再发:中房20年

房产观澜 115837 1609

说起房地产业在世界各国都是支柱产业、经济周期之母、民生的基本保障;更是财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的重要策源地之一。

而中国房地产业,始于上个世纪末的房改(1998年国务院发了重要的23号文,要求停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化)。二十余年以来风起云涌,在人类历史上都可谓是空前的史诗级巨片。其间各种相关研究文章更是汗牛充栋,在下斗胆,不揣冒昧地粗线条勾勒一下;望众位涯友指正。

第一章 拉开大幕1998----2000

1998年中国的房地产业在亚洲金融危机期间崭露头角。当年商品房销售面积超过一亿二千万平方米;每平米销售均价略高于2000元人民币;当年商品房销售总额超过两千五百亿元人民币。

仅占同期GDP的比值3.16%。而且当年的城镇人均住房面积只有18.7平米。

到千禧年,商品房销售面积超过一亿八千五百万平方米;每平米销售均价小幅增长到略高于2100元人民币;当年商品房销售总额接近四千亿元人民币。

占同期GDP的比值为4.4%。可谓量价齐升,开局喜人!

2000年商品房销售总额,对比1998年的增长幅度为36%。当年的城镇人均住房面积增加到20平米。

  • tianjing2018 楼主: 2020-08-09 19:22 匈牙利

    再看1998年到2000年期间,M2的净增加值约为3万亿,年增长率在13%以上。货币乘数在3.4左右。1998年M2的数值约为10.45万亿元人民币,约为当年GDP的131%。到2000年M2的数值约为13.46万亿元人民币,约为当年GDP的151%。

  • unfamerliu 2020-11-12 10:43 江苏

    Marked

经坛关闭了

  • tianjing2018 楼主: 2020-08-07 15:06 匈牙利

    帖子被那边隐藏了。

  • 畋沺 2021-10-08 20:28 湖南

    鹬蚌相争渔翁得利,简单的一罚了之,美团被罚巨款之后,只能加码从商家骑手和消费群体身上捞回来,恶性循环。这样的美团只会沦为大权在握的它们的敛财工具。通过美团的手压榨商家骑手和消费群体,多轻松多简单,而且不但不用被骂,还可以博取个保护弱势群体的青天大老爷的好名声,真正的名利双收啊

从居民消费价格指数看,由于受亚洲金融危机影响,1998年与1999年皆为负值(通缩隐现),2000年勉强转正。中国房地产业的拉动作用功不可没。

而比较同期GDP从1998年的7.9万亿,增长到2000年的8.9万亿,年增长率在8%左右。

其间人民币兑美元汇率稳定在8.28以下,外汇储备从1998年的1450亿美元增长到2000年的1656亿美元,以美元计价的人均GDP从1998年的770美元增长到2000年的852美元。

其间总人口增长超过1500万(职工参保人数增长了1900万),就业人口增长约1200万。正可谓是真金白银的增长。

坐等更新

  • tianjing2018 楼主: 2020-08-08 15:40 匈牙利

    谢谢回复,只要帖子不被“咔嚓”了,就会更新的。

其背后的秘密在于收入结余和城镇常住人口的净增长。1998年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为5425元,同期城镇居民的人均消费性支出为4332元;同比增幅分别为5.1%和3.5%;收入结余大约为1093元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为206.5元;仅为当年收入结余的18.89%。

到2000年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为6280元,同期城镇居民的人均消费性支出为4998元;同比增幅分别为7.3%和8.3%;收入结余大约为1282元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为381.92元;为当年收入结余的29.79%。

当年全国的储蓄余额为6.43万亿元,对比1998年增长约1.1万亿元。

全国的储蓄余额远高于当年的住宅商品房销售总额,也高于1998年----2000年累计的住宅商品房销售总额。

就连1998----2000年储蓄余额的增加值,都远高于2000年的住宅商品房销售总额,也高于1998年----2000年累计的住宅商品房销售总额。

那几年的整体经济一扫90年代的低迷;民营企业开始高速发展,农民工得以成批量进城工作。个别民营企业开始涉足外经贸领域,参与出口创汇。

从普通老百姓角度讲,就业机会增加(就业人口增长约1200万),收入水平提高(人均可支配收入增长幅度15.3%,虽然没有跑赢同期GDP的增长17.7%);储蓄增加了(人均储蓄余额增长幅度20.41%,跑赢了同期GDP的增长17.7%)。

消费方面,物价比对八、九十年代平稳得多,人均收支结余增长了15.07%;终于可以休养生息,舔舐一下几千万国企职工大下岗的伤痛。

回顾的,就不用再多说了……

说你的结论吧……

  • tianjing2018 楼主: 2020-08-09 14:43 匈牙利

    不好意思,结论应在每一个人的心中。在下只是从数据角度,忠实记录一段历史而已。古人云:以史为鉴,可以知兴替!

必须提到,1998年到2000年城镇常住人口的净增长为4298万。1998年,中国城镇化率只有33.4%。同时由于城市化起步和职工参保人数的增长,国民福利也在小幅提高。促使部分先富起来的老百姓敢于购买商品房。

当然更要归功于彼时相对良好的国际环境。港澳回归、申奥成功、加入世贸等各种事件或者预期,揭示国际人员(特别是港、澳、台、侨胞等)和资金的频繁流动、先进技术和管理经验的不断引进、国际贸易即将大幅拓宽等利好。

有必要了解一下中国2000年及之前的外贸进出口情况。

按照现价美元计算,1998年世界的货物和服务出口在6.872万亿美元上下。其中欧盟约为2.505万亿美元(占比36.45%)。美国约为9331.83亿美元(占比13.58%)。日本4322.95亿美元(占比6.29%)。中国1413.64亿美元(占比2.06%)。上述四方合计占比58.38%。

按照现价美元计算,1998年世界的货物和服务进口在6.776万亿美元上下。其中欧盟约为2.373万亿美元(占比35.02%)。美国约为1.116万亿美元(占比16.47%)。日本3511.32亿美元(占比5.18%)。中国1449.14亿美元(占比2.14%)。上述四方合计占比58.81%。

按照现价美元计算,1998年世界的货物和服务净顺差在960亿美元上下。其中欧盟约为1320亿美元。美国约为-1828.117亿美元。日本811.63亿美元。中国-35.1亿美元。

1996 2008 2014 2020 2023

  • tianjing2018 楼主: 2020-08-10 21:26 匈牙利

    谢谢回复。

按照现价美元计算,2000年世界的货物和服务出口在7.913万亿美元上下。其中欧盟约为2.592万亿美元(占比32.76%)。美国约为1.1万亿美元(占比13.85%)。日本5193亿美元(占比6.56%)。中国2531亿美元(占比3.2%)。上述四方合计占比56.42%。

按照现价美元计算,2000年世界的货物和服务进口在7.896万亿美元上下。其中欧盟约为2.535万亿美元(占比32.1%)。美国约为1.471万亿美元(占比18.63%)。日本4494.15亿美元(占比6.69%)。中国2243亿美元(占比2.84%)。上述四方合计占比59.27%。

按照现价美元计算,2000年世界的货物和服务净顺差在170亿美元上下。其中欧盟约为530亿美元。美国约为-3700亿美元。日本698.85亿美元。中国288亿美元。

通过上述数据分享可知,1998年—2000年世界的货物和服务进、出口总额在持续上升(蛋糕在做大);世界的货物和服务净顺差却在逐渐缩小(国际贸易更趋于平衡)。主要是因为美国货物和服务净逆差大幅扩大。同时欧盟与日本的货物和服务净顺差都在缩小。反观中国却从逆差终态艰难转变为顺差状态(尽管总金额不大)。其原因是2000年对比1998年中国的货物和服务出口总额大幅提高(34.07%)。

当然也必须清醒地意识到,这些成绩的取得,主要归功于美、欧、日、港、澳、台等在华的外资(合资)企业;以及在其中辛勤工作的众多中、外员工。当年的外贸还处在大进大出的状态(比如中国的货物和服务进口总额,更大幅提高了54.79%)。这些进口之中很少供给终端消费,绝大部分是进口的原材料、零配件、中间产品等等。

中国贸易顺差仅占当年全国货物和服务进、出口总额的6%;占当年全国GDP的2.37%(美元计价)。

但是当年全国货物和服务进口总额占当年全国GDP的18.52%(美元计价);当年全国货物和服务出口总额占当年全国GDP的20.89%(美元计价)。

同时2000年对比1998年美、欧、日、中四方合计的出口额,在世界的货物和服务出口总额所占百分比出现小幅下降;美、欧、日、中四方合计的进口额,在世界的货物和服务进口总额所占百分比在缓慢上升。

预示着世界上其他国家和地区的经济也在艰难复苏。

再谈谈当年的资产、债务和股市状况。

首先从央行资产说起。2000年的央行总资产只有不足4万亿元人民币(约占同年GDP的39.3%)。其中外汇占款与“对其他存款性公司的债权”几乎是等比例,皆为1/3强。

至于债权是否稳定可信,主要看债务人用其资产变现、偿还债务的能力,这是一个很简单的逻辑。

支撑央行“对其他存款性公司的债权”这一资产的基础,主要是商业银行的资产——从定义上来讲,就是预期会给企业或是个人带来经济利益的资源。

再继续深挖,1998年—2000年房地产的累计销售额约为0.78万亿元。如果刨去首付等,真正的个人按揭贷款总量更少。更别提职工租住的直管公房以及机关、企事业单位的代管公房,按照工龄等优惠条件出售给本人;从而转为商品房等因素。

因此在“对其他存款性公司的债权”之中较为优质的资产:个人按揭贷款明显低于40%。

占大头其实是长期积累的较为次级的“国企三角债”等,造成的事实呆坏账。

如1999年成立的四大资产管理公司接受的不良贷款等。还有2004、2005年中、工、交、建四大国有银行的股份制改造以及财务重组而剥离的不良资产。不过随着房地产业的快速兴起,以及资产证券化等闪转腾挪操作,最终不仅顺利解决,甚至还带来了不少利润。这个等到本文第三章再述。

顺带提一下,2000年5年期及以上的商业贷款利率,仍旧保持6%以上的相对高位。同年政府对央行债务大约在5000亿元上下(其中月度最高值,约占同年GDP的5.5%)。

关于2000年前后国内外的股市情况,提请注意:2000年全国股市交易总额大约占当年GDP的62.14%,但是牛短熊长特征明显。

1998年,土地出让金的规模507.7亿元,占地方本级财政收入的10.2%(对比2018年土地出让金的规模增长至6.5万亿元,占地方本级财政收入的比例提升至66.5%)。简单来说,土地财政的本质,就是通过出售未来70年土地的增值,为城市公共服务和基础设施进行融资。土地财政使得土地成为中国地方政府最重要的信用来源,没有之一!

  • tianjing2018 楼主: 2020-08-12 21:34 匈牙利

    关于2000年前后国内外的股市情况,天涯的另一个帖子《从数据角度管窥各国----欧美中日及其他》的第357楼等处,有较为细致的数据分享,这里就不再展开了。

第二章 东风 2001----2002

2001年是中国经济史,乃至中国历史上的一个重要里程碑——中国正式加入WTO。2001年国际方面,美国遭受911恐怖袭击;之后美国多地又爆发了炭疽病菌感染。

2001年中国的住宅商品房销售面积接近二亿平方米;每平米销售均价略高于2000元人民币;当年住宅商品房销售总额超过四千亿元人民币。仅占同期GDP的比值3.63%。当年的城镇人均住房面积约有20.8平米。

到2002年,住宅商品房销售面积超过二亿三千七百万平方米;每平米销售均价小幅增长到约2200元人民币;当年住宅商品房销售总额接近五千亿元人民币。占同期GDP的比值为4.07%。继续量价齐升!

2002年住宅商品房销售总额,对比2000年的增长幅度为53.59%。当年的城镇人均住房面积增加到22.79平米。

再看2002年对比2000年期间,M2的净增加值超过5万亿,年增长率在17%以上。货币乘数在3.7左右。2001年M2的数值约为15.83万亿元人民币,约为当年GDP的142.79%。

到2002年M2的数值约为18.5万亿元人民币,约为当年GDP的151.99%。随着房地产市场的稳步发展,派生出大量M2;已经初见端倪。

从居民消费价格指数看,由于受美国股市网络泡沫破灭影响,2000、2001年刚勉强转正,2002年又为负值(通缩隐现)。中国房地产业的拉动作用再次显现。而比较同期GDP从2000年的约10万亿,增长到2002年的12.17万亿,年增长率在8.5%左右。

其间人民币兑美元汇率稳定在8.28以下,外汇储备从2000年的1656亿美元增长到2002年的2864亿美元,以美元计价的人均GDP从2000年的852美元增长到2002年的963美元。

其间总人口增长超过1100万(参保人数又增长了1120万),就业人口增长约1200万。各项指标增长来之不易。

再看收入结余和城镇常住人口的净增长。2001年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为6824元,同期城镇居民的人均消费性支出为5309元;同比增幅分别为9.1%和6.2%;收入结余大约为1515元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为489.56元;仅为当年收入结余的32.3%。

到2002年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为7652.4元,同期城镇居民的人均消费性支出为6030元;同比增幅分别为7.3%和8.3%;收入结余大约为1612元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为616.78元;为当年收入结余的38.26%。

当年全国的储蓄余额为8.69万亿元,对比2000年增长约2.26万亿元。全国的储蓄余额远高于当时的商品房销售总额,也高于1998----2002年累计的住宅商品房销售总额。而且2000----2002年储蓄余额的增加值,都远高于2002年的住宅商品房销售总额,也高于1998年----2002年累计的住宅商品房销售总额。

那两年的整体经济较快增长;从固定资产投资规模看,2002年对比2000年增幅为35.88%;其中第二产业投资增幅为35.12%,房地产业投资增幅为57.83%。可见房地产业投资增幅明显快于第二产业投资增幅、全国固定资产投资增幅。

只得注意的是,房地产业投资占全国固定资产投资的比重,从2000年起也在快速增加。从房地产在建工程看,2002年对比2000年增幅为42.8%,与房地产业投资增幅基本匹配。

提请注意:2002年全国固定资产投资规模,大约占当年GDP的27.06%。

出口创汇的外向型民营企业和民营房地产企业进一步发展,农民工大批量进城工作。

比如万科集团2000 年开始实施了市场扩张策略,在2002年获得预期良好回报,2002年房地产项目开发和销售取得快速增长,其结算面积、结算收入、结算净利润分别达112 万平方米、44.2 亿元和3.82 亿元,较上年同期分别增长62.3%、 32.1%和68.5%。该集团在深圳、上海、北京、沈阳和成都的业务发展获得稳定回报,继续成为该集团主要盈利来源。在2001年进入的武汉、南京、长春、南昌四个市场均取得理想业绩,为该集团整体盈利做出了重要贡献。

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