闲得蛋疼,说说一线城市房价

房产观澜 1561010 12201

对于一线房市及具体买卖房屋,有一点感想,兹录于下,三言两语,不多解释:

1, 长期价格看涨,原因,其一,不可再生之土地资源与级差地租,其二,资源配置地域极不均衡,其三,货币金融政策的宽松可能持续较长时期。

2, 目前一线与其他地区房价差距,仍远远未达到正常水平,继续拉大才是正常的。

3, 一线限购是一种保护,限制资金过多过快由三四线流向一线房市,对一线有购房资格的人而言,限购是一种隐形福利。

4, 只有(仅仅是如果,因为也许不发生)MBS与取消限购后,才能看到一线房价的真实水平。初步推测,币值面值名义上应高于香港甚至纽约。

5, 一线房价崩溃,概率极低,几乎可以忽略不计。

6, 绝对不要将股市与房市类似看待,请思考空头与筹码问题。

7, 一线城市价格见顶标志,其一:房屋流转少,房产中介大量关闭;其二,绝大多数人不再谈论房价,更多讨论租金。

8, 筹码价低+金融杠杆+货币宽松,从这三个因素分析,一线房产投资的黄金时期已过。

9, 目前的限购限贷以及交易税情况,有力抑制了房产投资行为。

10, 一线刚需,随时买入,及早买入,尽最大能力做金融最大杠杆买入。

11, 房屋置换,尽快及早,踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要,不必在于卖出与买入的微小价格波动,这点波动负面效应,主要是心理上感性上难以接受,其带来的实际利益损失,远小于踏错时间节点的损失。

12, 学区房,见仁见智,由于一般居住体检欠佳,高位接盘而长期持有风险较大。

13, 交通(地铁)、小区环境、周边配套,属居住体验,极其重要,而交通第一位。

14, 噪声、采光为外部刚性环境,缺陷无法弥补。

15, 户型:斜角及不规则空间,不好,相似大小面积,功能区越多越好,阳台,越多越好,相对独立的餐厅,非常重要,如有独立储物空间,最佳,三条动线(大门至客厅,厨房至餐厅,卧室至卫生间)互不干扰为佳,明厨明卫最佳,若否,暗卫尚可接受,暗厨似难忍受。

16, 看二手房,不要在意装修,不要在意装修,不要在意装修,重要的话说三遍。

宏观经济与一线房产

1, 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产,两套经济运行系统,比如汇市资本流动。

2, 经济形势比以前差,但远未到所谓崩溃地步,如果你坚信牛刀大师的话,请相信在经济崩溃之前很久,你已经崩溃。

3, 蒙代尔不可能三角,短期内可以做到可能,实在不行,变成二角即可。

4, 资源分布不均,土地资源不可再生,居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产,加上其他优质资产投资管道狭窄,决定了对普通老百姓而言,没有比一线核心区房产更优质的资产了。

5, 经济下行和一线房价上行,可以并行不悖,逻辑上并无冲突之处。

6, 一线房市,对普通百姓而言,是目前最公平最透明的市场,符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律,目前的态势是存量基础上的供需博弈,基本无泡沫。

7, 限购与交易税费相关规定,很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥(泡沫)的可能性。

8, 在三四线去库存的基调下,限购短期内不会放松,尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。

9, 由于资源分布过于集中不均衡,因此房价见顶后放松限购较为适宜,但是不放松限购,房价如何见顶?这个命题吊诡。推测很长很长时间内,一线尤其京沪,不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。

10, 本次救市,主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防,此后,可能有MBS闪亮登场,MBS之后,房市基本完全市场化。

11, 说到MBS,不得不说说美帝两房,由于08危机,美帝两房形象给人感觉很差,其实,两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病,只是一次感冒而已。

关于买房,闲聊几句:

一,本人观察与总结的,普通人具有的三个心理特点:1,对流通性良好的资本形式,比如现金的特别喜好,属于正面情绪;2,对资产(资本固化的实际标的物)的价值变动敏感性差;3,对债务的恐惧,属于负面情绪。

分析:

一,在通胀高于利息情况下,现金(包括产生利息的存款形式)不是资本良好的形式,从资本增值的角度,属于负面资本形式。

二,在债务还能承受情况下(无法按期偿还或严重影响生活质量),只要债务利息低于通胀程度,从资本增值角度而言,债务即为正面资本形式,如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产,那么,这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。

老生常谈的几点补充:

1,大城市的房子,天然具有金融及居住双重属性,金融属性具体表现即是担保物权的快速实现,也即只要房屋抵押贷款存在一天,金融属性就存在一天。某种意义上而言,一线城市尤其是核心区房产,等同于本币的硬通货。

2,一线房产的价格,和市场上买家的支付能力有关,和当地收入并无直接关系,反映收入的只是租金,也即,很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。

3,城市房价的差别,取决于当地产业级别和房屋供需情况,如深圳和广州,前者是高科技型服务型供应量相对小,后者是贸易型而供应量大,因此深圳房价远高于广州,非常符合规律。

4,京沪属于金融服务型,长久看来,其核心区房价应高于深圳,目前情况,因为限购和交易税费等政策性原因。

5,房价不是炒出来的,这么大的体量,你倒是炒炒看?即便是资本市场的做空或者做多,也大多是顺趋势的扣扳机效应。

6,对高房价抱怨心理,很大部分来自于房价上涨过快,也就是有支付能力到支付困难的时间太快,一时心理无法适应。大城市的后来者,也许就不会抱怨房价高了,正如现在去纽约居住的居民,会抱怨买不起纽约核心区的房产吗?

以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法,近大半年的房价发展趋势,基本验证了当初的判断,以下是对未来短中期的分析与预判:

1, 信贷的宽松,为影响一线房价上涨的基本因素,但是,一线房价的上涨,是信贷的后果,而非其根本动机,或者说根本目的不在于抬高房价,而是通过房屋的流通促进信贷的完成,进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险(附:普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷)。

2, 城市的房价由供需及信贷两方面因素决定,前者决定需求,后者决定需求的有效性(即购买力),从这两个因素分析,一线房产作为稀缺资源与优质投资标的,价格必然继续上涨。

3, 由于一线房产资源的相对稀缺性,因此总体上呈现供不应求趋势(否则无需限购),因此分析房价走势,必须从信贷方面考虑,而信贷基本来自于金融机构,所以可以站在金融机构(银行)的角度分析问题。

4, 信用是银行的根本,存贷为银行的运作方式,不良债务与流动性紧张是银行最为担心之事,目前经济下行,优质信贷渠道较少,既往不良债务(主要为地方债)负担沉重,而一直以来,住房按揭为银行优质信贷产品,因此今年年初1月及2月份的所谓天量信贷,是符合金融逻辑的。

5, 信贷对房市的目标:提高抵押品名义价格,促进流动性从储蓄等领域转移到银行,从而加大商业银行流动性,同时提高优质信贷与不良债务的比例,降低系统性金融风险的发生。

6, 资产证券化为未来金融的一种方向与趋势,如果完全限制商品房流通(比如绝对限购或者使得交易成本无限增高),如何证券化?

7, 银行的首要责任是风险控制,至于房价的高低,银行不负有任何义务与责任,也即,只要相关的住房信贷风险控制恰当,银行是乐于通过房屋流通完成优质信贷的。关于这一点,请参看央行财政部近期关于中国个人住房贷款风险的公开说法。

8, 可以预测,近期一线城市房产的基调,应该是促进流通,而不是限制,当然是在信贷风险控制的基本条件下(比如首付贷零首付等,虽然加强购买力促进流通,但是难以控制相关金融风险,必须严格监管限制或取缔),从促进流通的角度,预测一线城市的交易成本将会进一步下降,而不是上升,由于一线房产为卖方市场,交易税费等费用习惯上均由买家支付,因此交易费用的下降,会增加有效需求,促进流通,促进信贷。

9, 因此,无论所谓营改增云云,实际操作方向,预测为降低交易成本而非增大。

10, 一线房价,未来短中期:涨涨涨。强二线核心区,未来短中期:涨涨涨。原理相同。

说明:

1, 以上为本人闲得蛋疼之理论扯蛋,作为投资参考与否,在于你自己的独立判断,与我无关。

2, 如果有问题咨询,有时间有心情就扯两句,不回答也请不要见怪。

3, 所有问题,如归回答,一律免费,对错我不管,我又不是神仙,想找神仙,请找牛刀大师。

4, 尽管不反对别人收费咨询,我不收费,一则没那闲心,二则这些事情也就一层纸点破而已不值钱,三则我相信赠人玫瑰手留余香。

5, 心中所愿主要阅读思考对象:一线刚需与刚改。大部分都是读书出来的,不容易,对大部分这类人而言,也许这是最后一班拥有一线住房的车了,含泪咬牙,遇到合适的,就买入吧。

6, 最烦几种大神:其一,拿股市类比房市的,其二,从收入租售比考虑一线房价的,其三,从日本、香港既往经验中类比得出房价崩盘的,其四,从波罗的海指数、外汇等方面扯几把蛋看空房价的…….最后一类可怜又可恨,就是含泪痛心普通劳动者买不起一线房子的,从而骂zf骂银行…..或者歌颂美国,我勒个去,你买不起京沪深房子就骂,你丫买不起纽约核心区房子,你丫的怎么不骂?难道京沪房子逼格就天生比纽约贱?

  • 文先丞 2016-03-25 09:10

    @沉默的崖山 :本土豪赏1个赞(100赏金)聊表敬意。对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝

  • yangpear 2016-03-25 17:18

    正解,房贷是银行的优质资产

  • 一蓉蓉一 2016-04-03 22:37

    虽然只看懂一点点,也马克下

  • xiao星星98 2016-04-06 08:51

    美国人口少,中国人口多全往1 2线集中,必定会涨啊。资源就那么多,最后就是价高者得。

  • 园林一客 2016-04-09 23:48

    有人说,在一线参于炒房买房的,大部是tg,刚需?笑话!

  • 新神州无情 2016-04-10 18:27

    @沉默的崖山 :本土豪赏1朵鲜花(100赏金)聊表敬意。对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝

  • 跳跳虎fk 2016-04-27 01:13

    好文章好东西,起码要看3遍。

  • lee姑娘 2016-05-09 09:44

    8分钟,我到地铁口步行的长度;900米,我与奥体中心的距离;1个转角,领略G20峰会的魅力。当别人上班堵在路上,我正在畅达的地铁里,当别人为峰会和亚运远道而来,我正在窗口远眺风景。【杭州市信息安全产业园】现房火爆招租,日租金仅0.5元/㎡,再享400元/㎡装修补贴。275-1383㎡办公空间,层高4.79米

  • u_112711460 2016-05-19 17:28

    感谢分享

  • 后山冥王 2016-06-11 00:31

    声明6个人感觉堪称精辟总结。一个字“赞”!

  • 垃圾姑娘列 2016-06-15 15:27

    我来说说这蛋疼的房价 不知道可对 帮我看看 好不 http://t.cn/R5GSonM

  • 长风几万里my0928 2016-12-30 23:36

    到了年底看到这篇文章,真感到楼主是真正的高手,无比佩服。天涯里象楼主这样的高人太少了,楼主的水平超过了很多很多专家。

  • 潘多拉星球大使 2017-09-06 17:17

    你的房子翻倍了吧,这么开心

  • tangxingjian66 2017-11-26 23:03

    蛊惑人心

  • 无为后有为 2020-03-15 19:44

    评论 长风几万里my0928 :看看kk大神的吧,再看看时间,你会发现是不是穿越了。

写的挺好。

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-03-24 22:17

    谢谢

  • arieslibra 2016-04-09 17:45

    评论 沉默的崖山:二手房不在意装修,谁告诉你的哦,同等价位情况下,装修很多白送,婚装1-2年和10年区别不要太大,二手房看的东西很多,每个人需求也不一样,就拿复式来说,有的点名不要复式,有的非要复式,有的不要大露台,有的点名要露台,有的点名要电梯房,有的绝对不要电梯房。

  • werng521 2016-04-21 10:50

    评论 arieslibra:你还是歇会 你大概都没看出来楼主什么意思?水平差太多

  • arieslibra 2016-04-21 18:23

    评论 werng521:我没说楼主其他的,就说第16条二手房不看装修这个问题,你连我说的是针对什么都没搞清楚,你水平不仅差,还没有基本礼貌道德,没看清楚就吠。

  • 乡下小胖子 2016-04-28 09:13

    评论 arieslibra:楼主的意思大概是说,不要因为装修好,就放弃交通等配套的优先考量的意思吧。同样的价钱位置朝向,再笨也知道选装修好那套

  • 爱家爱老婆爱自己 2016-06-03 09:02

    二手房还真不要看装修,除非是新房,我刚买了北京的二手房,最后租户说了,里面的东西全都不要,他们自己买新的,你说装修有用吗?

  • 后山冥王 2016-06-11 00:35

    这个绝对是观点层面的问题。不是观点对错的问题。呵呵

  • zhulonggu 2016-07-21 14:45

    我同学当年买房就是因为装修问题。说明白就是小区新旧的问题。而买了很偏的地方的房子结果少赚了很多很多钱。

  • werng521 2016-07-27 11:50

    评论 arieslibra:夏虫不语冰

  • 13367830340 2016-08-12 23:12

    评论 爱家爱老婆爱自己:你那是几万块的垃圾装修啊 装修和装修区别可大了

好文!

  • 都改善咧 2017-07-11 09:07

    评论 cj259: 有人说,贷款买房,再拿一部分钱变成刀,等水淹七军后,再变回来还房贷,说不定能白赚一套房。

  • 爱读书的园丁 2018-11-30 16:36

    我把论坛里一些精彩贴整理成了PDF精编版,可以珍藏了慢慢品读学习,需要的来我天涯号私我或者留言我发你,一起交流学习。

在一线买房越来越难了。

  • jiafu0722 2016-07-14 14:01

    如果你在一线城市做的是一线城市的买卖,那就会买得起,如果你在那做的是2线城市的事,可能累一点也买得起,如果你做的是3线和3线以下的事,那还是去3线城市买吧。

  • 383555842 2016-07-22 19:52

    一线城市做啥事属于一线

  • 乡下小胖子 2016-07-25 20:41

    评论 383555842:想想什么东西是一线城市有,二线城市绝对没有的

  • 383555842 2016-07-25 22:58

    评论 乡下小胖子:我想的到就不用问了。别卖关子。这样会没朋友

  • 乡下小胖子 2016-07-25 23:01

    评论 383555842:其实后面有人提到的。北京的政治,上海的金融,深圳的高科技。当然也许相互有交叉,或者有些二线略有一些类似的。但是最强的三种一定在这三个一线

  • balabala39 2016-09-10 15:19

    @383555842

  • C谭畅18523616124 2016-09-24 18:38

    突然间觉得重庆还挺好的,位置最好的房价一平也不过1.5万,精装别墅除外,我想那么多人在一线城市挣扎,怎么不来二线城市潇洒。

  • 琳兒学崖 2016-10-24 11:45

    深圳东进发展惠州大亚湾,这边去年房价也才三四千一平,现在房价涨到13000到22000一平了,去年,坏境一般得很,现在发展得很漂亮,可以加我微信号:13723787289(同手机号码),现一线房子政府限购,房价限涨,到处看看,说不定有意外的收获,。、偷偷的告诉你,大亚湾现在政府还没有限购哦

  • 编剧房子 2017-01-16 14:08

    到那个位置自然就只知道了

  • 北京土著1969 2017-06-07 18:31

    可以先买小的,有钱再换大的,没资格就等着吧,不可能永远限购

@一米阳光8898 借花献佛,不过我估计您可能是看不下去。

对`就是这么回事. 所以我深圳的房子不卖了.

讲的句句在理,楼主是明白人。除了没有用数字列举。讲话口气像人智强??。请教楼主,西城学区房与通州新市府概念哪个更有投资价值?

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-03-24 22:22

    西城次新房,最优质房产,闭眼买入持有.....西城老破小学区房,高位接盘长期持有,有风险.....通州,区域分化,潜力大同时风险大

  • 使劲儿这腾吧 2016-03-29 13:34

    评论 沉默的崖山:请教楼主,西城老破小的定义是什么?96年的算老吗?

  • 尊品人生 2016-04-04 06:39

    @沉默的崖山 我最近更看好西城区的老破小,前提中小学区要硬,平房,老的筒子楼优先,其次老楼龄的六层房与棚户混杂的优先。白纸坊与天坛的棚改国家投入巨大,短时间签约率高说明,甜头大。

  • werng521 2016-04-21 10:56

    评论 沉默的崖山:楼主 我去年在大厂(北京周边)买的房子 主要当时是觉得他离副中心不远 房价也有所上涨 现在我想在香河再入手一套 但是现在房价涨势很快 也都破万了 香河城建都在不让出售 所以房产销售再推荐永清(离北京65公里)和霸州(80公里)的房子 问我要不要入手 给个主意

  • C谭畅18523616124 2016-09-24 18:39

    突然间觉得重庆还挺好的,那么多人在一线城市挣扎,怎么不来二线城市潇洒????????、、、、

说实话会被喷的,楼主做好准备了吗

楼主,苏州房价呢你说说,哪里是核心区?谢谢楼主

京沪深三大一线城市房价将和其他二线城市越拉越大,不要用二线城市的眼光来看一线城市的房价

  • itfangche 2020-04-05 17:41

    现在差距太大了,北京房价是郑州房价5倍以上, 10年前只是3倍。 20年前是2倍

老师,终于等到您的大作了!哈哈,不鸣则已,一鸣惊人!

@沉默的崖山 1楼 2016-03-23 23:22:00

以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法,近大半年的房价发展趋势,基本验证了当初的判断,以下是对未来短中期的分析与预判:

1, 信贷的宽松,为影响一线房价上涨的基本因素,但是,一线房价的上涨,是信贷的后果,而非其根本动机,或者说根本目的不在于抬高房价,而是通过房屋的流通促进信贷的完成,进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险(附:普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷

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mark

这帖子真有嚼头!

@沉默的崖山 2016-03-23 23:22:28

以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法,近大半年的房价发展趋势,基本验证了当初的判断,以下是对未来短中期的分析与预判:

1, 信贷的宽松,为影响一线房价上涨的基本因素,但是,一线房价的上涨,是信贷的后果,而非其根本动机,或者说根本目的不在于抬高房价,而是通过房屋的流通促进信贷的完成,进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险(附:普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信......

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写的真好!

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-03-24 22:31

    谢谢

  • ty_瑷珲 2016-07-17 00:06

    @沉默的崖山 老师,刚看着您的回答,真的太谢谢您了,我不太懂房子,在我看来通州没有成型,副中心还很远,我感觉中央区的话,东城应该会好吧,还有就是大兴?但是真的没有概念,想听您的高见

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-07-17 00:17

    评论 ty_瑷珲:如果中长持,也许大兴可以考虑,您自己过去看看,最好

  • 果妈2020 2016-09-28 14:11

    评论 沉默的崖山 :楼主,你好!坐标广州,看了一15年楼龄的楼梯房,靠公园,交通也方便。总共9楼,顶楼的190万,6楼的245万,但只买的起9楼的。请问为何说楼梯楼的顶楼是屎楼呢?因为热,高吗?求回复, 谢谢!

  • 冷静面对一切 2017-09-15 11:07

    顶楼应该是上下楼不方便并且热吧,但说不定以后会加装电梯的

@还是免了吧 2016-03-24 07:06:53

非常完美,只有一点不可认同。

实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚远。

就房价而言比较合理的排名应该是京深沪。

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纯粹讨论一下哦,上海北京现在的价格并不能体现出真实的房价,深圳由于落户比北京上海容易,限购也没有北上那么紧,所以深圳房价要比北上真实不少,所以光是比房价高低,并不适合放在一起比较

mark,虽然看不太懂。。。2015年12月份买房的飘过,躲过这次大涨,感觉跟经历生死似的。。。

  • 浮出水面84 2016-03-24 15:46

    恭喜恭喜!

  • 沉默的崖山 楼主: 2016-03-24 22:33

    恭喜

  • werng521 2016-04-21 10:59

    跟我一样 我也是去年12月购房

  • 剑中花 2016-09-20 10:49

    特别是今天G20后的杭州!!!! 嘿嘿15年3月下手的吓出一身汗。

  • Shirley327 2016-09-24 19:45

    评论 剑中花:我买的房子,每平米已经涨了一万多。我觉得太不正常了,不知道过了这股风会不会跌一些。

  • Shirley327 2016-09-24 19:46

    评论 沉默的崖山:谢谢LZ,我在帝都东四环买的房子,每平米已经涨了一万多,感觉好爽啊。但是这次涨得有些太变态了,不知道过段时间会不会跌一些。

  • itfangche 2020-04-05 17:46

    评论 Shirley327:哪个小区,涨幅这么低

更多好贴,尽在房产观澜

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