武汉伢谈武汉房

房产观澜 183137 739

大家好,你们的好友小茄子上线了。因为不论中文还是英文名里都有J的发音,我被大学室友亲切的唤作茄子。而进入地产行业后,发现身边尽是90后,95后的小鲜肉小仙女,为了不显得太过成熟稳重(lao a yi),请叫我小茄子。作为team里唯一的女性,万绿丛中的一点红,小茄子脸上总是洋溢着迷人的微笑。

茄子曾经是一名资深的外贸人,奔走于江浙沪,港澳台以及欧洲。在工作多年后因为实在买不起房只能和上海Say goodbye 回了武汉。

和北上广深工作1年不吃不喝还买不起一个厕所相比,当时武汉的房价可爱多了。我们两口子几经周折后终于在武汉买了房,安了家,也迎来的我们的宝宝小土豆。

虽然是土生土长的武汉伢,但是大学时把户口迁到了外地,工作后一直没迁回来(也没资格迁入上海),以当时的政策买房落户是个不错的选择。谁知在我们还没有看好房子的时候风云际会,政策突变,户口或者社保成了买房的必要条件,可惜茄子和老公两样都没有。

当时一个楼盘的置业顾问信誓旦旦的跟我说可以帮我把户口迁回来,就是得给点费用,茄子一合计,他要卖房子坑我对他没好处,正规途径户口回不来只能找关系,出点费用也是应该的,就一次性全给了。可是我等啊等,上海宁波跑了几趟,路费钱加起来都快一万了,事情还是没办下来。每次站在户政大厅里被婉言拒绝无法迁移时我的心里真可谓一半是海水一半是火焰。

事情就这么拖了近半年,我心中的小火山已经在喷发的边缘了,政策又一次发生了变化,武汉出台了新的人才引进政策,茄子只要在武汉正规单位缴纳社保满一年就可以回原籍,落到父母的户籍上。欧耶,户口能回来了,房子也能买了,现在的问题就只剩下追款了。而那个置业顾问也好巧不巧的在那个时候失去了联络。后面追款的一系列艰苦卓绝的历程在此略去不表。

经历以上种种,我深深的感受到买房不易。政策就像紧箍咒,上面一念经你就痛不欲生,而你顺势而为它还能为你锦上添花。

等到期房交房,我又加入了千千万万的装修大军,在各种装饰公司的广告轰炸下艰难的做着选择。从那时起我开始对房屋的结构、户型、朝向、采光、通风、日晒甚至于风水等一系列与居住体验息息相关的问题做起了研究。还好学的是工科又有绘画基础,户型图什么的一看就懂。不吹不黑,发展到后期我可以直接指出设计师图纸上的错误,从瓷砖的排布到柜体内部结构的设计,都是我坐在设计师后面指导他完成的。求设计师当时的心理阴影面积。哈哈

如果当年读书的时候发现这个兴趣所在,我会选择学建筑。

今天谈一谈武汉的购房政策。痛定思痛,偶对武汉购房政策进行了全面系统的分析(XIANDEWULIAO)。最后一个偶然的机缘做了与之相关的工作。

记得2016年10月底,我的一位客户买了套二手房,签订了合同,正在走后续流程。谁知11月中旬武汉出台了限购政策。我的心瞬间就提了起来:客户外地户口,一下失去了购房资格,面临着房子买不着,还要违约的窘境。客户愁我也愁,每天都睡不好觉。还好由于政策刚开始实行,而我们的合同是在政策正式实施之前签定的,通过申诉流程,房子最终还是顺利完成了过户。我心中的石头才算落了地。

所以有钱的你,真的可以在武汉买房吗?

时至今日,根据政策,武汉本地家庭在限购区域只能买两套,注意是本地家庭,正常18岁以上都是独立家庭,不包含父母,包含爱人及未成年小孩。有很多人,夫妻名下各一套房子,想以个人名义再买一套,说是二套房,其实已经买不了了。有的家庭,爷爷奶奶辈给孙子辈全款买房记在小孩名下,也算进家庭名下套数。所以买房是以家庭为单位的,而不是个人。所谓的本地家庭就是购房者需要有武汉市户口。

而作为非本地家庭,即没有武汉市户口的购房者家庭,在武汉只能买一套。并且有前提条件:提供自购房之日起连续2年(含2年)在武汉市缴纳社会保险或者个人所得税证明。这个条件有个重要的词“连续”,是不能补缴的,断了的不算。敲黑板,划重点,“连续”二字跟着我说3遍!

满足这些条件的你,有钱还怕不能买吗?

买,肯定可以买。不过要筹划怎么买,毕竟钱都不是大风刮来的。

全款的按着政策套数来,不能买多了。

贷款的首付就有了条件,选择商业贷款和公积金贷款政策也不一样。

商业贷款要求:

公积金要求:

房产是大宗商品,动辄上百万,就算是贷款,首付最少也得几十万。上一辈人认为买一套房也就是一辈子的事情了。但是现在,随着经济的飞速发展,大家从一开始的刚需到后面的改善,置换房屋的时间间隔越来越短。人们对居住品质的要求早已经不仅仅是停留在有房子住就行的阶段。所以考虑买房之前先搞清楚政策至关重要。

随着武汉的发展,很多外地的小伙伴希望在武汉安家落户,大家可以关注武汉公安公众号。里面有具体的落户条件。满足条件即可落户,具备在武汉中心城区购房的资格。如果目前暂时不具备落户条件,可以从缴纳社保和个税开始,达到年限亦可购房。

那么有的朋友会说,我等不及交2年社保再买房了,现在就要买房结婚。或者是名下已经有2套房产的房哥房姐们,还想要买房投资怎么办呢?大家应该注意到前文提到的购房资格是针对武汉市中心城区的。事实上限购令是有针对性的,一方面是区域范围针对的是武汉市中心城区,另外一方面是商品属性针对的是住宅,而像公寓,商铺和部分别墅等都不属于住宅而是商业类型,同样可以认购。下期我们会具体讲一讲这些区域的房产相关信息。

大家好,你的好友小茄子又上线了。上期跟大家聊了一下武汉的限购政策,详细的介绍了关于买房人购房资格方面的内容。这一期我就为大家介绍一下被限购了要如何买房。

武汉作为国际化大都市一直有着“东方芝加哥”的美誉,伴随着祖国迅猛的发展,经济飞快的提升,武汉以独特的地理优势九省通衢、实力担当中部崛起第一城!

看到以上图片大家是不是心潮澎湃,感慨万千。在这个野蛮发展的城市里,寻找一处心灵与身体的港湾并非易事。俗话说先成家后立业,如果被限购了,又想要尽快入市,享受城市发展的红利,我该买哪里?买什么样的房产呢?

滴滴……快上车,让茄子女司机,带你飙一波儿:

限购区域

全区限购:江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉市东湖新技术开发区、武汉市经济技术开发区(不含汉南区)、武汉市东湖生态旅游风景区;

部分区域限购:

东西湖区金银湖、金银潭、吴家山片区(京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西);

江夏区纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片区(江夏区107国道以东、沪渝高速以北);

黄陂区盘龙城片区(武汉市外环线绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速公路以西,府河以北)。

除开以上都为不限购区域。目前不限购区域成交热点主要集中在:

蔡甸区、汉南区、新洲阳逻。

为什么这几个地方会成为成交的热点呢?下面我们看一下武汉2014-2049年规划的轨道交通线路图(最终以实际建成线路为准):

分析的不错,持续关注ing

大家也可登录武汉地铁官网http://www.whrt.gov.cn/,了解现已通车和正在建设的轨道线路。

从中可以看到武汉发展的雄心,而一年通2条地铁的速度也让全世界看到了武汉的实力。而这些热门的不限购区域均是有地铁覆盖的。

蔡甸区:地铁蔡甸线(在建),4号线延长线(在建),,11号线(在建),16号线(在建)

汉南区:16号线(在建)

阳逻区:21号线(开通),新港线,邾城线

聪明如你,应该能从地铁的分布上窥见未来远城区发展的重心在哪里了吧。

放心,这些区域里的优质房源我们都有,赶紧来咨询吧。

接下来,我们说说在限购区域除了住宅你还可以买什么房产商品。

公寓:

公寓这种产品有平层的SOHO,也有双层的LOFT,有精装公寓,也有毛坯的。一般LOFT以毛坯居多(这里涉及到装修成本问题),2层的空高只算一层的面积,而价格也就比平层的略贵一点,性价比还是很高的。

公寓产品属于商业类型,一般只有40年的产权,大部分都是商业水电,不带天然气,小户型居多,一层楼可能会出现10梯30户的情况,所以公摊这一块也普遍比住宅要大。另外,大部分的公寓是不带天然气和阳台的。不带天然气可以用电磁炉和电热水器解决,但是不带阳台,很多自住型的客户会觉得有点憋屈。

那么公寓的卖点在哪里呢?

单价低,总价也低。对于一手公寓来说,平层公寓的单价大概只有周边差不多品质的住宅的60%-80%左右,由于小户型居多,总价也不高。那么对首付不多的客户就非常友好了。

地段好,很多公寓项目会选址在地铁口、核心商圈、或者大型商业体附近。交通生活都非常便利,好出租。所以投资公寓一定要看准地段再下手。

不限购,不占用购房指标。买了公寓还可以买住宅,不必但心指标被占用。

公寓产品由于投入资金少,贷款压力小,核心地段好出租,成为很多投资型客户的心头好,比如说结婚前买个小公寓,婚后每月收租,收益稳定,出去旅游或者购物都行,不开心了还可以自己过去住两天散散心。有的豪客直接买一层公寓,改装成特色公寓再出租也是非常不错的选择。

商铺:

商铺这种商品分为商业综合体商铺,和住宅底商。根据地段和业态的不同商铺的价值也不同。临地铁、临街等人流量比较大的地段,就算同一个楼盘的商铺价格每平也可能达到几万元的差距。当然租金的收益也会相差巨大。

比方说你买个单价2万,70平的住宅,租金可以租到2800元的话,每平也就40元。但是在同样地段的住宅底商,5万一平,买个70平的,租金可以达到200一平。租金收益相差5倍,而房价只相差了2.5倍。那么是投资住宅还是商铺呢?随着商业配套的逐渐成熟,商铺的租金还会不断上涨,而住宅,随着居住的损耗5年过后就又得翻新一遍了,那么装修投入又把租金抵掉了一大半,而商铺都是毛坯出租哒。所谓一铺养三代就是这么个道理。

  • u_95727410 2019-09-20 19:51

    5年一翻新,你确定有多大比例?

正宗武汉伢,很生动,很详细啊!!!

  • 小茄子19850224 楼主: 2019-01-03 19:27

    是啊,除了在外面上学几年,工作几年其余时间都在武汉~~~

大家好,你们的好友小茄子又上线了。大家是不是都还没从元旦小长假中恢复过来呢?假期总是那么短暂,工作总是没有尽头。哎……

  • 38寸G罩杯 2019-06-06 21:27

    蔡甸 阳逻,这些地方太远了,到汉口坐地铁或者开车都2小时以上,买这些地方不知道图啥

  • ty_136252782 2019-01-14 15:51

    眼下的房子,如霜打的茄子,有什么可神气滴

茄子一上班就出现了头疼、咳嗽、流泪、困倦的症状,我想我是感冒了,小强嘿嘿一笑,你这哪里是感冒,明明就是节后综合征!赶紧写点提神清脑的好东西给大家分享一下吧。开单就能治百病。好吧,我承认开单治百病。我现在就写。

上期给大家介绍了限购区域和不限购的房产商品。那么我们该如何在不限购的商品中做选择呢?

先说说住宅类的吧:不限购的区域,基本上都在远城区,那么把这些远城区连接起来的就是马路和地铁。而一般的老百姓会选择靠近地铁的房子,防止堵车的困扰。

这里给大家重点推荐一个地铁房:

这是一个神奇的小区,位置处于沌口和汉阳的交界,地块却是蔡甸的,所以不限购。该楼盘是毛坯交付的,小区内户型很多,目前在售的二手房从83-134平米的都有,单价11500起,还有部分房源是老证,不过因为是14-15年左右交房的,大部分还是新证。

小区目前距离最近的地铁站是6号线的老关村地铁站2.5公里左右,一般是公交车接驳,也就2站路。公交在小区门口。你可能会说,这算什么地铁房啊,2站路呢!且慢,听我道来,由于修建地铁16号线,目前小区门口的公交已经改线,而16号线在小区附近就会有一站老关村车辆段站,大概有多远呢?400-600米左右。那16号线什么时候通车?2019年底!

16号线是可以与6号线和12号线换乘的,未来是否会增加17号线还未定。而老关村站和老关村车辆段站仅仅1站之隔。等到地铁修好,公交站点又会回到小区门口。我就问你那时候房价会是多少呢?

我侄子150万以内的预算,请问在哪里买比较合适?光谷?谢谢!

  • 小茄子19850224 楼主: 2019-01-04 15:48

    你好,这要看他想买几房,多大面积,具体在光谷哪个区域买,以及对居住的急切度了。光谷是个很大的范围,房价差异也很大。

我还没说这个楼盘是临江而建,小区后门可直上江滩,未来江滩公园一建成,又会见到一拨儿上涨。小区两边都有河衢,所以没法建房子对其进行遮挡。后面是就是长江,这种在风水上叫做玉带环腰,大家有兴趣可以查一下是什么意思。

因为临近三环线,到武昌、东西湖去也非常方便,交通便利,环境优美,临江小区,还便宜,位置并不比汉阳四新的一些楼盘远,关键是还有地铁。离经开永旺也就6公里左右的距离。小区内还有旺斯达国际幼儿园。你有没有心动呢?心动不如行动,赶紧加我微信,看房约起吧。

再说说公寓:上次已经说过了公寓主要是看地段,核心商圈,周边商业配套完善。这里给大家推荐一个我本人非常喜欢的公寓。

远洋东方境世界观蓝珀公馆

为什么喜欢他呢?因为里面部分房源有天然气还有阳台,面积从40-77平,其中,47平的和77平的都有阳台。均价才2万左右,而东方镜的住宅卖到多少钱呢?2.6万还抢不到,后面再开的要往3万走了。大家看到这其中的卖点了吗?

钟家村4号线与6号线交汇处,一环核心商圈地铁口的公寓,有天然气,有阳台,光这几点就完胜很多公寓。而且这个公寓的公摊只有26%,很多公寓都是30%往上走,有些住宅都达到了27%,可以说蓝珀公馆是非常良心之作了。而且我想很多人都知道现在40年产权已经不是个事儿了吧。到期续费就可以了。

这个公寓完全可以买来自住,除了是商业的水电以外,和住宅有什么区别呢?第一住宅没有这么多的小户型,目前有这种户型的周边基本上可以相提并论的小区就是都市兰亭,最便宜的一套115万,44平,加上税费就差不多120万了,单价27000。首付含税费金额也差不多得40万。我们来看看都市兰亭的户型图。

这个户型有个长长的过道,而且进门左边就是卫生间的门,万一来个人家里正好有人如厕,这酸爽真不敢想象。而像汉商银座,闽东国际都是钟家村附近有小户型的住宅,但是基本上都能没有阳台,和都市兰亭一样房龄也都近10年了。

最后我们说说商铺:商铺是所有项目里面投资回报率最高的一种房产商品了。所以我们把他放到最后来说,算是压轴。

我曾经给客户算过一笔账,你买个2万一平70平的住宅租金每个月2800也就顶上天了吧,还不算你配置家具家电的二次装修投入,每平收益40元。而你买个同小区的住宅底商5万一平,同样买个70平的,最低100块一平吧,月收入7000元,租金收益是住宅的2.5倍,而且不用装修,租金还会逐年上涨。5年之后,住宅的装修基本上已经不能看了,又得翻新一遍,又是一笔投入,随着人工材料等各项成本的上涨,还不知道5年的房租能不能抵消这些装修费。而商铺呢?商业已经成熟了,租金至少涨到150-200一平,那时的收益是多少呢?而且商铺不用你装修,都是租户自己搞。为什么说一铺养三代呢?就是这个道理。

商铺要看什么,当然也是地段,但是地段越好,价格也就越高,并不是都能承受的。另外商业需要时间培养,如果前期培育不到位,或者业态选择错误,也可能会成为亏钱的铺子,那可就划不来了。为了让大家尽早的从商铺中获得收益,我特别优选出近乎于现铺的楼盘给大家做推荐。

健龙沌口天地

沌口天地是综合商业体类型的商铺,不同于住宅底商,他的规模更大,业态也更完善。先说说地段,项目距离地铁3号线沌阳大道站650米左右。是该片区最大的商业体,周边最近的经开万达商圈也有4公里左右的距离,而经开永旺梦乐城则有9公里的距离。所以如果选择购物、休闲娱乐,以及教育产业与其坐地铁去万达、永旺不如就近。

整个综合体内有开发商负责前5年的商业培育,也就是包租。这里目前已经入驻的流量王非盒马鲜生莫属,盒马鲜生在沌口天地有一个6000平的旗舰店,是武汉最大的盒马店。另外像海里捞、俏江南等餐饮巨头也先后入驻,可以说是非常看好沌口天地的商机的。而这些也要归功于沌口天地的开发商,在商业运营上多年的成功经验。

本项目19年3月份交铺,也就是说过了年你就可以收铺了。

在这里需要跟大家说点小贴士:

房产商品动辄几十万,高则上百万甚至上千万,之所以称为不动产,是建议大家长期持有,作为保值和增值的大宗商品。我会建议大家二手房的持有周期是2-3年,新房住宅的持有周期是5-6年,而公寓和商铺的持有周期都建议在5年以上。

楼主想咨询一个问题,想买三房200w左右的,地铁房,最好有学区,有性价比较高的能推荐一下吗?谢谢!!!

这个要看对地段有没有具体要求了,汉阳的学区房和汉口的或者武昌的学区房差价比较大。而且看宝宝现在的年龄,如果现在还小,3岁以下的可以考虑新房。目前武汉的新房还是比二手房要便宜。如果是马上要上学了,急需入住,那么建议买二手房。

  • 安逸得板19830803 2019-01-04 16:05

    嗯,现在宝宝一岁半了,到学龄还有几年,新房不是很多都交茶水费吗?我两个同事,一个年初在四新,一个最近在阳逻买的,都交了不菲茶水费,这样算起来会不会比买二手房更不划算?

  • 小茄子19850224 楼主: 2019-01-05 09:48

    茶水费的套路比较深,我单独拿出来讲讲

更多好贴,尽在房产观澜

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