记录从买房到财务自由之路

房产观澜 918039 15279

写本文的目的是记录自己开始买房的经历,记录事情发生的来龙去脉及思考,便于以后进行反思,哪些事做的对,哪些事决断错误。

2016年的思考:

自从2015年开始就行离开工作,回归家庭,完全靠财务资产回报,过自由生活,及好多人所称的财务自由(财富自由),财务自由的定义每个人都不一样,核心的就是财务收入现金流能覆盖生活成本,本人从2014年开始就用手机记账软件记录正常的生活消费,基本上吃喝玩乐全加起来,除去已有的稳定财务收入(保本理财和保险理财),每年再需要10万的现金流收益就可以完成全面的财务自由了。

从2015年一直考虑到2016年,计算各种收入项目,也找单位领导请辞,一直拖到2016年4月,才算办理完单位手续,同事说你可想清楚啊,离开单位,一年损失近20万(含奖金、福利等),别后悔啊!用了一年想的事情,当然是想清楚了,也做了压力测试,得失之间是互相转化的,得到了自由的时间,失去的是每个月的万元收入,我准备用自由的时间,把失去的每月现金流补回来,这样就算彻底财务自由了,在自己还差2年到50岁的时候,不再听命于别人,随心做自己喜欢的事情。

退下来以后,还没有着手买买买,第一个想法就是改善生活水平。当时自己两套房子,一个是133平三室两厅的城市西部的小产权,一套是市中心的72平三室一廊的学区房,现在为了孩子,在学区房住着,2016年老人过来一起住,房子住得太挤,就有了换房子的想法。

想换房子,又不想动手边的正在产生现金流的资金,就想到了把这个老房子卖出去,然后再稍微添点钱,在这个学区周围买个大点的。说看就看,骑着电动车,围着学区转,定位三室一厅的100平的房子,因为问的中介,我的学区房单价能过17000,周围的房子当时在10000左右,这样不花钱,或者稍微添点钱,就能换个大房子,没有资金压力,好的话还能添点现金进来。

周围看了一圈,在学区北边的房子,因为有初中要合并到一个好的重点初中的传闻,房价开始蠢蠢欲动了,虽然还是老破小,重点看了一些单位宿舍,有个三室一厅一楼,还带一个小院,要价130万,单价12500,感觉太贵,小区还不方便停车,就拖着,如果120万,就可以考虑;又在本小区看了一个四楼三室一小厅的,有两间屋是个套间,110万,单价12000,回来自己画了一个户型图,包括家具家电怎么摆放之类,还在盘算的过程中,过了2个星期,一问,这个房子给卖了,白算计了一场。又去学区的东部、西部、南部看了一圈,不是小,就是贵(相比现在房价不知道多便宜,以后说),因当时就想用老房子换个房子,不想再掏钱、不想还房贷、没考虑利用房贷、杠杆什么的,没有投资的概念。实际上这在当时是非常错误的,适当的时候,必须看清趋势,然后加杠杆,对资产放大的时效性非常有效。

  • shiyang1984 2017-07-25 13:03 上海

    主要是你们买房子太容易,别的不多说!

  • 猪肉包320 2017-07-25 16:33 安徽

    不太明白为啥楼主说自己的房子单价能过17000,又说在本小区买个看了个四楼三室一小厅,单价12500.。。。差别有点大哎

  • biotite 楼主: 2017-07-26 08:48 山东

    评论 猪肉包320:本小区属于两个学区,一个是好的,一个是一般的,当时好的就是一万七八,现在好的三万八,一般的二万二

  • yuanjieguo2017 2017-07-26 14:39 广东

    楼主已经退休了??

  • 我和我的小伙伴儿 2017-07-27 06:12 广东

    mark

  • 正午阳光TY 2017-08-01 23:05 山东

    mark

  • biotite 楼主: 2017-08-02 15:32 山东

    评论 yuanjieguo2017:自主退休,和自主择业一个性质,哈哈。

  • 欧阳弘 2018-07-21 13:25 江西

    放弃了退休金,辞职的吧

  • biotite 楼主: 2018-07-21 13:30 山东

    评论 欧阳弘:是的,辞职,社保的退休金得到60岁领取,现在年龄还不到,退休金到时候也不会太多。

  • 2017小花豹 2018-08-12 16:43 广东

    退休了都干些什么啊

转来转去,花了一个月的时间,因为目的是以房换房,所以可选范围很窄,无功而返。最后就想,算了,不买了,不给自己造压力啊。然后转念一想,既然为了住,还不如租一个大房子,然后把自己的房子租出去,以租换租,稍微添一点钱,也就一个月几百元,就能住上三室一厅大房子,这样多合适!

思想一换天地宽,俗话说,思路一换、方法无限,为了还是上学方便,就在本小区内找,马上去中介,真巧,中介说在本小区的南区(距离500米内)有一套三室一厅的,赶紧去看,房子够大,四楼,是某某厅的单位宿舍,有传达室,房子有点旧,都是老式装修,在80-90年代应该是最新式的装修,院里还可以停车,电动车免费停,条件真不错,租金2万半年,相当于一个月3300,还可以接受,人家在市区东部还有新房子,这个房子不住,马上头脑一热就定了下来,交了中介费。当时是2016年3月中旬。

  • 醉生梦死一朝醒 2018-06-24 14:15 山东

    哈哈笑死我了,年收入二三十万的也敢称自己财务自由了哈哈

  • Gunir 2018-09-23 09:42 浙江

    评论 醉生梦死一朝醒: 你怕是没百度过“财务自由” ? 不会规划用钱的人,是永远理解不到的。

  • Gunir 2018-09-23 09:43 浙江

    评论 醉生梦死一朝醒: 一个人的资产产生的被动收入至少要等于或超过他的日常开支,如果进入这种状态,就可以称之为财务自由。

  • 飞扬8558 2018-12-08 22:54 广西

    我觉得财务自由是想买什么买什么,比如飞机,别墅,想买几套买几套。

  • 铃兰的幸福kristy 2018-12-14 01:02 湖南

    评论 飞扬8558:想买地球买地球,想买月亮买月亮才叫财务自由

  • 浅碧桔梗 2019-01-29 17:34 福建

    评论 醉生梦死一朝醒:我也觉得非常可笑

  • 健仔无敌 2019-06-28 17:08 云南

    评论 铃兰的幸福kristy:哈哈哈。。。有才!天涯有的人啊,自己可能卡里10000块存款都没有,对财务自由的理解却是买飞机买别墅想买几套买几套,也是醉了

  • 臣臣的宝贝 2019-07-24 17:01 江苏

    评论 健仔无敌:反正自己达不到啊!那就把标准定的高高的,大家都达不到

  • 健仔无敌 2019-07-25 17:49 云南

    评论 臣臣的宝贝:还是你看得透!佩服

  • 润世2010 2019-10-18 09:22 甘肃

    评论 飞扬8558:你想买地球就可以买吗

你都租房了,应该只能证明你痴傻吧,就这还发帖现?

第一次租住的房子,得到经验如下:

*有合适的房子,要根据是否需要配置新的东西,再谈价格,这个开始没谈,只说自己有家具家电,不用房主的,事后自己粉刷了一遍房子,有把厨房的破水槽扔了,自己定做了一个,水龙头换了好几个,插座换了一遍,装了新的晾衣架,窗户、门、木地板通通修了一遍,一共花了4000元,完全可以在租金中进行协商的。

*一说找房子就想着找中介,其实完全可以自己在小区转转,特别是带院的单位宿舍,问问传达室人员有没有正在出租的房子,人家一清二楚,比中介还快,而且不要中介费,同时租我楼上的,碰巧是孩子同级的同学,人家就是自己找的,还说看过我这个房子,最后没相中,才要的五楼的,他原来是在前面楼租房子住,家里老人来的,住不开,才找大房子的,你看长知识吧,呵呵,以后可不这么冲动了。

*对于老房子一定关注电线的负荷问题,好多是铝线,不是铜线的,这个房子的空调制冷效果不好,结果自己买了三个窗式空调,功率800w一个,接上插座,一会插座接头冒烟了,才发现是铝线,最后自己接的外接一平方的铜线,才算解决问题。

*还有一个是很多单位宿舍还是插卡式买电,不是市区计费供电,可以事后缴费,网上什么的都很方便,这个宿舍还是老式的买电买水,然后回来插卡,但是因为机关单位,很多规定,每次买电不能超过200度,每个月不能买2次,行政办公室的人一副官气,气人吧,到了夏天,电根本不够用的,打了几次嘴仗,也没有解决。

大房子住上了,开始处理自己的房子了,因为楼层好,装修的也不错,电器也多,三个屋三个空调制冷效果都很好,下水道都改了直通楼下,不会堵(以前的时候几乎每个月都得疏通一次,挨家挨户收钱,租老房子的得注意),没用多长时间,就租了出去,一个银行的,也是本小区的,2700元/月,这样就相当于自己每个月花了600元,租了一个100平的大房子住,感觉挺合适。

过了一个月,自己算了一笔账,自己这个房子,能够卖120多万,如果放在银行买理财,5%收益率,一年6万,一个月相当于5000元,才租2700元,等于少了2300元。如果用这些钱付我租房子的3300,一个月还能剩1700,加上原来那个小产权租出去1250元,这样每月收入近3000。住的问题解决了,我开始考虑现金流的增加了。

  • 红裙子MM 2017-07-27 00:24 浙江

    看到这里我都笑惨了……楼主竟然是用这样杀鸡取卵的方式实现“财务自由”的?楼主不是来搞笑的?

  • 乡下小胖子 2017-10-04 22:32 四川

    放弃房产,人民币本位投资5%收益率,抵消通胀后每年-9%。十年后实际购买力是0.389乘以1200000=466800..买你现在房子半套都买不到。若无改变 15年后只能吃屎..

  • 书锋忘书 2017-12-02 13:42 山东

    评论 乡下小胖子:我曾也有想卖了手中房子,放银行吃利息的想法。就直接没考虑贬值这个事啊。。。。

  • 星星知我心112233 2018-06-20 11:24 海南

    房子收租,租金回报率确实不高,但是房子本身是升值的,现金理财,表面收益率不错,但是票子很快就毛掉了,身边有这种例子,很悲催

  • 哆啦哆啦笑哈哈 2018-07-07 10:18 四川

    大哥你这个财务自由的方式有点嚣张噢,卖房子换现去理财

  • 将军2P 2019-01-12 12:43 甘肃

    楼主账是算的很细,但是大的方面却没有算到,这叫失算,失算看似挣钱,实际是最大的损失,往规范来说叫决策错误,有一谚语:"吃不穷,喝不穷,不会粜搭(计划)一世穷",楼主系不会粜搭之人。

  • damolangzhi 2019-05-21 13:57 江苏

    有些二百五贴子没看完,就在这人五人六的瞎扯,楼主的志向绝非尔等能及!

  • 宇宙第一穷人 2019-05-25 10:20 广东

    评论 书锋忘书 :可以买银行股啊。四大行收股息很稳定

  • otonani 2019-09-25 11:12 四川

    房租会涨,利率会降,到时候谁给你补差价

  • 润世2010 2019-10-09 22:51 甘肃

    评论 乡下小胖子:楼主吃啥

2016年5月,开始在中介挂房子卖房子了,本来想买给我那个租客,她自己在小区也有学区房子,顶楼,她在南部也有新房子,为了孩子上学,现在没法卖了学区,买我这个,贷款额度也不够,我就考虑通过中介这条路卖了。

当时我这个一等一区域的学区房还算平稳,价格不高17000-18000都有,我的房子是二楼,朝南,很多看房子的,有的嫌总价高,我报价128万,然后逐渐加到135万(现在看看那个时候真便宜),独家代理、搞促销什么的花招都用过,还是卖不出去。

原因:1、想上学的因为这个房子占了名额,必须是3岁一下的才可以买,否则人家没法上学,这样卡掉了很多想买的。2、当时房价还没开始上涨,三月是最好卖的时候,过了就平淡了。3、城市东部开始火热了,很多投资的去那边买了,而且买的都涨了一些,没有人关注这边的老房子。

最后一家中介给谈了一个客户,人家是在东部拆迁,给了100多万,手里不敢放钱,害怕贬值,自己准备生二胎,就像在市区最好的学区买个学区房,也不住,不影响租客,一切条件都很符合,就是价格最后谈到126万,磨了两次,就成交了,后来这个买家也成了朋友,后来我经常给他发信息说这边的最新房价,估计他现在得乐疯了,一年翻了一倍,想想就心酸。

  • chatmanzt 2017-07-25 15:20 上海

    16年辞职了,然后把房子给卖了,亏了100多万。 这就是你干的事?还财务自由?

  • 鱼鱼CB 2017-11-18 22:41 山东

    评论 chatmanzt:没往下看就急着嘲讽,真不知道你点进来是看为了啥

  • chatmanzt 2017-11-24 08:30 上海

    评论 鱼鱼CB:前后都看了,觉得楼主就是瞎折腾啊。

  • 状态时好时坏 2018-08-17 16:01 广西

    感觉买你房子的这家人才叫会理财,至少知道钱在手里只会贬值,还知道要买就买最好的学区房。

  • biotite 楼主: 2018-08-18 18:05 山东

    评论 状态时好时坏:好像2016年所有卖房子以后又没马上买房子的,都后悔。这种人数还不少,自己算半个,因为也接着买了一些。

  • 顺顺明朗66 2020-02-13 22:55 浙江

    楼主原本是事业单位或公务员吧?

  • biotite 楼主: 2020-02-19 08:53 山东

    评论 顺顺明朗66:哈哈,不是的,是企业中层

  • 清风吹明月1 2021-03-08 17:42 江苏

    M

  • 果土安全 2022-09-07 08:35 上海

    评论 chatmanzt:断臂求生

带*的内容是提醒自己以后注意的,大家遇到同类问题也可以参考。

  • 裤裆里藏酸菜 2022-04-20 20:04 山东

    真佩服把生活过成小说的幸运儿!我咋没这么多闲情想这些

既然关注现金流,就没考虑那么多,手里的钱怎么分配呢,必须都换成能带来现金流的房产,而且给自己定的目标就是租金回报率不低于5%。

说干就干,开始买房!

户口已经从老房子迁出来,虽然说以后直升初中,怕以后出什么问题,还是想在小区买个小房子,落户口用(现在看当时这个决定有多正确!),中介给找了一个7楼,44平,51万,单价11600,中介说总价是这个小区里最便宜的了。办理完毕52万多,一次性付款,对方也挺高兴,是个老同志,自己还有房子,这个房子就是一直空着。

当时买这个房子是另外一个学区,所以便宜,买了以后一问其他邻居,才知道这个房子是弹性学区,也就是可以自己选择上哪个小学,这无形中又增加了房子将来升值的潜力,前两天中介来电话问卖不卖,单价22000了,也就是总价102万,1年升值了一倍,不知道那个老同志知道了会怎么想,也后悔自己当时为何就买了一套。

*老房子一定要增加面积,很多房子是房改房,阳台是算了一半面积的,现在房管局有政策,可以重新测量,拿到房产证后,就报了测量,跑了一大堆手续后,面积成了46.5平,多了2.5平,按照当时价格就是多了2.5万,现在价格等于多了5.5万,没有白跑,嘿嘿,小老百姓就这样一点一点挤出来小钱。

房子有一定的装修,自己收拾了一个星期,修理了一下原来的家电,又从网上买了个32寸电视,700多元,就挂了出租,不到一天就租出去了,1500元一直租到现在,现在租金1550元,虽然回报率没有到5%,才3.5%,因为为了放户口用,就不计较了。

*要是买学区房,一定要买老学区,那些合作办学的,在新区的学校,有名称没实力,老学区人丁兴旺,房子不愁出租,靠近市中心的房子没有空着的。

这样,就拥有了第一套投资性的房子。

  • 向往旅游向往美食 2017-07-17 14:58 山东

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  • 一片尘埃 2017-07-27 11:00 北京

    北京顺义260万55平学区房每月只能租3000元~~

  • 一片尘埃 2017-07-27 11:02 北京

    不对呀,你一个月租1550元,房价值102万,年回报率多少???你按照50万算的~~

  • 吃饱了减肥V 2017-07-29 21:48 山东

    评论 一片尘埃:楼主当时全款买的,才五十万。应该是这样算出来哒。现在涨价了,一百万了~

  • biotite 楼主: 2017-07-31 23:17 山东

    评论 一片尘埃:是按照原始投资算的,现在就是变成1000万,没有变现也是空中楼阁,随时可以变回去。

  • xu_250 2017-08-06 12:29 山东

    评论 biotite :按你的逻辑存银行的钱也不能叫变现,没吃了喝了花了怎么能叫变现呢?随时可能变成废纸……

  • biotite 楼主: 2017-12-24 08:30 山东

    评论 耕烟1:是1990年的

  • biotite 楼主: 2017-12-25 19:28 山东

    评论 耕烟1:这种老房子一般都是跟涨的,不会掉下。现在市区好多地方老房子都印证了。

  • 我始终不能猜透 2018-02-25 15:08 安徽

    z这里不太明白,你的房子是学区房,价格17000,新买的弹性学区房为什么只要11600?

  • biotite 楼主: 2018-02-25 19:23 山东

    评论 我始终不能猜透:因为不保证上南上山街小学,俗称不在红线内,所以价格低。这个弹性学区划片的学校是外来务工人员小学。

开始买第二套。

因为一开始就考虑的为了现金流,就得看出租回报率。所以必须有两个条件,一是租金年回报率5%以上,二是出租情况好,不能有空租期。这样就把范围锁定在市中心的几个公寓项目上了。

当时看过银座晶都,因为旁边有本市最高楼,但是在修路,搞的这个地方不温不火,最后中介给介绍的万达公寓,当时中介搞活动,中介费1%,这个公寓属于万达商业的一部分,就一个单元,20多层,一层楼上户数不少,这个房子面积41平,正在出租中2900/月,几乎没有空租期(事实证明也如此),总价52万,当时说的税费得4万,实际一个月办理下来,税费2万,合着总价54万,年租金回报率6.4%,超过我的预期回报率,有这个回报率高兴的不得了,很快就成交了。

经过一年的涨价,现在总价70-75万可以卖掉,因为现在我们这个城市去年到现在的限购,公寓火了,经常有打电话的问是否愿意卖。

  • 龙王寨主 2017-07-17 13:07 江苏

    你公寓租金回报率超过6%还是非常不错的,41平1居能稳定租2900还是不错;不过一般租金回报率是按10个月算的,也有5.4%还好。你说不到1年公寓价格上涨50%,这个在40年商业公寓里面的上涨幅度全国是罕见的!

  • 向往旅游向往美食 2017-07-17 15:05 山东

    有银座,估计是jn。

  • biotite 楼主: 2017-07-17 20:00 山东

    评论 龙王寨主:公寓涨价完全是因为住宅限购的原因,好多资金只能买这个了,一般公寓年涨价5-10%。

  • 生活要难得糊涂 2017-07-24 20:50 河南

    评论 biotite :公寓涨不过住宅,主要原因1、年限,住宅70年公寓40年;2、不能落户口;3高价水电;4、公寓转让税费高达30%多。楼主卖学区房改投资公寓不是明智之举,不信你再卖就知道盈利多少了。

  • Jackye5 2017-07-25 17:50 江西

    什么地方啊?41平米的租金和售价有这么高?

  • 一片尘埃 2017-07-27 11:04 北京

    你回报率高的原因是你在2016年买的房子~~

  • biotite 楼主: 2017-08-02 15:39 山东

    评论 Jackye5:万达公寓

  • 脱离高级趣味了 2017-08-27 17:38 安徽

    评论 生活要难得糊涂:对啊,我也是有这个疑问,公寓装让的费率太高了啊。

  • 生活要难得糊涂 2017-08-27 18:31 山东

    评论 脱离高级趣味了 :公寓也分住宅公寓和商业公寓,住宅公寓和普通住宅一样可以落户、转让费,商业公寓不能落户、商业水电,转让税费33%。

  • 宇宙第一穷人 2017-10-02 05:46 广东

    评论 biotite:楼主这套卖可能税费略高

我见过的商住,没有不透支租金的,按当前的租金没有不是低得可怜的。

这么好的回报率,会有人卖给你?

  • biotite 楼主: 2017-07-17 13:26 山东

    是的,万达公寓去年单价就是11000元,网上可以查到价格。这个卖家去外地了,就把房子卖了。我们这个二线省会城市,现在新开盘的公寓基本在7000-15000之间,40平的租2000没有问题,地段好的价格还高。

  • 那年二月风裁柳 2017-07-25 16:59 广东

    去年在二线省会城市40万买了个万达公寓,半年了一直没租出去。郁闷。

  • 那年二月风裁柳 2017-07-25 16:59 广东

    去年在二线省会城市40万买了个万达公寓,半年了一直没租出去。郁闷。

  • 花树满校园 2017-07-25 19:58 北京

    评论 那年二月风裁柳:哪个城市?

  • 那年二月风裁柳 2017-08-03 22:31 广东

    合肥瑶海区的,现卖也不好出手

  • 漫时光客栈 2017-09-18 00:50 广东

    什么城市啊,41平租金29000,难道杭州

  • 349577832 2017-10-19 20:01 山东

    评论 biotite:不会是济南吧

  • biotite 楼主: 2017-10-20 09:10 山东

    评论 349577832:对的

  • 书锋忘书 2017-12-02 13:46 山东

    公寓房先于住宅交房产税。估计会更郁闷

  • 慢慢来逛逛 2020-09-29 09:26 海南

    评论 书锋忘书:不属于住宅性质,不限购,为什么要优先交房产税?

现在说说买公寓的经验和教训。

经验方面:

*这种核心商圈的小户型、低总价公寓,不愁出租问题,就看租金回报率是否合适,我的标准就是以这里的日租房的租金作为最低标准,我这个公寓租金2900,现在2800,问了好几个日租房,都是长租,没有空档期,租金2500-2700(他们按天出租,130-180元/天),回报率最低5.5%。当时很多标出租价格3000的,所以你接受5%的租金回报率的话,一定会租出去。

*公寓的租金基本是按照套来算的,面积差个几平方,租金上没有什么太大关系,所以买公寓就看总价和出租回报率,只要合适,就可以入手,当然现在房子总价上去了,现在一套得65-70万左右了,但是租金观察基本没有变化(房子是用来住的,住的人出钱,租金老百姓可以说了算),所以现在的租金回报率下降到4.8%了。

教训方面:

*公寓房不要买紧挨电梯的,除非是为了经营用,不是出租居住用,因为多少电梯运行会有干扰,特别是晚上深夜,第一个租客说有神经衰弱,影响睡眠。我去问第二个租客,他说一点也听不见,我也去听过,不是很大声,轻微有一点,但多少是个影响。

*虽然公寓按套出租,但买的时候可是按照面积算钱,当时考虑总价52万,低于当时的周围54万,可是这个面积小才41.99平,后来查了一下,那些都是48平的,这个问题忽略了,导致房屋单价买的时候并不低,以后买的时候也是按照面积,多少是吃亏的。

  • ty_阳光秋天 2017-07-27 00:14 广东

    我记得济南那边13年就开始限购了吧,我当时想买历山北路与小清河交叉口那边的房子,就没法买

  • 可瑞斯汀 2017-11-30 07:41 安徽

    留个记号。

  • 13236002187 2019-07-02 19:25 江苏

    公寓不能买,这是常识,税费高,难以转手,活钱变死钱

  • 顺顺明朗66 2020-02-13 23:08 浙江

    公寓紧挨着电梯的那套绝对不能买,而且可能是挨着好几部电梯都有,最好隔开1、2间。

补充一下:公寓房靠近电梯的,日租房也不太愿意要,怕客人受电梯运行噪音的影响。出租的时候问过楼上的日租房老板,有一半在意的,一半不在意的。

还有一个日租房要的条件一个是屋里有大镜子,显得屋里大,二是要贴壁纸,显得高档。我买的这个房子里碰巧都有。

现在手里的房子有两套带证的了。算了一下租金回报,一个月1500+2900+1250(小产权)=5650元了。继续考察买第三套房。

当时我市房价还没有放量上涨,所以没想到买房子短期上涨套利,我是这样考虑的:继续以租金回报作为目的,在本市寻找回报率5%小区,当时的政策是跨区算第一套房,税率优惠,就准备在别的区考察。

以电动车的行车时间半小时为限,最后看好了市区北边的青年居易小区,理由如下:1、全是小户型,总价不高(也考虑自己剩余资金不多了)。2、出租回报率高,能到5%。3、靠近中恒批发市场和药王楼药材市场,租客资源丰富(市中万达这边也有去租的)。4、紧靠长途汽车站,交通方便。5、有很多日租房,可以最后给他们。6、有学区概念,是本区第二好的小学(买的时候从中介处得知的)

最后相中了一套36平,精装带家具家电,34万,卖家也挺有意思,从一个中介谈过,最后不知什么原因又不卖了,另外一个中介给介绍,一见面,我俩见面都笑了,怎么又是你,缘分,不卖都不行,现在都是朋友了。办理完35.5万多,办理完交割,在网上发了出租广告一天内晚上就租出去了,1550元/月,是在药王楼上班的外地办事处老总。

时间是2016年7月,买了第三套房子,这个房子虽然是有点外观有点公寓性质,但是为70年产权的,所以名下住宅有了2套了,总租金月收入升到7200元。

买了第三套房子,心里又痒痒了,觉得还得收租子,再增加资产现金流收入,觉得还是青年居易的房子总价低,租金回报率高,就又委托中介那个小伙子给再找一个小面积的,带租约的,不出一个星期,他就给找了一个小区内一个28平的(实际是27.1平),二楼北向,28万,办理完毕29万,正在出租中1200元/月,还有半年租期,没有给租客涨价,后期可以租1300元。

很顺利的办理完毕,房主说家具都是在家具城买的好的,还有电器都是名牌的,最后又加了3000元,也没有多计较,就同意了。

这样在2016年8月,又买了第四套房子(全都是小房子,呵呵),住宅数量为三套,租金现金流到了8400元/月,年租金收益10.8万元。

到此,原定的财务自由的差额部分已经补齐,以自己为标准的财务自由的小目标实现了。

而在2016年9月,本市出台了限购政策,本市居民最多三套,等于自己给自己限购了,呵呵,可怕的是限购后的一轮暴涨,如果晚出手买着这两套,2016年买最少要多花10万,现在的青年居易单价从10000(在2016年6月前单价7000,因为划了学区才一下子到了10000,政策的推力真大!)涨到近15000,涨了50%,现在28平的是40万左右,36平的50万左右,两套房子合计涨了25万。

  • 时空波段游戏 2018-08-20 09:55 江苏

    买这么多,契税多少

  • biotite 楼主: 2018-08-20 19:09 山东

    评论 时空波段游戏:契税都是正常的,应该是1%,面积不到90平,都是1%。

  • 拣到人渣 2019-08-09 20:33 浙江

    我们花80万买的小面积学区一年租金还不到一万,你的收益这么高

  • 顺顺明朗66 2020-02-13 23:15 浙江

    27平方朝北的住宅,少见。

下面说说买着两套青年居易房子的得与失。

有意思的是那个36平的房子,楼、单元、门牌号与我卖出的学区房一模一样,不失是一种命中注定该买的感觉。

得到的经验和教训:

*楼层都选择的2楼,属于黄金楼层,房屋都是精装修(28平的差点),家具家电都齐全,为出租省了不少心。这种无电梯的房子还是3楼以下好。

*这种小户型有学区概念,户型小,总价低,对于外来人员可以为子女就学提供较低门槛,将来出手变现也快。学区是对增值影响较大的因素,买房子,要首要考虑这个。在本市各个区,好的学区的,没有太多小面积的房子,那得仔细寻找。

*本市现在正大修地铁线路,正好在长途汽车站有一站,这个房子也算个地铁房,将来出租和出售都沾光。以后再买房子,对以上因素要全面考虑靠近地铁。

得到的教训

*36平的那个靠近青年居易东侧,最东头单元,围墙外就是铁路,过火车的时候多少有些动静,问过这个租客,他说没有感觉有什么,但是对于日租房,有法人不太愿意租,害怕碰上神经衰弱的顾客。要是能隔开一个单元就好了。

*对于原房主的家具、家电,如果要加钱,完全可以让他拉走,这个谈判的筹码没有把握好,因为给你算的钱,完全可以买一套家具家电,这个后面讲细节。

开始买第五套房子。

因为早就想把西边的小产权房子换成带产权的,从2016年底就想着卖了,就因为没有产权,133平三室两厅的房子也就是50万,只能租1250元,一个是租金回报率太低,一个是这个房子几乎不可能去住了,就决定卖了。和租客说好了,给中介报价48万,最终2017年4月46万成交(当时小区里有的房子说卖58万了,没法说,看自己需求),客户是个挺好老医生,钱得5月底给,就同意了。

从2016年底就找新的公寓地段,因为限购了,只能买公寓,那个时候就盯上了东部万达对面的鑫苑国际城市花园的公寓,34平的48平的,因为对面就是万达广场商圈和高新产业园区,租赁需求比较强,34平租金1500-1700元/月,48平的1700-2000元/月,2016年的低的价格34平27万(办理完29万),48平的38万(办理完40万),回报率6%,比青年居易的还高,所以一直和中介小伙联系着,只要小产权一出手,就马上买一套34平的。

因为限购,从2017年开始这个公寓价格一路上涨,从27万到29万到33万,今天是35万还没有卖的(前几天给朋友介绍的,只能买了两套48平的,47万一套,租金1700元),中介小伙给找了一个33万的,税费低,办完34万多,因为有贷款,也是5月底付完尾款,正好和小产权交割时间一样。房子带租约,1500元/月,租金我从6月开始收,还是没有涨价,还给租客买了新32寸电视和一个小冰箱,保持租客稳定性和好感。

这样经过一番折腾,把小产权的转正了,租金涨了,还多出来一部分现金,还把房子放在了涨价通道的火车上,没办法,小老百姓就得精打细算。

届此,实现住宅3套公寓2套(实际上这些房子还不如人家一套学区房值钱),租金现金流1550+2800+1100+1550+1500=8500元,年租金10.2万,自己还算满意。

  • 生活要难得糊涂 2017-07-24 21:01 河南

    评论 biotite:五套没一套自己能住,三套住宅换不来一套改善房,两套公寓收租金可以,卖了大幅获益基本没有可能。

  • 乡下小胖子 2017-10-04 22:37 四川

    评论 生活要难得糊涂:楼主是出租流,主要属于劳动获利。你说的那个属于资本获利范畴

  • zhanglichao329 2018-02-27 08:51 山东

    楼主西部小产权是哪里?卖这么低?我也有一套西部小产权,面积跟你的一样

  • biotite 楼主: 2018-02-27 17:25 山东

    评论 zhanglichao329:白马家园的,当时价格确实不高,挂了半年,大面积不好卖,你的现在应该卖至少70万了吧

  • zhanglichao329 2018-02-28 08:43 山东

    评论 biotite:能私聊吗???

  • 13236002187 2019-07-02 19:37 江苏

    哈哈,楼主也是一种思路,不过你这么多房子好像价值还不如人家一套豪宅值钱,也不如人家升值速度快

  • 小河流水39a 2020-10-16 23:19 江苏

    小产权换公寓是彻底失败的投资,不信你回头看看133小产权现在的价格,小产权通常是有产权没学区普通房子价格的一半,现在估计一百万了,买的那个公寓呢,损失的几十万,几年租金回的来吗

  • ty_剥茧抽丝 2021-04-21 21:37 河南

    评论 生活要难得糊涂 :????

  • 乌拉蛙 2023-01-04 15:26 湖北

    评论 13236002187:一套豪宅的升值或者贬值,一个是周期一个是环境趋势,不可控因素比较多,而这个贴主目标很明确,就是购买小户型,单体投资相对较少,但是位置好的地段也能实现较好的租金收益,能够快速实现现金回流。典型的短平快,能够实现稳健的收入。

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