记录从买房到财务自由之路

退下来以后，还没有着手买买买，第一个想法就是改善生活水平。当时自己两套房子，一个是133平三室两厅的城市西部的小产权，一套是市中心的72平三室一廊的学区房，现在为了孩子，在学区房住着，2016年老人过来一起住，房子住得太挤，就有了换房子的想法。

想换房子，又不想动手边的正在产生现金流的资金，就想到了把这个老房子卖出去，然后再稍微添点钱，在这个学区周围买个大点的。说看就看，骑着电动车，围着学区转，定位三室一厅的100平的房子，因为问的中介，我的学区房单价能过17000，周围的房子当时在10000左右，这样不花钱，或者稍微添点钱，就能换个大房子，没有资金压力，好的话还能添点现金进来。

周围看了一圈，在学区北边的房子，因为有初中要合并到一个好的重点初中的传闻，房价开始蠢蠢欲动了，虽然还是老破小，重点看了一些单位宿舍，有个三室一厅一楼，还带一个小院，要价130万，单价12500，感觉太贵，小区还不方便停车，就拖着，如果120万，就可以考虑；又在本小区看了一个四楼三室一小厅的，有两间屋是个套间，110万，单价12000，回来自己画了一个户型图，包括家具家电怎么摆放之类，还在盘算的过程中，过了2个星期，一问，这个房子给卖了，白算计了一场。又去学区的东部、西部、南部看了一圈，不是小，就是贵（相比现在房价不知道多便宜，以后说），因当时就想用老房子换个房子，不想再掏钱、不想还房贷、没考虑利用房贷、杠杆什么的，没有投资的概念。实际上这在当时是非常错误的，适当的时候，必须看清趋势，然后加杠杆，对资产放大的时效性非常有效。

转来转去，花了一个月的时间，因为目的是以房换房，所以可选范围很窄，无功而返。最后就想，算了，不买了，不给自己造压力啊。然后转念一想，既然为了住，还不如租一个大房子，然后把自己的房子租出去，以租换租，稍微添一点钱，也就一个月几百元，就能住上三室一厅大房子，这样多合适！

思想一换天地宽，俗话说，思路一换、方法无限，为了还是上学方便，就在本小区内找，马上去中介，真巧，中介说在本小区的南区（距离500米内）有一套三室一厅的，赶紧去看，房子够大，四楼，是某某厅的单位宿舍，有传达室，房子有点旧，都是老式装修，在80-90年代应该是最新式的装修，院里还可以停车，电动车免费停，条件真不错，租金2万半年，相当于一个月3300，还可以接受，人家在市区东部还有新房子，这个房子不住，马上头脑一热就定了下来，交了中介费。当时是2016年3月中旬。

第一次租住的房子，得到经验如下：

*有合适的房子，要根据是否需要配置新的东西，再谈价格，这个开始没谈，只说自己有家具家电，不用房主的，事后自己粉刷了一遍房子，有把厨房的破水槽扔了，自己定做了一个，水龙头换了好几个，插座换了一遍，装了新的晾衣架，窗户、门、木地板通通修了一遍，一共花了4000元，完全可以在租金中进行协商的。

*一说找房子就想着找中介，其实完全可以自己在小区转转，特别是带院的单位宿舍，问问传达室人员有没有正在出租的房子，人家一清二楚，比中介还快，而且不要中介费，同时租我楼上的，碰巧是孩子同级的同学，人家就是自己找的，还说看过我这个房子，最后没相中，才要的五楼的，他原来是在前面楼租房子住，家里老人来的，住不开，才找大房子的，你看长知识吧，呵呵，以后可不这么冲动了。

*对于老房子一定关注电线的负荷问题，好多是铝线，不是铜线的，这个房子的空调制冷效果不好，结果自己买了三个窗式空调，功率800w一个，接上插座，一会插座接头冒烟了，才发现是铝线，最后自己接的外接一平方的铜线，才算解决问题。

*还有一个是很多单位宿舍还是插卡式买电，不是市区计费供电，可以事后缴费，网上什么的都很方便，这个宿舍还是老式的买电买水，然后回来插卡，但是因为机关单位，很多规定，每次买电不能超过200度，每个月不能买2次，行政办公室的人一副官气，气人吧，到了夏天，电根本不够用的，打了几次嘴仗，也没有解决。

大房子住上了，开始处理自己的房子了，因为楼层好，装修的也不错，电器也多，三个屋三个空调制冷效果都很好，下水道都改了直通楼下，不会堵（以前的时候几乎每个月都得疏通一次，挨家挨户收钱，租老房子的得注意），没用多长时间，就租了出去，一个银行的，也是本小区的，2700元/月，这样就相当于自己每个月花了600元，租了一个100平的大房子住，感觉挺合适。

过了一个月，自己算了一笔账，自己这个房子，能够卖120多万，如果放在银行买理财，5%收益率，一年6万，一个月相当于5000元，才租2700元，等于少了2300元。如果用这些钱付我租房子的3300，一个月还能剩1700，加上原来那个小产权租出去1250元，这样每月收入近3000。住的问题解决了，我开始考虑现金流的增加了。

2016年5月，开始在中介挂房子卖房子了，本来想买给我那个租客，她自己在小区也有学区房子，顶楼，她在南部也有新房子，为了孩子上学，现在没法卖了学区，买我这个，贷款额度也不够，我就考虑通过中介这条路卖了。

当时我这个一等一区域的学区房还算平稳，价格不高17000-18000都有，我的房子是二楼，朝南，很多看房子的，有的嫌总价高，我报价128万，然后逐渐加到135万（现在看看那个时候真便宜），独家代理、搞促销什么的花招都用过，还是卖不出去。

原因：1、想上学的因为这个房子占了名额，必须是3岁一下的才可以买，否则人家没法上学，这样卡掉了很多想买的。2、当时房价还没开始上涨，三月是最好卖的时候，过了就平淡了。3、城市东部开始火热了，很多投资的去那边买了，而且买的都涨了一些，没有人关注这边的老房子。

最后一家中介给谈了一个客户，人家是在东部拆迁，给了100多万，手里不敢放钱，害怕贬值，自己准备生二胎，就像在市区最好的学区买个学区房，也不住，不影响租客，一切条件都很符合，就是价格最后谈到126万，磨了两次，就成交了，后来这个买家也成了朋友，后来我经常给他发信息说这边的最新房价，估计他现在得乐疯了，一年翻了一倍，想想就心酸。

带*的内容是提醒自己以后注意的，大家遇到同类问题也可以参考。

既然关注现金流，就没考虑那么多，手里的钱怎么分配呢，必须都换成能带来现金流的房产，而且给自己定的目标就是租金回报率不低于5%。

说干就干，开始买房！

户口已经从老房子迁出来，虽然说以后直升初中，怕以后出什么问题，还是想在小区买个小房子，落户口用（现在看当时这个决定有多正确！），中介给找了一个7楼，44平，51万，单价11600，中介说总价是这个小区里最便宜的了。办理完毕52万多，一次性付款，对方也挺高兴，是个老同志，自己还有房子，这个房子就是一直空着。

当时买这个房子是另外一个学区，所以便宜，买了以后一问其他邻居，才知道这个房子是弹性学区，也就是可以自己选择上哪个小学，这无形中又增加了房子将来升值的潜力，前两天中介来电话问卖不卖，单价22000了，也就是总价102万，1年升值了一倍，不知道那个老同志知道了会怎么想，也后悔自己当时为何就买了一套。

*老房子一定要增加面积，很多房子是房改房，阳台是算了一半面积的，现在房管局有政策，可以重新测量，拿到房产证后，就报了测量，跑了一大堆手续后，面积成了46.5平，多了2.5平，按照当时价格就是多了2.5万，现在价格等于多了5.5万，没有白跑，嘿嘿，小老百姓就这样一点一点挤出来小钱。

房子有一定的装修，自己收拾了一个星期，修理了一下原来的家电，又从网上买了个32寸电视，700多元，就挂了出租，不到一天就租出去了，1500元一直租到现在，现在租金1550元，虽然回报率没有到5%，才3.5%，因为为了放户口用，就不计较了。

*要是买学区房，一定要买老学区，那些合作办学的，在新区的学校，有名称没实力，老学区人丁兴旺，房子不愁出租，靠近市中心的房子没有空着的。

这样，就拥有了第一套投资性的房子。

开始买第二套。

因为一开始就考虑的为了现金流，就得看出租回报率。所以必须有两个条件，一是租金年回报率5%以上，二是出租情况好，不能有空租期。这样就把范围锁定在市中心的几个公寓项目上了。

当时看过银座晶都，因为旁边有本市最高楼，但是在修路，搞的这个地方不温不火，最后中介给介绍的万达公寓，当时中介搞活动，中介费1%,这个公寓属于万达商业的一部分，就一个单元，20多层，一层楼上户数不少，这个房子面积41平，正在出租中2900/月，几乎没有空租期（事实证明也如此），总价52万，当时说的税费得4万，实际一个月办理下来，税费2万，合着总价54万，年租金回报率6.4%，超过我的预期回报率，有这个回报率高兴的不得了，很快就成交了。

经过一年的涨价，现在总价70-75万可以卖掉，因为现在我们这个城市去年到现在的限购，公寓火了，经常有打电话的问是否愿意卖。

现在说说买公寓的经验和教训。

经验方面：

*这种核心商圈的小户型、低总价公寓，不愁出租问题，就看租金回报率是否合适，我的标准就是以这里的日租房的租金作为最低标准，我这个公寓租金2900，现在2800，问了好几个日租房，都是长租，没有空档期，租金2500-2700（他们按天出租，130-180元/天），回报率最低5.5%。当时很多标出租价格3000的，所以你接受5%的租金回报率的话，一定会租出去。

*公寓的租金基本是按照套来算的，面积差个几平方，租金上没有什么太大关系，所以买公寓就看总价和出租回报率，只要合适，就可以入手，当然现在房子总价上去了，现在一套得65-70万左右了，但是租金观察基本没有变化（房子是用来住的，住的人出钱，租金老百姓可以说了算），所以现在的租金回报率下降到4.8%了。

教训方面：

*公寓房不要买紧挨电梯的，除非是为了经营用，不是出租居住用，因为多少电梯运行会有干扰，特别是晚上深夜，第一个租客说有神经衰弱，影响睡眠。我去问第二个租客，他说一点也听不见，我也去听过，不是很大声，轻微有一点，但多少是个影响。

*虽然公寓按套出租，但买的时候可是按照面积算钱，当时考虑总价52万，低于当时的周围54万，可是这个面积小才41.99平，后来查了一下，那些都是48平的，这个问题忽略了，导致房屋单价买的时候并不低，以后买的时候也是按照面积，多少是吃亏的。

补充一下：公寓房靠近电梯的，日租房也不太愿意要，怕客人受电梯运行噪音的影响。出租的时候问过楼上的日租房老板，有一半在意的，一半不在意的。

还有一个日租房要的条件一个是屋里有大镜子，显得屋里大，二是要贴壁纸，显得高档。我买的这个房子里碰巧都有。

现在手里的房子有两套带证的了。算了一下租金回报，一个月1500+2900+1250（小产权）=5650元了。继续考察买第三套房。

当时我市房价还没有放量上涨，所以没想到买房子短期上涨套利，我是这样考虑的：继续以租金回报作为目的，在本市寻找回报率5%小区，当时的政策是跨区算第一套房，税率优惠，就准备在别的区考察。

以电动车的行车时间半小时为限，最后看好了市区北边的青年居易小区，理由如下：1、全是小户型，总价不高（也考虑自己剩余资金不多了）。2、出租回报率高，能到5%。3、靠近中恒批发市场和药王楼药材市场，租客资源丰富（市中万达这边也有去租的）。4、紧靠长途汽车站，交通方便。5、有很多日租房，可以最后给他们。6、有学区概念，是本区第二好的小学（买的时候从中介处得知的）

最后相中了一套36平，精装带家具家电，34万，卖家也挺有意思，从一个中介谈过，最后不知什么原因又不卖了，另外一个中介给介绍，一见面，我俩见面都笑了，怎么又是你，缘分，不卖都不行，现在都是朋友了。办理完35.5万多，办理完交割，在网上发了出租广告一天内晚上就租出去了，1550元/月，是在药王楼上班的外地办事处老总。

时间是2016年7月，买了第三套房子，这个房子虽然是有点外观有点公寓性质，但是为70年产权的，所以名下住宅有了2套了，总租金月收入升到7200元。

买了第三套房子，心里又痒痒了，觉得还得收租子，再增加资产现金流收入，觉得还是青年居易的房子总价低，租金回报率高，就又委托中介那个小伙子给再找一个小面积的，带租约的，不出一个星期，他就给找了一个小区内一个28平的（实际是27.1平），二楼北向，28万，办理完毕29万，正在出租中1200元/月，还有半年租期，没有给租客涨价，后期可以租1300元。

很顺利的办理完毕，房主说家具都是在家具城买的好的，还有电器都是名牌的，最后又加了3000元，也没有多计较，就同意了。

这样在2016年8月，又买了第四套房子（全都是小房子，呵呵），住宅数量为三套，租金现金流到了8400元/月，年租金收益10.8万元。

到此，原定的财务自由的差额部分已经补齐，以自己为标准的财务自由的小目标实现了。

而在2016年9月，本市出台了限购政策，本市居民最多三套，等于自己给自己限购了，呵呵，可怕的是限购后的一轮暴涨，如果晚出手买着这两套，2016年买最少要多花10万，现在的青年居易单价从10000（在2016年6月前单价7000，因为划了学区才一下子到了10000，政策的推力真大！）涨到近15000，涨了50%，现在28平的是40万左右，36平的50万左右，两套房子合计涨了25万。

下面说说买着两套青年居易房子的得与失。

有意思的是那个36平的房子，楼、单元、门牌号与我卖出的学区房一模一样，不失是一种命中注定该买的感觉。

得到的经验和教训：

*楼层都选择的2楼，属于黄金楼层，房屋都是精装修（28平的差点），家具家电都齐全，为出租省了不少心。这种无电梯的房子还是3楼以下好。

*这种小户型有学区概念，户型小，总价低，对于外来人员可以为子女就学提供较低门槛，将来出手变现也快。学区是对增值影响较大的因素，买房子，要首要考虑这个。在本市各个区，好的学区的，没有太多小面积的房子，那得仔细寻找。

*本市现在正大修地铁线路，正好在长途汽车站有一站，这个房子也算个地铁房，将来出租和出售都沾光。以后再买房子，对以上因素要全面考虑靠近地铁。

得到的教训

*36平的那个靠近青年居易东侧，最东头单元，围墙外就是铁路，过火车的时候多少有些动静，问过这个租客，他说没有感觉有什么，但是对于日租房，有法人不太愿意租，害怕碰上神经衰弱的顾客。要是能隔开一个单元就好了。

*对于原房主的家具、家电，如果要加钱，完全可以让他拉走，这个谈判的筹码没有把握好，因为给你算的钱，完全可以买一套家具家电，这个后面讲细节。

开始买第五套房子。

因为早就想把西边的小产权房子换成带产权的，从2016年底就想着卖了，就因为没有产权，133平三室两厅的房子也就是50万，只能租1250元，一个是租金回报率太低，一个是这个房子几乎不可能去住了，就决定卖了。和租客说好了，给中介报价48万，最终2017年4月46万成交（当时小区里有的房子说卖58万了，没法说，看自己需求），客户是个挺好老医生，钱得5月底给，就同意了。

从2016年底就找新的公寓地段，因为限购了，只能买公寓，那个时候就盯上了东部万达对面的鑫苑国际城市花园的公寓，34平的48平的，因为对面就是万达广场商圈和高新产业园区，租赁需求比较强，34平租金1500-1700元/月，48平的1700-2000元/月，2016年的低的价格34平27万（办理完29万），48平的38万（办理完40万），回报率6%，比青年居易的还高，所以一直和中介小伙联系着，只要小产权一出手，就马上买一套34平的。

因为限购，从2017年开始这个公寓价格一路上涨，从27万到29万到33万，今天是35万还没有卖的（前几天给朋友介绍的，只能买了两套48平的，47万一套，租金1700元），中介小伙给找了一个33万的，税费低，办完34万多，因为有贷款，也是5月底付完尾款，正好和小产权交割时间一样。房子带租约，1500元/月，租金我从6月开始收，还是没有涨价，还给租客买了新32寸电视和一个小冰箱，保持租客稳定性和好感。

这样经过一番折腾，把小产权的转正了，租金涨了，还多出来一部分现金，还把房子放在了涨价通道的火车上，没办法，小老百姓就得精打细算。

届此，实现住宅3套公寓2套（实际上这些房子还不如人家一套学区房值钱），租金现金流1550+2800+1100+1550+1500=8500元，年租金10.2万，自己还算满意。