闲得蛋疼,说说一线城市房价
对于一线房市及具体买卖房屋,有一点感想,兹录于下,三言两语,不多解释:
1, 长期价格看涨,原因,其一,不可再生之土地资源与级差地租,其二,资源配置地域极不均衡,其三,货币金融政策的宽松可能持续较长时期。
2, 目前一线与其他地区房价差距,仍远远未达到正常水平,继续拉大才是正常的。
3, 一线限购是一种保护,限制资金过多过快由三四线流向一线房市,对一线有购房资格的人而言,限购是一种隐形福利。
4, 只有(仅仅是如果,因为也许不发生)MBS与取消限购后,才能看到一线房价的真实水平。初步推测,币值面值名义上应高于香港甚至纽约。
5, 一线房价崩溃,概率极低,几乎可以忽略不计。
6, 绝对不要将股市与房市类似看待,请思考空头与筹码问题。
7, 一线城市价格见顶标志,其一:房屋流转少,房产中介大量关闭;其二,绝大多数人不再谈论房价,更多讨论租金。
8, 筹码价低+金融杠杆+货币宽松,从这三个因素分析,一线房产投资的黄金时期已过。
9, 目前的限购限贷以及交易税情况,有力抑制了房产投资行为。
10, 一线刚需,随时买入,及早买入,尽最大能力做金融最大杠杆买入。
11, 房屋置换,尽快及早,踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要,不必在于卖出与买入的微小价格波动,这点波动负面效应,主要是心理上感性上难以接受,其带来的实际利益损失,远小于踏错时间节点的损失。
12, 学区房,见仁见智,由于一般居住体检欠佳,高位接盘而长期持有风险较大。
13, 交通(地铁)、小区环境、周边配套,属居住体验,极其重要,而交通第一位。
14, 噪声、采光为外部刚性环境,缺陷无法弥补。
15, 户型:斜角及不规则空间,不好,相似大小面积,功能区越多越好,阳台,越多越好,相对独立的餐厅,非常重要,如有独立储物空间,最佳,三条动线(大门至客厅,厨房至餐厅,卧室至卫生间)互不干扰为佳,明厨明卫最佳,若否,暗卫尚可接受,暗厨似难忍受。
16, 看二手房,不要在意装修,不要在意装修,不要在意装修,重要的话说三遍。
宏观经济与一线房产
1, 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产,两套经济运行系统,比如汇市资本流动。
2, 经济形势比以前差,但远未到所谓崩溃地步,如果你坚信牛刀大师的话,请相信在经济崩溃之前很久,你已经崩溃。
3, 蒙代尔不可能三角,短期内可以做到可能,实在不行,变成二角即可。
4, 资源分布不均,土地资源不可再生,居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产,加上其他优质资产投资管道狭窄,决定了对普通老百姓而言,没有比一线核心区房产更优质的资产了。
5, 经济下行和一线房价上行,可以并行不悖,逻辑上并无冲突之处。
6, 一线房市,对普通百姓而言,是目前最公平最透明的市场,符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律,目前的态势是存量基础上的供需博弈,基本无泡沫。
7, 限购与交易税费相关规定,很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥(泡沫)的可能性。
8, 在三四线去库存的基调下,限购短期内不会放松,尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。
9, 由于资源分布过于集中不均衡,因此房价见顶后放松限购较为适宜,但是不放松限购,房价如何见顶?这个命题吊诡。推测很长很长时间内,一线尤其京沪,不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。
10, 本次救市,主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防,此后,可能有MBS闪亮登场,MBS之后,房市基本完全市场化。
11, 说到MBS,不得不说说美帝两房,由于08危机,美帝两房形象给人感觉很差,其实,两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病,只是一次感冒而已。
关于买房,闲聊几句:
一,本人观察与总结的,普通人具有的三个心理特点:1,对流通性良好的资本形式,比如现金的特别喜好,属于正面情绪;2,对资产(资本固化的实际标的物)的价值变动敏感性差;3,对债务的恐惧,属于负面情绪。
分析:
一,在通胀高于利息情况下,现金(包括产生利息的存款形式)不是资本良好的形式,从资本增值的角度,属于负面资本形式。
二,在债务还能承受情况下(无法按期偿还或严重影响生活质量),只要债务利息低于通胀程度,从资本增值角度而言,债务即为正面资本形式,如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产,那么,这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。
老生常谈的几点补充:
1,大城市的房子,天然具有金融及居住双重属性,金融属性具体表现即是担保物权的快速实现,也即只要房屋抵押贷款存在一天,金融属性就存在一天。某种意义上而言,一线城市尤其是核心区房产,等同于本币的硬通货。
2,一线房产的价格,和市场上买家的支付能力有关,和当地收入并无直接关系,反映收入的只是租金,也即,很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。
3,城市房价的差别,取决于当地产业级别和房屋供需情况,如深圳和广州,前者是高科技型服务型供应量相对小,后者是贸易型而供应量大,因此深圳房价远高于广州,非常符合规律。
4,京沪属于金融服务型,长久看来,其核心区房价应高于深圳,目前情况,因为限购和交易税费等政策性原因。
5,房价不是炒出来的,这么大的体量,你倒是炒炒看?即便是资本市场的做空或者做多,也大多是顺趋势的扣扳机效应。
6,对高房价抱怨心理,很大部分来自于房价上涨过快,也就是有支付能力到支付困难的时间太快,一时心理无法适应。大城市的后来者,也许就不会抱怨房价高了,正如现在去纽约居住的居民,会抱怨买不起纽约核心区的房产吗?
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垃圾姑娘列
2016-06-15 15:27
我来说说这蛋疼的房价 不知道可对 帮我看看 好不 http://t.cn/R5GSonM
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长风几万里my0928
2016-12-30 23:36
到了年底看到这篇文章,真感到楼主是真正的高手,无比佩服。天涯里象楼主这样的高人太少了,楼主的水平超过了很多很多专家。
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潘多拉星球大使
2017-09-06 17:17
你的房子翻倍了吧,这么开心
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tangxingjian66
2017-11-26 23:03
蛊惑人心
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无为后有为
2020-03-15 19:44
评论 长风几万里my0928 :看看kk大神的吧,再看看时间,你会发现是不是穿越了。
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沉默的崖山
楼主:
2016-03-24 22:17
谢谢
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werng521
2016-04-21 10:50
评论 arieslibra:你还是歇会 你大概都没看出来楼主什么意思?水平差太多
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乡下小胖子
2016-04-28 09:13
评论 arieslibra:楼主的意思大概是说,不要因为装修好,就放弃交通等配套的优先考量的意思吧。同样的价钱位置朝向,再笨也知道选装修好那套
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爱家爱老婆爱自己
2016-06-03 09:02
二手房还真不要看装修,除非是新房,我刚买了北京的二手房,最后租户说了,里面的东西全都不要,他们自己买新的,你说装修有用吗?
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后山冥王
2016-06-11 00:35
这个绝对是观点层面的问题。不是观点对错的问题。呵呵
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zhulonggu
2016-07-21 14:45
我同学当年买房就是因为装修问题。说明白就是小区新旧的问题。而买了很偏的地方的房子结果少赚了很多很多钱。
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werng521
2016-07-27 11:50
评论 arieslibra:夏虫不语冰
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13367830340
2016-08-12 23:12
评论 爱家爱老婆爱自己:你那是几万块的垃圾装修啊 装修和装修区别可大了
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wyy_8848
2016-09-20 17:04
干货!马着看
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ty_Tommy894
2016-10-11 12:57
评论 乡下小胖子:楼主说的就是这个意思,可惜arieslibra不懂,在其他各种相同的情况下,是个人都知道装修好当然好,楼主的意思是先看地段,位置是不是旁边有地铁有公园,且相对中心一点的位置,举例上海的航头的二手房虽然房子没有滴水湖好,但是滴水湖太远,楼主是这个意思,咬文嚼字的僵化文人太多
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jiafu0722
2016-07-14 14:01
如果你在一线城市做的是一线城市的买卖,那就会买得起,如果你在那做的是2线城市的事,可能累一点也买得起,如果你做的是3线和3线以下的事,那还是去3线城市买吧。
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383555842
2016-07-22 19:52
一线城市做啥事属于一线
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乡下小胖子
2016-07-25 20:41
评论 383555842:想想什么东西是一线城市有,二线城市绝对没有的
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383555842
2016-07-25 22:58
评论 乡下小胖子:我想的到就不用问了。别卖关子。这样会没朋友
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乡下小胖子
2016-07-25 23:01
评论 383555842:其实后面有人提到的。北京的政治,上海的金融,深圳的高科技。当然也许相互有交叉,或者有些二线略有一些类似的。但是最强的三种一定在这三个一线
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balabala39
2016-09-10 15:19
@383555842
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C谭畅18523616124
2016-09-24 18:38
突然间觉得重庆还挺好的,位置最好的房价一平也不过1.5万,精装别墅除外,我想那么多人在一线城市挣扎,怎么不来二线城市潇洒。
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琳兒学崖
2016-10-24 11:45
深圳东进发展惠州大亚湾,这边去年房价也才三四千一平,现在房价涨到13000到22000一平了,去年,坏境一般得很,现在发展得很漂亮,可以加我微信号:13723787289(同手机号码),现一线房子政府限购,房价限涨,到处看看,说不定有意外的收获,。、偷偷的告诉你,大亚湾现在政府还没有限购哦
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编剧房子
2017-01-16 14:08
到那个位置自然就只知道了
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北京土著1969
2017-06-07 18:31
可以先买小的,有钱再换大的,没资格就等着吧,不可能永远限购
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沉默的崖山
楼主:
2016-03-24 22:22
西城次新房,最优质房产,闭眼买入持有.....西城老破小学区房,高位接盘长期持有,有风险.....通州,区域分化,潜力大同时风险大
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使劲儿这腾吧
2016-03-29 13:34
评论 沉默的崖山:请教楼主,西城老破小的定义是什么?96年的算老吗?
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尊品人生
2016-04-04 06:39
@沉默的崖山 我最近更看好西城区的老破小,前提中小学区要硬,平房,老的筒子楼优先,其次老楼龄的六层房与棚户混杂的优先。白纸坊与天坛的棚改国家投入巨大,短时间签约率高说明,甜头大。
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werng521
2016-04-21 10:56
评论 沉默的崖山:楼主 我去年在大厂(北京周边)买的房子 主要当时是觉得他离副中心不远 房价也有所上涨 现在我想在香河再入手一套 但是现在房价涨势很快 也都破万了 香河城建都在不让出售 所以房产销售再推荐永清(离北京65公里)和霸州(80公里)的房子 问我要不要入手 给个主意
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C谭畅18523616124
2016-09-24 18:39
突然间觉得重庆还挺好的,那么多人在一线城市挣扎,怎么不来二线城市潇洒????????、、、、
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沉默的崖山
楼主:
2016-03-24 22:26
无所谓
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oldmanemil
2016-06-25 22:29
楼主不CARE的
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itfangche
2020-04-05 17:41
现在差距太大了,北京房价是郑州房价5倍以上, 10年前只是3倍。 20年前是2倍
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沉默的崖山
楼主:
2016-03-24 22:29
谢谢
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ahtcliweimin
2016-10-06 21:08
评论 沉默的崖山 :谢谢
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starer3
2022-04-17 22:29
评论 沉默的崖山 :
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沉默的崖山
楼主:
2016-03-24 22:31
谢谢
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ty_瑷珲
2016-07-17 00:06
@沉默的崖山 老师,刚看着您的回答,真的太谢谢您了,我不太懂房子,在我看来通州没有成型,副中心还很远,我感觉中央区的话,东城应该会好吧,还有就是大兴?但是真的没有概念,想听您的高见
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沉默的崖山
楼主:
2016-07-17 00:17
评论 ty_瑷珲:如果中长持,也许大兴可以考虑,您自己过去看看,最好
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果妈2020
2016-09-28 14:11
评论 沉默的崖山 :楼主,你好!坐标广州,看了一15年楼龄的楼梯房,靠公园,交通也方便。总共9楼,顶楼的190万,6楼的245万,但只买的起9楼的。请问为何说楼梯楼的顶楼是屎楼呢?因为热,高吗?求回复, 谢谢!
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冷静面对一切
2017-09-15 11:07
顶楼应该是上下楼不方便并且热吧,但说不定以后会加装电梯的
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沉默的崖山
楼主:
2016-03-24 22:32
同意
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u_111135375
2016-04-17 19:30
同意
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esteem
2016-08-11 05:15
你就使劲儿在这忽悠吧!
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尉钰
2016-09-08 17:48
@沉默的崖山
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编剧房子
2017-01-16 14:12
呵呵
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浮出水面84
2016-03-24 15:46
恭喜恭喜!
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沉默的崖山
楼主:
2016-03-24 22:33
恭喜
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werng521
2016-04-21 10:59
跟我一样 我也是去年12月购房
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剑中花
2016-09-20 10:49
特别是今天G20后的杭州!!!! 嘿嘿15年3月下手的吓出一身汗。
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Shirley327
2016-09-24 19:45
评论 剑中花:我买的房子,每平米已经涨了一万多。我觉得太不正常了,不知道过了这股风会不会跌一些。
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Shirley327
2016-09-24 19:46
评论 沉默的崖山:谢谢LZ,我在帝都东四环买的房子,每平米已经涨了一万多,感觉好爽啊。但是这次涨得有些太变态了,不知道过段时间会不会跌一些。
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itfangche
2020-04-05 17:46
评论 Shirley327:哪个小区,涨幅这么低
@沉默的崖山 :本土豪赏1个赞(100赏金)聊表敬意。对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝
正解,房贷是银行的优质资产
虽然只看懂一点点,也马克下
美国人口少,中国人口多全往1 2线集中,必定会涨啊。资源就那么多,最后就是价高者得。
有人说,在一线参于炒房买房的,大部是tg,刚需?笑话!
@沉默的崖山 :本土豪赏1朵鲜花(100赏金)聊表敬意。对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝
好文章好东西,起码要看3遍。
8分钟,我到地铁口步行的长度;900米,我与奥体中心的距离;1个转角,领略G20峰会的魅力。当别人上班堵在路上,我正在畅达的地铁里,当别人为峰会和亚运远道而来,我正在窗口远眺风景。【杭州市信息安全产业园】现房火爆招租,日租金仅0.5元/㎡,再享400元/㎡装修补贴。275-1383㎡办公空间,层高4.79米
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声明6个人感觉堪称精辟总结。一个字“赞”!