再发：中房20年

第一章 拉开大幕1998----2000

1998年中国的房地产业在亚洲金融危机期间崭露头角。当年商品房销售面积超过一亿二千万平方米；每平米销售均价略高于2000元人民币；当年商品房销售总额超过两千五百亿元人民币。

仅占同期GDP的比值3.16%。而且当年的城镇人均住房面积只有18.7平米。

到千禧年，商品房销售面积超过一亿八千五百万平方米；每平米销售均价小幅增长到略高于2100元人民币；当年商品房销售总额接近四千亿元人民币。

占同期GDP的比值为4.4%。可谓量价齐升，开局喜人！

2000年商品房销售总额，对比1998年的增长幅度为36%。当年的城镇人均住房面积增加到20平米。

从居民消费价格指数看，由于受亚洲金融危机影响，1998年与1999年皆为负值（通缩隐现），2000年勉强转正。中国房地产业的拉动作用功不可没。

而比较同期GDP从1998年的7.9万亿，增长到2000年的8.9万亿，年增长率在8%左右。

其间人民币兑美元汇率稳定在8.28以下，外汇储备从1998年的1450亿美元增长到2000年的1656亿美元，以美元计价的人均GDP从1998年的770美元增长到2000年的852美元。

其间总人口增长超过1500万（职工参保人数增长了1900万），就业人口增长约1200万。正可谓是真金白银的增长。

其背后的秘密在于收入结余和城镇常住人口的净增长。1998年城镇居民的人均可支配收入（税后收入）为5425元，同期城镇居民的人均消费性支出为4332元；同比增幅分别为5.1%和3.5%；收入结余大约为1093元。而当年城镇居民购房支出（含贷款利息支出）折合人均为206.5元；仅为当年收入结余的18.89%。

到2000年城镇居民的人均可支配收入（税后收入）为6280元，同期城镇居民的人均消费性支出为4998元；同比增幅分别为7.3%和8.3%；收入结余大约为1282元。而当年城镇居民购房支出（含贷款利息支出）折合人均为381.92元；为当年收入结余的29.79%。

当年全国的储蓄余额为6.43万亿元，对比1998年增长约1.1万亿元。

全国的储蓄余额远高于当年的住宅商品房销售总额，也高于1998年----2000年累计的住宅商品房销售总额。

就连1998----2000年储蓄余额的增加值，都远高于2000年的住宅商品房销售总额，也高于1998年----2000年累计的住宅商品房销售总额。

那几年的整体经济一扫90年代的低迷；民营企业开始高速发展，农民工得以成批量进城工作。个别民营企业开始涉足外经贸领域，参与出口创汇。

从普通老百姓角度讲，就业机会增加（就业人口增长约1200万），收入水平提高（人均可支配收入增长幅度15.3%，虽然没有跑赢同期GDP的增长17.7%）；储蓄增加了（人均储蓄余额增长幅度20.41%，跑赢了同期GDP的增长17.7%）。

消费方面，物价比对八、九十年代平稳得多，人均收支结余增长了15.07%；终于可以休养生息，舔舐一下几千万国企职工大下岗的伤痛。

必须提到，1998年到2000年城镇常住人口的净增长为4298万。1998年，中国城镇化率只有33.4%。同时由于城市化起步和职工参保人数的增长，国民福利也在小幅提高。促使部分先富起来的老百姓敢于购买商品房。

当然更要归功于彼时相对良好的国际环境。港澳回归、申奥成功、加入世贸等各种事件或者预期，揭示国际人员（特别是港、澳、台、侨胞等）和资金的频繁流动、先进技术和管理经验的不断引进、国际贸易即将大幅拓宽等利好。

有必要了解一下中国2000年及之前的外贸进出口情况。

按照现价美元计算，1998年世界的货物和服务出口在6.872万亿美元上下。其中欧盟约为2.505万亿美元（占比36.45%）。美国约为9331.83亿美元（占比13.58%）。日本4322.95亿美元（占比6.29%）。中国1413.64亿美元（占比2.06%）。上述四方合计占比58.38%。

按照现价美元计算，1998年世界的货物和服务进口在6.776万亿美元上下。其中欧盟约为2.373万亿美元（占比35.02%）。美国约为1.116万亿美元（占比16.47%）。日本3511.32亿美元（占比5.18%）。中国1449.14亿美元（占比2.14%）。上述四方合计占比58.81%。

按照现价美元计算，1998年世界的货物和服务净顺差在960亿美元上下。其中欧盟约为1320亿美元。美国约为-1828.117亿美元。日本811.63亿美元。中国-35.1亿美元。

按照现价美元计算，2000年世界的货物和服务出口在7.913万亿美元上下。其中欧盟约为2.592万亿美元（占比32.76%）。美国约为1.1万亿美元（占比13.85%）。日本5193亿美元（占比6.56%）。中国2531亿美元（占比3.2%）。上述四方合计占比56.42%。

按照现价美元计算，2000年世界的货物和服务进口在7.896万亿美元上下。其中欧盟约为2.535万亿美元（占比32.1%）。美国约为1.471万亿美元（占比18.63%）。日本4494.15亿美元（占比6.69%）。中国2243亿美元（占比2.84%）。上述四方合计占比59.27%。

按照现价美元计算，2000年世界的货物和服务净顺差在170亿美元上下。其中欧盟约为530亿美元。美国约为-3700亿美元。日本698.85亿美元。中国288亿美元。

通过上述数据分享可知，1998年—2000年世界的货物和服务进、出口总额在持续上升（蛋糕在做大）；世界的货物和服务净顺差却在逐渐缩小（国际贸易更趋于平衡）。主要是因为美国货物和服务净逆差大幅扩大。同时欧盟与日本的货物和服务净顺差都在缩小。反观中国却从逆差终态艰难转变为顺差状态（尽管总金额不大）。其原因是2000年对比1998年中国的货物和服务出口总额大幅提高（34.07%）。

当然也必须清醒地意识到，这些成绩的取得，主要归功于美、欧、日、港、澳、台等在华的外资（合资）企业；以及在其中辛勤工作的众多中、外员工。当年的外贸还处在大进大出的状态（比如中国的货物和服务进口总额，更大幅提高了54.79%）。这些进口之中很少供给终端消费，绝大部分是进口的原材料、零配件、中间产品等等。

中国贸易顺差仅占当年全国货物和服务进、出口总额的6%；占当年全国GDP的2.37%（美元计价）。

但是当年全国货物和服务进口总额占当年全国GDP的18.52%（美元计价）；当年全国货物和服务出口总额占当年全国GDP的20.89%（美元计价）。

同时2000年对比1998年美、欧、日、中四方合计的出口额，在世界的货物和服务出口总额所占百分比出现小幅下降；美、欧、日、中四方合计的进口额，在世界的货物和服务进口总额所占百分比在缓慢上升。

预示着世界上其他国家和地区的经济也在艰难复苏。

再谈谈当年的资产、债务和股市状况。

首先从央行资产说起。2000年的央行总资产只有不足4万亿元人民币（约占同年GDP的39.3%）。其中外汇占款与“对其他存款性公司的债权”几乎是等比例，皆为1/3强。

至于债权是否稳定可信，主要看债务人用其资产变现、偿还债务的能力，这是一个很简单的逻辑。

支撑央行“对其他存款性公司的债权”这一资产的基础，主要是商业银行的资产——从定义上来讲，就是预期会给企业或是个人带来经济利益的资源。

再继续深挖，1998年—2000年房地产的累计销售额约为0.78万亿元。如果刨去首付等，真正的个人按揭贷款总量更少。更别提职工租住的直管公房以及机关、企事业单位的代管公房，按照工龄等优惠条件出售给本人；从而转为商品房等因素。

因此在“对其他存款性公司的债权”之中较为优质的资产：个人按揭贷款明显低于40%。

占大头其实是长期积累的较为次级的“国企三角债”等，造成的事实呆坏账。

如1999年成立的四大资产管理公司接受的不良贷款等。还有2004、2005年中、工、交、建四大国有银行的股份制改造以及财务重组而剥离的不良资产。不过随着房地产业的快速兴起，以及资产证券化等闪转腾挪操作，最终不仅顺利解决，甚至还带来了不少利润。这个等到本文第三章再述。

顺带提一下，2000年5年期及以上的商业贷款利率，仍旧保持6%以上的相对高位。同年政府对央行债务大约在5000亿元上下（其中月度最高值，约占同年GDP的5.5%）。

关于2000年前后国内外的股市情况，提请注意：2000年全国股市交易总额大约占当年GDP的62.14%，但是牛短熊长特征明显。

1998年，土地出让金的规模507.7亿元，占地方本级财政收入的10.2%（对比2018年土地出让金的规模增长至6.5万亿元，占地方本级财政收入的比例提升至66.5%）。简单来说，土地财政的本质，就是通过出售未来70年土地的增值，为城市公共服务和基础设施进行融资。土地财政使得土地成为中国地方政府最重要的信用来源，没有之一！

第二章 东风 2001----2002

2001年是中国经济史，乃至中国历史上的一个重要里程碑——中国正式加入WTO。2001年国际方面，美国遭受911恐怖袭击；之后美国多地又爆发了炭疽病菌感染。

2001年中国的住宅商品房销售面积接近二亿平方米；每平米销售均价略高于2000元人民币；当年住宅商品房销售总额超过四千亿元人民币。仅占同期GDP的比值3.63%。当年的城镇人均住房面积约有20.8平米。

到2002年，住宅商品房销售面积超过二亿三千七百万平方米；每平米销售均价小幅增长到约2200元人民币；当年住宅商品房销售总额接近五千亿元人民币。占同期GDP的比值为4.07%。继续量价齐升！

2002年住宅商品房销售总额，对比2000年的增长幅度为53.59%。当年的城镇人均住房面积增加到22.79平米。

再看2002年对比2000年期间，M2的净增加值超过5万亿，年增长率在17%以上。货币乘数在3.7左右。2001年M2的数值约为15.83万亿元人民币，约为当年GDP的142.79%。

到2002年M2的数值约为18.5万亿元人民币，约为当年GDP的151.99%。随着房地产市场的稳步发展，派生出大量M2；已经初见端倪。

从居民消费价格指数看，由于受美国股市网络泡沫破灭影响，2000、2001年刚勉强转正，2002年又为负值（通缩隐现）。中国房地产业的拉动作用再次显现。而比较同期GDP从2000年的约10万亿，增长到2002年的12.17万亿，年增长率在8.5%左右。

其间人民币兑美元汇率稳定在8.28以下，外汇储备从2000年的1656亿美元增长到2002年的2864亿美元，以美元计价的人均GDP从2000年的852美元增长到2002年的963美元。

其间总人口增长超过1100万（参保人数又增长了1120万），就业人口增长约1200万。各项指标增长来之不易。

再看收入结余和城镇常住人口的净增长。2001年城镇居民的人均可支配收入（税后收入）为6824元，同期城镇居民的人均消费性支出为5309元；同比增幅分别为9.1%和6.2%；收入结余大约为1515元。而当年城镇居民购房支出（含贷款利息支出）折合人均为489.56元；仅为当年收入结余的32.3%。

到2002年城镇居民的人均可支配收入（税后收入）为7652.4元，同期城镇居民的人均消费性支出为6030元；同比增幅分别为7.3%和8.3%；收入结余大约为1612元。而当年城镇居民购房支出（含贷款利息支出）折合人均为616.78元；为当年收入结余的38.26%。

当年全国的储蓄余额为8.69万亿元，对比2000年增长约2.26万亿元。全国的储蓄余额远高于当时的商品房销售总额，也高于1998----2002年累计的住宅商品房销售总额。而且2000----2002年储蓄余额的增加值，都远高于2002年的住宅商品房销售总额，也高于1998年----2002年累计的住宅商品房销售总额。

那两年的整体经济较快增长；从固定资产投资规模看，2002年对比2000年增幅为35.88%；其中第二产业投资增幅为35.12%，房地产业投资增幅为57.83%。可见房地产业投资增幅明显快于第二产业投资增幅、全国固定资产投资增幅。

只得注意的是，房地产业投资占全国固定资产投资的比重，从2000年起也在快速增加。从房地产在建工程看，2002年对比2000年增幅为42.8%，与房地产业投资增幅基本匹配。

提请注意：2002年全国固定资产投资规模，大约占当年GDP的27.06%。

出口创汇的外向型民营企业和民营房地产企业进一步发展，农民工大批量进城工作。

比如万科集团2000 年开始实施了市场扩张策略，在2002年获得预期良好回报，2002年房地产项目开发和销售取得快速增长，其结算面积、结算收入、结算净利润分别达112 万平方米、44.2 亿元和3.82 亿元，较上年同期分别增长62.3%、 32.1%和68.5%。该集团在深圳、上海、北京、沈阳和成都的业务发展获得稳定回报，继续成为该集团主要盈利来源。在2001年进入的武汉、南京、长春、南昌四个市场均取得理想业绩，为该集团整体盈利做出了重要贡献。