责任，也即，只要相关的住房信贷风险控制恰当，银行是乐于通过房屋流通完成优质信贷的。关于这一点，请参看央行财政部近期关于中国个人住房贷款风险的公开说法。

8， 可以预测，近期一线城市房产的基调，应该是促进流通，而不是限制，当然是在信贷风险控制的基本条件下（比如首付贷零首付等，虽然加强购买力促进流通，但是难以控制相关金融风险，必须严格监管限制或取缔），从促进流通的角度，预测一线城市的交易成本将会进一步下降，而不是上升，由于一线房产为卖方市场，交易税费等费用习惯上均由买家支付，因此交易费用的下降，会增加有效需求，促进流通，促进信贷。

9， 因此，无论所谓营改增云云，实际操作方向，预测为降低交易成本而非增大。

10， 一线房价，未来短中期：涨涨涨。强二线核心区，未来短中期：涨涨涨。原理相同。

说明：

1， 以上为本人闲得蛋疼之理论扯蛋，作为投资参考与否，在于你自己的独立判断，与我无关。

2， 如果有问题咨询，有时间有心情就扯两句，不回答也请不要见怪。

3， 所有问题，如归回答，一律免费，对错我不管，我又不是神仙，想找神仙，请找牛刀大师。

4， 尽管不反对别人收费咨询，我不收费，一则没那闲心，二则这些事情也就一层纸点破而已不值钱，三则我相信赠人玫瑰手留余香。

5， 心中所愿主要阅读思考对象：一线刚需与刚改。大部分都是读书出来的，不容易，对大部分这类人而言，也许这是最后一班拥有一线住房的车了，含泪咬牙，遇到合适的，就买入吧。

6， 最烦几种大神：其一，拿股市类比房市的，其二，从收入租售比考虑一线房价的，其三，从日本、香港既往经验中类比得出房价崩盘的，其四，从波罗的海指数、外汇等方面扯几把蛋看空房价的…….最后一类可怜又可恨，就是含泪痛心普通劳动者买不起一线房子的，从而骂zf骂银行…..或者歌颂美国，我勒个去，你买不起京沪深房子就骂，你丫买不起纽约核心区房子，你丫的怎么不骂？难道京沪房子逼格就天生比纽约贱？

  • 文先丞 2016-03-25 09:10

    @沉默的崖山 ：本土豪赏1个赞（100赏金）聊表敬意。对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝

  • yangpear 2016-03-25 17:18

    正解，房贷是银行的优质资产

  • 一蓉蓉一 2016-04-03 22:37

    虽然只看懂一点点，也马克下

  • xiao星星98 2016-04-06 08:51

    美国人口少，中国人口多全往1 2线集中，必定会涨啊。资源就那么多，最后就是价高者得。

  • 园林一客 2016-04-09 23:48

    有人说，在一线参于炒房买房的，大部是tg,刚需？笑话！

  • 新神州无情 2016-04-10 18:27

    @沉默的崖山 ：本土豪赏1朵鲜花（100赏金）聊表敬意。对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝

  • 跳跳虎fk 2016-04-27 01:13

    好文章好东西，起码要看3遍。

  • lee姑娘 2016-05-09 09:44

    8分钟，我到地铁口步行的长度；900米，我与奥体中心的距离；1个转角，领略G20峰会的魅力。当别人上班堵在路上，我正在畅达的地铁里，当别人为峰会和亚运远道而来，我正在窗口远眺风景。【杭州市信息安全产业园】现房火爆招租，日租金仅0.5元/㎡,再享400元/㎡装修补贴。275-1383㎡办公空间，层高4.79米

  • u_112711460 2016-05-19 17:28

    感谢分享

  • 后山冥王 2016-06-11 00:31

    声明6个人感觉堪称精辟总结。一个字“赞”！

干愤怒的小咪

2016-03-23 23:31

 2楼

顶

  • 垃圾姑娘列 2016-06-15 15:27

    我来说说这蛋疼的房价 不知道可对 帮我看看 好不 http://t.cn/R5GSonM

  • 长风几万里my0928 2016-12-30 23:36

    到了年底看到这篇文章，真感到楼主是真正的高手，无比佩服。天涯里象楼主这样的高人太少了，楼主的水平超过了很多很多专家。

  • 潘多拉星球大使 2017-09-06 17:17

    你的房子翻倍了吧，这么开心

  • tangxingjian66 2017-11-26 23:03

    蛊惑人心

  • 无为后有为 2020-03-15 19:44

    评论 长风几万里my0928 ：看看kk大神的吧，再看看时间，你会发现是不是穿越了。

u_103171885

2016-03-23 23:37

 3楼

写的挺好。

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-03-24 22:17

    谢谢

  • arieslibra 2016-04-09 17:45

    评论 沉默的崖山：二手房不在意装修，谁告诉你的哦，同等价位情况下，装修很多白送，婚装1-2年和10年区别不要太大，二手房看的东西很多，每个人需求也不一样，就拿复式来说，有的点名不要复式，有的非要复式，有的不要大露台，有的点名要露台，有的点名要电梯房，有的绝对不要电梯房。

  • werng521 2016-04-21 10:50

    评论 arieslibra：你还是歇会 你大概都没看出来楼主什么意思？水平差太多

  • arieslibra 2016-04-21 18:23

    评论 werng521：我没说楼主其他的，就说第16条二手房不看装修这个问题，你连我说的是针对什么都没搞清楚，你水平不仅差，还没有基本礼貌道德，没看清楚就吠。

  • 乡下小胖子 2016-04-28 09:13

    评论 arieslibra：楼主的意思大概是说，不要因为装修好，就放弃交通等配套的优先考量的意思吧。同样的价钱位置朝向，再笨也知道选装修好那套

  • 爱家爱老婆爱自己 2016-06-03 09:02

    二手房还真不要看装修，除非是新房，我刚买了北京的二手房，最后租户说了，里面的东西全都不要，他们自己买新的，你说装修有用吗？

  • 后山冥王 2016-06-11 00:35

    这个绝对是观点层面的问题。不是观点对错的问题。呵呵

  • zhulonggu 2016-07-21 14:45

    我同学当年买房就是因为装修问题。说明白就是小区新旧的问题。而买了很偏的地方的房子结果少赚了很多很多钱。

  • werng521 2016-07-27 11:50

    评论 arieslibra：夏虫不语冰

  • 13367830340 2016-08-12 23:12

    评论 爱家爱老婆爱自己：你那是几万块的垃圾装修啊 装修和装修区别可大了

cj259

2016-03-23 23:39

 4楼

好文！

  • 都改善咧 2017-07-11 09:07

    评论 cj259： 有人说，贷款买房，再拿一部分钱变成刀，等水淹七军后，再变回来还房贷，说不定能白赚一套房。

  • 爱读书的园丁 2018-11-30 16:36

    我把论坛里一些精彩贴整理成了PDF精编版，可以珍藏了慢慢品读学习，需要的来我天涯号私我或者留言我发你，一起交流学习。

平凡的幸福0912

2016-03-23 23:43

 5楼

在一线买房越来越难了。

  • jiafu0722 2016-07-14 14:01

    如果你在一线城市做的是一线城市的买卖，那就会买得起，如果你在那做的是2线城市的事，可能累一点也买得起，如果你做的是3线和3线以下的事，那还是去3线城市买吧。

  • 383555842 2016-07-22 19:52

    一线城市做啥事属于一线

  • 乡下小胖子 2016-07-25 20:41

    评论 383555842：想想什么东西是一线城市有，二线城市绝对没有的

  • 383555842 2016-07-25 22:58

    评论 乡下小胖子：我想的到就不用问了。别卖关子。这样会没朋友

  • 乡下小胖子 2016-07-25 23:01

    评论 383555842：其实后面有人提到的。北京的政治，上海的金融，深圳的高科技。当然也许相互有交叉，或者有些二线略有一些类似的。但是最强的三种一定在这三个一线

  • balabala39 2016-09-10 15:19

    @383555842

  • C谭畅18523616124 2016-09-24 18:38

    突然间觉得重庆还挺好的，位置最好的房价一平也不过1.5万，精装别墅除外，我想那么多人在一线城市挣扎，怎么不来二线城市潇洒。

  • 琳兒学崖 2016-10-24 11:45

    深圳东进发展惠州大亚湾，这边去年房价也才三四千一平，现在房价涨到13000到22000一平了，去年，坏境一般得很，现在发展得很漂亮，可以加我微信号：13723787289（同手机号码），现一线房子政府限购，房价限涨，到处看看，说不定有意外的收获，。、偷偷的告诉你，大亚湾现在政府还没有限购哦

  • 编剧房子 2017-01-16 14:08

    到那个位置自然就只知道了

  • 北京土著1969 2017-06-07 18:31

    可以先买小的,有钱再换大的,没资格就等着吧,不可能永远限购

干愤怒的小咪

2016-03-24 00:18

 7楼

@一米阳光8898 借花献佛，不过我估计您可能是看不下去。

u_104290805

2016-03-24 00:25

 8楼

好文

纯云美人创业导师

2016-03-24 00:36

 9楼

年后年前速度太快了，真绝望

12CM空间

2016-03-24 01:03

 10楼

对`就是这么回事. 所以我深圳的房子不卖了.

尊品人生

2016-03-24 05:22

 11楼

讲的句句在理，楼主是明白人。除了没有用数字列举。讲话口气像人智强??。请教楼主，西城学区房与通州新市府概念哪个更有投资价值？

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-03-24 22:22

    西城次新房，最优质房产，闭眼买入持有.....西城老破小学区房，高位接盘长期持有，有风险.....通州，区域分化，潜力大同时风险大

  • 使劲儿这腾吧 2016-03-29 13:34

    评论 沉默的崖山：请教楼主，西城老破小的定义是什么？96年的算老吗？

  • 尊品人生 2016-04-04 06:39

    @沉默的崖山 我最近更看好西城区的老破小，前提中小学区要硬，平房，老的筒子楼优先，其次老楼龄的六层房与棚户混杂的优先。白纸坊与天坛的棚改国家投入巨大，短时间签约率高说明，甜头大。

  • werng521 2016-04-21 10:56

    评论 沉默的崖山：楼主 我去年在大厂（北京周边）买的房子 主要当时是觉得他离副中心不远 房价也有所上涨 现在我想在香河再入手一套 但是现在房价涨势很快 也都破万了 香河城建都在不让出售 所以房产销售再推荐永清（离北京65公里）和霸州（80公里）的房子 问我要不要入手 给个主意

  • C谭畅18523616124 2016-09-24 18:39

    突然间觉得重庆还挺好的，那么多人在一线城市挣扎，怎么不来二线城市潇洒？？？？？？？？、、、、

沪深大灰狼

2016-03-24 06:23

 13楼

说实话会被喷的，楼主做好准备了吗

还是免了吧

2016-03-24 06:48

 14楼

@无锡人689

mmcbbz

2016-03-24 07:16

 16楼

楼主，苏州房价呢你说说，哪里是核心区？谢谢楼主

裸睡有利健康

2016-03-24 07:43

 17楼

京沪深三大一线城市房价将和其他二线城市越拉越大，不要用二线城市的眼光来看一线城市的房价

  • itfangche 2020-04-05 17:41

    现在差距太大了，北京房价是郑州房价5倍以上， 10年前只是3倍。 20年前是2倍

秋天的小树苗

2016-03-24 08:17

 18楼

老师，终于等到您的大作了!哈哈，不鸣则已，一鸣惊人!

人到中年心累

2016-03-24 08:17

 19楼

@沉默的崖山 1楼 2016-03-23 23:22:00

以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法，近大半年的房价发展趋势，基本验证了当初的判断，以下是对未来短中期的分析与预判：

1， 信贷的宽松，为影响一线房价上涨的基本因素，但是，一线房价的上涨，是信贷的后果，而非其根本动机，或者说根本目的不在于抬高房价，而是通过房屋的流通促进信贷的完成，进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险（附：普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷

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mark

干愤怒的小咪

2016-03-24 09:03

 20楼

这帖子真有嚼头！

小鸥的世界

2016-03-24 09:25

 22楼

@沉默的崖山 2016-03-23 23:22:28

以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法，近大半年的房价发展趋势，基本验证了当初的判断，以下是对未来短中期的分析与预判：

1， 信贷的宽松，为影响一线房价上涨的基本因素，但是，一线房价的上涨，是信贷的后果，而非其根本动机，或者说根本目的不在于抬高房价，而是通过房屋的流通促进信贷的完成，进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险（附：普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信......

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写的真好！

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-03-24 22:31

    谢谢

  • ty_瑷珲 2016-07-17 00:06

    @沉默的崖山 老师，刚看着您的回答，真的太谢谢您了，我不太懂房子，在我看来通州没有成型，副中心还很远，我感觉中央区的话，东城应该会好吧，还有就是大兴？但是真的没有概念，想听您的高见

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-07-17 00:17

    评论 ty_瑷珲：如果中长持，也许大兴可以考虑，您自己过去看看，最好

  • 果妈2020 2016-09-28 14:11

    评论 沉默的崖山 ：楼主，你好！坐标广州，看了一15年楼龄的楼梯房，靠公园，交通也方便。总共9楼，顶楼的190万，6楼的245万，但只买的起9楼的。请问为何说楼梯楼的顶楼是屎楼呢？因为热，高吗？求回复， 谢谢！

  • 冷静面对一切 2017-09-15 11:07

    顶楼应该是上下楼不方便并且热吧，但说不定以后会加装电梯的

vivianna11

2016-03-24 09:45

 23楼

@还是免了吧 2016-03-24 07:06:53

非常完美，只有一点不可认同。

实际上深圳的单价长期高于京沪，特别是转型成功后。深圳创新，高科技，金融一体，面积小于后者太多，人口却差不甚远。

就房价而言比较合理的排名应该是京深沪。

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纯粹讨论一下哦，上海北京现在的价格并不能体现出真实的房价，深圳由于落户比北京上海容易，限购也没有北上那么紧，所以深圳房价要比北上真实不少，所以光是比房价高低，并不适合放在一起比较

Shirley327

2016-03-24 10:12

 24楼

mark，虽然看不太懂。。。2015年12月份买房的飘过，躲过这次大涨，感觉跟经历生死似的。。。

  • 浮出水面84 2016-03-24 15:46

    恭喜恭喜！

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-03-24 22:33

    恭喜

  • werng521 2016-04-21 10:59

    跟我一样 我也是去年12月购房

  • 剑中花 2016-09-20 10:49

    特别是今天G20后的杭州！！！！ 嘿嘿15年3月下手的吓出一身汗。

  • Shirley327 2016-09-24 19:45

    评论 剑中花：我买的房子，每平米已经涨了一万多。我觉得太不正常了，不知道过了这股风会不会跌一些。

  • Shirley327 2016-09-24 19:46

    评论 沉默的崖山：谢谢LZ，我在帝都东四环买的房子，每平米已经涨了一万多，感觉好爽啊。但是这次涨得有些太变态了，不知道过段时间会不会跌一些。

  • itfangche 2020-04-05 17:46

    评论 Shirley327：哪个小区，涨幅这么低

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